Решение по делу № 3а-8/2020 от 29.10.2019

Дело № 3а-8/2020

Строка стат. отчета 3.121

55OS0000-01-2019-000223-68

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи     Ланцовой М.В.

при секретаре     Бердовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 февраля 2020 года административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Базис» к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее ООО «Базис») является соарендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 34875 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - административный корпус и гараж, почтовый адрес <...>; вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. (т. 1 л.д. 206-211).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п и по состоянию на 6 октября 2017 года составляет 73 377 697,5 руб. (т. 1 л.д. 22)

    29 октября 2019 года ООО «Базис» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, выводы отчета об оценке № <...> от 10 сентября 2019 года, подготовленного оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Арус» Мосиной Е.В., административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>6 по состоянию на 6 октября 2017 года в размере его рыночной стоимости 31 014 000 руб. (т. 1 л.д. 3-6).

В судебном заседании представитель ООО «Базис» Каныгина Е.Ю. доводы административного искового заявления поддержала, возражала против выводов судебной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Омской области Махалов А.Г. в судебном заседании участие не принимал, ранее поддержал доводы письменного отзыва, просил отказать в удовлетворении иска, возражений относительно выводов судебной экспертизы не выразил. (отзыв - т. 2 л.д. 124-128).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска Окишев К.В. полагал, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы. (отзыв т. 2 л.д. 134-136).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области в судебном заседании участие не принимали (отзывы - т. 2 л.д. 131-133, л.д. 196-198, 201).

Представитель заинтересованного лица ООО «Пассажирская автотранспортная компания» Новошинская А.Ю., представитель заинтересованного лица Емельянцева Е.В. Хохлова Н.В. в судебном заседании поддержали позицию представителя административного истца.

Заинтересованные лица АО «Банк Интеза», Ревзин Д.Н., Безверхова Л.А., Емельянцев Е.В., Разливинская Т.Д., Мацкевич А.К. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта Сумскую Н.А., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, ООО «Базис» является соарендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 34875 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - административный корпус и гараж, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, <...>; вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

В настоящее время арендаторами указанного земельного участка также являются Безверхова Л.А., Емельянцев Е.В., Разливинская Т.Д., Ревзин Д.Н., Мацкевич А.К. (т. 2 л.д. 1-110, 169)

Заявление в департамент имущественных отношений Администрации города Омска о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> подано ООО «Пассажирская автотранспортная компания», которое является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. (т. 2 л.д. 220, т. 3 л.д. 25-76).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Величина кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца, а также заинтересованных лиц как арендаторов.

Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» (далее – Приказ № 50-п) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере 73 377 697,5 руб. утверждена Приказом № 50-п, сведения внесены в ЕГРН 9 октября 2017 года, кадастровая стоимость определена по состоянию на 6 октября 2017 года. (т. 1 л.д. 22)

В соответствии с абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Подаче административного иска о пересмотре кадастровой стоимости в суд предшествовало обращение административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее - Комиссия) 17 сентября 2019 года (т. 1 л.д. 23-24).

Решением комиссии заявление ООО «Базис» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> отклонено; указано, что оформление и содержание представленного в Комиссию отчета об оценке № <...> от 10 сентября 2019 года, подготовленного оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Арус»» Мосиной Е.В., не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в том, что оценщик неверно определил наиболее эффективное использование объекта оценки и произвел некорректный расчёт его рыночной стоимости. В нарушение ФСО № <...> оценщик неверно провел анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, вследствие чего неправильно выбрал подходы и методы оценки, а также неверно принял сопоставимые с объектом оценки объекты недвижимости (аналоги).

Комиссия отметила, что с учетом местоположения земельного участка в Центральном АО <...> и вида разрешенного использования, наиболее эффективным является использование участка по ВРИ 5 или ВРИ 7. В отчете оценщик ошибочно отнес оцениваемый земельный участок по его наиболее эффективному виду использования к 9-й группе видов разрешенного использования земельных участков «для производственно-складских целей». Поэтому принятие оценщиком в качестве аналогов объектов производственно-складского и гаражного назначения привело к неправомерному и необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка. Комиссия указала, что оценщиком нарушены п. 11 ФСО 1 (полнота и достоверность исходной информации), п.п. 13, 14, 15 ФСО 7 (проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки), п. 5 ФСО 3 (принципы обоснованности, однозначности). (т. 1 л.д. 23-24).

Обращаясь в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец ссылался на отчет об оценке № <...> от 10 сентября 2019 года, ранее явившийся предметом рассмотрения Комиссии, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости 31 014 000 руб., определенной по состоянию на 6 октября 2017 года.

Определением Омского областного суда от 28 ноября 2019 года по ходатайству Администрации города Омска по настоящему делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» Сумской Н.А. (т. 2 л.д. 235-239).

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 20 января 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 6 октября 2017 года определена в размере 55 172 250 руб. (т. 3 л.д. 101-246)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение эксперта Сумской Н.А., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости земельного участка. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные по его результатам выводы. Суждение эксперта о рыночной стоимости земельного участка осуществлено на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в периодических печатных изданиях в 2017 году, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в г. Омске в соответствующий период и заслуживающих внимание обстоятельств.

Суждения административного истца и заинтересованных лиц о необходимости отнесения объекта оценки к 9 виду разрешенного использования, судом отклоняются.

Согласно пунктам 12, 13, 14, 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В результате проведенного осмотра экспертом было выявлено, что на спорном земельном участке расположены нежилые здания административного и производственно-складского назначения (СТО, автомойки, торговые площади, офисные помещения, кафе, бани, склады, производственные помещения, строящийся бассейн). Процентное соотношение фактического использования земельного участка на дату оценки, указанное в отчете № <...> от 10 сентября 2019 г. - «объекты производственно-складского назначения - 95%», по мнению эксперта, не соответствует действительности. Из пояснений эксперта Сумской Н.А. в судебном заседании следует, что производственно-складские объекты занимают менее 50% площади. Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Объект исследования расположен в зоне П3 - зона производственно-коммунальных объектов IV - V классов опасности, в которой разрешается размещать здания и помещения производственного, торгового, офисного назначения (Решение Омского городского Совета № 201 от 10 декабря 2008 г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области»).

Информация о ведении на участке торговой деятельности и деятельности по оказанию услуг в сентябре 2017 г., т.е. на дату, близкую к дате оценки, имелась в информационно-коммуникационной сети «Интернет».

Согласно заключению эксперта для того, чтобы отнести земельный участок под производственную деятельность, необходимо, чтобы административные здания и помещения, расположенные на земельном участке, использовались собственником либо арендатором для обеспечения данной производственной или складской деятельности, а не сдаваться в аренду как самостоятельные объекты. (т. 3 л.д. 121-124)

Учитывая текущий вид разрешенного использования (критерий законодательной допустимости), а также текущий вид фактического использования (критерий фактической возможности), оцениваемый объект отнесен экспертом к 5 виду разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Следует отметить, что аналогичные выводы о необходимости отнесения оцениваемого земельного участка к 5 либо 7 видам разрешенного использования с учетом местоположения земельного участка и вида разрешенного использования, содержаться и в решении Комиссии, которым заявление ООО «Базис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, исходя из 9 вида разрешенного использования, отклонено.

Принимая во внимание положения ФСО № 7, вид разрешенного использования спорного земельного участка, а также его фактическое использование, с учетом содержания заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта в судебном заседании у суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности экспертного заключения, а выводы отчета об оценке № <...> от 10 сентября 2019 г. о необходимости отнесения земельного участка к 9 виду разрешенного использования подлежат отклонению.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 6 октября 2017 года подлежит установлению в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, в размере 55 172 250 рублей.

В силу абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить по состоянию на 6 октября 2017 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № <...>6, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – административный корпус и гараж, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, <...>, площадью 34 875 кв.м, в размере его рыночной стоимости 55 172 250 рублей.

Датой подачи заявления считать 17 сентября 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Омского областного суда                 Ланцова М.В.