Решение по делу № 3-19/2015 (3-120/2014;) от 02.12.2014

дело №3-19/2015

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 30 марта 2015 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

при секретаре Шишкиной А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Поповой Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и возложении на филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Попова Е.А., являясь арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью 291 кв.м., 02 декабря 2014 года обратилась в суд с заявлением, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также возложении на филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 5006678 руб. 28 коп., и не соответствует его рыночной стоимости - 1584 000 рублей, что является существенным нарушением её прав и законных интересов.

К участию в деле привлечены Губернатор Волгоградской области, филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области) – орган, определивший кадастровую стоимость спорного земельного участка, в отношении которого произошло изменение качественных характеристик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области и комитет земельных ресурсов администрации г.Волгограда как органы, представляющие интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают платежи за аренду земельного участка.

Попова Е.А., Управление Росреестра по Волгоградской области, Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, комитет земельных ресурсов администрации г.Волгограда о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, от Управления Росреестра по Волгоградской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствии.

Представитель Губернатора Волгоградской области Софронов А.В. оставил вопрос о разрешении заявления на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области Барыкина О.А., не возражая против удовлетворения заявленных требований, возражала против привлечения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Также пояснила, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области по состоянию на 14 августа 2014 года, в связи с изменением качественных характеристик.

Выслушав объяснения представителей сторон, заслушав специалиста – оценщика Бардина Г.Г., подготовившего отчёт об оценке спорного земельного участка, изучив материалы гражданского дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из материалов дела следует, что Попова Е.А. пользуется земельным участком по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью 291 кв.м., на правах, установленных договором аренды от 25 декабря 1996 года № <...> и дополнительным соглашением от 08 сентября 2014 года № 1, заключённом между заявителем и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, на срок до 18 мая 2041 года (<.......>). Земельный участок относится к категории: земли населённых пунктов.

В данном случае из расчёта арендной платы за спорный земельный участок следует, что размер арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.56-63).

Следовательно, определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у заявителя имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

На спорном земельном участке расположены два нежилых здания (магазин), принадлежащие Поповой Е.А. на праве собственности.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области актом от 14 августа 2014 года № 3444 определил кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14 августа 2014 года, в связи с изменением его качественных характеристик, которая составляет 5006678 руб. 28 коп.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, Попова Е.А. обратилась к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленного в суд Отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № <...> от 16 февраля 2015 года, подготовленного ООО «<.......>», рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14 августа 2014 года составляет 1584000 рублей.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, участники процесса не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено ст. 20 ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с п. п. 13 - 15 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу п. 22 Федерального стандарта сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, влияющие на стоимость.

Как следует из представленного Отчёта, оценка земельного участка производилась с применением сравнительного подхода. При этом затратный и доходных подход не применялись, с обоснованием оценщиком отказа от использования этих подходов. Для сравнительного анализа продаж оценщиком были подобраны четыре объекта-аналога – земельных участков, предлагаемых к продаже в тот же период времени и расположенных в г.Волгограде со схожими характеристиками. Размер объектов-аналогов колеблется от 300 кв.м. до 900 кв.м. Информация была взята из объявлений периодического источника печати – СМИ – «Домино», опубликованных в сети Интернет, копии страниц приложены к Отчёту.

Оценщиком в отчёте, в соответствии с требованиями норм ФСО № 1 и № 7, приведены индивидуальные сравнения земельного участка заявителя с каждым объектом-аналогом, учитывая уникальные характеристики каждого оцениваемого участка – местоположение, местоположение относительно красной линии, назначение, физические характеристики – конфигурация, размер и другие характеристики, влияющие на стоимость участка.

Оценка проведена оценщиком Бардиным Г.Г., имеющим необходимое образование и опыт работы.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

В ходе судебного заседания Бардин Г.Г., опрошенный в качестве специалиста, подробно изложил процесс оценки и значимость предпринятых шагов для установления стоимости спорного земельного участка.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчет, получил положительное экспертное заключение № <...> Волгоград от 02 марта 2015 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, согласно выводам которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких данных, оценив представленный Отчёт по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что отчёт отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в связи с чем принимает его в качестве допустимого доказательства по делу.

При определении даты, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость спорного земельного участка, суд приходит к следующему.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом, исходя из анализа положений упомянутой статьи, следует, что датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случаях осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", влекущих изменение его кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113.

Как следует из материалов дела и установлено судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050060:13, установлена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области по состоянию на 14 августа 2014 года, в связи с изменением его качественных характеристик. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости – 14 августа 2014 года. Следовательно, отчёт оценщика, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 14 августа 2014 года, является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что Попова Е.А. представила доказательства, подтверждающие заявленные требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в связи с чем заявление подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст.24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Между тем, суд считает необходимым отказать Поповой Е.А. в удовлетворении заявления в части требований возложить на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области обязанность внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку указанный орган в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Возражения представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области Барыкиной О.А. в отношении неправомерного привлечения указанного органа в качестве заинтересованного лица являются несостоятельными, исходя из следующего.

Государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляет непосредственно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 5.2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии").

Как следует из положений Устава федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", данное учреждение, находясь в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказ Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531).

Поскольку в связи с изменением качественных характеристик в отношении спорного земельного участка филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области определил его новую кадастровую стоимость, указанное учреждение привлечено к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, осуществляющих функции по государственной кадастровой оценке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-194 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить частично заявление Поповой Е.А. от 02 декабря 2014 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и возложении на филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № <...>, площадью 291 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 августа 2014 года в размере 1584000 рублей.

В удовлетворении требований в части возложения на филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Волгоградский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Жданова С.В.

решение в окончательной

форме принято 02 апреля 2015 года