Решение по делу № 33-906/2017 от 08.02.2017

Судья Малиновская И.Э. Дело №33-906/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 марта 2017 года г.Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего: Никоненко Т.П.

судей: Алексеевой О.Б., Александровой З.И.

при секретаре Кадилине А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасовой Е.В., Трапезникова И.А. к Ряжечкиной В.А., ООО «Сантол» о признании нежилых помещений общим имуществом собственников здания, недействительными сделок, совершенных в отношении них, отсутствующим право собственности Ряжечникой В.А. на эти объекты недвижимости и его прекращении по апелляционной жалобе Трапезникова И.А. и Тарасовой Е.В., поданной их представителем Ревенко Е.В., на решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 03 октября 2016 года,

Заслушав доклад судьи Алексеевой О.Б., объяснения представителей Трапезникова И.А. и Тарасовой Е.В. – Дергачевой Л.В. и Идкина Е.В, возражения представителя Ряжечкиной В.А. – Солдатенкова А.В., судебная коллегия

установила:

Тарасова Е.В., Трапезников И.А. обратились в суд к ООО «Сантол», Ряжечкиной В.А. с иском о признании принадлежащих последней на праве собственности нежилых помещений №№ 11, 23, 16, 4, 25, 30 (лестничные клетки), №№ 13, 14, 15, 16, 17 (подвал) и №№ 1, 2 (технических этаж) в доме № ... в г.Смоленске общим имуществом собственников названного здания, признании недействительными в силу ничтожности совершенных в отношении этих объектов недвижимости сделок – договора купли-продажи от 31.03.2004г. между ООО «Сантол» и Смоленским областным союзом потребительских обществ и от 12.07.2013г. между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А., признании отсутствующим и прекращении права собственности Ряжечкиной В.А. на перечисленные выше нежилые помещения, ссылаясь на нарушение их прав, как собственников других помещений в здании, которым в силу закона принадлежит доля в праве общей долевой собственности на спорные объекты, являющиеся их общим имуществом (л.д.3-8, т.1).

Определением суда от 03.10.2016г. прекращено производство в части требований Трапезникова И.А. к Ряжечкиной В.А. о признании договора купли-продажи от 12.07.2013г. недействительным в части нежилых помещений №№ 13, 14, 15, 16, 17 (подвал) в доме № ... в г.Смоленске (л.д.234, т.3).

Истцы Тарасова Е.В. и Трапезников И.А. в суд не явились, их представитель Ревенко Е.В. поддержал в полном объеме заявленные требования.

Ответчики Ряжечкина В.А. и ООО «Сантол» в судебном заседании отсутствовали, представители первой Шнеур О.В. и Солдатенков А.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, заявив в процессе рассмотрения дела о пропуске истцами срока исковой давности.

Третье лицо Трапезникова О.И. считала требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным Тарасовой Е.В. и Трапезниковым И.А. в иске.

Ответчик ООО «Сантол», а также третьи лица Малолетний А.А., Малолетняя Л.В., Управление Росреестра по Смоленской области, несмотря на надлежащее извещение, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не просили, последнее заявило ходатайство о разрешении спора в отсутствие своего представителя.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 03.10.2016г. Тарасовой Е.В., Трапезниковой И.А. в удовлетворении требований к Ряжечкиной В.А., ООО «Сантол» отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Тарасовой Е.В. и Трапезникова И.А., поданной их представителями Ревенко Е.В. и Идкиным Е.В., ставится вопрос об отмене решения ввиду неправильного установления обстоятельств по делу, нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Трапезников И.А. и Тарасова Е.В., несмотря на надлежащее извещение, отсутствовали, представители последней Дергачева Л.В. и Идкин Е.В. поддержали изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Представитель Ряжечкиной В.А. – Солдатенков А.В. считал решение законным и обоснованным, не подлежащим удовлетворению по доводам апелляционной жалобы.

Ответчики Ряжечкина В.А., ООО «Сантол», третьи лица Трапезникова О.И., Малолетний А.А., Малолетняя Л.В., Управление Росреестра по Смоленской области в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не просили.

В силу ст.167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников.

В соответствии с положениями ч.ч.1-2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующим убеждениям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации г.Смоленска № 791 от 19.05.1999г. Смоленскому областному союзу потребительских обществ были выданы регистрационные удостоверения на право собственности на здания двух общежитий по адресу: г.Смоленск, ул.... (инвентарное дело).

31.03.2004г. между Смоленским областным союзом потребительских обществ и ООО «Сантол» заключен договор купли-продажи части здания по адресу: Смоленская область, г.Смоленск, ул...., общей площадью 2184,9 кв.м, 1-4 этажи, подвал, 15.09.2005г. за последним зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости, в тот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права (инвентарное дело).

01.09. 2009г. учредителями ООО «Сантол» Солдатенковым А.В., Будзинским А.Э., Ботвинковым В.О. на общем собрании участников общества принято решение о выделении названным лицам в натуре части их доли в виде помещений в здании общежития, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул....; 07.09.2009г. – о продаже помещений №№ 5, 6, 6*, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 14*, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, находящихся на 3 этаже части названного здания, 21.10.2009г. – о продаже Будзинским А.Э. своей доли в полном объеме в уставном капитале Солдатенкову А.В. (л.д.147, 194, 198, т.1).

10.09.2009г. между ООО «Сантол» и Трапезниковым И.А. заключен договор купли-продажи помещений №№ 5, 6, 6*, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 14*, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, общей площадью 392,6 кв.м, находящихся на 3 этаже в части здания общежития, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул...., которые в тот же день были переданы по передаточному акту (л.д.143-145, т.1).

02.10.2009г. за Трапезниковым И.А. зарегистрировано право собственности на названные объекты недвижимости, как на часть здания общежития, назначение: жилое, общей площадью 392,6 кв.м, 06.10.2009г. выдано соответствующее свидетельство (л.д.191, т.1).

01.04.2010г. между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А. заключен договор купли-продажи помещений №№ 19, 20, 21, 22, 24, общей площадью 93,4 кв.м, на 1-ом этаже здания, 24.06.2010г. за ней зарегистрировано право собственности на них, 25.06.2010г. выдано соответствующее свидетельство (инвентарное дело).

24.06.2010г. за Ботвинковым В.О. на основании протокола общего собрания участников ООО «Сантол» от 21.10.2009г. зарегистрировано право собственности на часть здания в составе помещений №№8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17. 18, 19, 20. 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 (1 этаж); №№1, 2, 3, 4, 4*, 5 (4 этаж), общей площадью 436,3 кв.м, назначение жилое, 25.06.2010г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (инвентарное дело).

01.10.2010г. между Ботвинковым В.О. и Тарасовой Е.В. заключен договор купли-продажи помещений №№ 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, общей площадью 317,8 кв.м, расположенных на 1-ом этаже дома № ..., которые в тот же день были переданы по акту приема-передачи (л.д.207-210, т.1).

18.01.2012г. за Тарасовой зарегистрировано право собственности на перечисленные объекты недвижимости, назначение: жилое, общей площадью 317,8 кв.м, 06.04.2012г. выдано соответствующее свидетельство (л.д.244, т.1).

12.07.2013г. между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А. заключен договор купли-продажи помещений №№ 45, 44, 43, 2, 11, 23 (1 этаж); №№1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 (2 этаж); №31, 2, 3, 4, 25 (3 этаж); №№30, 31 (4 этаж); 13, 14, 15, 16, 17 (подвал); №31, 2. (технический этаж), которые в тот же день были переданы Ряжечкиной В.А. по акту приема-передачи (л.д.14-15, т.1).

Таким образом, истцы Трапезников И.А., Тарасова Е.В. и ответчик Ряжечкина В.А. являются собственниками части помещений в здании № ... в г.Смоленске на основании приведенных выше сделок.

Из поэтажного плана здания № 7/1 следует, что принадлежащие Ряжечкиной В.А. нежилые помещения №№ 11, 23, 16, 4, 25, 30 являются лестничные клетками на 1-4 этажах, №№ 13, 14, 15, 16, 17 – подвальными помещениями и №№ 1, 2 - техническим этажом (инвентарное дело).

Тарасова Е.В. и Трапезников И.А., обращаясь в суд с иском о признании принадлежащих Ряжечкиной В.А. на праве собственности нежилых помещений №№ 11, 23, 16, 4, 25, 30 (лестничные клетки), №№ 13, 14, 15, 16, 17 (подвал) и №№ 1, 2 (технических этаж) в доме № ... в г.Смоленске общим имуществом собственников названного здания, признании недействительными в силу ничтожности совершенных в отношении этих объектов недвижимости сделок – договора купли-продажи от 31.03.2004г. между ООО «Сантол» и Смоленским областным союзом потребительских обществ и от 12.07.2013г. - между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А., признании отсутствующим и прекращении права собственности Ряжечкиной В.А. на перечисленные выше нежилые помещения, утверждали, что они являются общим имуществом собственников здания, следовательно, в силу закона не могут находиться в единоличном пользовании, поэтому сделки в отношении них являются недействительными.

Как следует из разъяснений, данных в п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п.8 названного Постановления).

В силу п.1 ст.290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.5, 6 п.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009г. N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

В этой связи для рассмотрения дела юридически значимым обстоятельством являлось установление факта целевого назначения спорных помещений на момент поступления хотя бы одного из помещений, находящегося в здании, в собственность иного лица.

Если по состоянию на указанный момент спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, и не использовались фактически в качестве общего имущества собственниками, то право общей долевой собственности в силу закона не возникло.

При этом обязанность по доказыванию момента передачи в собственность первого помещения здания как самостоятельного, и того факта, что принадлежащие в настоящее время Ряжечкиной В.А. спорные помещения предназначены для обслуживания всего здания, должна быть возложена на истцов, а бремя доказывания того, что эти объекты недвижимости предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования – на ответчика.

Разрешение этих вопросов имело существенное значение для рассмотрения дела по существу, поскольку истцы Трапезников И.А. и Тарасова Е.В. стороной в оспариваемых сделках не являются, их доводы о заинтересованности в признании спорных помещений общим имуществом собственников здания также не проверены судом, поскольку статус названных объектов, как мест общего пользования, не установлен, какие-либо суждения по этому поводу в судебном акте отсутствуют, в процессе судебного разбирательства в ходатайстве о назначении судебной строительно-технической экспертизы представителю истцов Ревенко Е.В. отказано.

Отказывая Трапезникову И.А. и Тарасовой Е.В. в удовлетворении заявленных требований без исследования иных фактических обстоятельств по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о применении которой было заявлено представителем ответчика Ряжечкиной В.А.

При этом суд со ссылкой на ст.196 ГК РФ и п.1 ст.200 ГК РФ исходил из того, что Трапезников И.А. и Тарасова Е.В. со времени приобретения в 2009г. и в 2010г. (соответственно) в собственность помещений в здании № ... г.Смоленска, имели объективную возможность установить для себя, какое именно имущество в здании является общим, и какое имущество они вправе использовать совместно с другими собственниками помещений, в суд же они обратились в апреле 2016 года, то есть сверх установленного трехлетнего срока давности.

При этом никакой оценки тому обстоятельству, что Ряжечкина В.А. приобрела спорные помещения 12.07.2013г., а в суд с настоящим иском ответчики обратились 26.04.2016г., то есть до истечения указанного выше срока исковой давности, судом не дано.

Кроме того, в силу п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности принадлежит истцам на общие помещения в здании в силу закона, соответственно установление этих помещений, как и регистрации права общей долевой собственности на них в ЕГРП, не требуется.

В абзаце 4 п.52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В решении имеется ссылка на непредставление доказательств того, что ответчиками чинятся какие-либо препятствия в пользовании помещениями, находящимися как в их (истцов) собственности, так и в собственности ответчиков.

Одновременно сделан вывод о неприменении к сложившимся правоотношениям требований положений ст.208 ГК РФ ввиду того, что спорное имущество находилось и находится в фактическом владении ответчиков, во владение истцов оно не поступало.

Между тем, в случае установления статуса спорных помещений как относящихся к общему имуществу, находящемуся в фактическом владении и пользовании всех собственников помещений, на предъявленные истцами требования исковая давность не распространяется.

Аналогичная позиция содержится в абзаце 3 пункта 57 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о пропуске истцами Тарасовой Е.В. и Трапезниковым И.А. срока исковой давности по заявленным требованиям нельзя признать обоснованным.

В силу п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац второй части 6 статьи 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании части 1 статьи 330 и статьи 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции.

При такой ситуации, применительно к вышеуказанным разъяснениям, с учетом положений абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, гражданское дело подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 03 октября 2016 года отменить.

Настоящее гражданское дело направить в Ленинский районный суд г.Смоленска для рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи:

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...