Решение по делу № 2-3106/2015 от 23.03.2015

Дело № 2-3106/2015                                                           31 июля 2015 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи – Демидовой О.Ю.,

при секретаре                               - Чумуртане И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивантера Д. к ТСЖ «Бастион» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и по встречному иску ТСЖ «Бастион» к Ивантеру Д. о признании договора незаключенным, заслушав представителя истца - Осиновского А.Д., и представителя ответчика Карпова Ю.М.,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Ивантер Д. обратился в суд с иском к ответчику ТСЖ «Бастион» в лице конкурсного управляющего Елисеева С.Е., в котором просит признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры ...

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 18.02.2005 года заключили с ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» договор о долевом участии в инвестировании строительства указанного выше объекта недвижимости, финансовые обязательства по которому исполнили в полном объеме, однако ЗАО «Фирма «Р.К.Г.», не завершившее строительство дома, 26.09.2013 года было ликвидировано, право на завершение строительства было передано ТСЖ «Бастион», в настоящее время дом построен, но в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он лишен возможности оформить право собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке, что нарушает его права и законные интересы.

Истец в судебное заседание не явился, дело просил рассмотреть с участием его представителя, который иск поддержал.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2015 года в рамках дела № А56- 65919/2013 о банкротстве ТСЖ «Бастион» было удовлетворено заявление Елисеева С.Е. об освобождении от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим ТСЖ «Бастион» был назначен Илющенко В.В. (л.д. 90).

Представитель ответчика конкурсного управляющего ТСЖ «Бастион» Илющенко В.В. иск не признал, представил письменный отзыв (л.д. 111-113) и предъявил встречный иск, в котором просит признать незаключенным договор инвестирования строительства помещения (квартиры) многоквартирного жилого комплекса, подписанный 03.10.2011 года Ивантером Д. и ТСЖ «Бастион» (л.д. 121-122), указывая, что данный договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, в связи с чем в силу действующего законодательства подлежал государственной регистрации; поскольку договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу не был, то считать его заключенным оснований не имеется.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 года № 2845-ра осуществляло строительство жилого комплекса по адресу: ...

18.02.2005 был заключен договор № 0 о долевом участии в инвестировании строительства, по условиям которого Ивантер Д. обязался в порядке осуществления инвестиций доли в строительстве объекта оплатить ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» 4 249 600 рублей, а ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» - осуществить строительство многоквартирного дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать Ивантеру Д. двухкомнатную квартиру ...

Истец Ивантер Д. свои обязательства по договору № 0 исполнил в полном объеме, оплатив ЗАО «Фирма- «Р.Г.К.» 4 249 600 рублей, что подтверждается копиями квитанций ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» к приходным кассовым ордерам, имеющимся на листах дела 15-16, и копией платежного поручения № 2 от 21.03.2005 года (л.д. 17).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.10.2005 № 1554 указанное выше распоряжение Администрации Санкт-Петербурга № 2845-ра было признано утратившими силу.

Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 № 2- рп Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга после представления в Комитет по строительству документов, подтверждающих членство в ТСЖ «Бастион» всех лиц, осуществивших капитальные вложения в строительство объекта, было поручено заключить с ТСЖ «Бастион» договор аренды земельного участка по адресу: ...

года был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» передало Ивантеру Д. указные выше квартиру, патио и стояночное место готовностью 80 % согласно техническому паспорту готовности объекта (л.д.19).

года был между КУГИ Санкт-Петербурга и ТСЖ «Бастион» был подписан договор № 24/ЗК-02059 аренды земельного участка, расположенного по указанному выше адресу (л.д. 52-59).

года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ТСЖ «Бастион» было выдано разрешение № 78-16001420-2009 на строительство многоквартирного жилого комплекса по указанному адресу (л.д. 50-51).

03.10.2011 года был заключен договор инвестирования строительства помещения (квартиры) многоквартирного жилого комплекса, по условиям которого Ивантер Д., являющийся членом ТСЖ «Бастион», осуществляет инвестирование в завершение строительства объекта в сумме 343 041 рубль 60 копеек, а ТСЖ в течение 6 месяцев с момента получения всех документов, необходимых для ввода в эксплуатацию построенного жилого комплекса обязано передать Ивантеру Д. по акту приема-передачи в собственность двухкомнатную квартиру с условным номером 3, прилегающее анатио и стояночное место для автомобиля (л.д. 26-29).

При этом, размер инвестиций был определен решением внеочередного общего собрания дольщиков-членов ТСЖ «Бастион» ...

...

Финансовые обязательства по указанному выше договору инвестирования были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается пунктом 2.3 договора и актом сверки расчетов (л.д. 71-72).

Согласно пунктам 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 договора от 03.10.2011 ТСЖ «Бастион» обязано завершить строительство объекта за счет средств инвесторов и за счет общего имущества членов ТСЖ, совершить все необходимые действия, связанные с вводом объекта в эксплуатацию, после ввода объекта в эксплуатацию произвести сверку внесенных инвестиций, подписать акт сверки расчетов.

Из материалов дела так же следует, что определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2013 года по делу №    А56-65919/2013 было удовлетворено заявление ООО

«СтройГарант» о признании ТСЖ «Бастион» несостоятельным (банкротом), в отношении ТСЖ была введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 года процедура наблюдения в отношении ТСЖ «Бастион» была прекращена, ТСЖ признано банкротом.

В настоящее время в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области на рассмотрении находится заявление представителя участников ТСЖ «Бастион» о прекращении производства по делу о банкротстве ТСЖ (л.д 124).

Доводы, изложенные конкурсным управляющим ТСЖ во встречном иске о том, что заключенный истцом и ТСЖ «Бастион» 03.10.2011 года договор инвестирования является договором долевого участия, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1.5 договора предметом этого договора является инвестирование Ивантером Д. денежных средств в завершение строительства жилого комплекса, что будет являться основанием для возникновения у него права собственности на квартиру, патио и стояночное место.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.

Как таковое долевое участие в строительстве жилого комплекса Ивантер Д. принял, исполняя условия договора № 0 о долевом участии в инвестировании строительства, заключенного 18.02.2005 года с ЗАО «Фирма «Р.К.Г.».

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4).

Вместе с тем, представленный в материалы дела договор инвестирования строительства помещения (квартиры) многоквартирного жилого комплекса от 03.10.2011 года не содержит всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных частью 4 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент его заключения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Учитывая изложенное выше, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения встречного иска конкурсного управляющего ТСЖ «Бастион».

Как усматривается из материалов дела, до настоящего времени разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию ТСЖ «Бастион» не выдано, государственная регистрация вновь созданного объекта недвижимости не произведена, однако существование спорного объекта в натуре подтверждается материалами дела, в частности, техническим паспортом объекта незавершенного строительства, изготовленного 10.01.2008 года (л.д. 65-69).

Факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ликвидация ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» и не осуществление ТСЖ «Бастион» необходимых действий по регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости не могут являться препятствием для приобретения гражданами прав на этот объект при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств, в противном случае нарушаются их права и законные интересы.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя лицом с лицом.

Учитывая, что целью заключения указанных выше договоров являлось приобретение истцом права собственности на квартиру, патио и стояночное место, ответчик действий, необходимых для оформления права собственности на квартиру и ввод объекта в эксплуатацию не предпринимает, суд полагает возможным признать за Ивантером Д. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде указанной выше квартиры, патио и стояночного места в силу того, что разрешение не ввод объекта в эксплуатацию не получено и первичный объект, в котором расположена квартира, не создан.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Рф, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ивантера Дмитрия удовлетворить.

Признать за Ивантер Д., ... право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры ...

В удовлетворении встречного иска ТСЖ «Бастион» к Ивантеру Д. о признании незаключенным договора инвестирования строительства помещения (квартиры) многоквартирного жилого комплекса от 03.10.2011 года отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ