Решение по делу № 2-188/2018 от 11.10.2018

Дело № 2-188/2018

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Молчаново 05 декабря 2018 года

Молчановский районный суд Томской области в составе:

председательствующей судьи Усыниной И.В.,

при секретаре судебного заседания Луговской О.Н.,

с участием представителя истца Деликатовой Т.П. – Шевченко Е.Ю., действующего на основании доверенности от 20.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Деликатовой Т.П. к Манухиной Т.Г. и Манухину А.Г. о признании расписки договором купли-продажи, признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Деликатова Т.П. с учетом уточнения требований обратилась в суд с исковым заявлением к Манухиной Т.Г. и Манухину А.Г. о признании расписки от /___/ между Деликатовой Т.П. и М. о передаче денежных средств в размере /___/ рублей за приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /___/, договором купли-продажи жилого дома с кадастровым номером /___/ и земельного участка с кадастровым номером /___/, расположенных по адресу: /___/; признании сделки по расписке от /___/ между Деликатовой Т.П. и М. о передаче денежных средств в размере /___/ рублей за приобретение жилого дома с кадастровым номером /___/ и земельного участка с кадастровым номером /___/, расположенных по адресу: /___/, заключенной, признании за ней права собственности на жилой дом с кадастровым номером /___/ и земельный участок с кадастровым номером /___/, расположенные по адресу: /___/.

В обоснование искового заявления истец со ссылкой на статью 35 Конституции Российской Федерации, статью 12, подпункт 8 пункта 1 статьи 8, статью 131, статью 164, пункт 2 статьи 218, пункт 2 статьи 307, пункты 1 и 3 статьи 432, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 434, статью 550, часть 1 статьи 420, пункт 1 статьи 454, пункт 1 статьи 549, статью 554, пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 части 2 статьи 14, пункт 1 части 3 статьи 21, часть 1 статьи 26, статью 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указала, что она купила у М. по расписке от /___/ дом и земельный участок по адресу: /___/. Как покупатель она передала деньги в сумме /___/ рублей. В настоящий момент ей известно, что продавец умер. В момент подписания расписки их воля как участников сделки, понятные для третьих лиц и расцениваемые ими последующие действия имели обоюдную направленность на заключение договора купли-продажи. Об этом свидетельствуют оплата денежных средств за дом и земельный участок, их принятие в качестве расчета за домовладение, предоставление указанного дома и земельного участка в фактическое владение и пользование, её вселение и регистрация по месту жительства с /___/, проживание в указанном доме более 10 лет, несение бремени содержания указанной недвижимости и факт отсутствия со стороны продавца каких-либо вещно-правовых притязаний в отношении указанного домовладения. Продавец владел указанными домом и земельным участком по праву собственности на основании правоустанавливающих документов, хотя и без регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости. Тем не менее, продавец как собственник вещи имел право распорядиться указанной недвижимостью. Несмотря на то, что её действительная воля была направлена на приобретение указанного имущества в собственность, она в силу юридической безграмотности не знала, что расписка от /___/ не является договором купли-продажи, она думала, что приобрела указанный дом и земельный участок в собственность, недавно она выяснила, что заблуждалась относительно своих прав как собственника указанного объекта недвижимости. В то же время, чтобы оформить право собственности, находит необходимой государственную регистрацию сделки от /___/. Исполнение обязанности по регистрации сделки от /___/ во внесудебном порядке для неё не представляется возможным, так как продавец умер. С недавнего времени ей стала известна информация о лицах, имеющих спорный с ней интерес, то есть наследниках продавца, следовательно, её право собственности подвергается сомнению. Поэтому избранным способом защиты права, его признанием, будет восстановлено её право, чтобы констатировать перед третьими лицами факт наличия принадлежащего ей права собственности на указанные объекты недвижимости, его регистрации в соответствующих органах. Способом защиты своего права, полагает, и требование о признании расписки договором купли-продажи. В этой связи утверждает, что составленный /___/ между ней и продавцом документ, поименованный словом «расписка» по своему содержанию является договором купли-продажи указанных дома и земельного участка, в тексте расписки от /___/ указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Совокупность указанных данных в расписке от /___/ четко определяет предмет сделки и потому неопределенность в отношениях между ней и продавцом отсутствует. Также для защиты своего права считает необходимым счесть сделку по расписке от /___/ между ней и продавцом заключенной. Во-первых, соблюдена надлежащая форма сделки, договор составлен в письменной форме, также отсутствует неопределенность в отношении существенных условий сделки, достигнуто соглашение по всем существенным условиям между сторонами договора. Во-вторых, в момент составления и подписания расписки от /___/ каждая из сторон сделки приняла от другой стороны исполнение по договору. Поэтому не существует оснований для признания договора не заключенным. Указывает, что решение вопроса во внесудебном порядке не возможно, не только потому, что наследники продавца не намерены заниматься оформлением наследственных прав с дальнейшим отчуждением указанной недвижимости в её адрес, но и потому, что у неё есть все основания считать сделку между ней и продавцом заключенной и не требующей от неё каких-либо действий, направленных на повторное заключение сделки купли-продажи тех же объектов недвижимости, в том числе и с наследниками продавца. Также во внесудебном и одностороннем порядке признать право собственности для неё не представляется возможным в силу закона.

В судебном заседании представитель истца Шевченко Е.Ю., действующий на основании доверенности от 20.03.2018, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики Манухина Т.Г. и Манухин А.Г., извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представили.

На основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Заслушав в судебном заседании объяснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте недвижимого имущества и его цене, являющиеся существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, считаются не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона является также указание на перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением после передачи его покупателю (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данное правило применяется к сделкам, совершенным до 01.03.2013, то есть в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подлежит применению к спорным правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день составления расписки) предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день составления расписки) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Из копии договора от /___/ (л.д. 12) следует, что М. (так в документе), проживающий в /___/, купил у К. одноэтажный жилой дом бревенчатый с жилой площадью /___/ кв.м, стайку, баню, летнюю кухню, находящиеся в /___/, расположенные на земельном участке мерою /___/ кв.метров.

Свидетельством на право собственности на землю от /___/ № /___/ (л.д. 11) подтверждается, что решением исполкома Могочинского с/совета от /___/ № /___/ М. для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок по /___/, всего /___/ га, в том числе /___/ га – сельскохозяйственных угодий. Вид предоставления земли не указан. Свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы.

Государственный акт на право собственности на землю, оформленный в установленном законом порядке на имя М., отсутствует (л.д. 47).

В соответствии с выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от /___/, полученными из филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области (л.д. 16, 17), сведения о собственнике жилого дома, площадью /___/ кв.м, кадастровый номер /___/, дата присвоения кадастрового номера /___/, расположенного по адресу: /___/, и земельного участка, площадью /___/ кв.м, кадастровый номер /___/, дата присвоения кадастрового номера /___/, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: личное подсобное хозяйство, находящегося по адресу: /___/, отсутствуют. Сведения об объектах недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

Из адресной справки Администрации Могочинского сельского поселения (л.д. 31) видно, что бывший адрес жилого дома, расположенного по /___/ – /___/.

Согласно справке о проживающих и зарегистрированных Администрации Могочинского сельского поселения от /___/ № /___/ (л.д. 32) Деликатова Т.П. зарегистрирована по месту жительства адресу: /___/, с /___/.

В материалы дела истцом представлена расписка от /___/ (л.д. 14), следующего содержания "Я, М., паспорт серии /___/ № /___/, выданный УВД /___/ /___/ года, код подразделения /___/, проживающий по адресу: /___/ получил деньги за дом и земельный участок, расположенный по адресу: /___/ Томской области в сумме /___/ рублей от Деликатовой Т.П., паспорт серии /___/ № /___/, выданный Отделом внутренних дел /___/ /___/, проживающей по адресу: /___/. Уполномочиваю её давать разрешения на регистрацию по указанному адресу". "Я, Деликатова Т.П., паспорт серии /___/ № /___/, выданный Отделом внутренних дел /___/ /___/ года, проживающая по адресу: /___/ отдала деньги в сумме /___/ рублей за дом и земельный участок, расположенный по адресу: /___/ Томской области М., паспорт серии /___/ № /___/, выданный УВД /___/ /___/ года, код подразделения /___/, проживающему по адресу: /___/".

/___/ М. умер, что подтверждается архивными сведениями Отдела комплектования, обработки, выдачи и хранения документов по делам ЗАГС /___/ (л.д. 45).

Таким образом, судом достоверно установлено, что договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка между М. и Деликатовой Т.П., то есть документ в письменной форме, подписанный сторонами, не составлялся.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Деликатова Т.П. указала, что договором купли-продажи спорной недвижимости и основанием возникновения её права собственности на дом и земельный участок по адресу: /___/, является указанная выше расписка от /___/, которая составлена в письменной форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи, а кроме того обязательства исполнены.

Указанные доводы судом отклонятся как основанные на неверном толковании законодательства, регулирующего момент и форму заключения договора купли-продажи недвижимости.

Во-первых, расписка (л.д. 14) не соответствует предусмотренной статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации форме договора купли-продажи недвижимости.

Во-вторых, из буквального содержания расписки (л.д. 14) следует, что М. получил от Деликатовой Т.П. /___/ рублей за дом и земельный участок по адресу: /___/. При этом в расписке не указаны площадь жилого дома и площадь земельного участка, данные, определяющие расположение дома на соответствующем земельном участке, нет сведений и о кадастровом номере земельного участка. Также не указана цена спорных дома и земельного участка, поскольку указание на получение определенной денежной суммы не свидетельствует, что эта сумма и являлась ценой жилого дома и земельного участка. Более того, не указано вещное право, на котором дом и земельный участок передаются Деликатовой Т.П. Данные обстоятельства свидетельствует о том, что сторонами не были согласованы существенные условия договора.

В-третьих, расписка М. и Деликатовой Т.П. была составлена после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом ни расписка от /___/, ни переход права собственности на жилой дом и земельный участок в соответствующем регистрирующем органе не регистрировались.

Кроме того, истцом не представлен передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества, подписанный сторонами, как это предусмотрено статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также принимается во внимание, что указанный в расписке в качестве продавца М. умер, поэтому установить подлинность составленной /___/ расписки не представляется возможным.

Указанное свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, и не может расцениваться судом как основание возникновения права собственности Деликатовой Т.П. на жилой дом и земельный участок по адресу: /___/.

Свидетельскими показаниями данные обстоятельства не могут быть устранены. При этом свидетель С. каких-либо существенных обстоятельств по делу не сообщила.

Поэтому суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска Деликатовой Т.П. к Манухиной Т.Г. и Манухину А.Г. о признании расписки от /___/ между Деликатовой Т.П. и М. о передаче денежных средств в размере /___/ рублей за приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /___/, договором купли-продажи жилого дома с кадастровым номером /___/ и земельного участка с кадастровым номером /___/, расположенных по адресу: /___/; признании сделки по расписке от /___/ между Деликатовой Т.П. и М. о передаче денежных средств в размере /___/ рублей за приобретение жилого дома с кадастровым номером /___/ и земельного участка с кадастровым номером /___/, расположенных по адресу: /___/, заключенной, признании за Деликатовой Т.П. права собственности на жилой дом с кадастровым номером /___/ и земельный участок с кадастровым номером /___/, расположенные по адресу: /___/, должно быть отказано полностью.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Молчановский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10.12.2018.

Судья И.В. Усынина

На момент размещения решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Молчановского районного суда

Томской области

______________ И.В. Усынина