Решение по делу № 33-2786/2022 от 17.05.2022

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0020-01-2021-008987-95                                                                                 33-2786/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                      16 июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего         Стефановской Л.Н.

судей                     Абрамовой С.И., Поликарповой Е.В.

при секретаре             Пилькевич Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полетаевой Аллы Васильевны к Большакову Дмитрию Александровичу о возложении обязанности передать ключи, устранении препятствий в пользовании жилым домом, встречному иску о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе Большакова Дмитрия Александровича

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 21 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя Большакова Д.А. Дробышевой Т.Е. (по ордеру), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Полетаевой А.В. и ее представителя Пясецкого К.С. (по заявлению), согласившихся с решением суда, и объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Трахановой Л.С., судебная коллегия

установила:

30.09.2021 между Большаковым Д.А. и Полетаевой А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 1013 кв.м, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома (земли населенных пунктов), с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 210,8 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>

Полетаева А.В. обратилась в суд с иском, в котором просила обязать Большакова Д.А.:

- передать ключи от въездных ворот на территорию земельного участка жилищного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>

<адрес> жилого дома, расположенного на этом земельном участке индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>

- передать ключи от всех надворных построек, расположенных на этом земельном участке индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>

а также исключить всякие иные препятствий пользования ею и членами её семьи недвижимым жилищным комплексом индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование требований сослалась на то, что ответчик обязался передать ей ключи от вышеуказанного жилого дома в срок до 15.10.2021, но до настоящего времени данное обязательство не исполнил.

Большаков Д.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.09.2021, ссылаясь на то, что до настоящего времени Полетаевой А.В. не выплачено ему в счет оплаты по договору денежных средств в размере 1 550 000 руб.

В судебном заседании истец-ответчик Полетаева А.В., её представитель Невзоров А.Н. иск поддержали, встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика-истца Большакова Д.А. - адвокат Дробышева Т.Е. иск Полетаевой А.В. не признала, просила удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе    Большаков Д.А. просит    отменить решение суда,     как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебное заседание явился представитель Большакова Д.А. Дробышева Т.Е., Полетаева А.В. и ее представитель Пясецкий К.С., Траханова Л.С.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, были извещены о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посредством направления извещения заказным письмом и посредством размещения информации на сайте областного суда, что подтверждается представленными в материалах дела сведениями.

Проверив материалы дела, судебная коллегия    признает доводы апелляционной жалобы убедительными в части.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 30.09.2021 между Большаковым Д.А. (продавцом) и Полетаевой А.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 1013 кв.м, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома (земли населенных пунктов), с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 210,8 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес> (п.1 договора).

Согласно п.5 указанного договора купли-продажи расчет между сторонами в сумме 5560000 руб. производиться в следующем порядке: 2120000 руб. покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора купли-продажи за счет собственных средств; оставшаяся сумма в размере 3440000 руб. будет передана покупателем продавцу за счет собственных средств в срок до 10.10.2021 (включительно). Стороны договорились, что до момента полного расчета, указанное имущество не будет находиться в залоге у продавца.

Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Во исполнение указанной правовой нормы, 30.09.2021 сторонами договора купли-продажи, а именно Большаковым Д.А. и Полетаевой А.В., был подписан передаточный акт при купле-продаже, в котором указано, что Большаков Д.А. ключи от вышеуказанного жилого дома обязуется передать в срок до 15 октября 2021 года (включительно).

Из акта приема-передачи жилого помещения от 30.09.2021, подписанного сторонами, усматривается передача покупателю не только земельного участка и расположенного на нем жилого дома, но и обязательство о передаче комплекта ключей в срок до 15.10.2021, акт Большаковым Д.А. подписан и не оспаривался.

В соответствии с частью 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ключи от жилого дома являются неотъемлемой частью товара, обязанность продавца по передаче объекта недвижимости считается исполненной после передачи и жилого дома и ключей от него покупателю; обязанность продавца считается исполненной при совокупности двух условий: подписание сторонами соответствующего документа о передаче и вручение имущества покупателю, в рассматриваемом деле отсутствует передача товара покупателю.

В материалах дела имеются акты приема-передачи денежных средств от 30.09.2021 в размере 570000 руб. и от 11.10.2021 в размере 3440000 руб., также Полетаевой А.В. представлена в суд квитанция по операции от 11.10.2021 о переводе денежной суммы в размере 3440000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика-истца Большакова Д.А. – адвокат Дробышева Т.Е. подтвердила, что на момент рассмотрения дела Полетаевой А.В. по договору купли-продажи от 30.09.2021 не выплачено Большакову Д.А. 1550000 руб.

21.10.2021 между Большаковым Д.А. и Полетаевой А.В. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 30.09.2021, согласно которому пункт 5 изложен в новой редакции: «расчет между сторонами в сумме 5560000 руб. производится в следующем порядке: 570000 руб. покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора купли-продажи за счет собственных средств; 3440000 руб. будет передана покупателем продавцу за счет собственных средств в срок до 10.10.2021г. (включительно); оставшаяся сумма 1550000 руб. будет передана покупателем продавцу за счет собственных средств в срок до 01.12.2021 (включительно). Стороны договорились, что до момента полного расчета, указанное имущество будет находиться в залоге у продавца. Остальные условия договора остаются в неизменном виде, в том числе и срок передачи ключей от жилого дома.

21.10.2021 данное дополнительное соглашение к договору купли-продажи сдано Большаковым Д.А. в регистрирующий орган.

Вместе с тем как до 21.10.2021, так и до настоящего времени денежные средства в размере 1 550 000 руб. по договору купли-продажи Полетаевой А.В. Большакову Д.А. не выплачены, что не отрицалось в суде апелляционной инстанции сторонами по делу.

Таким образом, выводы суда первой инстанции, что в действиях Большакова Д.А. усматривается злоупотребление правом, поскольку по условиям договора срок выплаты оставшейся суммы – 10.10.2021 (включительно), а 07.10.2021 межмуниципальным отделом по Старооскольскому и Чернянскому районам Росреестра по Белгородской области (Старый Оскол) вынесено уведомление о приостановлении осуществления действия по государственной регистрации прав до 05.04.2022 по заявлению Большакова Д.А., неубедительны, поскольку расчет по договору купли-продажи не произведен в полном объеме.

04.04.2022 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии отказано в регистрации перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, расположенных по адресу <адрес>.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил значительной денежной суммы в размере 1 550 000 руб. за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда первой инстанции, что Большаков Д.А. не лишен права взыскать с Полетаевой А.В. неполученную денежную сумму по договору купли-продажи от 30.09.2021 в судебном порядке, несостоятельны.

Из положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу и сам по себе не может квалифицироваться как злоупотребление правом в его понимании пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что 28.09.2021 Полетаева А.В. продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, чтобы приобрести спорное недвижимое имущество (договор купли-продажи от 28.09.2021). В настоящее время ни у Полетаевой А.В., ни у её детей – Полетаева И.С. и Трахановой Л.С., с которыми она планировала проживать совместно в приобретенном жилом доме, в собственности иного недвижимого имущества не имеется (уведомления ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области от 27.01.2022, 01.02.2022). Полетаева А.В. и Полетаев И.С. в настоящее время вынуждены проживать в квартире по договору найма, не свидетельствуют об отсутствии у нее обязательств по исполнению договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Большакова Д.А. и отказе в удовлетворении иска Полетаевой А.В., поскольку передача ключей должна была исполняться после полной оплаты по договору, т.е. в срок до 10.10.2021.

Руководствуясь ст. ст.327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 21 марта 2022 года по делу по иску Полетаевой Аллы Васильевны к Большакову Дмитрию Александровичу о возложении обязанности передать ключи, устранении препятствий в пользовании жилым домом, встречному иску Большакова Дмитрия Александровича к Полетаевой Алле Васильевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Полетаевой Аллы Васильевны к Большакову Дмитрию Александровичу о возложении обязанности передать ключи, устранении препятствий в пользовании жилым домом отказать.

Встречный иск Большакова Дмитрия Александровича к Полетаевой Алле Васильевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 30.09.2021 земельного участка и расположенного на нем жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Полетаевой Аллой Васильевной и Большаковым Дмитрием Александровичем.

Обязать Большакова Дмитрия Александровича возвратить Полетаевой Алле Васильевне денежные средства в размере 4 010 000 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 30.09.2021.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Старооскольский городской суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен: 21.06.2022

Председательствующий

Судьи