Решение по делу № 3-372/2015 от 24.06.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    10 августа 2015 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи        Подольской А.А.

при секретаре судебного заседания     Гратер Л.Н.

рассмотрев гражданское дело № по заявлению ООО «Старый дом» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.05.2015 года № 15/4с-9,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Старый дом» обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.05.2015 года № 15/4с-9 об отклонении заявления ООО «Старый дом» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 270 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации нежилого помещения в отдельно стоящем здании под магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 603 398,10 рублей, и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем принятия решения на основании отчета об оценке от 16.03.2015 года № 10/15, подготовленного ООО Агентство Независимой оценки и экспертизы «АВАНТИ».

    В обоснование своих требований заявитель указал, что Общество является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования выше указанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в приложении № 1 постановления Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года в размере 48 180 606,10 руб. по состоянию на 01.01.2013 года. Однако, рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 10 603 398 руб. 10 коп. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом было отказано, полагают данное решение необоснованным, и просят возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

    Представители ООО «Старый дом» - Броян Г.М. и Ежов А.И., действующие на основании доверенностей заявленные требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении, указав, что совладелиц земельного участка привлечен к участию в деле, возражений суду не представил. Общество как пользователь земельного участка имеет прямой интерес в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Также полагает необоснованным изложенные в решении комиссии доводы о несоответствии представленного отчета требованиям Закона № 135 и ФСО, поскольку его соответствие подтверждено соответствующим положительным заключением.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области и Правительства Самарской области Сараев И.С., действующий на основании соответствующих доверенностей заявление не признал, пояснил, что полагает решение Комиссии законным и обоснованным, разница в оценке стоимости земельного участка значительная.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области и Комиссии Булатова А.Р., действующая на основании доверенности заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, при этом полагает решение Комиссии законным и обоснованным.

    Представитель мэрии г.о. Тольятти – Трудова Н.В., действующая на основании доверенности заявленные требования не признала, считает, что Комиссией была проведена надлежащая оценка отчета об определении рыночной     стоимости земельного участка.

    Представитель ООО Агентство Независимой оценки и экспертизы «АВАНТИ» Захаревский А.Д., действующий на основании протокола собрания участников Общества, заявление поддержал, по основаниям изложенным в письменном отзыве, при этом пояснил, что в отчете отражены все необходимые показатели для оценке рыночной стоимости земельного участка, приняты во внимание его индивидуальные особенности и местоположение относительно г.о. Тольятти.

    Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители ФГБУ «ФКП Росреестра», ТУ Росимущества в Самарской области, ООО «Магазин №9 «Овощи» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

    Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные ООО «Старый дом» требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

    Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «Старый дом» 23.04.2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 270 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации нежилого помещения в отдельно стоящем здании под магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 603 398,10 рублей.

    Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением установлена в соответствии с приложением № 1 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», вступившим в силу 25.11.2013 года, и составляла 48 180 606,10 руб. по состоянию на 01.01.2013 года.

    К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Старый дом» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 10/15 от 16.03.2015 года, выполненный ООО « Агентство независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», и положительное экспертное заключение на него № 582 от 16.04.2015 года, эксперта НК СОО «Деловой союз оценщиков».

    Решением Комиссии от 14.05.2015 года за № 15/4с-9 заявление ООО «Старый дом» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

заявление в комиссию не соответствует статье 24.18 135 ФЗ в части подающих его лиц, должно быть подано от всех участников общедолевой собственности.

нарушена ст.6 ФЗ-135- оценка проведена без учета интересов прочих правообладателей земельного участка.

описание фактора стоимости «возможность подключения к инженерным сетям» позволяет сделать вывод, что значения данного фактора не исследовалось, хотя в приведенных объектах аналогах ситуация по данному фактору различна-п.22 ФСО №7.

описание объектов-аналогов и диапазонов значений по фактору стоимости «Особенности местоположениям» не позволяют сделать выводы о значении фактора по конкретным аналогам –п.4 ФСО №3, п.14 ФСО №3.

Оценивая обоснованность данных доводов, суд приходит к выводу о том, что ссылки на них необоснованно послужили основанием к отклонению заявления ООО «Старый дом» Комиссией по следующим основаниям.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 28.05.2001г. ООО «Старый дом» обладает на праве постоянного (бессрочного) пользования (доля 10808/38129) земельным участком, предоставленным для дальнейшей эксплуатации нежилого помещения под кафе. Иным участником общедолевой собственности является ООО «Магазин №9 «Овощи» (доля 3412/38129), привлеченный к участию в деле, возражений по заявлению суду не направил.

Суд полагает заслуживающими внимания возражения представителя заявителя о том, что установлением кадастровой стоимости в завышенном размере затронуты их права как налогоплательщиков, что является основанием для самостоятельного обращения в суд с данным заявлением.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

    Таким образом, ссылки в решении Комиссии на то, что заявление в комиссию не соответствует статье 24.18 Федерального закона № 135 в части подающих его лиц, не основаны на требованиях закона.

Не могут быть признаны обоснованными по выше приведенным основаниям и ссылки на то, что при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка не учтены интересы прочих правообладателей земельного участка. Доказательств того, что результаты оценки нарушают права и законные интересы иных правообладателей не представлено суду.

    Несостоятельны и доводы о том, что в отчете не исследован фактор «возможность подключения к инженерным сетям», в том числе при оценке аналогов.

    Проверяя данный довод, судом было установлено, что в отчете оценщиком вводится данное допущение в связи с тем, что все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, либо в пригородной зоне, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно. Поэтому оценщиком было принято, что все аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями, оценщиком для объектов-аналогов было присвоено значение фактора «наличие коммуникаций» либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась, в отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям, где указано, что объект оценки и объекты – аналоги обладают равными возможностями с точки зрения подведения коммуникаций и корректировка по данному параметру не требуется.

Данное мнение эксперта не опровергнуто, кроме того, федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается. На странице 85 в разделе «Математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям» оценщиком выполнено требование п.12 ФСО № 3.

Не обоснованны и ссылки на то, что описание объектов-аналогов и диапазонов значений по фактору стоимости «Особенности местоположениям» не позволяют сделать выводы о значении фактора по конкретным аналогам. При производстве оценки принято во внимание историческое сегментирование Автозаводского района г.о. Тольятти, центром которого являются квартала 3 и 3А, как наиболее развитие с точки зрения нахождения в нем крупных объектов торговли, социально-культурного назначения, наличия транспортных развязок, что отражено на стр.60,85 отчета.

Данные обстоятельства были подтверждены представителем ООО АНОЭ «АВАНТИ» Захаревским А.Д. в судебном заседании.

Доводы ТУ Росимущества о том, что различие рыночной стоимости земельного участка с кадастровой более чем на 30% могут свидетельствовать о недостоверности определенной в отчете стоимости, надуманы и голословны, поскольку сам факт наличия разницы в стоимости более 30% не свидетельствует о том, что оценщиком применены неверные данные.

Доводы о том, что заявитель не вправе выступать в качестве заказчика оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку земельный участок ему не принадлежит на праве собственности, основаны на неверном толковании норм права, поскольку ООО «Старый дом» как законный пользователь земельного участка имеет интерес в ее оспаривании. Для реализации своего права на обращение за осуществлением оценки земельного участка принятия ТУ Росимущества акта, уполномочивающего представителя ООО «Старый дом» на обращение за проведением оценки, не требуется.

Доводы о том, что заявитель избрал неверный способ защиты права в виде предъявления требований об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра в Самарской области, суд полагает не обоснованными, поскольку ООО «Старый дом» вправе самостоятельно определять и выбирать способы защиты нарушенного права. Предъявления исковых требований в данном случаи, законом не предусмотрено. Указанный вывод суда подтвержден и разъяснениями, данными в п.3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28.

Доводы о том, что заявитель просит установить иную кадастровую стоимость на 01.01.2013г., что, по мнению представителя ТУ Росимущества, не соответствует требованиям закона в части порядка внесения изменений в сведения ГКН, суд полагает несостоятельными, поскольку они противоречат самому заявлению ООО «Старый дом», согласно которого они оспаривают решение комиссии и просят устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления, без указания на какой период времени подлежит установлению кадастровая стоимость.

Доводы о необоснованности определения соответствия принятых за аналоги земельных участков, в частности, по фактору местоположение, транспортная доступность и т.д., рассматривались судом и оценщиком даны подробные пояснения, какие факторы привели к выбору именно этих земельных участков как аналогов.

В ходе судебного разбирательства судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведении по делу судебной экспертизы, однако ни одна из сторон такого ходатайства не заявило.

    Иных доказательств в опровержение выводов сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 59,60 ГПК РФ, сторонами по делу не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы Комиссии о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию, отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением НК СОО «Деловой союз оценщиков», при наличии которого у Комиссии не имелось оснований к отклонению заявления.

    На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 258 ГПК РФ имеются все основания для удовлетворения требований ООО «Старый дом» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.05.2015 года № 15/4с-9 с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 23.04.2015г. заявления ООО «Старый дом».

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.05.2015 года № 15/4с-9 об отклонении заявления ООО «Старый дом» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5270 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации нежилого помещения в отдельно стоящем здании под магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 603 398,10 рублей.

    Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления ООО «Старый дом» от 23.04.2015г.

    Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

    Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.08.2015г.

    Председательствующий: