Решение по делу № 2-2587/2016 от 12.05.2016

Дело №2-2587/2016

                         Р Е Ш Е Н И Е

                 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2016 года                                     г. Саратов

    Октябрьский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Забайлович Т.В.,

при секретаре Эндрусенко М.А.,

с участием:

истца Сибильковой Е.С.,

представителя истца Сибильковой Е.С.: Лежнева В.И., представившего доверенность от <дата>,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области: Рябовой И.Г., представившей доверенность № от <дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сибильковой Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮСС», Глумакову С.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании ипотеки на объект недвижимости – земельный участок, отсутствующей,

                         установил:

Сибилькова Е.С. обратилась с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮСС», Глумакову С.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании ипотеки на объект недвижимости – земельный участок, отсутствующей, в обоснование которых указала, что истец является собственником квартиры № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, а также сособственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен данный дом.

<дата> истец получила выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним из которой ей стало известно, что право собственности на данный земельный участок с кадастровым номером № с <дата> обременено ипотекой на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от <дата>, дата регистрации <дата>, № в пользу ООО «ЮСС».

Считая, что обременение на право собственности данного участка является незаконным и нарушает ее права, как собственника, истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке № <дата> на объект недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Истице было отказано. Отказ был обоснован тем, что действия по прекращению ограничения (обременения) могут быть осуществлены на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ограничения (обременения) на вышеуказанный земельный участок, а истец не является залогодателем и (или) залогодержателем в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Участок в кадастровым номером №, на котором расположен дом истца находился в аренде у Глумакова С.А. и субаренде нескольких лиц, и, по договору об ипотеке, право аренды было заложено ООО «ЮСС». Однако в настоящее время право аренды на этот земельный участок прекращено, в том числе и право субаренды. Однако, никакого выдела в натуре из участка, находящегося в общей долевой собственности никто не производил. Таким образом, ипотека по отношению к данному земельному участку отсутствует в силу закона.

Кроме того, ни ООО «ЮСС», ни Глумаков С.А. к дому и земельному участку под этим домом не имеют никакого отношения и ни каких прав на данные объекты недвижимости они также не имеют, так как не являются собственниками помещений дома, не являются арендаторами, а объекты недвижимости, на которые у них есть права - на данном земельном участке отсутствуют.

Истец считает, что ипотека в отношении данного земельного участка по предусмотренным законом основаниям отсутствует, но значится в ЕГРП как существующая для всех третьих лиц, что нарушает ее права как собственника.

На основании изложенного, истец просит суд признать ипотеку отсутствующей на объект недвижимости - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В судебное заседание ответчики и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов», извещенные о слушании дела в соответствии со ст. 113 ГПК РФ не явились, не сообщив об уважительности причин своей неявки.

Участники процесса не возражали рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Принимая во внимание мнение истца, представителя истца и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии ответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании ситец и его представитель поддержали в полном объеме заявленные исковые требования, дав пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что истец Сибилькова Е.С. с <дата>, является сособственником (общая долевая собственность) земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (или условный) №, в многоквартирном доме, который расположен по адресу: <адрес>. Также истец является с <дата> собственником (общая долевая собственность) жилого помещения: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельством о государственной регистрации пава собственности.

Также в судебном заседании установлено, что земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (или условный) №, в многоквартирном доме, который расположен по адресу: <адрес>, находится в обременении (ипотека) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЮСС» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от <дата>, дата регистрации <дата>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, из договора от <дата> купли-продажи имущества и замены стороны в обязательстве, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «ЮСС», как продавцом, и Глумаковым С.А., как покупателем, следует: «… Для целей настоящего договора используются следующие основные термины и понятия: Земельный участок № земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, занимаемый объектом недвижимого имущества <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07 май 2007 года №. Земельный участок предоставлен ООО «Реалбаза хлебопродуктов» в аренду на 49 (сорок девять) лет, на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> №, договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от <дата> №, заключенного между ОАО «Реалбаза хлебопродуктов» и Комитетом по управлению имуществом <адрес>, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <дата> № регистрации №. Земельный участок № принадлежит продавцу на праве аренды на основании пункта 4 соглашения об отступном от <дата> №, заключенного между ООО «Клиберит» и ОАО «Реалбаза хлебопродуктов», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <дата> № регистрации №, пункта 1.4. договора № б/н купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного между ООО «Клиберит» и ЗАО «Багира плюс», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <дата> № регистрации №, пункта 1.3. Договора № купли -продажи объектов недвижимого имущества от <дата>, заключенного между ЗАО «Багира плюс» и ООО «ЭКО-ГАЗ», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <дата>, пункта 5 договора № б/н договора купли-продажи недвижимого имущества и замены сторон в обязательстве от <дата>, заключенного между ООО «ЭКО- ГАЗ» и ООО «ЮСС№, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <дата> № регистрации №

Продавец продал и передал в собственность покупателя, а покупатель оплатил и принял в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, <данные изъяты>, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж №, надземный, номера на поэтажном плане № адрес объекта: <адрес>, расположенное на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050372:0065, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от <дата>, свидетельство о государственной регистрации права серия № №, выданное <дата>, о чем <дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей прав на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке № продавец передает, а покупатель принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка: В отношении земельного участка № – по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от <дата> №.

Стоимость, уплачиваемой покупателем – продавцу за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка: по договору аренды № от <дата> – 500 рублей; расчет между сторонами договора производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до <дата>.»

В связи с чем, на данный земельный участок в силу закона возложено обременение с <дата> по <дата> (срок исполнения обязательств покупателем), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, залогодержателем земельного участка является ООО «ЮСС» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от <дата>.

Также в судебном заседании из исследованных материалов дела и дел правоустанавливающих документов, установлено, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> № с ОАО «Реалбаза хлебопродуктов» был заключен договор аренды земельного участка от <дата> №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства многоэтажных жилых домов с подземными автостоянками, зданиями общественного назначения, сроком на 49 лет.

Одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности Сибильковой Е.С. была внесена запись об ипотеке в силу закона № в пользу залогодержателя ООО «ЮСС» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от <дата> сроком с <дата> по <дата>.

Действительно, запись об аренде в пользу Глумакова С.А. № была прекращена <дата> по заявлению уполномоченного лица – администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> №, что также подтверждается делом правоустанавливающих документов.

Однако, в силу п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Такое согласие не требуется даже в отношении земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Так, право аренды земельного участка, предоставленного обществу администрацией города под строительство жилых домов, является предметом залога в силу закона и не прекращено до настоящего времени (срок аренды 49 лет).

Статьей 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О приватизации государственного и муниципального имущества", установлено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество, приобретенное в рассрочку, переходит в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Передача покупателю приобретенного в рассрочку имущества осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи, не позднее чем через тридцать дней с даты заключения договора.

С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.

Как указывалось выше, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие в связи с приобретением права собственности на квартиру и земельный участок истцом, в связи с чем, оснований о внесении записи о прекращении договора аренды земли без согласия залогодержателей права аренды, не основано на законодательстве.

Доказательств расторжения, прекращения указанного договора аренды, в судебном заседании установлено не было.

Согласно статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает; причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом; причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами; имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором – пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

На основании статьи 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

В силу статьи 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

    В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Также статьей 488 ГК РФ, предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как указывалось выше, право аренды спорного земельного участка, предоставленного обществу администрацией города под строительство жилых домов, является предметом залога в силу закона, что предусмотрено статьей 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О приватизации государственного и муниципального имущества", что подтверждается договором аренды земельного участка от 17.05.2007 года №294, а также и договором купли-продажи недвижимого имущества и замены стороны в обязательстве от 30.11.2012 года.

Доказательств, предусмотренных ст. 56, 67 ГПК РФ о расторжении указанных выше договоров аренды и договоров купли-продажи, суду предоставлено не было. Однако, в судебном заседании и не было установлено обстоятельств, подтверждающих оплату Глумаковым С.А. права аренды спорного земельного участка продавцу ООО «ЮСС».

    В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суду не было предоставлено доказательств прекращения залога спорного земельного участка, что согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", дает право заинтересованному лицу на оспаривание зарегистрированного права или обременения.

    При этом, следует отметить, что смена собственника не порождает прекращение права залога, поскольку такого основания не предусмотрено законом.

    Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

    На основании статьи 352 ГК РФ, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.1); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

    Согласно п.3 ст. 343 ГК РФ, при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество.

    Однако, в судебном заседании не было установлено оснований для прекращения на основании решения суда права залога спорного земельного участка.

    В связи с чем, заявленные исковые требования, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                         решил:

в удовлетворении исковых требований Сибильковой Е.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮСС», Глумакову С.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании ипотеки на объект недвижимости – земельный участок, отсутствующей, отказать в полном объеме.

    На решение суда может быть подана в Саратовский областной суд апелляционная жалоба через Октябрьский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения суда в мотивированной форме, то есть с 03 августа 2016 года.

Судья                        /подпись/             Т.В. Забайлович