Решение по делу № 3а-42/2017 (3а-725/2016;) от 24.11.2016

Дело №3а-42/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 19 апреля 2017 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя закрытого акционерного общества «Бизнес-центр Ларина 12» ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Бизнес-центр Ларина 12» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Бизнес-центр Ларина 12» (далее – ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12») обратилось в ФИО1 областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило: установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 18 апреля 2014 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что перечисленные объекты недвижимости принадлежат ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» на праве собственности. Постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость зданий по состоянию на 05 июня 2011 года. Размер налога на имущество ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» в виде указанных зданий исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии и суде. Рыночная стоимость нежилых зданий ниже, чем утвержденная постановлением Правительства Нижегородской области их кадастровая стоимость, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости спорных зданий. Руководствуясь положениями статей 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» просит удовлетворить заявленные требования.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» ФИО9 требование об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости поддержал по указанным в административном исковом заявлении основаниям. В судебном заседании представителем административного истца были заявлены ходатайства о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО3, составившую отчет об оценке спорных нежилых зданий, о назначении судом оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №. Ходатайства удовлетворены. В судебном заседании 19.04.2017 года представитель административного истца подтвердил заявленные требования и просил в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, № их кадастровую стоимость установить в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, неявка извещенного лица в суд не является преградой для рассмотрения дела. Поэтому суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию указанного постановления определены Федеральным законом от 29.07.1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области в части включения в Приложение 1 нежилых зданий с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № № № № №, №, № и Приложение 2 (средние удельные показатели) применительно к нежилому зданию с кадастровым номером № (т.2 л.д.40-47).

От Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области поступил письменный отзыв на административный иск и информация относительно спорных зданий (т.2 л.д.50-90, л.д.91-93).

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО3 пояснила суду, что составляла отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 30.05.2016 года №№. Подтвердила содержащиеся в нем выводы. Представила суду письменные пояснения (т.2 л.д.130-135).

Заслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы административного искового заявления, заслушав свидетеля, исследовав материалы настоящего административного дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Из материалов административного дела следует, что административный истец ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № № № № №, №, №, № (т.1 л.д.28-39, 40-50, 55-78), таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12».

Из сообщения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, № № № № №, №, № были внесены в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенные, их кадастровая стоимость установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 год. В связи с этим суд полагает, что по настоящему административному делу в отношении указанных выше одиннадцати объектов недвижимости применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данных нежилых зданий может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года.

Данный вывод также следует из представленного Правительством Нижегородской области Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)», которым утверждена кадастровая стоимость перечисленных нежилых зданий.

В отношении нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0080222:89 из сообщения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области следует, что данный объект был внесен в ГКН 18.04.2014 года и его кадастровая стоимость определена на основании приказа Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и в соответствии с Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)». В связи с этим суд полагает, что по настоящему административному делу в отношении нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0080222:89 применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данного нежилого здания может быть определена по состоянию на 18.04.2014 года.

Согласно полученным судом кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей (т.2 л.д.79-90).

Из материалов дела усматривается, что 06.10.2016 года ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением об установлении в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости. Решением Комиссии от 27.10.2016 года № заявление ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» было отклонено. Таким образом, предусмотренный законом досудебный порядок ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» при обращении в суд был соблюден.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» представило отчет об оценке рыночной стоимости зданий от 30.05.2016 года №, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 18 апреля 2014 года составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет <данные изъяты> рублей (т.1 л.д.68-246).

Суду также представлено положительное экспертное заключение на отчет об оценке от 05.08.2016 года №, составленное экспертами саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО4 и ФИО5 (т.2 л.д.1-13).

Как указано выше, по настоящему административному делу судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АРТ-ТрансМедиа» ФИО7 Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости пяти объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, по которым разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной оценщиком ФИО3 в отчете об оценке от 30.05.2016 года №, является значительной.

Согласно заключению эксперта ФИО7 от 07.04.2017 года №№ рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года (т.2 л.д.160-263).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12» по настоящему делу об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению. При этом размер кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № должна быть установлена судом с учетом отчета об оценке рыночной стоимости зданий от 30.05.2016 года №, составленного оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3

Размер кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, № должен быть установлен судом с учетом заключения эксперта ФИО7 от 07.04.2017 года №№.

При этом суд учитывает, что оценщик ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3 при составлении отчета об оценке руководствовалась требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации СРО «НКСО».

Из раздела 1.2 отчета «Задание на оценку» следует, что целью и задачей проведения оценки является определение рыночной стоимости нежилых зданий в целях оспаривания их кадастровой стоимости. В отчете, в том числе, содержится информация о заказчике оценки и об оценщике, приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком (разделы 1.3, 1.6).

В отчете приведены использованные источники информации. Отчет содержит раздел с перечнем использованных нормативных документов и специальной литературы.

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки, в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение зданий, их площадь, характеристики конструктивных элементов, физическое состояние зданий, а также описание и характеристика земельного участка, на котором расположено здание (т.1 л.д.75-93).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, общая ситуация на рынке по продаже объектов недвижимости в Российской Федерации, Нижегородской области, анализ рынка коммерческой недвижимости Нижегородской области и городе Нижнем Новгороде (т.1 л.д.94-106).

В отчете определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки – комплексы зданий (имущественные комплексы) производственно-складского назначения, расположенные в промышленных зонах города Нижнего Новгорода, удаленные от жилых массивов, вблизи транспортных развязок, площадью, сопоставимой с объектами оценки (т.1 л.д.98 оборот).

Определены основные ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их рыночную стоимость, к которым оценщик отнес: передаваемые права. условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, степень строительной завершенности объекта, физические характеристики, экономические характеристики, использование (т.1 л.д.104-106).

Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование – производственно-складские площади с административной частью (т.1 л.д.106-107).

Согласно отчету оценщиком было выявлено 9 предложения о продаже нежилых зданий в городе Нижнем Новгороде из сегмента рынка, к которому отнесены объекты оценки (т.1 л.д.101, таблица 24).

Оценка нежилых зданий проведена с применением трех подходов: доходный подход, сравнительный подход и затратный подход. При этом оценщик обосновал необходимость применения данных подходов к оценке и подробно изложил используемые им методы в рамках каждого из подходов.

Результаты определения рыночной стоимости спорных зданий оценщиком ФИО3, полученные с применением каждого из подходов, отражены в таблице 61 Отчета.

Проведено согласование подходов (таблица 62).

При оценке данного отчета суд принимает во внимание показания свидетеля ФИО3, данные ею в судебном заседании при рассмотрении настоящего административного дела.

Оценщик ФИО3 является членом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», включена в реестр оценщиков 22 ноября 2013 года, регистрационный номер №. Имеет диплом о профессиональной переподготовке от 18.04.2013 года, выданный Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «<данные изъяты>». Имущественная ответственность оценщика застрахована Нижегородским филиалом ОАО «<данные изъяты>» (т.1 л.д.72-73, л.д.124-125).

Сведений о том, что оценщик ФИО3 является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика ЗАО «Бизнес-центр Ларина 12», лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 и ООО «Приволжский центр судебных экспертиз», с которой оценщик ФИО3 заключила трудовой договор, у суда не имеется.

Суд принимает составленный оценщиком ФИО3 отчет об оценке от 30.05.2016 года № в качестве доказательства размера рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 05 июня 2011 года; №№ в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 18 апреля 2014 года.

Данный вывод подтверждается экспертным заключением от 05.08.2016 года №№, на отчет об оценке, составленный экспертами саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО4 и ФИО5 (т.2 л.д.1-13).

При этом суд не может признать данный отчет в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, так как по результатам назначенной судом оценочной экспертизы судебным экспертом ФИО7 была установлена иная рыночная стоимость перечисленных зданий.

Оценив представленное заключение эксперта ООО «АРТ-ТрансМедиа» ФИО7 от 07.04.2017 года №№, суд находит, что при экспертной оценке объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, № и составлении экспертного заключения эксперт ФИО7 применил положения, содержащиеся в федеральных стандартах оценки №1, №2, №3 и №7. Само экспертное заключение от 07.04.2017 года №№ содержит описание объектов оценки с кадастровыми номерами №, №, №, №, № с указанием в нем качественных и количественных характеристик нежилых зданий (т.2 л.д.165-177).

Экспертом ФИО7 в экспертном заключении приведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертной оценки (экспертизы).

Определено, что спорные нежилые здания относятся к сегменту рынка – производственно-складская недвижимость, расположенная в городе Нижнем Новгороде вблизи транспортных развязок (т.2 л.д.180).

Установлено, что наиболее эффективным использованием спорных зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, № является их фактическое использование (т.2 л.д.185-187).

Экспертом определены факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их стоимость (ценообразующие факторы) (т.2 л.д.183-184).

Оценка нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № №, №, № проведена судебным экспертом с применением затратного подхода. При этом эксперт обосновал необходимость применения данного подхода и отсутствие необходимости применения сравнительного и доходного подходов (т.2 л.д.187-200).

При использовании затратного подхода эксперт произвел расчет затрат на замещение объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, определил размер накопительного износа. Порядок проведения расчетов и обоснование применения методов и математических формул приведен в экспертном заключении.

Результаты экспертной оценки нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, № указаны выше в данном судебном решении.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке, указанные экспертом сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само заключение судебного эксперта, определившего величину рыночной стоимости зданий, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что эксперт ФИО7 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный ФГБОУ ВПО «<данные изъяты>»). Эксперт ФИО7 является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр 14.08.2014 года за № (т.2 л.д.261-263).

Эксперт ФИО7 был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения (т.2 л.д.160). Сомнений в правильности заключения судебного эксперта по вопросам, поставленным ему для разрешения, у суда не имеется.

Сведений о том, что эксперт ФИО7 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте экспертизы, а также сведений об иных обстоятельствах, которые бы не позволяли данному лицу участвовать в качестве эксперта по настоящему делу (ст.33 КАС РФ), у суда не имеется, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Лица, участвующие в деле, своих мотивированных возражений, содержащих доводы о наличии в экспертном заключении каких-либо противоречий, о неаргументированности выводов эксперта, о неприменении или неправильном применении методов и методик экспертного заключения, о нарушении процессуальных прав участников судебного разбирательства при назначении и производстве судебной экспертизы, которые повлияли или могли повлиять на содержание выводов эксперта ФИО7, не представили.

С размером рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, установленной экспертом ФИО7, представитель административного истца в судебном заседании согласился.

Кроме того, признавая заключение эксперта обоснованным, суд принимает во внимание, что по результатам назначенной судом экспертизы рыночная стоимость спорных объектов оценки определена в большем размере, чем в отчете об оценке.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» результаты кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – спорных нежилых зданий их рыночной стоимости (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость нежилых зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости необходимо считать дату обращения с заявлениями в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, а именно 06.10.2016 года (т.1 л.д.63-66).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Бизнес-центр Ларина 12» по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 18 апреля 2014 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № считать 06.10.2016 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 21 апреля 2017 года.

Судья М.А. Кручинин