Решение от 26.10.2015 по делу № 2-7796/2015 от 26.06.2015

Дело № 2 – 7796 / 2015 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2015 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шагиевой З.Х., при секретаре Поляковой Е.В., с участием истца Хисматуллиной М.Х. и ее представителя по заявлению Русакова А.В., представителя ответчика ООО «ЕТЗК» по доверенности Никитиной С.А., представителя третьего лица ОАО «Россельхозбанк» по доверенности Бандурко М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хисматуллиной М.Х. к ООО «БашПроектСтрой», ООО «ЕТЗК» о защите прав потребителей, признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении заключить основной договор купли-продажи, компенсации морального вреда,

установил:

    Представитель Хисматуллиной М.Х. по доверенности Усков А.В. обратился в суд с иском к ООО «БашПроектСтрой», ООО «ЕТЗК», в котором, с учетом уточненных исковых требований, просит признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «БашПроектСтрой» и Хисматуллиной М.Х. действительным, понудить ООО «ЕТЗК» заключить основной договор купли-продажи квартиры № общей площадью <данные изъяты> расположенную <данные изъяты> по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером № с Хисматуллиной М.Х., взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца компенсацию морального вреда <данные изъяты>., расходы по оплате доверенности <данные изъяты>., расходы по оплате юридических услуг <данные изъяты> неустойку со дня сдачи в эксплуатацию дома до вынесения решения суда, штраф в размере <данные изъяты>

Исковые требования мотивирует тем, что между Хисматуллиной М.Х. и ООО «БашПроектСтрой» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №. Согласно договору стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся <данные изъяты> <адрес> со следующими предварительными характеристиками: квартира № количество комнат <данные изъяты> общая проектная площадь <данные изъяты> Согласно <данные изъяты> договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять <данные изъяты>. Истцу ответчиком было предоставлено письмо-обеспечение от ООО «ЕТЗК» № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ООО «ЕТЗК» представляет директору ООО «БашПроектСтрой» эксклюзивное право на заключения договора долевого участия на некоторые квартиры, находящиеся в <адрес>, в том числе на квартиру № Согласно тексту письма – обеспечения между ООО «БашПроектСтрой» и ООО «ЕТЗК» были оформлены договора на выполнение работ по строительству жилого дома, с их оплатой путем привлечения денежных средств третьих лиц через заключения договоров долевого участия на строящиеся квартиры, т.о. с возникновением совместных обязательств соответчиков перед третьими лицами.

Во исполнение п.3.2.1. договора истцом было оплачено <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями. Следовательно, истцом была выполнена основная обязанность по оплате стоимости приобретаемой квартиры в полном объеме, до настоящего времени ответчик не выполнил свою обязанность по передаче квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ответчику ООО «БашПроектСтрой» была направлена претензия, ответа не поступило. Строительство жилого дома по адресу: <адрес> в котором располагается квартира истца, завершено.

Истец Хисматуллина М.Х. исковые требования поддержала, просила удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца Русаков А.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ЕТЗК» по доверенности Никитина С.А. просила отказать в удовлетворении иска, мотивируя тем, что денежные средства на счет ООО «ЕЗТК» не поступали от истицы, с ней какие-либо договоры организацией не заключались.

Конкурсный управляющий ответчика ООО «БашПроектСтрой» Иванов С.М. на судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.

Представитель третьего лица ОАО «Россельхозбанк» по доверенности Бандурко М.В. просил вынести решение на усмотрение суда.

Представители третьих лиц ООО «СК Мегастрой», ФГБУ «ФКП Росреестра по РБ» на судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Суд, принимая решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, заслушав истца, представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БашПроектСтрой» и Хисматуллиной М.Х. заключен предварительной договор купли-продажи квартиры №, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в <данные изъяты> <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер квартиры <данные изъяты> количество комнат: <данные изъяты>, общая проектная площадь квартиры: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому стороны договорили о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной <данные изъяты> <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер квартиры <данные изъяты>, количество комнат: <данные изъяты>, общая проектная площадь квартиры: <данные изъяты>. Стоимость квартиры будет составлять <данные изъяты>

Согласно пунктов 2 и 3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 549 Гражданского Кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статей 454, 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны цена и предмет, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1.1). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Таким образом, в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе недвижимого имущества (дома).

Указанные в договоре характеристики нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить, какая из квартир на этаже имеется ввиду.

Доказательств о присвоении указанного почтового адреса квартире, указанной в пункте 1.1 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Кроме того, в соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно положению пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункта 4.2 предварительного договор купли - продажи квартиры № стороны обязуются заключить основной договор в течении <данные изъяты> дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на указанную квартиру.

Другого срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

В соответствии со ст. 190 Гражданского Кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Вышеприведенное условие предварительного договора о сроке заключения основного договора купли-продажи не соответствует требованиям ст. ст. 190, 429 Гражданского Кодекса РФ, так как не указывает на конкретную календарную дату либо на событие, наступление которого неизбежно. Заключение или не заключение основного договора поставлено в зависимость от приобретения права собственности на квартиру в жилом доме, тогда как наступление указанного события носит вероятностный характер.

При указанных обстоятельствах, суд исходит из условий, определенных в абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, а предварительный договор действующим в пределах года с момента его заключения. Следовательно, срок его действия истек ДД.ММ.ГГГГ, и ни одна из сторон в период до указанной даты не приняла мер к заключению основного договора.

Согласно представленной суду претензии Хисматуллина М.Х. направила требование о заключении договора ДД.ММ.ГГГГ., то есть уже за пределами действия предварительного договора.

Кроме того, претензия была оформлена на имя директора ООО «БашПроектСтрой», а направлена в ООО «ЕТЗК» согласно квитанции.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «О участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что требование об обязательной государственной регистрации сторонами предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены не были, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.

Согласно представленной суду Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является ООО «Единая торгово-закупочная компания», дата государственной регистрации прав собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела, а также пояснений представителя истца следует, что именно ООО «ЕТЗК» являлся застройщиком <адрес>

Доказательств о заключении предварительного договора купли-продажи квартиры либо договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> непосредственно с застройщиком указанного дома в лице ООО «ЕТЗК» истец Хисматуллина М.Х. в силу ст. 56 ГПК РФ не представила. В связи с чем, на ответчика ООО «ЕТЗК» не может быть возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры.

Факт оплаты истцом денежных средств в размере <данные изъяты>. при заключении предварительного договора не является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку получение ответчиком ООО «БашПроектСтрой» от истца денежных средств само по себе не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных законом для понуждения ООО «ЕТЗК» к заключению основного договора.

Учитывая, что требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда являются производными от основного требования о признании предварительного договора действительным, понуждении заключить основной договор, в удовлетворении которых судом отказано, правовых оснований для удовлетворения указанных требований также не имеется.

Требования истца о взыскании судебных расходов удовлетворению также не подлежат, поскольку в силу ст. 98 и 100 ГПК РФ судебные расходы суд присуждает возместить с другой стороны стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Руководствуясь ст. 56, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░», ░░░ «░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░.░. ░░.░░.░░░░

░░░░░:                               ░.░. ░░░░░░░