Решение по делу № 2а-174/2019 от 01.08.2019

№ 3а-174/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 15 октября 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Мязиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-174/2019 по административному иску Боженовой О.В. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Боженова О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственно-складской базы, находящегося по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, Кирикилинский промузел.

Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населённых пунктов, расположенных на территории Астраханской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 148063146 рублей 30 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются ее права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 апреля 2019 года №02-01-2019, подготовленному АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр», рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка составляет 74583479 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что ее права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 01 января 2013 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственно-складской базы, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 16009300 рублей, просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости

В судебное заседание административный истец Боженова О.В. не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель административного истца адвокат Цыганова Т.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной, в размере 86595670 рублей, определенной в результате судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание. Администрации муниципального образования «Город Астрахань» не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля Григоршеву А.Ю., эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 06 мая 2010 года, договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 20 мая 2014 года, договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 12 декабря 2018 года Боженова О.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственно-складской базы, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.9-14).

Согласно условиям договора аренды, размер арендной платы земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости. Размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (пункт 3.4 договора аренды).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена 01 января 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года и составила 148063146 рублей 30 копеек.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 апреля 2014 года, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключено с административным истцом 12 декабря 2018 года, то есть ранее права истца утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости не имелось.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка путем обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 74583479 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 08 апреля 2019 года судом установлено, что отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 29 августа 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 86595670 рублей.

В судебном заседании представитель Боженовой О.В. адвокат Цыганова Т.Б. при определении рыночной стоимости земельного участка просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 86595670 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения эксперта Хаметова Р.Н. следует, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты четыре объекта – аналога, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам.

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2013 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом принято четыре объекта-аналога, расположенные в Кировском, Ленинском и Трусовском районах города Астрахани, три из которых находятся в собственности, один – в аренде. Все земельные участки относятся к землям промышленного назначения и по данному фактору не отличаются от оцениваемого участка. Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, выслушав эксперта Хаметова Р.Н., приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 16 сентября 2019 года №16-09-8-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 86595670 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 01 августа 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Боженовой О.В. удовлетворить.

Восстановить Боженовой О.В. срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объект недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 86595670 (восемьдесят шесть миллионов пятьсот девяносто пять тысяч шестьсот семьдесят) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 01 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова