Решение по делу № 2-2831/2024 от 26.06.2024

    Дело № 2-2831/2024

    УИД 23RS0058-01-2024-003680-88

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

06 сентября 2024 г.                                                                                         г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» к Гулиевой Гаяне Сергеевне о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» обратилось в суд с иском к Гулиевой Г.С., в котором просила взыскать с Гулиевой Г.С. в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендным платежам в размере 320 402,48 руб., по пене – 91 120,85 руб., всего                               411 523,33 руб.; расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 28 октября 2021г. №; указать в судебном решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи от 22 ноября 2021г. № о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от                               06 июля 2020 г. по делу № 2а-1048/2020, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 01 декабря 2020 г. по делу № 33а-26164/2020, кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 апреля 2021 дело № 8а-6294/2021 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Гулиевой Г.С. заключен договор от                         28 октября 2021 г. № предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства. Согласно п.п. 3.2, 3.5 договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размер) годовой арендной платы в отношении объекта недвижимости (земельного участка) от 25 октября 2021 г. № и составляет 292 605 руб. Размер арендной платы изменяется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Согласно расчету истца от 31 мая 2024 г. задолженность ответчика по арендным платежам составляет 710 419,34 руб., в том числе: по основному обязательству 613 007,48 руб., по пене – 97 411,86 руб. Ранее мировым судьей судебного участка № 90 Адлерского района города Сочи вынесен судебный приказ о взыскании с Гулиевой Г.С. задолженности в размере 298 896,01 руб., в том числе: по основному обязательству                           292 605 руб., по пене 6 291,01 руб. Таким образом, сумма к взысканию по настоящему заявлению составляет: по основному обязательству                                320 402,48 руб., по пене 91 120,85 руб., всего 411 523,33 руб. Истцом в адрес Гулиевой Г.С. направлена претензия от 28 ноября 2023 г. № с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также с предложением явиться в Учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ответ на претензию арендодателю не поступал, задолженность до настоящего момента не ликвидирована.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик Гулиева Н.С. выражает несогласие с исковыми требованиями. Указывает, что на момент направления претензии ответчику указанные в ней основания расторжения договора (нарушение срока внесения арендной платы более двух раз подряд) отсутствовали, в настоящее время задолженность погашена полностью, денежные средства внесены в полном размере. Считает, что не имела возможности вносить платежи своевременно по вине арендодателя, не сообщившего новые платежные реквизиты. Отмечает, что договор может быть расторгнут только при существенном нарушении его условий, при факт нарушения не может являться основанием для расторжения договора, если такое нарушение устранено в разумный срок.

В судебном заседании представитель истца МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» не явился, извещен надлежаще и своевременно о месте и времени рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не просил, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик Гулиева Г.С. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просила, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика Гулиевой Г.С. – Схабо А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Отметил, что в настоящее время задолженность по арендным платежам погашена, имеется переплата. Также указал, что на земельном участке расположены капитальные строения, право собственности на которые зарегистрированы за ответчиком.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просил.

При установленных обстоятельствах, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав письменные материалы дела, изучив доводы сторон, всесторонне оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат лишь нарушенные права.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 4 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи (арендодатель) и Гулиевой Г.С. (арендатор) заключен договор ? предоставлении в пользование земельного участка на условиях аренды (договор аренды) от 28 октября 2021 г. № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с п.п. 3.2, 3.5 указанного договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размер) годовой арендной платы в отношении объекта недвижимости (земельного участка) от 25 октября 2021г. № и составляет 292 605 руб. Размер арендной платы изменяется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

Согласно расчету от 31 мая 2024 г., представленному истцом, истца задолженность ответчика по арендным платежам составляет 710 419,34 руб., в том числе: по основному обязательству 613 007,48 руб., по пене –                                  97 411,86 руб. При этом ранее мировым судьей судебного участка № 90 Адлерского района города Сочи вынесен судебный приказ о взыскании с Гулиевой Г.С. задолженности в размере 298 896,01 руб., в том числе: по основному обязательству 292 605 руб., по пене 6 291,01 руб.

В связи с указанным обстоятельствами истец указывает, что размер задолженности Гулиевой Г.С. по основному обязательству составляет 320 402,48 руб., по пене – 91 120,85 руб., а всего 411 523,33 руб.

Истцом в адрес Гулиевой Г.С. направлена претензия от                                           28 ноября 2023 г. № с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также с предложением явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ответ на претензию арендодателю не поступал, задолженность до настоящего момента не ликвидирована.

Наличие задолженности в размере 411 523,33 руб. послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что задолженность по арендным платежам образовалась у ответчика за 2022-2023 годы и была погашена совместно с пеней платежом от 23 августа 2024 г. В настоящее время по договору аренды земельного участка имеет место быть переплата в размере 302 400,68 руб. Указанное подтверждается расчетом задолженности по состоянию на 04 сентября 2024 г., представленным истцом, а также платежными документами, представленными ответчиком.

Таким образом, Гулиева Г.С. на день рассмотрения настоящего дела устранила допущенные нарушения и произвела оплату по арендной плате и пени в полном объеме. В связи с чем оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендным платежам в размере 320 402,48 руб., по пене –                 91 120,85 руб., а всего 411 523,33 руб., не имеется.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендных платежей, суд приходит к следующему.

Так, в соответствии с п. 8.2. договора аренды земельного участка от                    28 октября 2021 г. № расторжение договора допускается в случаях несоблюдения требований, определенных п.4 и 5 настоящего договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае ряда существенных нарушений его условий, перечисленных в данном пункте договора, в том числе в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок (пп. «в»).

Таким образом, по условиям пункта 4.1.1. договора арендодатель вправе был в одностороннем порядке (внесудебном) отказаться от исполнения договора, однако этим правом не воспользовался.

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса», обосновывая иск в части расторжения договора аренды с Гулиевой Г.С., ссылается на положения п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом положений абз. 2 п. 23 Постановления ВАС РФ от                                    25 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

С учетом положений абз. 4 п. 23 указанного постановления не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Также из правовой позиции, изложенной в пункте 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» следует, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

При этом само по себе, прекращение арендных правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указывалось ранее задолженность Гулиевой Г.С. по арендным платежам и пени погашена в полном объеме, в настоящее время ответчиком внесены денежные средства в счет оплаты арендных платежей за 2024 г.

Также судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером № является зданием – жилым домом, принадлежащим на праве собственности Гулиевой Г.С., объект недвижимости с кадастровым номером № является нежилым зданием, также принадлежащим на праве собственности ответчику, а объект недвижимости с кадастровым номером № – сооружением, навесом, принадлежащим на праве собственности ответчику.

Таким образом, Гулиевой Г.В. на арендуемом земельном участке на праве собственности принадлежат 3 объекта недвижимости, один из которых является жилым домом.

При указанных обстоятельствах суд, с учетом полного погашения задолженности по арендным платежам, полагает, что оснований для расторжения договора аренды как крайней меры воздействия на арендатора, не имеется. При этом расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположены строения, принадлежащие ответчику, принимая во внимание принцип неотделимости судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем, может повлечь правовую неопределенность в правовом статусе объектов недвижимости, что недопустимо.

Учитывая, что оплата арендных платежей произведена, задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено судом, в связи с тем, что нарушения условий договора арендатором, послужившие основанием для обращения в суд с данным требованием, отпали. При этом в настоящее время у истца не имеется материально-правового интереса для расторжения договора аренды, а обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса»                                    (ИНН 2320085737) к Гулиевой Гаяне Сергеевне (паспорт РФ серии № №№) о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2024 г.

Председательствующий:                                                             С.С. Ткаченко

НА МОМЕНТ ПУБЛИКАЦИИ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ