Решение по делу № 2-36/2024 (2-295/2023; 2-2715/2022;) от 29.08.2022

Дело (УИД) № 62RS0003-01-2022-003168-40

Производство № 2-36/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань                          02 мая 2024 г.

    Октябрьский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Яромчук Т.В.,

при секретаре судебного заседания Лахтиковой Е.А.,

с участием представителя истцов – Мямишевой А.М., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика - Тарасова Ю.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Рязанцева В.В., индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.Н. к ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» о взыскании арендной платы и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» о возмещении убытков. В обоснование заявленных исковых требований указали, что они являются собственниками офисных помещений, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор аренды № ГКУ РОЦГР об аренде части здания, общей площадью 896,3 кв.м. В дальнейшем договор аренды продлялся и по истечении срока его действия и подписания акта приема-передачи части здания от ДД.ММ.ГГГГ была составлена дефектная ведомость поврежденного имущества арендодателя, подписанная обеими сторонами. Истцом была проведена независимая экспертиза для определения стоимости восстановительных работ, согласно заключения которого стоимость восстановительного ремонта составила 809 897 руб. Кроме того истцы понесли убытки в виде упущенной выгоды, выразившиеся в утрате прибыли от сдачи офисных помещений в аренду в сумме 484 385 руб. Просили взыскать в свою пользу с ответчика убытки в сумме 1 314 282 руб., из которой реальный ущерб в размере 809 897 руб., упущенная выгода 484 385 руб., а также расходы по оплате независимой экспертизы в сумме 20 000 руб.

В ходе производства по делу представитель истца, выражая согласованную со своими доверителями позицию, в связи с результатами проведенной     по делу судебной экспертизы исковые требования уточнила, просила взыскать в пользу каждого из истцов ущерб в размере 162 721 руб., а также изменила основания взыскания заявленной суммы в размере 484 385 руб., просила взыскать её в качестве арендной платы, за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по возврату объекта аренды, а не в качестве упущенной выгоды, по 242 192 руб. 50 коп. в пользу каждого из истцов.

Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца, выражая согласованную со своим доверителям и позицию, исковые требования с учетом их уточнения поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Тарасов Ю.В. исковые требования не признал, указал, что в действиях арендатора нарушений условий договора аренды не имеется, при этом, не оспаривая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, а также тот факт, что указанные в дефектной ведомости недостатки арендатором устранены не были, указал, что размер убытков должен определяться без учета НДС, стоимости покрасочных работ, оплаты труда и сметной прибыли, в связи с чем, составит по смете № сумму 69 391 руб. 23 коп., которая в указанном размере является обоснованной. Также возражал против взыскания заявленной истцами в качестве арендной платы суммы 484 385 руб., указав, что по окончании срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и передаче арендованного имущества истцам, обязательства арендатора по внесению арендных платежей прекратились. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассматривает настоящее гражданское дело в отсутствие истцов.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1442 кв. м. кадастровый № по ? доли каждый, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной истцом в материалы дела.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами (арендодатель) и Государственным казенным учреждением Рязанской области «Центр градостроительного развития Рязанской области» (арендатор) был заключен договор аренды № ГКУ РО ЦГР, по условиям которого истцы передали, а ответчик принял за плату во временное владение и пользование часть здания, общей площадью 896,3 кв. м, расположенном на 1-ом, 2-ом и частично в подземном этажах здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1442 кв.м. с кадастровым номером № на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно для офисных целей. Объект передается арендодателем и принимается арендатором с составлением акта приема-передачи по форме согласно Приложению №, подписанного сторонам, в котором отражается фактическое состояние объекта на момент его передачи Арендатору (п.1.1-1.3 договора).

В судебном заседании установлено, что объект аренды был передан истцами ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендатор произвел осмотр объекта, состояния коммуникаций, инженерных сетей и подтвердил, что объект находится в состоянии, удовлетворяющем требованиям пожарной безопасности, косметический ремонт выполнен в полном объеме, объект находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с договором аренды.

Согласно п. 10.1 договора арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора арнды на новый срок, если не менее чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды, предусмотренного п. 1.3 настоящего договора, он письменно уведомил арендодателя о таком намерении.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды № ГКУ РО ЦГР части здания, общей площадью 896,3 кв. м, расположенном на 1-ом, 2-ом и частично в подземном этажах здания, расположенного по адресу: <адрес> на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и в связи с тем, что на момент начала срока аренды объект находился во владении арендатора, акт приема-передачи объекта не составлялся (п. 1.1-1.4 договора).

Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы за объект составляет 484 385 руб. в месяц. НДС не предусмотрен. Арендная плата является фиксированной и изменению не подлежит.

Согласно п. 6.1 договора аренды возврат объекта осуществляется с участием представителей арендодателя и арендатора. Если договор не будет продлен, возврат объекта от арендатора к арендодателю осуществляется в последний день срока аренды объекта, установленного в п. 1.3 договора. К этому моменту арендатор обязан удалить с объекта имущество арендатора, в том числе личное имущество его работников, все вывески, включая наружную рекламу.

В целях оформления передачи объекта от арендатора к арендодателю стороны в день окончания срока аренды объекта составляют дефектную ведомость, в которой указывают перечень недостатков (или их отсутствие) на объекте и необходимых работ по их устранению для приведения объекта в состояние, которое было на момент передачи объекта от арендодателя к арендатору с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений. Дефектная ведомость составляется и подписывается сторонами одновременно с актом сдачи-приема объекта от арендатора к арендодателю и является приложением к указанному акту (п.п. 6.2, 6.3 договора аренды).

Как установлено в судебном заседании, по окончании срока действия договора аренды № ГКУ РО, ДД.ММ.ГГГГ ответчик вернул истцам объект аренды, что подтверждается подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ актом приема-передачи (возврата) части здания к договору аренды № РО, что стороной истца не оспаривалось.

В тот же день сторонами была составлена и подписана дефектная ведомость с указанием выявленных дефектов, их количества и способа устранения.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 3.2.11 договора аренды по истечении срока действия или прекращения настоящего договора арендатор обязался возвратить объект арендодателю на основании акта сдачи-приема, в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 6 настоящего договора, в состоянии не хуже, чем на момент его передачи от арендодателя к арендатору с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений.

Таким образом, исходя из положений п.3.2.11 стороны пришли к соглашению о том, что по истечении срока действия договора аренды объект аренды подлежит возращению в состоянии не хуже, чем на момент его передачи от арендодателя к арендатору.

Согласно абз. 3 п. 6.4 договора аренды арендатор обязуется привести объект в состояние, в котором он его получил, с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений.

В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Основанием для наступления ответственности является вина причинителя вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Под возмещением вреда в полном объеме, предусмотренным ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, понимается полное возмещение лицу, право которого нарушено, причиненных ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено в судебном заседании и стороной ответчика не оспаривалось, на момент возврата объекта аренды истцам арендованное имущество имело недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые ответчиком на момент возврата объекта аренды устранены не были.

Поскольку на момент возврата арендованного имущества последнее имело повреждения, полученные в результате эксплуатации имущества ответчиком и свои обязательства по приведению арендованного имущества в состояние не хуже, чем на момент его передачи от арендодателя к арендатору, при возврате арендованного имущества ответчиком не исполнены, суд приходит к выводу, что истцам причинены убытки в виде стоимости устранения полученных повреждений.

Ссылка ответчика о том, что со стороны истцом имела место просрочка исполнения кредитора, судом отклоняется в связи со следующим.

Как установлено в судебном заседании по условиям договора арендатор обязался вернуть имущество в состоянии не хуже, чем на момент его передачи, в связи с чем, из буквального толкования условий договора следует, что на момент передачи имущества последнее не должно иметь каких-либо недостатков.

Составление дефектной ведомости с указанием перечня недостатков (или их отсутствия) и работ по их устранению в силу п. 6.2 условий договора требуется в целях оформления передачи объекта аренды и не свидетельствует об обязанности ответчика устранить их после передачи объекта и не лишало возможности ответчика устранить недостатки до возврата объекта арендатору, с указанием в дефектной ведомости имевшихся недостатков и перечня выполненных работ по их устранению.

Иного порядка по устранению недостатков, срока их устранения сторонами ни при заключении договора аренды, ни при возврате имущества не согласовывалось.

В связи с чем, факт направления ответчиком уведомления ДД.ММ.ГГГГ о готовности устранить недостатки своими силами, спустя три недели после передачи объекта аренды истцам, не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору аренды в части качественных характеристик возвращаемого арендованного имущества, и не порождает у истца безусловной обязанности принять исполнение.

В обоснование размера причиненных истцам убытков, последние представили заключение ООО «Эксперт-Сервис» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость восстановительного ремонта, включая работы, услуги и материалы необходимые для восстановления поврежденного имущества составляют 809 897 руб.

Ответчиком, представленное истцами заключение было оспорено, в связи с чем, судом по его ходатайству была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГГГ определение сметной стоимости восстановления поврежденного имущества нежилых помещений дома по адресу: <адрес>, согласно объемов работ, отраженных в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ООО «Эксперт-Сервис» не достоверно. Определение объема работ, необходимых для восстановления поврежденного имущества нежилых помещений дома по адресу: <адрес>, отраженных в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ООО «Эксперт-Сервис» не достоверно. Стоимость работ, услуг, материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества нежилых помещений дома по адресу: <адрес> исходя из материалов фотофиксации повреждений и дефектной ведомости составила без учета НДС 87 312 руб. 84 коп, с учетом НДС - 104 775 руб. 41 коп. Стоимость работ, услуг, материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества нежилых помещений дома по адресу: <адрес> исходя из материалов фотофиксации повреждений, дефектной ведомости, условий договора аренды составила без учета НДС 271 210 руб., с учетом НДС - 325 442 руб.

Давая оценку результатам проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оформление и содержание экспертного заключения соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Квалификация и компетенция эксперта соответствуют задачам экспертного заключения и обеспечивают их достижение на необходимом уровне. Выводы эксперта основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, расчет произведен экспертом с учетом всех сведений, содержащихся в материалах дела, т.е. соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Экспертное заключение является ясным, полным, объективным, определенным, не имеет противоречий, содержит подробное описание проведенных исследований и сделанных в их результате выводов, заключение дано с учетом всего объема имеющихся в деле доказательств, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости при определении размера ущерба, подлежащего выплате в пользу истцов, руководствоваться результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

При этом определяя размер ущерба, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов, суд исходит из его размера, определенного экспертом по сметному расчету № с учетом стоимости работ по покраске стен и потолков, где были выявлены повреждения по материалам фотофиксации повреждений, дефектной ведомости, согласно которому размер ущерба без учета НДС составил 271 210 руб., с учетом НДС - 325 442 руб.

Как следует из акта прием- передачи арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, арендованное имущество передавалось ответчику в надлежащем состоянии с выполненным косметическим ремонтом.

Как следует из дефектной ведомости одними из недостатков, имевшихся на момент возврата имущества, являлись технологические отверстия глубиной 30 мм и диаметром 6мм в количестве 400 штук и технологические отверстия глубиной 100 мм и диаметром 85 мм в количестве 23 штук, способ устранения – шпаклевание.

Из пояснений представителя истца, и подтвержденных представителем ответчика, указанные отверстия образовались на стенах и на потолках в результате ликвидации электрических проводов и иного имущества ответчика, и идут, в том числе, вдоль стен.

Согласно приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"), которые также применимы и к нежилым зданиям, к текущему ремонту относятся работы по внутренней отделке, в том числе штукатурно-малярные работы.

В силу п. 3.2.6 договора аренды ответчик обязался производить за свой счет текущий ремонт объекта.

Таким образом, принимая во внимание, что на момент передачи имущества в арендованном имуществе имелся косметический ремонт, и в соответствии с условиями договора, имущество должно быть возвращено в состоянии не хуже, чем на момент его передачи, устранение имевшихся недостатков без покраски стен и потолков, не отвечает как условиям договора, так и положениям ст. 15 ГК РФ, поскольку возмещению подлежат убытки в полном объеме, при этом необходимость покраски стен и потолков в целях надлежащего устранения недостатков и приведения имущества в состояние не хуже, чем оно передавалось в аренду, ответчиком в ходе производства по делу не оспаривалась, в связи с чем, довод ответчика об отсутствии в дефектной ведомости указания на проведение вышеуказанных работ судом во внимание не принимается.

Результаты проведенной по делу экспертизы ответчиком не оспаривались.

Представитель ответчика, ссылался на необоснованность включения в расчет ущерба сметной прибыли и расходов на оплату труда, ссылаясь на то, что истцу предлагалось устранить недостатки силами ответчика.

Между тем, указанный довод ответчика, судом отклоняется, поскольку ответчик выявленные недостатки на момент передачи имущества самостоятельно не устранил.

Таким образом, с ответчика в пользу истца Рязанцева В.В., не являющего плательщиком НДС, подлежит взысканию ущерб в сумме 162 721 руб. (325 442 (с учетом НДС) :2), в пользу ответчика Индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.В., являющейся плательщиком НДС в силу ч. 1 ст. 143 Налогового кодекса РФ, подлежит взысканию ущерб в сумме 135 605 руб. (271 210 руб. (с учетом НДС) : 2), исходя из равенства долей истцов в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

На истца ИП Рязанцеву Ю.В. судом была возложена обязанность по предоставлению доказательств обоснованности взыскания ущерба с учетом НДС, однако таковых суду представлено не было.

Разрешая требование истцов о взыскании с ответчика арендной платы за один месяц с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 484 385 руб. по 242 192 руб. 50 коп. в пользу каждого, за неисполнение последним обязанности по передаче объекта аренды суд приходит к следующему.

Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что арендная плата вноситься за фактическое пользование арендованным имуществом.

Согласно п. 5.1 размер арендной платы за объект составляет 484 385 руб. в месяц.

Согласно п. 5.3 договора аренды арендная плата взимается за все время владения и пользования объектом, определяемого со дня начала срока аренды и по день передачи объекта арендодателю по акту сдачи-приема объекта, независимо от срока окончания действия договора.

Как установлено в судебном заседании и истцом не оспаривалось, ответчик по окончании срока действия договора своевременно возвратил истцам арендованное имущество ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, свои обязательства по возврату арендованного имущества истец исполнил в полном объеме.

Довод представителя истца о том, что арендованное имущество было возвращено ответчиком без устранения выявленных недостатков, что не свидетельствует об исполнении последним своих обязательств по возврату арендованного имущества, судом отклоняется, поскольку основан на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, поскольку арендованное имущество было возвращено истцу своевременно, оснований для взыскания с ответчика арендной платы в сумме 484 385 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. При этом к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу ст. 94 ГПК РФ относятся, в том числе, расходы по оплате судебных экспертиз, расходы по оплате услуг представителя, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесённые сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцами заявлены к взысканию судебные расходы по проведению досудебной экспертизы ООО «Эксперт-Сервис» в размере 20 000 руб.

В подтверждение несения указанных расходов представлен договор на выполнение экспертных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что расходы по оплате понесены Рязанцевой Ю.Н.

Суд полагает, что расходы по оплате досудебной экспертизы являлись необходимыми для обращения истцов в суд с настоящим иском, поскольку на основании в том числе указанного экспертного заключения истцами была определена и указана цена иска, указание которой в исковом заявлении является обязательным условием принятия иска имущественного характера к рассмотрению судом.

При этом, принимая во внимание, что исковые требования Рязанцевой Ю.Н. удовлетворены частично, с ответчика в пользу ИП Рязанцевой Ю.Н. подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенным к ней требованиям (83%) в сумме 16 600 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рязанцева В.В. (паспорт гражданина РФ №), индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.Н. (ИНН №) к ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» (ИНН №) о возмещении убытков – удовлетворить частично.

Взыскать с ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» в пользу Рязанцева В.В. убытки в сумме 162 721 руб.

Взыскать с ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» в пользу индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.Н. убытки в сумме 135 605 руб.

Взыскать с ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» в пользу индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.Н. судебные расходы в сумме 16 600 руб.

В удовлетворении исковых требований Рязанцева В.В., индивидуального предпринимателя Рязанцевой Ю.Н. к ГКУ РО «Центр градостроительного развития Рязанской области» о взыскании арендной платы – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Октябрьский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 15 мая 2024 года.

Судья - подпись