Решение по делу № 2-1113/2021 от 15.03.2021

Дело № 2-1113/2021

55RS0005-01-2021-001312-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Шакуовой Р.И.

при секретаре Корененко А.Б., помощнике судьи Гаюновой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

в городе Омске     17 июня 2021 года

дело по иску Каменецкой Д. Ф. к Сафрилеевой А. В., ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» о признании недействительными сделки купли-продажи квартиры и договора оказания услуг,

УСТАНОВИЛ:

Истец Каменецкая Д.Ф. обратилась в суд с вышеназванным иском в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Сафрилеевой А.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. Стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей собственные денежные средства и 2 070 000 рублей кредитные денежные средства, предоставленные Каменецкой Д.Ф. и Каменецокму М.Г. в соответствии с кредитным договором №, заключенным с ПАО «Сбербанк России».

Покупатель исполнила условия договора, передав продавцу 230 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшиеся денежные средства согласно договору оказания услуг СБР должны быть перечислены продавцу после перехода права собственности.

После совершения сделки оказалось, что на квартиру имеются притязания третьих лиц, имеется судебный спор о признании торгов спорной квартиры недействительными, где ответчиком является Сафрилеева А.В. Также Определением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № наложен арест в виде запрета регистрационных действий по указанной квартире.

Управление Росреестра по <адрес> направило истцу уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной квартиры.

После получения уведомления ответчик Сафрилеева А.В. потребовала освободить квартиру, в которой истец произвела частичный ремон.

ДД.ММ.ГГГГ истец и Каменецкий М.Г. освободили квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истец направило Сафрилеевой А.В. заявление о возврате денежных средств, перечисленных по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 073 000 рублей.

Также ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» подготовил проект соглашения о расторжении договора на оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, однако данное соглашение только истец, Сафрилеева А.В. отказалась заключать данное соглашение.

С учетом финальных уточнений просит: признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры общей площадью 43,5 кв. м„ расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № заключенный между Сафрилеевой А. В. и Каменецкой Д. Фёдоровной; признать недействительным договор оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», Каменецкой Д. Фёдоровной и Сафрилеевой А. В.; привести стороны в первоначальное положение расторгнув (прекратить действие) договор оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с Сафрилеевой А. В. в пользу Каменецкой Д. Фёдоровны денежные средств в размере <данные изъяты> (двести тридцать тысяч) рублей 00 копеек оплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ООО «ЦНС» перечислить с номинального счета Каменецкой Д.Ф. денежные средства в размере <данные изъяты> 000 руб., оплаченных по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ в Омское отделение <данные изъяты> ПАО «Сбербанк»; взыскать с ООО «ЦНС» в пользу Каменецкой Д.Ф. денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Истец в судебном заседании поддержала уточненное исковое заявление. Пояснила, что указанную квартиру нашла в сети Интернет, перед покупкой приезжали с супругом для просмотра. Квартиру показывал собственник – Сафрилеева А.В. Для покупки квартиры был заключен кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» на сумму <данные изъяты> рублей, а также оплачен первоначальный взнос за счет собственных средств в размере 230 000 рублей. В рамках заключения кредитного договора был заключен договор оказания услуг СБР. В установленный срок квартира зарегистрирована не была, поскольку судом наложен арест и Сафрилеева А.В. потребовала освободить квартиру. Квартиру истец освободила. Истец обратилась к ООО «ЦНС» за расторжением договора оказания услуг, но Сафрилеева А.В. отказалась подписывать данное соглашение. Просила удовлетворить исковое заявление.

Представитель истца <данные изъяты>., действующий на основании доверенности, поддержал уточненное исковое заявление. Дополнительно пояснил, что Сафрилеева А.В. в момент заключения договора купли-продажи квартиры знала о судебном разбирательстве и наличии обременении, то есть, как продавец сделки вела себя недобровестно в нарушении п. 4 договора купли-продажи. Основания, указанные в договоре оказания услуг, заключенным с «ЦНС» согласно пункту 10.5.2 не наступили, следовательно договор считается недействительным и подлежит расторжению. Просил удовлетворить уточненное исковое заявление.

Представитель ответчика Сафралиевой А.В. - Левшунова Н.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против заявленных требований. Пояснила суду, что Сафрилеева А.В. при составлении договора купли-продажи не было известно о наличии обременения, поскольку при рассмотрении гражданского дела № была изначально привлечена в качестве третьего лица, затем процессуальный статус был изменен на ответчика. Согласно выписке из Росреестра запрет на регистрационные действия был наложен регистратором ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент заключения договора купли-продажи обременения не было. После рассмотрения дела Сафрилеева А.В. обратилась в суд и обременение с квартиры было снято, действовала добросовестно.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» Раб Л.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы изложенные в возражениях на исковое заявление. Оснований для признания договора оказания услуг недействительным нет. Кроме того, поданное истцом заявление о расторжении договора свидетельствует о его действительности. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо Каменецкий М.Г. поддержал заявленные исковые требования. Действительно был заключен договор купли-продажи, частично в квартире сделан ремонт. Полагает, что продавец действовал недобросовестно.

Третье лицо Иванова Л.Л. пояснила, что квартира ранее принадлежала ей, после была продана с торгов, состоявшееся решение суда об оспаривании торгов не обжаловали. Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, ФКП «Росреестра по <адрес>» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Третье лицо Иванов В.В., будучи извещенный о дате и времени в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сафрилеевой А.В. (покупатель) и Каменецкой Д.Ф. (продавец) заключен договор купли продажи <адрес> городе Омске, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> рублей, согласно которому 230 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя и <данные изъяты> рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Каменецкой Д.Ф. и Каменецкому М.Г. в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк Россиии» (л.д.8).

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи <данные изъяты>-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продаваемая квартира никому не продана, не заложена, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора по ней не имеется.

Для приобретения указанной квартиры между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и Каменецкой Д.Ф. и Каменецким М.Г. (созаемщики) был заключён кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-12).

Наличные денежные средства в размере 230 000 рублей были переданы Сафрилеевой А.В. в счет частичной оплаты по договору купли-продажи, что подтверждается распиской (л.д.13).

Оставшаяся часть денежных средств в счет оплаты квартиры осуществляется в течение от 1 <данные изъяты> (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» и от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества указанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦНС» и Каменецкой Д.Ф. был заключен договор оказания услуг №, предметом которого согласно п. <данные изъяты> является оказание услуг: размещение денежных средств на номинальном счете и перечислении денежных средств с номинального счета на банковский счет продавца (л.д.65-70).

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением Управления Росреестра по <адрес> приостановлена государственная регистрация квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку определением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № наложен запрет на вышеуказанную квартиру (л.д.16).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что продажа квартиры была произведена в нарушение существовавшего запрета, установленного Определением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о котором знал продавец. В связи с этим на основании п. 1 ст. 174.1 ГК РФ просит признать договор купли-продажи недействительным.

Статьей 174.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры является Соловьева А.В. В отношении указанного объекта установлены ограничения в виде запрета регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.42-45).

Поводом для вынесения определения суда о принятии обеспечительных мер явилось рассмотрение гражданского дела № (№).

Из материалов гражданского дела № следует, что изначально ДД.ММ.ГГГГ Иванова Л.Л. и Иванов В.В. обратились в Первомайский районный суд <адрес> с иском к ТУ Росимущества о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, где Сафрилеева (Соловьева) А.В. была указана в качестве третьего лица (первое судебное заседание было назначено на ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассмотрения дела № по ходатайству представителя истцов – Маренко А.К., поступившему в суд ДД.ММ.ГГГГ, были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> осуществление регистрационных действий (отчуждение, мена, залог и иное) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> (дело № том 1 л.д.111).

При этом запрет на совершение регистрационных действий Управлением Росреестра по <адрес> был наложен ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании (дело №) по ходатайству представителя истца в связи с принятием уточненного иска процессуальный статус Соловьевой (Сафрилеевой) А.В. был изменен на соответчика.

Решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, постановлено: «В удовлетворении исковых требований Ивановой Л. Л., Иванова В. В.ича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, Сафрилеевой (Соловьевой) А. В., судебному приставу-исполнителю ОСП по САО <адрес> УФССП России по <адрес> Кузьминой Н. В., УФССП России по <адрес> о признании торгов недействительными, применении последствий признания недействительными публичных торгов – отказать (дело № Т.2 л.д.40-45).

Вышеуказанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, поданная истцами апелляционная жалоба была возвращена в связи с пропуском срока.

ДД.ММ.ГГГГ определением Первомайского районного суда <адрес> принятые на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ по делу № обеспечительные мере в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> осуществление регистрационных действий (отчуждение, мена, залог и иное) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> отменены.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, запрет на совершение регистрационных действий Управлением Росреестра по <адрес> наложен ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент подписания договора купли-продажи продавцу о наложенном запрете известно не было.

Кроме того, суд отмечает, что в силу принятых обеспечительных мер запрет на совершение определенных действий наложен только регистрирующему органу.

При этом наличие обеспечительных мер не препятствует собственнику владеть и пользоваться спорным имуществом до разрешения судом спора по существу с принятием соответствующего решения.

Таким образом, судом не усматривается недобросовестного поведения Сафрилеевой А.В., которой не было запрещено распоряжаться принадлежащим имуществом.

Что касается требований истца о признании недействительным договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, то суд отмечает следующее.

Свои доводы исковая сторона мотивирует тем, что по истечении <данные изъяты> дней обязательства по договору с <данные изъяты>» не исполнены.

Пунктом <данные изъяты> договора оказания услуг исполнитель обязуется перечислить денежные средства с номинального счета на банковский счет продавца Сафрилеевой А.В. в течение <данные изъяты> рабочих дней с даты получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а также регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка в случае приобретения объекта недвижимости по договору купли-продажи с использованием кредитных средств банка.

Согласно п. <данные изъяты> договора оказания услуг в случае, если после заключения договора прошло более <данные изъяты> дней, но основания для перечисления денежных средств продавцу не наступили, договор может быть прекращен во внесудебном порядке по инициативе Заказчика.

До настоящего времени документальное подтверждение регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк ООО «ЦНС» не поступало.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в ООО «ЦНС» с заявлением о перечислении денежных средств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет Каменецкой Д.Ф. (л.д.18).

Между исполнителем ООО «ЦНС» в лице генерального директора Васева Н.А. и заказчика в лице Каменецкой Д.Ф. ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, но не подписано продавцом (л.д.19).

Таким образом, прекращение договора оказания услуг согласно п. <данные изъяты>. может быть произведено по инициативе заказчика во внесудебном порядке.

Истец повторно в ООО «ЦНС» с заявлением о расторжении договора оказания услуг в соответствии с п. 10.5.2. договора не обращался, отказа в расторжении договора не получено.

Суд отмечает, что в соответствии со ст. 11 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные гражданские права.

С учетом того, что на момент подписания договора купли-продажи Сафрилеева А.В. являлась собственником спорной квартиры, с учетом вынесенного решения об отказе в признании торгов недействительными, отмененных мер по обеспечению иска судом не усматривается оснований для признания недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Каменецкой Д.Ф. и Сафрилеевой А.В., а также договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Каменецкой Д. Ф. к Сафрилеевой А. В., ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между Каменецкой Д. Ф. и Сафрилеевой А. В., признании недействительным договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», Каменецкой Д. Ф. и Сафрилеевой А. В., приведении сторон в первоначальное положение – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд <адрес>.

Судья Р.И. Шакуова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.