Решение по делу № 33-6999/2024 от 05.02.2024

Судья: Жукова О.В.                Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-80

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> <данные изъяты> года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Шилиной Е.М.,

судей Федуновой Ю.С., Рубцовой Н.А.,

при помощнике судьи Антюшиной Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Администрации г/о Истра к МСВ, 3-е лицо: ТТВ, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по встречному иску МСВ к Администрации г/о Истра о расторжении договора аренды с определенной даты

по апелляционной жалобе МСВ на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Федуновой Ю.С.,

объяснение явившихся лиц,

установила:

Истец Администрация г/о Истра обратилась в суд с иском к МСВ о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам. Свои требования мотивирует тем, что между Администрацией и МСВ заключен договор аренды земельного участка от <данные изъяты>. <данные изъяты> на аренду земельного участка площадью 1014 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.п. 1.1 указанного договора МСВ принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п.2.1 Договора срок аренды установлен на <данные изъяты> лет с <данные изъяты>. по <данные изъяты>.

В соответствии с п. <данные изъяты> Договора арендатор обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи, по требованию арендодателя представлять копии платежных документов.

Однако, ответчик свои обязательства не исполнил, им была допущена просрочка внесения арендной платы.

По состоянию на <данные изъяты> основная задолженность составила 427583, 33 рублей, за период <данные изъяты> по <данные изъяты> пени 4489,62 рублей.

В адрес ответчика направлялось заказное письмо от <данные изъяты>. с претензией <данные изъяты> о погашении задолженности по арендным платежам. Однако, до настоящего времени ответа не последовало, задолженность не погашена.

<данные изъяты>. в адрес ответчика заказным письмом направлена претензия <данные изъяты> с требованием о погашении задолженности по арендным платежам. Задолженность не погашена.

Истец просит взыскать с МСВ задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д<данные изъяты>, в размере 427583, 33 рублей, пени за период с <данные изъяты>. по <данные изъяты>. в размере 4489 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка от <данные изъяты>. <данные изъяты> на аренду земельного участка общей площадью 1014 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, обязать ответчика возвратить по передаточному акту земельный участок, исключить из ЕГРН запись о регистрации договора аренды.

Ответчик МСВ обратился в суд с встречным иском к Администрации г/о Истра о признании договора аренды расторгнутым с <данные изъяты>.

Свои требования мотивирует тем, что между ним и Администрацией заключен договор аренды от <данные изъяты>. <данные изъяты> и от <данные изъяты>. <данные изъяты>, на основании которых истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>,

- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <данные изъяты>, с<данные изъяты>.

Участки освоены под строительство, на основании технических планов в ЕГРН внесены сведения о жилом доме с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а также с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности на дома зарегистрировано.

Далее предпринимал попытки выкупить земельные участки, либо оформить долгосрочную аренду по сниженной арендной ставке как собственник объектов недвижимости. Однако, Администрация отказала в оформлении договорных отношений.

Поскольку оплачивать арендные платежи не имел возможности, то продал жилые дома третьему лицу ТТВ, обратился в администрацию с заявлениями о досрочном расторжении договоров аренды.

Однако в письмах от 20.05.2022г. Администрация отказала в расторжении договоров по мотивам «не достижение цели договора», а также по мотивам запрета цессии.

Требование о расторжении договоров ранее являлось предметом рассмотрения Истринского городского суда (гр.<данные изъяты>), где суд обязал Администрацию расторгнуть договоры аренды.

Полагает, что заявляя требования о взыскании задолженности по арендным платежам, Администрация не учитывает, что переход права собственности на жилые дома произошел <данные изъяты>., ввиду чего он задолженности не имеет.

     Поскольку несмотря на судебное решение о возложении обязанности расторгнуть договоры Администрация продолжает предпринимать попытки ко взысканию арендных платежей за период, когда, по его мнению, он не был арендатором земельных участков, просит судебным решением закрепить период, с которого его право арендатора было нарушено незаконным отказом в выкупе земельных участков, что в свою очередь повлекло за собой невозможность надлежащего исполнения обязанности арендатора.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены, встречные требования – оставлены без удовлетворения.

Судом постановлено:

Взыскать с МСВ в пользу Администрации г/о Истра задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> за период с <данные изъяты>. по <данные изъяты>. в размере 427583, 33 рубля, пени в размере 4489, 62 рублей, и всего 432072 (четыреста тридцать две тысячи семьдесят два) рубля 95 копеек.

            Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> от <данные изъяты>. <данные изъяты>, заключенный между Администрацией г/о Истра и МСВ.

            Обязать МСВ в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить Администрации г/о Истра по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

            Решение суда является основанием для прекращения в ЕГРН записи о регистрации договора аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>. земельного участка кадастровым номером <данные изъяты>.

            В удовлетворении встречного искового заявления МСВ к Администрации г/о Истра о расторжении договора аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>. с <данные изъяты>., - отказать.

Ответчик МСВ не согласился с вынесенным решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по делу принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.

Апелляционным определением Московского областного суда от <данные изъяты> решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставлено без изменений.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Представитель МСВ - ФВВ в судебное заседание апелляционной инстанции явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах и возражениях относительной жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Администрацией и МСВ заключены договоры аренды земельного участка <данные изъяты>. <данные изъяты> и от <данные изъяты>. <данные изъяты>, на основании которых истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <данные изъяты>,

- с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1014 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>.

         Договоры заключены на основании протокола о результатах аукциона.

    Участки освоены под строительство, на основании технических планов в ЕГРН внесены сведения о жилом доме с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а также с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности на дома зарегистрировано.

         Согласно п.п. 1.1 указанного договора МСВ принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1014 кв.м. В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды установлен на <данные изъяты> лет с <данные изъяты>.

    В соответствии с п. <данные изъяты> Договора арендатор обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи, по требованию арендодателя представлять копии платежных документов.

         На основании договоров купли- продажи от <данные изъяты>. <данные изъяты> и <данные изъяты> жилые дома проданы ТЛВ (л.д.<данные изъяты>).

         Изменения в договоры аренды земельных участков не вносились, права арендатора не передавались, дополнительные соглашения к договорам не заключались.

    В соответствии с пунктами 7.3 договоров арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь, руководствуясь статьями 309, 388, 450, 606, 614, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска администрации г.о. Истра, отказав МСВ во встречном иске по тем основаниям, что МСВ. свои обязательства не исполнил должным образом, им была допущена просрочка внесения арендной платы, при этом ответчик распорядился объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, нарушив установленный договором запрет на уступку прав на земельный участок.

       С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, в его прямой взаимосвязи с положениями части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и части 3 статьи 552 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>).

Между тем, суд первой инстанции не учел вышеприведенные положения материального права и правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, оставил без внимания состоявшееся <данные изъяты> отчуждение МСВ по возмездной сделке недвижимого имущества расположенного на находящемся в аренде земельном участке, регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю ТЛВ <данные изъяты>, в то время как истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

Согласно Приложения <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>) к договору аренды земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>, расчет арендной платы спорного земельного участка составляет 427 583,33 руб. в месяц.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что администрацией предъявлены требования к ответчику за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, то есть за 1 (один) месяц.

Как предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, МСВ в возражениях на иск указывалось, что обращению администрации г.о. Истра с настоящим иском в суд, предшествовал иск МСВ к администрации г.о. <данные изъяты> о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и ранее возбужденное гражданское дело находилось в производстве суда, при этом истец по встречному иску заявлял ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу решения Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>).

Из информации, содержащейся в открытом доступе на сайте Истринского городского суда <данные изъяты>, следует, что в производстве суда находилось гражданское дело <данные изъяты> по иску МСВ к администрации г.о. Истра о признании незаконным решения и расторжении договоров аренды, решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск МСВ. удовлетворен частично, расторгнуты договоры аренды земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального конституционного закона от <данные изъяты> N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 8 статьи 5 Федерального конституционного закона от <данные изъяты> N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации", частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, применительно к настоящему спору юридически значимым обстоятельством является факт наличия вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора аренды.

Однако, суд без учета обстоятельств по ранее рассмотренному спору, по требованиям арендодателя расторг договор аренды от <данные изъяты> <данные изъяты>, при этом оснований полагать, что договор был возобновлен после принятия решения суда от <данные изъяты> и действовал на момент принятия судебного решения по настоящему делу не имелось.

Расторгая договор аренды по требованиям арендодателя, суд тем самым внес правовую неопределенность относительно даты прекращения арендных правоотношений сторон.

Судебной коллегии представлена копия решения Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты>, согласно которому расторгнут договор аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно представленной выписки ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является ТТВ с <данные изъяты>.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды земельных участков расторгнут с <данные изъяты>, право собственности за ТТВ зарегистрировано с <данные изъяты>, кроме того имеется вступившее в законную силу решение суда от <данные изъяты>, которым указанный договор расторгнут между истцом и ответчиком.

Также судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные требования Администрации не подлежат удовлетворению, поскольку в заявленный период задолженности по аренде земельного участка, МСВ не являлся его арендодателем.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы нашли свое подтверждение.

При таких обстоятельствах, решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> подлежит отмене с вынесением нового решения.

Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности, собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, выносит новое решение об удовлетворении встречных исковых требований МСВ и об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Принять по делу новое решение:

Отказать в удовлетворении исковых требований Администрации г/о Истра к МСВ о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды.

Удовлетворить встречные исковое заявление МСВ к Администрации г/о Истра о расторжении договора аренды с определенной даты.

Признать расторгнутым договор аренды земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты> земельного участка с КН <данные изъяты>, заключенного между Администрацией г/о Истра и МСВ, с <данные изъяты>.

апелляционную жалобу МСВ – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи