Решение по делу № 33-40390/2023 от 16.11.2023

Судья: Жарова С.К.                                          Дело № 33-40390/2023

УИД 50RS0041-01-2022-003281-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                    11 декабря 2023 г.

       Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Романенко Л.Л., Коноваловой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмахом А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой     инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело № 2-566/2023 по исковому заявлению Николаевой (Хохловой) Маргариты Борисовны к ЗАО им. Л.М. Доватора о признании действительным договора аренды земельного участка, признании права аренды,

по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации Рузского городского округа Московской области на решение Рузского районного суда Московской области от 7 февраля 2023 г.,

заслушав доклад судьи Романенко Л.Л.,

объяснения представителя истца Николаевой (Хохловой) М.Б. - Кравчук О.Р., представителя ЗАО им. Л.М. Доватора – Мигель А.А., представителя Министерства имущественных отношений Московской области – Черняховской Л.В., представителя Администрации Рузского городского округа Московской области – Елизаровой Ж.Б.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд с иском (требования уточнены в порядке ст.39 ГПК РФ), о признании действительным договора аренды №66 от 05.09.2003, заключенного с ЗАО им. Л.М. Доватора на земельный участок площадью 0,30 га., разрешенный вид использования – для дачного строительства, сроком на 49 лет, местоположение – <данные изъяты>, признании за ней права аренды в отношении указанного земельного участка в границах, указанных в заключении кадастрового инженера.

Требования мотивированы тем, что 05.09.2003 между ЗАО им. Л.М. Доватора и истцом был заключен договор аренды №66 земельного участка площадью 0,30 га, сроком на 49 лет, для дачного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Истец пользуется земельным участком, несет бремя по содержанию указанного имущества, оплачивает арендную плату, право аренды никем не оспаривается. Сведения о координатах предоставленного по земельного участка не внесены в ЕГРН. Зарегистрировать свое право во внесудебном порядке истец не имеет возможности, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, признан действительным договор аренды №66 от 05.09.2003, заключенный между ЗАО им. Л.М. Доватора и Николаевой Маргаритой Борисовной, на земельный участок общей площадью 0,30 га., разрешенный вид использования - для дачного строительства, местоположение: <данные изъяты>, за Николаевой Маргаритой Борисовной признано право аренды на земельный участок общей площадью 3000 кв.м., в следующих геоданных:

н1. Х 471 388,20 У 1 289 049,97

н2. Х 471 376, 56 У 1 288 979,12

н3 Х 471 369,44 У 1 288 950,34

н4 Х 471 399,03 У 1 288 944,12

н5. Х 471 412,43 У 1 289 014,10

н6. Х 471 417,72 У 1 289 044,61

    Ответчиком Администрацией Рузского городского округа Московской области, а также Министерством имущественных отношений Московской области, как лицами, не привлеченными к участию в деле, поданы апелляционные жалобы на указанное решение суда первой инстанции на предмет его отмены, как незаконного и необоснованного.

            В связи с наличием предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ и разъяснениями, приведёнными в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", определением от 9 сентября 2022 года судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле привлечены Администрация Рузского городского округа Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции доводы искового заявления поддержала, просила иск удовлетворить, пояснила, что земельный участок используется истцом по назначению, на нем расположено вспомогательное строение.

Представитель ответчика ЗАО им. Л.М. Доватора по доверенности в заседании судебной коллегии доводы искового заявления поддержала, просила удовлетворить, указывая на принадлежность спорного земельного участка ответчику и наличие у него права распоряжения земельным участком по своему усмотрению.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области, а также представитель Администрации Рузского городского округа Московской области просили решение суда первой инстанции отменить, так как ответчиком не представлены доказательства правомерного образования земельного участка и принадлежности земельного участка на праве собственности ответчику. Ответчик распорядился земельным участком неразграниченной государственной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, без соблюдения административной процедуры, в отсутствие согласия Министерства имущественных отношений Московской области, а также без получения разрешения Министерства экологии и природопользования с учетом нахождения земельного участка в водоохранной зоне.

Представитель Администрации Рузского городского округа Московской области в заседании судебной коллегии просила решение суда отменить, истцу в иске отказать, так как регистрация договора аренды не произведена, населенный пункт д.<данные изъяты>, указанный в договоре, на территории городского округа отсутствует, есть только Дом отдыха <данные изъяты>. Спорный земельный участок полностью входит в территорию земельного участка неразграниченной государственной собственности.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Согласно части 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По делу установлено, что 05.09.2003 между ЗАО им. Л.М. Доватора и истцом был заключен договор аренды №66 земельного участка площадью 0,30 га, сроком на 49 лет, для дачного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п. 2.6. договора аренды, арендная плата уплачена полностью за 49 лет. Земельный участок переходит в собственность арендатора бесплатно.

Истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №66 от 03.11.2003 г. о внесении арендной платы за 49 лет в сумме 58800 рублей.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.08.2021 г. было отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке по адресу: <данные изъяты>, так как договор аренды не зарегистрирован ( л.д. 12).

Из представленного истцом акта согласования границ земельного участка с ЗАО им. Л.М. Доватора ( л.д.11), спорный земельный участок находится внутри территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:716, что подтверждается также заключением кадастрового инженера Коростылева А.С. ( л.д. 13), составленным по заказу истца. В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса РФ, только собственнику принадлежат полномочия по распоряжению земельными участками.

Из положений статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с взаимосвязанными положениями части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, и основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В связи с наличием спора о принадлежности спорного земельного участка, судебной коллегией было предложено представителю ответчика представить в подтверждение полномочий на предоставление земельного участка в аренду истцу доказательства наличия ЗАО им. Л.М. Доватора права собственности в отношении спорного земельного участка и участка с кадастровым номером <данные изъяты>:716.

Слушание дела было отложено на 11.12.2023 года.

Из представленных ответчиком документов следует, что ответчику ЗАО им. Л.М. Доватора 10.03.2010 года было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:0006 площадью 19870000 кв.м. по адресу: <данные изъяты>.

Договором мены от 28.05.2015 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:0006 площадью 19870000 кв.м. был передан ответчиком ЗАО «<данные изъяты>» в обмен на ценные бумаги, после чего решением ЗАО «<данные изъяты>» земельный участок был разделен на 48 участков площадью каждый существенно более 3000 кв.м. ( л.д.60).

По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:716 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского фермерского хозяйства, имеет ограничения в использования, в том числе, в связи с нахождением в водоохранной зоне, сведения о правообладателе не зарегистрированы ( л.д. 67).

Ответчиком представлено решение Рузского районного суда Московской области от 18.05.2022 г. по иску Николаевой М.Б. к Администрации Рузского городского округа Московской области ЗАО им. Л.М. Доватора, которым исковые требования Николаевой М.Б. были удовлетворены, за ней признано право аренды на земельный участок площадью 3000 кв.м., признан действительным другой договор аренды - № 62 от 02.09.2003 года, заключенный с ЗАО им. Л.М. Доватора, принято решение об исправлении реестровой ошибки с исключением из ЕГРН сведений о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:716 (л.д.81).

        Решением Рузского районного суда Московской области от 29.10.2014 г. были удовлетворены исковые требования Рузского прокурора об отмене постановлений Администрации Рузского муниципального района об утверждении схемы расположения земельного участка и о предоставлении земельного участка кадастровым номером <данные изъяты>:716 в аренду Ухареву В.И., признан недействительным договор аренды от 27.12.2013 г., прекращено право аренды. Судом было установлено, что предоставленный Ухареву В.И. в аренду земельный участок имеет наложение на дно Рузского водохранилища и его береговую зону ( л.д.89).

В производстве Арбитражного суда Московской области находится гражданское дело № А41-<данные изъяты>/23 по иску Администрации Рузского городского округа Московской области к ЗАО им. Л.М. Доватора об истребовании земельного участка кадастровым номером <данные изъяты>:616 площадью 3000 кв.м., Хохлова М.Б. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица ( л.д.120).

Представленными сторонами судебными постановлениями не подтверждается право собственности ответчика ЗАО им. Л.М. Доватора на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:716, из состава территории которого образован спорный земельный участок.

В соответствии с разъяснениями п. 15. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Истцом также не представлены доказательства использования спорного земельного участка для строительства жилого дома с 2003 года, как предусмотрено договором аренды, не содержащим сведения, позволяющие индивидуализировать спорный земельный участок. Представленное истцом заключение кадастрового инженера Коростылева А.С. не содержит сведений о наличии на земельном участке каких-либо объектов и твердых межевых знаков, позволивших определить местонахождение земельного участка. Договор аренды также не содержит описания границ земельного участка, поэтому истцом не представлены доказательства наличия оснований для установления границ земельного участка в заявленном ею месте на территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:716.

Кроме того, стороны договора аренды не утратили правоспособность для проведения государственной регистрации договора аренды, в связи с чем неосновательно избрали судебный порядок подтверждения права аренды истца на земельный участок при отсутствии между сторонами спора, вместо соблюдения процедуры государственной регистрации права.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о недоказанности заявленных требований как по расположению спорного земельного участка, так и по наличию у арендодателя ЗАО им. Л.М. Доватора права распоряжения спорным земельным участком, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Рузского районного суда Московской области от 7 февраля 2023 г. отменить.

Исковое заявление Николаевой (Хохловой) Маргариты Борисовны к ЗАО им. Л.М. Доватора о признании действительным договора аренды земельного участка, признании права аренды – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи