Решение по делу № 33-4090/2017 от 16.10.2017

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Буева А.А.Дело №33-4090/2017 год.

Докладчик Кедрина О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 декабря 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москаленко Т.П.,

судей Кедриной О.В. Давыдовой Н.А.,

при секретаре Сырых К.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Черноусовой Т.В., ответчика ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего –Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 17 августа 2017 года, которым постановлено:

«Признать за Черноусовой Т.В. право собственности на машино-места (парковочные места) № 1 и № 2 на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно плану подвального помещения ( л.д. 171), являющемуся неотъемлемой частью данного решения.

В удовлетворении иска Черноусовой Т.В. к ООО «СитиСтрой», ПАО «Агро-промышленный банк « Екатерининский» о признании обременения машино-мест (парковочных мест) № 1 и № 2 на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в виде ипотеки отсутствующим, отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в техническую документацию данного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на указанное имущество».

Заслушав доклад судьи Кедриной О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Черноусова Т.В. обратилась с иском к ООО «СитиСтрой» о признании права собственности, указав, что 12.01.2016 года между истцом и ООО «СитиСтрой» был заключен предварительный договор купли-продажи двух парковочных мест №№ 1 и 2 на подземной автостоянке жилого <адрес>. Истцом произведена оплата стоимости парковочных мест в сумме 2000 0000 руб. Ответчиком были переданы истцу два комплекта ключей от ворот подземной стоянки и с 12.01.2016 года истцом используются данные парковочные места регулярно.

В соответствии с условиями предварительного договора- договор купли-продажи парковочных мест должен быть заключен не позднее 1 квартала 2017 года. Ответчик ссылался истцу, что с 01.01.2017 года вступают в силу изменения законодательства, в соответствии с которыми можно узаконить такой объект недвижимости как «машино-место» без оформления права долевой собственности. После 01.01.2017 года в течение 3 месяцев ответчик обязался произвести раздел нежилого подвального помещения общей площадью 393, 8 кв.м., где 319, 9 кв.м занято стоянкой для автомобилей, поставить на кадастровый учет 9 машино-мест, с оформлением № 1 и № 2 на истца.

Начиная с января 2017 года истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой оформления права собственности, но в марте 2017 года выяснилось, что нежилое помещение, где расположена подземная парковка, находится в залоге у банка, находящегося в стадии банкротства. Стоянка находится под арестом.

Истец Черноусова Т.В. с учётом уточнений просила признать за ней право собственности на два парковочных места №№ и 2 на подземной автостоянке жилого дома согласно условиям предварительного договора от 12.01.2016 года, а также признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» на названные парковочные места.

Определением суда от 20.06.2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Определением суда от 17.07.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГОАОУ ДПО «ЛОУКК», временный управляющий ООО «СитиСтрой» Коняхин А.В.

Представитель истца по доверенности Волков А.В. иск Черноусовой Т.В. в судебном заседании поддержал по названным доводам.

Представитель ответчика ООО «СитиСтрой» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, иск признал в полном объеме.

Представитель ответчика ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» в лице- конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- Драгунов И.А. иск не признал, объяснил, что банк является добросовестным залогодержателем, в связи с чем его права на заложенное имущество являются защищаемыми законом, залог на имущество, принадлежащее истцу, переданное в залог банку другим лицом, сохраняется. Сделка передачи имущества в залог соответствует закону, поскольку банк не знал о заключенных застройщиком договорах купли-продажи парковочных мест, право собственности на нежилое помещение на момент заключения договора залога было зарегистрировано за застройщиком. Просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ГОАОУ ДПО «ЛОУКК» Сушков И.Г. в судебное заседание не явился. В судебном заседании 24.07.2017 года иск не признал, ссылаясь на то, что ООО «СитиСтрой» имеет задолженность перед учебным комбинатом, являющимся государственным учреждением и финансируемым за счет бюджетных средств. Арест имущества ООО «СитиСтрой» обеспечивает учебному комбинату возможность получить взысканную задолженность с ООО «СитиСтрой» за счет принадлежащего ему имущества. Просил в иске отказать.

Третье лицо -временный управляющий ООО «СитиСтрой»- Коняхин А.В. в судебное заседание не явился.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истец Черноусова Т.В. просит решение суда отменить в части отказа в признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, принять новое решение об удовлетворении требований истца. Указала, что суд необоснованно применил к правоотношениям сторон положения статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при приобретении имущества истец не знала и не должна была знать о приобретении имущества, являющегося предметом залога.

В апелляционной жалобе ответчик ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего- Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку в предварительном договоре не была указана площадь машино- мест, то предмет договора не может быть согласованным, а договор заключенным. Судом не исследовался вопрос об оплате, документы о зачислении денежных средств на счет ответчика не исследовался. Право собственности на указанные объекты недвижимости за ответчиком зарегистрированы не были, из общего имущества собственников многоквартирного дома не выделены, кадастровый учет указанных объектов не производился, по акту- приема передачи машино- места не передавались, определить какое нежилое помещение и какой площади должно быть передано, не представляется возможным.

Выслушав представителя истца Черноусовой Т.В.- Волкова А.В., поддержавшего апелляционную жалобу истца и возражавшего против апелляционной жалобы ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего- Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»-, проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом первой инстанции, ООО «СитиСтрой» является застройщиком многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>. В данном жилом доме в подвальном помещении проектом предусмотрена подземная автостоянка на 10 машино-мест, впоследствии количество машино- мест уменьшилось до 9, изменения в проект внесены не были.

Дом сдан в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №№ от 25.03.2015 года, выданное Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка).

Нежилое помещение № 1, расположенное в подвальном помещении вышеуказанного многоквартирного дома, общей площадью 393, 8 кв.м., в котором предусмотрена организация подземной автостоянки, является самостоятельным объектом права, поставлено на кадастровый учет и на него зарегистрированы права ООО «СитиСтрой» 24.11. 2015 года, что подтверждено выпиской из ЕГРН на указанное нежилое помещение с кадастровым номером № с регистрацией права собственности ООО «СитиСтрой».

12.01.2016 года Черноусова Т.В. заключила с ООО «СитиСтрой» предварительный договор купли-продажи двух парковочных мест № 1 и № 2 на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.1 названного предварительного договора продавец ООО «СитиСтрой» обязуется в будущем передать в собственность покупателю Черноусовой Т.В., а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, два парковочных места №1 и №2 на подземной автостоянке жилого дома. Стоимость одного парковочного места определена в один миллион рублей. Общая сумма договора составляет 2000 000 руб.

Стороны обязались заключить основной договор не позднее 1 квартала 2017 года.

Истец Черноусова Т.В. полностью исполнила условия договора (п.п.2.2), на момент подписания договора сумма в 2000000 рублей была оплачена, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1/1 от 12.01.2016 года на сумму 2000 000 руб., данные доказательства, представленные истцом, не опровергнуты.

В установленный предварительным договором срок и до настоящего времени основной договор купли-продажи парковочных мест между Черноусовой Т.В. и ООО «СитиСтрой» не заключен, несмотря на неоднократные обращения Черноусовой Т.В. к застройщику ООО «СитиСтрой» в марте 2017 года с требованием заключить основной договор купли-продажи парковочных мест.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.07.2017 года № А36- 4966/2017 в отношении ООО «СитиСтрой» возбуждено дело о банкротстве, в отношении ООО «СитиСтрой» введено наблюдение, временным управляющим назначен Коняхин А.В.

Согласно выписке из ЕГРН на нежилое помещение с КН № 10.03.2016 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» по договору залога № от 03.03.2016 года.

Также судом было установлено, что 06.03.2014 года между ООО «СитиСтрой» и ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» заключен договор об открытии кредитной линии № с лимитом задолженности 30 000 000 руб на срок до 07.03.2016 года под 17% годовых в целях пополнения оборотных средств ООО «СитиСтрой» и инвестиционной деятельности.

По условиям указанного договора каждый кредит может оформляться как отдельным кредитным договором, который является составной и неотъемлемой частью настоящего договора, так и может быть выдан непосредственно по настоящему договору.

Одним из условий получения всей суммы кредита является заключение имущественным поручителем договора поручительства либо договора залога.

03.03.2016 года между ООО «СитиСтрой» и ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» в обеспечение исполнения договора об открытии кредитной линии № от 06.03.2014 года заключен договор залога № нежилого помещения №, общей площадью 393, 8 кв.м., расположенного в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

17.03.2016 года приказом Центрального банка РФ у ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» отозвана лицензия на осуществление банковский операций, назначена временная администрация банка.

06.04.2016 года Арбитражным банком г. Москвы к производству суда принято заявление ЦБ РФ о признании несостоятельным (банкротом) ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский».

23.06.2016 года банк «Екатерининский» решением арбитражного суда г. Москвы признан банкротом, открыто конкурсное производство.Конкурсным управляющим банка назначена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

ООО «СитиСтрой» обязательства по кредитному договору № от 06.03.2014 года не исполнил, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 36 668803,90 руб., она взыскивается ПАО «Агропромышленный банк «Екатерининский» с ООО «СитиСтрой» в судебном порядке (дело № года Правобережного районного суда г. Липецка).

Требований об обращении взыскания на нежилое помещение № 1, общей площадью 393, 8 кв.м., расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в счет погашения задолженности по кредитному договору банком не заявлялось.

Удовлетворяя исковые требования истца Черноусовой Т.В., суд первой инстанции определил природу заключенного между истцом и ответчиком договора, как направленного на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из заключенного сторонами 12 января 2016 года договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенных парковочных местах № 1, №2 на подземной автостоянке (подвальный этаж) в многоквартирном доме по <адрес>, о его стоимости, о предварительном внесении истцом денежной суммы в размере стоимости парковочных мест (пункт 2.2. договора), которая соответствует сложившимся в данном регионе ценам на аналогичные объекты недвижимости, а также о сроке исполнения обязательства ответчиком в отношении предмета договора (пункты 2.3, 3.1 договора).

Судом правомерно учтено исполнение предварительного договора: истец обязательства по внесению денежной суммы по оплате стоимости парковочного места исполнил, истцу застройщиком переданы ключи от стоянки, расположенной в подвальном этаже, с этого времени истец постоянно пользуется парковочными местами. Указанные обстоятельства подтверждаются сторонами, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду представлено не было.

При указанных обстоятельствах и анализе содержания условий предварительного договора этот договор правильно определен судом первой инстанции как договор, направленный на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном многоквартирном доме.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, то его право на спорный объект долевого участия подлежит защите путем признания права.

Учитывая, что с 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ), которым предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) отнесены к недвижимым вещам, суд первой инстанции обоснованно указал, что возникшее на основании данного судебного акта право собственности подлежит государственной регистрации.

В силу положений части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан разрешить дело на основании норм действующего законодательства, а также исходя из обычаев делового оборота, в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами.

Довод жалобы ответчика об отсутствии в договоре тех характеристик, которым должен соответствовать такой объект недвижимости, как «машино-место», не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку такие требования закона вступили в силу с 01 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в то время как спорный договор заключен между сторонами 12 января 2016 года.

Суд первой инстанции обоснованно учитывал буквальное содержание условий предварительного договора, его фактическое исполнение при сопоставлении с представленным планом подвального этажа после внесенных застройщиком изменений в проект, в котором определено местоположение каждого машино-места с указанием конкретных размеров (т. 1 л.д. 14). Установив исполнение условий договора истцом, невыполнение условий застройщиком, суд обоснованно удовлетворил требования истца в данной части путём признания за ним права на оплаченное в соответствии с договором имущество.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос об оплате полученного истцом машино-места, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку данный вопрос судом был исследован, истцом представлен платёжный документ, который не оспорен и не опровергнут, о его подложности никем из участвующих в деле лиц заявлено не было.

ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в апелляционной жалобе также ссылается на то обстоятельство, что право собственности на машино-места как на отдельные объекты недвижимости, не было зарегистрировано за ООО «СитиСтрой», что не влечёт отмены решения суда, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений у сторон не существовало обязанности по государственной регистрации права на парковочные места, а изменения законодательства, обязывающие производить государственную регистрацию права собственности на машино-места, как на объекты недвижимости, вступили в силу с 01 января 2017 года.

Право собственности ответчика ООО «СитиСтрой» на нежилое помещение № 1, общей площадью 393,8 кв.м., этаж: подвал, по адресу (местоположение): Россия, Липецкая <адрес>, в котором расположено приобретенное истцом парковочное место (машино-место), зарегистрировано 24 ноября 2015 года.

Довод ответчика в жалобе о нахождении принадлежащего ответчику на праве собственности указанного нежилого помещения № 1, общей площадью 393,8 кв.м., этаж: подвал в <адрес>, в залоге у ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» на основании договора ипотеки (залога недвижимости) от

03 марта 2016 года, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ООО «СитиСтрой» по кредитному договору № от 06 марта 2014 года, правильно отвергнут судом, поскольку истец заключил предварительный договор купли-продажи 12.01.2016 года, то есть до заключения ответчиком договора залога с третьим лицом. Последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые, при установленных по делу обстоятельствах, не влекут неблагоприятных последствий для истца, как участника долевого строительства, а регулируют отношения между залогодателем и залогодержателем, то есть между ответчиком и третьим лицом.

Ссылка истца в его апелляционной жалобе об отсутствии оснований к сохранению обременения спорного имущества не основана на нормах действующего законодательства.

Судебная коллегия находит, что судом правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статей 67, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Правобережного районного суда г. Липецка от 17 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Черноусовой Т. В., ответчика ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в лице конкурсного управляющего -Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- без удовлетворения.

Председательствующий: .

Судьи: .

.

.

.

8