Решение от 18.05.2018 по делу № 2-612/2018 от 29.01.2018

Дело № 2-612/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2018 РіРѕРґР°                     РіРѕСЂРѕРґ Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего             РЎРµСЂР¶Р°РЅС‚РѕРІР° Р”.Р•.,     

РїСЂРё секретаре                     Р РѕРјР°СЃСЊРєРѕ Р•.Рђ.,

с участием истца Максимова В.Ю. и его представителя Карповой Е.В., представителя ответчика Корнеевой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимова В.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» (далее – ООО «ПромИнвест»), обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис» (далее - ООО «МиассДомСервис»), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк»), Табакову Л.В. о признании предварительного договора договором купли - продажи, признании недействительными договора участия в долевом строительстве и договора залога имущественных прав, применение последствий недействительности сделок, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    РњР°РєСЃРёРјРѕРІ Р’.Р®., СЃ учетом неоднократного уточнения исковых требований, обратился РІ СЃСѓРґ СЃ РёСЃРєРѕРј Рє обществу СЃ ограниченной ответственностью «ПромИнвест» (далее – РћРћРћ «ПромИнвест»), обществу СЃ ограниченной ответственностью «Миассдомсервис» (далее РћРћРћ «МиассДомСервис»), публичному акционерному обществу «Сбербанк Р РѕСЃСЃРёРёВ» (далее РџРђРћ «Сбербанк»), Табакову Р›.Р’. Рѕ

    - признании предварительного РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° участника долевого строительства жилого РґРѕРјР° НОМЕР РѕС‚ ДАТА, заключенного между Максимовым Р’.Р®. Рё РћРћРћ "ПромИнвест" РІ отношении АДРЕС, расположенной РїРѕ адресу: АДРЕС, РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј купли – продажи;

- признании недействительным договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части имущественного права требования квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС,

- применении последствия недействительности ничтожной сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, заключенного между ООО "ПромИнвест" и ООО "МиассДомСервис" и прекращении имущественного права ООО "МиассДом Сервис" на приобретение в собственность АДРЕС, расположенной по адресу: АДРЕС;

- признании недействительным договора залога имущественных прав НОМЕР от ДАТА в части залога имущественных прав на указанную квартиру, а также прекращении залога имущественных прав НОМЕР от ДАТА на данную квартиру;

- признании договора уступки прав (требований) НОМЕР от ДАТА в части уступки права требования имущественного права на квартиру №НОМЕР по адресу: АДРЕС недействительным;

- признании Максимова В.Ю. добросовестным приобретателем указанной выше квартиры и признании за ним права собственности на нее (т. 2 л.д.65-67).

    Р’ обоснование РёСЃРєР° указал, что ДАТА между РЅРёРј Рё РћРћРћ «ПромИнвест» был заключен предварительный РґРѕРіРѕРІРѕСЂ №НОМЕР, РїРѕ условиям которого застройщик привлекает участника долевого строительства Рє финансированию строительства жилого РґРѕРјР° РЅР° территории квартала жилой застройки РїРѕ адресу: АДРЕС АДРЕС (строительный НОМЕР РїРѕ проекту застройки квартала) строение НОМЕР РІ АДРЕС Рё обязуется передать РІ собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства: 2-комнатную квартиру в„– НОМЕР, РЅР° 5 этаже, общей проектной площадью ... РєРІ.Рј СЃ черновой отделкой. Стоимость составила 1 615 175 СЂСѓР±. РћРћРћ «ПромИнвест» получило денежную СЃСѓРјРјСѓ равную стоимости квартиры РІ размере 1 615 175 СЂСѓР±. ДАТА РїРѕ акту приема-передачи ему была передана квартира №НОМЕР РїРѕ АДРЕС. Р’ указанной квартире был сделан ремонт, Рё РѕРЅ проживает РІ ней РїРѕ настоящее время. Неоднократно обращался Рє ответчику заключить РґРѕРіРѕРІРѕСЂ долевого участия РІ строительстве, произвести его регистрацию. Однако ответчик постоянно уклонялся РѕС‚ выполнения СЃРІРѕРёС… обязательств. Считает, что правоотношения между истцом Рё ответчиком РћРћРћ «ПромИнвест» возникли РІ результате заключения предварительного РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи квартиры, фактически данная сделка представляет СЃРѕР±РѕР№ РґРѕРіРѕРІРѕСЂ участия РІ долевом строительстве Рё его заключение состоялось после ДАТА. Между РћРћРћ «ПромИнвест» Рё РћРћРћ «МиассДомСервис» заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ участия РІ долевом строительстве НОМЕР РѕС‚ ДАТА. РќР° момент заключения РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°, истец РЅРµ знал Рѕ том, что РІ отношении приобретаемой квартиры имеются какие-либо имущественные требования, так как РІ сведениях ЕГРП РЅРµ содержалось данной информации, РІСЃРµ обязательства РїРѕ предварительному РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ РѕРЅ выполнил, оплатил денежные средства, РїСЂРёРЅСЏР» квартиру Рё проживает РІ ней. Заключенный между РћРћРћ «ПромИнвест» Рё РћРћРћ «МиассДомСервис» РґРѕРіРѕРІРѕСЂ считает недействительным, поскольку РїСЂРё заключении РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РЅРµ имело место намерение создать правовые последствия сделки РїРѕ приобретению права собственности РЅР° СЃРїРѕСЂРЅРѕРµ имущество, было допущено злоупотребление право. РљСЂРѕРјРµ того залог имущественного права требования РџРђРћ «Сбербанк Р РѕСЃСЃРёРёВ» Рё уступку прав РІ отношении СЃРїРѕСЂРЅРѕР№ квартиры также считает недействительными. Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку РЅРµ знал Рё РЅРµ РјРѕРі знать Рѕ том, что РЅР° квартиру претендуют третьи лица.

    Р˜СЃС‚ец Максимов Р’.Р®. Рё его представитель истца Карпова Р•.Р’., действующая РЅР° основании доверенности РѕС‚ 02 февраля 2017 РіРѕРґР° (С‚. 1 Р».Рґ. 5), РІ судебном заседании РЅР° удовлетворении РёСЃРєР° настаивали РїРѕ основаниям, изложенным РІ РёСЃРєРѕРІРѕРј заявлении.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» Корнеева С.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указав, что из поведения истца Максимова В.Ю. усматривается его злоупотребление своими правами, поскольку он не длительное время не пытался оформлять право собственности на спорную квартиру. У истца имелась возможность узнать, что квартира находится в залоге. Также просит учесть, что ПАО «Сбербанк России» является законным залогодержателем спорной квартиры.

    РўСЂРµС‚СЊРµ лицо Табаков Р›.Р’. РІ судебное заседание РЅРµ явился, извещён надлежащим образом, его представитель направил РІ СЃСѓРґ письменное мнение, РІ соответствии СЃ которым полагал заявленный РёСЃРє РЅРµ подлежащим удовлетворению, поскольку между РћРћРћ «ПромИнвест» Рё истцом был заключен лишь предварительный РґРѕРіРѕРІРѕСЂ, который РЅРµ содержит обязательных условий Рѕ СЃСЂРѕРєРµ Рё РїРѕСЂСЏРґРєРµ расчетов, гарантийного СЃСЂРѕРєР° РЅР° объект долевого строительства, СЃРїРѕСЃРѕР±С‹ обеспечения исполнения застройщиком обязательства РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ. Соответственно невозможно признать данный РґРѕРіРѕРІРѕСЂ основным РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј долевого участия

    РџСЂРµРґСЃС‚авитель ответчика РћРћРћ «ПромИнвест», РћРћРћ «МиассДомСервис» РІ судебное заседание РЅРµ явились, Рѕ слушании дела извещен своевременно Рё надлежащим образом, доказательств уважительности причины своей неявки СЃСѓРґСѓ РЅРµ представил, РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ чем, СЃСѓРґ руководствуясь положениями СЃС‚. 167 Гражданского процессуального кодекса Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации полагает возможным рассмотреть дело РІ его отсутствии.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДАТА между ООО «ПромИнвест» («Застройщик») и ООО «МиассДомСервис» («Участник долевого строительства») заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР, предметом которого является многоквартирный дом на земельном участке площадью ... кв.м., принадлежащего «Застройщику» на основании договора аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА, заключенного с Миасским городским округом, дополнительного соглашения НОМЕР от ДАТА к договору аренды НОМЕР. (т. 1 л.д.85-87, 88).

По условиям договора, согласно п. 2.1. договора НОМЕР от ДАТА, «Застройщик» привлекает «Участника долевого строительства» к финансированию строительства объекта капительного строительства: жилого АДРЕС (стр. 74) со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: АДРЕС части и обязуется передать в собственность «Участника долевого строительства» объекты долевого строительства, количество технические характеристики и стоимость которых указаны в приложении НОМЕР к договору, а именно 35 квартир (НОМЕР).

Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – июль 2013 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА

ДАТА между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор НОМЕР об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по строительству кирпичного жилого АДРЕС (со встроенными жилыми помещениями) по адресу: АДРЕС части на срок по ДАТА с лимитом 30 000 000 рублей, поручителями по которому выступили в том числе ООО «Легпромстрой», ООО «ПромИнвест» учредителем и директором которой является ФИО12, сам ФИО13 как физическое лицо, учредитель и директор ООО «МиассДомСервис» ФИО6 как физическое лицо, Указанные обстоятельства подтверждаются кредитным договором с изменениями (Том 1 л.д. 118-133), решениями третейских судов (Том 2 л.д.29-63).

ДАТА между ООО «МиассДомСервис» (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) заключен договор залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, по условиям которого объекты долевого строительства в количестве 35 по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, в том числе АДРЕС, являются предметом залога. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (т. 2 л.д.87-88).

ДАТА между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю., был заключен предварительный договор № НОМЕР, согласно которого стороны обязуются в срок до ДАТА заключить договор участия в долевом строительстве на следующих условиях: ООО «ПромИнвест» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Максимову В.Ю. в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру №НОМЕР, находящуюся на 5 этаже, общей проектной площадью ... кв.м. по АДРЕС, АДРЕС АДРЕС. Стоимость объекта составляет 1 615 175 руб. При этом цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Срок ввода в эксплуатацию – июль 2013 года, застройщик обязан в течение 3 месяцев после завершения строительства передать объект (т. 1 л.д. 6-7).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства объекта долевого строительства, перечисляет на расчетный счет либо вносит в кассу застройщика средства финансирования.

Пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязуются в срок до ДАТА заключить договор долевого участия в строительстве.

Оплата по договору произведена Максимовым В.Ю. в полном объеме, квартира передана ему по акту приема – передачи НОМЕР от ДАТА (л.д.11).

ДАТА между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю. также был заключен договор №НОМЕР, по которому Максимов В.Ю. передал ООО «ПромИнвест» денежную сумму в размере 1 615 175 руб. (л.д. 9). Факт платы денежных средств подтвержден квитанцией от ДАТА (л.д. 10).

Таким образом, ООО «ПромИнвест» после заключения договора с ООО «МиассДомСервис» заключили договор долевого участия в строительстве с Максимовым В.Ю. в отношении АДРЕС, по которому Максимов В.Ю. произвел оплату за указанный объект, а ООО «ПромИнвест» передало объект по акту приема-передачи физическому лицу, право собственности на указанную АДРЕС зарегистрировано за физическим лицом Максимовым В.Ю., что подтверждается реестровым делом, представленным в материалы дел (т. 1 л.д. 54-117). Данная квартира так же являлась предметом договора долевого участия в строительстве между ООО «ПроИнвест» и ООО «МиассДомСервис», а так же предметом залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России».

Между ПАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА были заключены дополнительные соглашения №НОМЕР (соответственно), согласно которым вносились изменения в перечень квартир, переданных в залог, в результате чего ряд квартиры были выведены из под действия договора залога с Банком. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 178-196).

Впоследствии, ДАТА между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и Табаковым Л.В. (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требования) НОМЕР, по условиям которого, к последнему перешло право требования к ООО «МиассДомСервис» по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА (т. 2 л.д.90-107).

Указанный договор удостоверен нотариусом ДАТА

    Р Р°Р·СЂРµС€РµРЅРёРµ РЅР° РІРІРѕРґ РІ эксплуатацию объекта капитального строительства жилого РґРѕРјР° №НОМЕР (стр. 4) СЃРѕ встроенными жилыми помещениями, расположенного РЅР° земельном участке РїРѕ адресу: АДРЕС, получено ДАТА.

В Едином государственном реестре недвижимости на момент передачи квартиры отсутствовали сведения о регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС (т.1 л.д. 12-13).

Обращаясь с настоящим иском в суд истец Максимов В.Ю. с учетом уточненных исковых требований, ссылается на недействительность договора долевого участия в строительстве (в отношении спорной квартиры), указывая на то, что целью ответчиков ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», как сторон договора долевого участия НОМЕР от ДАТА не имело намерение создать правовые последствия сделки по приобретению права собственности на спорное имущество, полагает, что со стороны ООО "МиассДомСервис" было допущено злоупотребление правом.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам, в соответствии с завещанием или законом.

    Р’ силу СЃС‚. 219 Гражданского кодекса Р Р¤ право собственности РЅР° здания, сооружения Рё РґСЂСѓРіРѕРµ РІРЅРѕРІСЊ создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает СЃ момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, такая сделка ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как установлено судом, в рассматриваемом деле сложились два блока правоотношений: первый, связанный с договором долевого участия между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» и второй блок, связанный с привлечением средств гражданина Максимова В.Ю. для долевого строительства и ООО «ПромИнвест», при этом суд приходит к выводу о том, что ООО «МиассДомСервис» не предъявляло возражений в адрес ООО «ПромИнвест» о передаче в свою собственность квартир по договору долевого участия, фактически переданных последних в собственность граждан.

Вместе с тем, изменения в договор долевого участия от ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ООО «ПроИнвест» не вносились, в установленном законом порядке не регистрировались.

Из пояснений представителя ООО "МиассДомСервис", а также ПАО "Сбербанк России" в ходе рассмотрения дела следует, что в залоге у ПАО "Сбербанк России" находилось 35 квартир. В дальнейшем ООО "ПромИнвест" осуществлялась реализация указанных квартир с согласия ПАО "Сбербанк", куда направлялось гарантийное письмо, получив которое, выдавалось согласие на реализацию объекта недвижимости и эта квартира освобождалась от залога имущественных прав.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе: дополнительными соглашениями (т. 2 л.д. 178-196), платёжными поручениями (т. 2 л.д. 197-216), выпиской по операциям на счете (т. 2 л.д. 217-230).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о привлечении денежных средств граждан для строительства жилья в обход Федерального закона от ДАТА N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а так же установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что заключение между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части спорной квартиры не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на указанное жилое помещение, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ) и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение имущества должника с целью отказа во взыскании кредитору.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в отношении спорной квартиры, заключенного между обществами с ограниченной ответственностью на основании пункта 1 статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом со стороны его участников, действия сторон при заключении указанного договора нельзя признать разумными и добросовестными, поскольку они не были направлены на исполнение договора долевого участия в строительстве, данный договор противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что нарушает права и законные интересы Максимова В.Ю. как участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку в указанной части договор долевого участия, заключенный между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», является ничтожной сделкой, то в силу ч.2 ст. 167 ГК, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: о прекращении имущественного права ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность АДРЕС в АДРЕС, поскольку данные последствия охватываются заявленными исковыми требованиями Максимова В.Ю.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю. заключен договор купли – продажи в письменной форме, условиями договора определен подлежащий передачи конкретный объект, сроки его передачи. Оплата по договору Максимовым В.Ю. произведена в полном объеме, а квартира ДАТА передана истцу, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что данный договор является не предварительным договором участия в долевом строительстве, а договором купли – продажи, поскольку он заключен после ввода дома в эксплуатацию.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при заключении предварительного договора сторонами согласованы все существенные условия (определены его предмет, стоимость), у Максимова В.Ю. возникло право собственности на спорную квартиру, в связи с чем предварительный договор №НОМЕР от ДАТА между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю. следует признать договором купли – продажи АДРЕС в АДРЕС.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сделка об участии Максимова В.Ю. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: АДРЕС, АДРЕС АДРЕС, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом Максимовым В.Ю. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» правоотношений не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Максимову В.Ю., т.е. признание ООО «ПромИнвест» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Максимова В.Ю. о признании за ним права собственности на спорную квартиру и признании его добросовестным приобретателем.

Доводы ПАО «Сбербанк России» о том, что Максимов В.Ю. не является добросовестным приобретателем, что не согласованы существенные условия договора в части передачи застройщиком объекта долевого участия в строительстве, гарантийный срок, способы обеспечения обязательства по договору, срок и порядок расчетов, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований Максимова В.Ю. в этой части, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела, из которых следует, что установленным способом ООО «ПромИнвест» привлекало денежные средства граждан, с согласия ООО «МиассДомСервис», нарушая требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом недобросовестного поведения Максимова В.Ю. при заключении им предварительного договора судом не установлено.

В соответствии с п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует, что обременение в виде залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано на земельный участок, при этом из выписки Росреестра не следует, что было зарегистрировано обременение имущественного права именно на квартиру № НОМЕР, в связи с чем при заключении договора Максимов В.Ю. не знал и не мог знать о наличии договора залога имущественных прав на спорную квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

Кроме того, сроком передачи объектов долевого участия по договору между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» в соответствии с п.3.2 и 3.4. являлся июль 2013 года, однако с указанного времени ПАО «Сбербанк России» не принималось никаких мер к регистрации залога имущественных прав, как залога на объекты долевого строительства, а заключались дополнительные соглашения с ООО «МиассДомСервис» об исключении объектов, приобретенными гражданами, по договору с ООО «ПромИнвест» из договора залога, заключенному между ним и ООО «МиассДомСервис».

Учитывая то обстоятельство, что Максимов Р’.Р®. РІ полном объеме исполнил РґРѕРіРѕРІРѕСЂ долевого участия, произвел оплату, Р° так же РЅРµ знал Рё РЅРµ РјРѕРі знать Рѕ том, что имущественное право РЅР° СЃРїРѕСЂРЅСѓСЋ квартиру является предметом залога, СЃСѓРґ РїСЂРёС…РѕРґРёС‚ Рє выводу Рѕ том, что РґРѕРіРѕРІРѕСЂ залога имущественных прав РІ пользу РџРђРћ «Сбербанк Р РѕСЃСЃРёРёВ» РІ силу Рї.2 СЃС‚. 352 ГК Р Р¤ прекращен, поскольку требования Максимова Р’.Р®. ░І ░‡░°░Ѓ░‚░░ ░ї░Ђ░░░·░Ѕ░°░Ѕ░░░Џ ░Ѕ░µ░ґ░µ░№░Ѓ░‚░І░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░‹░ј ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░° ░·░°░»░ѕ░і░° ░Ѕ░° ░Ѓ░ї░ѕ░Ђ░Ѕ░ѓ░Ћ ░є░І░°░Ђ░‚░░░Ђ░‹ ░Ѕ░°░ї░Ђ░°░І░»░µ░Ѕ░‹ ░Ѕ░° ░ї░Ђ░µ░є░Ђ░°░‰░µ░Ѕ░░░µ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░° ░·░°░»░ѕ░і░°, ░‚░ѕ ░Ѓ░ѓ░ґ ░ї░Ђ░░░…░ѕ░ґ░░░‚ ░є ░І░‹░І░ѕ░ґ░ѓ ░ѕ ░Ѓ░ѕ░±░»░Ћ░ґ░µ░Ѕ░░░░ ░ї░ѕ░»░ѕ░¶░µ░Ѕ░░░№ ░Ѓ░‚. 196 ░“░џ░љ ░ ░¤ ░░ ░Ѓ░‡░░░‚░°░µ░‚ ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░Џ ░ї░ѕ░ґ░»░µ░¶░°░‰░░░ј░░ ░ѓ░ґ░ѕ░І░»░µ░‚░І░ѕ░Ђ░µ░Ѕ░░░░.

░џ░ѕ░Ѓ░є░ѕ░»░Њ░є░ѓ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ ░·░°░»░ѕ░і░° ░І ░ї░ѕ░»░Њ░·░ѓ ░џ░ђ░ћ ░«░Ў░±░µ░Ђ░±░°░Ѕ░є ░ ░ѕ░Ѓ░Ѓ░░░░░» ░ї░Ђ░µ░є░Ђ░°░‰░µ░Ѕ, ░Ѓ░ѓ░ґ ░Ѕ░µ ░Ѕ░°░…░ѕ░ґ░░░‚ ░ѕ░Ѓ░Ѕ░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░ґ░»░Џ ░ѓ░ґ░ѕ░І░»░µ░‚░І░ѕ░Ђ░µ░Ѕ░░░Џ ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░° ░’.░®. ░ѕ ░ї░Ђ░░░·░Ѕ░°░Ѕ░░░░ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░° ░·░°░»░ѕ░і░° ░Ѕ░µ░ґ░µ░№░Ѓ░‚░І░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░‹░ј, ░° ░‚░°░є░¶░µ ░Ѓ░ѓ░ґ ░Ѕ░µ ░Ѕ░°░…░ѕ░ґ░░░‚ ░ѕ░Ѓ░Ѕ░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░ґ░»░Џ ░ї░Ђ░░░·░Ѕ░°░Ѕ░░░Џ ░Ѕ░µ░ґ░µ░№░Ѓ░‚░І░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░‹░ј ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░° ░ѓ░Ѓ░‚░ѓ░ї░є░░ ░ї░Ђ░°░І (░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░№) ░ќ░ћ░њ░•░  ░ѕ░‚ ░”░ђ░ў░ђ, ░ї░ѕ░Ѓ░є░ѕ░»░Њ░є░ѓ ░є░°░є░░░… ░Ђ“ ░»░░░±░ѕ ░ѕ░Ѓ░Ѕ░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░І ░ѕ░±░ѕ░Ѓ░Ѕ░ѕ░І░°░Ѕ░░░µ ░ґ░°░Ѕ░Ѕ░‹░… ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░░░Ѓ░‚░†░ѕ░ј ░Ѕ░µ ░ї░Ђ░░░І░µ░ґ░µ░Ѕ░ѕ.

░ќ░° ░ѕ░Ѓ░Ѕ░ѕ░І░°░Ѕ░░░░ ░░░·░»░ѕ░¶░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░і░ѕ, ░Ђ░ѓ░є░ѕ░І░ѕ░ґ░Ѓ░‚░І░ѓ░Џ░Ѓ░Њ ░Ѓ░‚. 194-199 ░“░Ђ░°░¶░ґ░°░Ѕ░Ѓ░є░ѕ░і░ѕ ░ї░Ђ░ѕ░†░µ░Ѓ░Ѓ░ѓ░°░»░Њ░Ѕ░ѕ░і░ѕ ░є░ѕ░ґ░µ░є░Ѓ░° ░ ░ѕ░Ѓ░Ѓ░░░№░Ѓ░є░ѕ░№ ░¤░µ░ґ░µ░Ђ░°░†░░░░, ░Ѓ░ѓ░ґ

░  ░• ░░ ░˜ ░› :

    ░˜░Ѓ░є░ѕ░І░‹░µ ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░Џ ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░° ░’.░®. ░ѓ░ґ░ѕ░І░»░µ░‚░І░ѕ░Ђ░░░‚░Њ ░‡░°░Ѓ░‚░░░‡░Ѕ░ѕ.

    ░џ░Ђ░░░·░Ѕ░°░‚░Њ ░ї░Ђ░µ░ґ░І░°░Ђ░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░‹░№ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ ░„–░ќ░ћ░њ░•░  ░ѕ░‚ ░”░ђ░ў░ђ, ░·░°░є░»░Ћ░‡░µ░Ѕ░Ѕ░‹░№ ░ј░µ░¶░ґ░ѓ ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░‹░ј ░’.░®. ░░ ░ћ░ћ░ћ "░џ░Ђ░ѕ░ј░˜░Ѕ░І░µ░Ѓ░‚", ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░ѕ░ј ░є░ѓ░ї░»░░-░ї░Ђ░ѕ░ґ░°░¶░░ ░ђ░”░ ░•░Ў ░І ░ђ░”░ ░•░Ў.

░џ░Ђ░░░·░Ѕ░°░‚░Њ ░Ѕ░µ░ґ░µ░№░Ѓ░‚░І░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░‹░ј ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ ░ѓ░‡░°░Ѓ░‚░░░Џ ░І ░ґ░ѕ░»░µ░І░ѕ░ј ░Ѓ░‚░Ђ░ѕ░░░‚░µ░»░Њ░Ѓ░‚░І░µ ░ќ░ћ░њ░•░  ░ѕ░‚ ░”░ђ░ў░ђ, ░·░°░є░»░Ћ░‡░µ░Ѕ░Ѕ░‹░№ ░ј░µ░¶░ґ░ѓ ░ћ░ћ░ћ ░«░џ░Ђ░ѕ░ј░˜░Ѕ░І░µ░Ѓ░‚░» ░░ ░ћ░ћ░ћ ░«░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░”░ѕ░ј░Ў░µ░Ђ░І░░░Ѓ░», ░І ░‡░°░Ѓ░‚░░ ░░░ј░ѓ░‰░µ░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░і░ѕ ░ї░Ђ░°░І░° ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░Џ ░ћ░ћ░ћ "░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░”░ѕ░ј░Ў░µ░Ђ░І░░░Ѓ" ░Ѕ░° ░ї░Ђ░░░ѕ░±░Ђ░µ░‚░µ░Ѕ░░░µ ░І ░Ѓ░ѕ░±░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░Ѓ░‚░Њ ░ђ░”░ ░•░Ў ░І ░ђ░”░ ░•░Ў.

░џ░Ђ░░░ј░µ░Ѕ░░░‚░Њ ░ї░ѕ░Ѓ░»░µ░ґ░Ѓ░‚░І░░░Џ ░Ѕ░µ░ґ░µ░№░Ѓ░‚░І░░░‚░µ░»░Њ░Ѕ░ѕ░Ѓ░‚░░ ░Ѓ░ґ░µ░»░є░░ ░ї░ѕ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░ѓ ░ѓ░‡░°░Ѓ░‚░░░Џ ░І ░ґ░ѕ░»░µ░І░ѕ░ј ░Ѓ░‚░Ђ░ѕ░░░‚░µ░»░Њ░Ѓ░‚░І░µ ░ќ░ћ░њ░•░ , ░·░°░є░»░Ћ░‡░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░ј░ѓ ░”░ђ░ў░ђ ░ј░µ░¶░ґ░ѓ ░ћ░ћ░ћ ░«░џ░Ђ░ѕ░ј░˜░Ѕ░І░µ░Ѓ░‚░» ░░ ░ћ░ћ░ћ ░«░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░”░ѕ░ј░Ў░µ░Ђ░І░░░Ѓ░» ░░ ░ї░Ђ░µ░є░Ђ░°░‚░░░‚░Њ ░░░ј░ѓ░‰░µ░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░µ ░ї░Ђ░°░І░ѕ ░ћ░ћ░ћ ░«░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░”░ѕ░ј░Ў░µ░Ђ░І░░░Ѓ░» ░Ѕ░° ░ї░Ђ░░░ѕ░±░Ђ░µ░‚░µ░Ѕ░░░µ ░І ░Ѓ░ѕ░±░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░Ѓ░‚░Њ ░ђ░”░ ░•░Ў ░І ░ђ░”░ ░•░Ў.

░џ░Ђ░µ░є░Ђ░°░‚░░░‚░Њ ░·░°░»░ѕ░і ░░░ј░ѓ░‰░µ░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░і░ѕ ░ї░Ђ░°░І░° (░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░Џ) ░Ѕ░° ░ї░ѕ░»░ѓ░‡░µ░Ѕ░░░µ ░ђ░”░ ░•░Ў ░І ░ђ░”░ ░•░Ў ░ї░ѕ ░ґ░ѕ░і░ѕ░І░ѕ░Ђ░ѓ ░·░°░»░ѕ░і░° ░░░ј░ѓ░‰░µ░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░‹░… ░ї░Ђ░°░І ░ѓ░‡░°░Ѓ░‚░Ѕ░░░є░° ░ґ░ѕ░»░µ░І░ѕ░і░ѕ ░Ѓ░‚░Ђ░ѕ░░░‚░µ░»░Њ░Ѓ░‚░І░° ░ќ░ћ░њ░•░     ░·░°░є░»░Ћ░‡░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░ј░ѓ ░”░ђ░ў░ђ ░ј░µ░¶░ґ░ѓ ░ћ░ћ░ћ ░«░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░”░ѕ░ј░Ў░µ░Ђ░І░░░Ѓ░» ░░ ░џ░ђ░ћ ░«░Ў░±░µ░Ђ░±░°░Ѕ░є ░ ░ѕ░Ѓ░Ѓ░░░░░».

    ░џ░Ђ░░░·░Ѕ░°░‚░Њ ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░° ░’.░®. ░ґ░ѕ░±░Ђ░ѕ░Ѓ░ѕ░І░µ░Ѓ░‚░Ѕ░‹░ј ░ї░Ђ░░░ѕ░±░Ђ░µ░‚░°░‚░µ░»░µ░ј ░є░І░°░Ђ░‚░░░Ђ░‹, ░Ђ░°░Ѓ░ї░ѕ░»░ѕ░¶░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░№ ░ї░ѕ ░°░ґ░Ђ░µ░Ѓ░ѓ: ░ђ░”░ ░•░Ў.

    ░џ░Ђ░░░·░Ѕ░°░‚░Њ ░·░° ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░‹░ј ░’.░®. ░ї░Ђ░°░І░ѕ ░Ѓ░ѕ░±░Ѓ░‚░І░µ░Ѕ░Ѕ░ѕ░Ѓ░‚░░ ░Ѕ░° ░є░І░°░Ђ░‚░░░Ђ░ѓ, ░Ђ░°░Ѓ░ї░ѕ░»░ѕ░¶░µ░Ѕ░Ѕ░ѓ░Ћ ░ї░ѕ ░°░ґ░Ђ░µ░Ѓ░ѓ: ░ђ░”░ ░•░Ў.

    ░’ ░ѓ░ґ░ѕ░І░»░µ░‚░І░ѕ░Ђ░µ░Ѕ░░░░ ░ѕ░Ѓ░‚░°░»░Њ░Ѕ░ѕ░№ ░‡░°░Ѓ░‚░░ ░░░Ѓ░є░ѕ░І░‹░… ░‚░Ђ░µ░±░ѕ░І░°░Ѕ░░░№ ░њ░°░є░Ѓ░░░ј░ѕ░І░ѓ ░’.░®,, - ░ѕ░‚░є░°░·░°░‚░Њ.

░ ░µ░€░µ░Ѕ░░░µ ░ј░ѕ░¶░µ░‚ ░±░‹░‚░Њ ░ѕ░±░¶░°░»░ѕ░І░°░Ѕ░ѕ ░І ░‚░µ░‡░µ░Ѕ░░░µ ░ј░µ░Ѓ░Џ░†░° ░Ѓ░ѕ ░ґ░Ѕ░Џ ░ї░Ђ░░░Ѕ░Џ░‚░░░Џ ░Ђ░µ░€░µ░Ѕ░░░Џ ░Ѓ░ѓ░ґ░° ░І ░ѕ░є░ѕ░Ѕ░‡░°░‚░µ░»░Њ░Ѕ░ѕ░№ ░„░ѕ░Ђ░ј░µ ░І ░Ў░ѓ░ґ░µ░±░Ѕ░ѓ░Ћ ░є░ѕ░»░»░µ░і░░░Ћ ░ї░ѕ ░і░Ђ░°░¶░ґ░°░Ѕ░Ѓ░є░░░ј ░ґ░µ░»░°░ј ░§░µ░»░Џ░±░░░Ѕ░Ѓ░є░ѕ░і░ѕ ░ѕ░±░»░°░Ѓ░‚░Ѕ░ѕ░і░ѕ ░Ѓ░ѓ░ґ░° ░ї░ѓ░‚░µ░ј ░ї░ѕ░ґ░°░‡░░ ░°░ї░µ░»░»░Џ░†░░░ѕ░Ѕ░Ѕ░ѕ░№ ░¶░°░»░ѕ░±░‹ ░‡░µ░Ђ░µ░· ░њ░░░°░Ѓ░Ѓ░є░░░№ ░і░ѕ░Ђ░ѕ░ґ░Ѓ░є░ѕ░№ ░Ѓ░ѓ░ґ.

    ░џ░Ђ░µ░ґ░Ѓ░µ░ґ░°░‚░µ░»░Њ░Ѓ░‚░І░ѓ░Ћ░‰░░░№:                  ░Ў░µ░Ђ░¶░°░Ѕ░‚░ѕ░І ░”.░•.