Решение по делу № 33-1652/2024 от 28.03.2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

судья Беркутова Т.М.         № 18RS0011-01-2023-002405-14        № 33-1652/2024 (апелляционная инстанция)        № 2-80/2024 (первая инстанция)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 мая 2024 года                                                                          г. Ижевск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Гулящих А.В.,

судей: Батршиной Ф.Р., Фокиной Т.О.,

при секретаре Шибановой С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Холманской Т. А. (паспорт №, СНИЛС №) к Администрации муниципального образования «Муниципальный округ «город Глазов» Удмуртской Республики» (далее – Администрация г. Глазова, ОГРН №) об изменении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе истца на решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 9 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Гулящих А.В., объяснения представителя ответчика Уткина С.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Холманская Т.А. обратилась в суд с иском к Администрации г. Глазова, измененным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 2 июля 2012 года № 96 путем изложения пункта 1.1 данного договора в следующей редакции: «…для реконструкции объекта незавершенного строительства здания гаража» и установления ежегодной арендной платы в размере 16348 рублей 92 копеек, указывая в обоснование своих требований, что она является арендатором земельного участка площадью 1431 кв. м, из земель населенных пунктов, предоставленного для реконструкции объекта незавершенного строительства площадью 570 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, литера «ж». Для введения здания в эксплуатацию и проведения кадастровых работ и установления вида достроенного здания она обратилась к кадастровому инженеру. По результатам кадастровых работ подготовлен технический план от 6 марта 2023 года, согласно которому установлено назначение здания – гараж. 24 января 2023 года ею было подано заявление в Управление Росреестра по Удмуртской Республике об изменении вида назначения земельного участка, так как оно не соответствует фактическому, но в этом ей отказано. 9 марта 2023 года она подала заявление ответчику об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но также получила отказ в этом. 24 марта 2023 года истец получила расчет арендной палаты за земельный участок, с которым не согласна. 28 апреля 2023 года она подала заявление о перерасчете арендной платы в соответствии с фактическим видом использования земельного участка. По её расчету арендная плата должна составлять 16348 рублей 92 копейки (кадастровая стоимость всего участка площадью 1431 кв. м - 3420562,23 руб.; истец занимает 570 кв. м (39,83% земельного участка; кадастровая стоимость данной части участка составляет 1362409,85 руб.; 1362409,85 руб. (-4%) х 0,3 (ставка арендной платы) = 16349,92 руб.). До настоящего времени соглашение об изменении договора, полученное ответчиком 17 мая 2023 года, не подписано.

Дело судом рассмотрено в отсутствие истца Холманской Т.А., третьего лица Мелкова А.Ю., извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель ответчика Уткин С.В. исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие оснований для изменения договор аренды земельного участка.

Решением Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 9 апреля 2024 года исковые требования Холманской Т.А. оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец просит данное решение суда отменить, её исковые требования удовлетворить, полагает, что судом допущено нарушение норм материального и процессуального права. Судом к участию в деле необоснованно не привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике, отказавшее в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Судом не установлена возможность или невозможность введения здания в эксплуатацию из-за несоответствия назначения здания и земельного участка, не учтены неоднократные обращения истца к ответчику о приведении договора в соответствие, несоблюдение ответчиком процедуры рассмотрения согласования или отказа в смене вида разрешенного использования земельного участка, не дана оценка отказам ответчика в смене вида использования земельного участка. Суд лишил её возможности участвовать в рассмотрении дела, необоснованно отказав в отложении судебного заседания. Выводы суда считает не подтвержденными, противоречащими материалам дела.

Представителем ответчика Уткиным С.В. представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу просит оставить без удовлетворения.

Дело судебной коллегией рассмотрено в отсутствие истца Холманской Т.А. и третьего лица Мелкова А.Ю., не явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 17 октября 2023 года (л.д. 43-45) земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, имеет площадь 1431 кв. м, относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – для обслуживания административного здания и завершения строительства двух объектов, на нём находятся объекты с кадастровым номером № и №.

Объект с кадастровым номером № согласно выписке из ЕГРН от 17 октября 2023 года (л.д. 42) является объектом незавершенного строительства, имеет площадь 353,6 кв. м, принадлежит на праве собственности Холманской Т.А. на основании договора купли-продажи от 13 января 2014 года (л.д. 97-98), её право собственности на данный объект зарегистрировано 27 января 2014 года (л.д. 99). Описание объекта содержится в техническом паспорте от 26 октября 2009 года (л.д. 67-73).

2 июля 2012 года между муниципальным образованием «город Глазов» в лице заместителя начальника отдела земельных ресурсов управления имущественных отношений Администрации г. Глазова Хайминой С.А., с одной стороны, Абашевым А.В. и Дерюшевым П.Г., с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 2 июля 2012 года № 96 (л.д. 92-93).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, общей площадью 1431 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для обслуживания административного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № от 5 июня 2012 года.

Срок аренды согласно п. 2.1 договора установлен с 18 июня 2012 года по 1 июня 2013 года.

Согласно п. 2.3 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок её уплаты определены в п.п. 3.1 и 3.2 договора и расчете арендной платы, приведенном в приложениях №№ 1 и 2, являющихся неотъемлемой частью договора.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 2 июля 2012 года (л.д. 94).

Абашевым А.В. и Дерюшевым П.Г. заключено соглашение об определении долей на земельный участок, находящийся в аренде (л.д. 95), согласно которому они определили доли в земельном участке с кадастровым номером № в следующих пропорциях: Абашев А.В. – 570 кв. м, Дерюшев П.Г. – 861 кв. м.

6 мая 2013 года между Абашевым А.В. и Гомоюновым М.В. заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 июля 2012 года № 96 (л.д. 96), по условиям которого Абашев А.В. передал Гомоюнову М.В., а последний принял все права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

Согласно п. 2.1 названного договора права и обязанности арендатора (право аренды) земельного участка площадью 1431 кв. м переходит Гомоюнову М.В. с 16 апреля 2013 года (даты регистрации арендатором перехода права собственности на объект незавершенного строительства).

14 декабря 2020 года между муниципальным образованием «город Глазов» в лице заместителя начальника имущественных отношений Администрации г. Глазова Касимова И.С. и Холманской Т.А. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 2 июля 2012 года № 96 (л.д. 6), согласно которому стороны соглашения предусмотрели, что по тексту указанного договора арендатором вместо Гомоюнова М.В. читать Холманскую Т.А.. Согласно п. 2 данного соглашения расчет арендной платы приведен в приложении к соглашению, которое является неотъемлемой частью соглашения. В соответствии с п. 3 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания, применяется с 27 января 2014 года и является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 2 июля 2012 года № 96.

27 февраля 2023 года Холманской Т.А. составлена декларация об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (л.д. 16-18).

6 марта 2023 года по заказу Холманской Т.А. кадастровым инженером ООО «Комфортный дом» Демьянцевой Ж.Л. подготовлен технический план двухэтажного нежилого здания (гаража) площадью 492,1 кв. м, образованного в 2015 году из объекта с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (л.д. 7-15).

Вторым соаренадатором вышеуказанного земельного участка на основании соглашения от 12 февраля 2019 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка (соглашение Мелковым А.Ю. подписано 17 февраля 2019 года, л.д. 101) является Мелков А.Ю., являющийся с 17 августа 2016 года собственником расположенного на данном земельном участке административного нежилого здания площадью 23,4 кв. м, с кадастровым номером №, которое он приобрел у Дерюшева П.Г. по договору купли-продажи (л.д. 103).

Данные обстоятельства объективно подтверждаются соответствующими письменными доказательствами, представленными в материалы дела.

Основания и порядок изменения договоров установлен главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Договор аренды земельного участка от 2 июля 2012 года № 96 дополнительных оснований и особенностей изменения договора арены по сравнению с общими нормами гражданского законодательства не содержит.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (абзац 1 пункта 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Существенного нарушения договора аренды арендодателем не установлено, на данное обстоятельство истец в обоснование своих требований не ссылается.

Существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, по материалам дела также не установлено.

Так, площадь земельного участка и вид разрешенного использования земельного участка, установленный при заключении договора аренды земельного участка, до настоящего времени не изменились.

Административное здание, принадлежащее на праве собственности Мелкову А.Ю., а ранее принадлежавшее Дерюшеву П.Г., находится на арендованном земельном участке. Раздел земельного участка между собственниками расположенных на нём объектов недвижимости не производился. Само по себе завершение Холманской Т.А. строительства гаража не является в силу закона основанием для внесения изменений в договор аренды.

Из существа искового заявления и объяснений представителя Холманской Т.А. следует, что предъявление настоящего иска преследует цель изменения размера арендной платы, подлежащей уплате за предоставленный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, это возможно только в случае изменения тех обстоятельств, которые в силу законодательства влияют на определение размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 года № 172 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - земельные участки), за исключением случаев, указанных в пунктах 6 - 9 данного Порядка, определяется по следующей формуле:

Аг = Са x КС x К,

где:

Аг - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.);

Са - ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, согласно приложению 1 или приложению 2 к настоящему Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования арендатором земельного участка или объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или ставка арендной платы за земельные участки, предоставляемые юридическим лицам в соответствии с Указом Главы Удмуртской Республики от 19 июня 2015 года № 123 «Об утверждении Порядка подготовки и принятия Главой Удмуртской Республики решения о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Удмуртской Республики, земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабного инвестиционного проекта, в аренду без проведения торгов», определяемая в соответствии с пунктом 5 настоящего Положения.

При расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, применяется ставка арендной платы, установленная для земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества соответствующего назначения;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.), определенная в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости или в соответствии с утвержденными постановлениями Правительства Удмуртской Республики результатами определения кадастровой стоимости земельных участков в период до внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости;

К - коэффициент, равный:

2,0 - при расчете годовой арендной платы:

за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка, до даты государственной регистрации права собственности на завершенные строительством объекты недвижимого имущества;

за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка, до даты государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме;

за земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, за период, превышающий десять лет с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка, до даты государственной регистрации прав собственности на завершенные строительством объекты недвижимого имущества;

1,0 - в иных случаях.

Пунктом 2 названного Положения установлено, что в случае если арендуемый земельный участок используется для осуществления нескольких видов деятельности, при расчете арендной платы применяется максимальная ставка арендной платы.

Как следует из расчета арендной платы (л.д. 22) размер арендной платы определен исходя из площади земельного участка (1431 кв. м), кадастровой стоимости земельного участка (3240562,23 руб.), установленной постановлением Правительства Удмуртской Республики от 2 октября 2022 года № 565 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2022 года», и коэффициента К равного 1.

Установленный размер кадастровой стоимости земельного участка, определенный с учетом вида его разрешенного использования, до настоящего времени в установленном законом порядке не оспорен и не изменен.

Наличие иных предусмотренных законом оснований изменения договора аренды земельного участка истцом не доказано.

При таких обстоятельствах оснований для изменения договора аренды земельного участка, стороной которого является Холманская Т.А., по её доводам не имеется.

Доводы истца о незаконности отказа ответчика изменить разрешенное использование, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не подлежат оценке по настоящему делу. Требований об оспаривании бездействия и решений Администрации г. Глазова по изменению вида разрешенного использования земельного участка истцом не заявлено.

Вопрос же об изменении договора в части указания в нём вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы может быть поставлен только после изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка.

Доводы истца об отсутствии государственной регистрации договора аренды, приведенные в апелляционной жалобе, суду первой инстанции не заявлялись. Кроме того, они противоречат самим требованиям истца об изменении условий данного договора и её правовой позиции в обоснование данного требования. Заявление такого требования возможно в отношении действительного и действующего договора аренды.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключен на срок менее одного года, в силу чего в соответствии ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации, а в последующем был продлен в порядке ст.ст. 610 и 621 ГК РФ.

Оснований для привлечения к участию в деле Управления Росреестра по Удмуртской республики и публично-правой компании «Роскадастр», предусмотренных ст. 43 ГПК РФ, не имеется, поскольку принятое по делу решение не может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон по делу.

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела судом первой инстанции рассмотрено в установленном законом порядке и обоснованно судом отклонено, поскольку доказательств наличия уважительности причин неявки истца и её представителя в судебное заседание представлено не было. Занятость истца на рабочем месте не являться уважительной причиной неявки в суд, болезнь представителя Пасынкова С.Г. материалами дела не подтверждена. Также судебная коллегия учитывает, что новых доказательств истец суду апелляционной инстанции не представила. Правовая позиция истца была ею доведена до суда первой инстанции в ей исковом заявлении.

При таких обстоятельствах решение суда отмене и изменению не подлежит, апелляционную жалобу истца следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

        определила:

решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 9 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Холманской Т.А. оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 мая 2024 года.

Председательствующий                        А.В. Гулящих

Судьи                                    Ф.Р. Батршина

Т.О. Фокина