Решение по делу № 2-786/2014 (2-5214/2013;) от 10.12.2013

Дело №2- 786/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

при секретаре Коровиной О.Н.

с участием представителя истца Кузнецова Д.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика ОАО (Наименование2) Сушкова Г.Г., действующего на основании доверенности, представителя ответчика ООО (Наименование1) Золотухина О.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика Шахториной В.М. адвоката Васильевой Л.М., действующей на основании ордера, представителя третьего лица (Госорган1) по <адрес> Мелконяна Ш.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску (Наименование3) (открытое акционерное общество) к Открытому акционерному обществу (Наименование2) обществу с ограниченной ответственностью (Наименование1) и Шахториной В. М. о признании договоров купли продажи недействительными, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

(Наименование3) (ОАО) обратилось в суд с иском к ОАО (Наименование2), ООО (Наименование1) и Шахториной В.М. с требованиями: признать отсутствующим право собственности ОАО (Наименование2) на трансформаторную подстанцию (№), расположенную по адресу: <адрес>, признать за истцом право собственности на трансформаторную подстанцию (№), расположенную по адресу: <адрес>, признать недействительными договоры купли - продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенные соответственно ОАО (Наименование2) и ООО (Наименование1), ООО (Наименование1) и Шахториной В.М. Истец указал, что здание по адресу: <адрес>, и право аренды земельного участка по этому же адресу являлись предметом договора ипотеки, заключенного между банком и ОАО (Наименование2), на них было обращено взыскание решением Арбитражного суда <адрес>. Нереализованное в ходе торгов имущество было передано банку в счет погашения долга и с (ДД.ММ.ГГГГ) банк является собственником здания и обладателем права аренды. В период нахождения имущества в залоге ответчиками были заключены договоры купли продажи подстанции, находящейся на этом же земельном участке, с нарушениями ст.273 ГК РФ, ст.209 ГК РФ. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя и после оставления права аренды за банком все здания и сооружения, находящиеся на нем, принадлежат банку на праве собственности, в том числе и спорный объект, поэтому распоряжение этим объектом иными лицами нарушает права собственника. В нарушении п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была произведена регистрация права собственности ОАО (Наименование2) на подстанцию (№), расположенную по адресу: <адрес>, а в дальнейшем переход права собственности на нее к ООО (Наименование1) и к Шахториной В.М. без оформления прав на земельный участок, находящийся под ней, что нарушает принцип единства судьбы здания и земельного участка (л.д.8-17).

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просит признать недействительными договоры купли - продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенные ОАО (Наименование2) и ООО (Наименование1), ООО (Наименование1) и Шахториной В.М., применить последствия недействительности сделок и аннулировать записи о регистрации права собственности ООО (Наименование1) и Шахториной В.М. на трансформаторную подстанцию (№), расположенную по адресу: <адрес>, признать за истцом право собственности на трансформаторную подстанцию (№), расположенную по адресу: <адрес> (л.д.243).

В судебном заседании представитель истца Кузнецов Д.В., действующий на основании доверенности (л.д.191-192, 144-149), требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО (Наименование2) Сушков Г.Г., действующий на основании доверенности (л.д. 193), представитель ответчика ООО (Наименование1) Золотухин О.В., действующий на основании доверенности (л.д. 194), представитель ответчика Шахториной В.М. адвокат Васильева Л.М., действующая на основании ордера (л.д. 189 ), против удовлетворения иска возражали.

Представитель третьего лица (Госорган1) по <адрес> Мелконян Ш.В., действующий на основании доверенности (л.д.190), при разрешении спора полагается на усмотрение суда, пояснил, что при регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный объект нормы ФЗ «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» нарушены не были регистрирующим органом.

Ответчик Шахторина В.М. извещена надлежащим образом, просит рассматривать дело в ее отсутствие (л.д.242, 244).

Третье лицо (Госорган2) <адрес> извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило (л.д.241).

Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013г.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом.

По смыслу указанной нормы, ничтожная сделка недействительна изначально.

Исходя из ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Статья 223 ГК РФ:

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) с ООО (Наименование4) в пользу (Наименование3) (ОАО) взыскано <данные изъяты> рублей сумма кредита, <данные изъяты> рублей процентов, <данные изъяты> рублей неустойки, а всего <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> рублей государственной пошлины, обращено взыскание в пользу (Наименование3) (ОАО) на имущество ОАО (Наименование2) в пределах суммы <данные изъяты> рублей по договору залога недвижимости ипотеки) (№)и от (ДД.ММ.ГГГГ)., местонахождение: <адрес>: здание площадью 753 кв.м., право аренды земельного участка площадью 2539 кв.м. (л.д.40-50). Определением Арбитражного суда <адрес> изменен порядок исполнения решения: установлена начальная продажная цена здания <данные изъяты> рублей, права аренды <данные изъяты> рублей (л.д.51-56).

Договор залога недвижимости (ипотеки) (№) заключен (ДД.ММ.ГГГГ) между (Наименование3) и ОАО (Наименование2) целях обеспечения исполнения кредитных обязательств по кредитному договору (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) между банком с ООО (Наименование4) (л.д.23-39). Как следует из п.1.2 Договора залогодатель передал Залогодержателю недвижимое имущество: предмет залога 1, рыночной стоимостью <данные изъяты> рублей, залоговой стоимостью <данные изъяты> рублей, – здание площадью 753 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащее ОАО (Наименование2) на основании Плана приватизации, утвержденного (ДД.ММ.ГГГГ), которое расположено на земельном участке, право аренды которого является предметом залога 2; предмет залога 2, рыночной стоимостью <данные изъяты> рублей, залоговой стоимостью 0 рублей, – право аренды земельного участка площадью 2539 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащее ООО (Наименование2) на основании договора аренды от (ДД.ММ.ГГГГ)

Торги по продаже имущества были объявлены несостоявшимися, нереализованное имущество: здание Лит.А площадью 753 кв.м. по адресу: <адрес>, 42, и право аренды земельного участка по этому адресу, по цене на 25% ниже установленной стоимости, передано (ДД.ММ.ГГГГ) взыскателю (Наименование3) (л.д.59-62). Право собственности (Наименование3) (ОАО) на отдельно стоящее здание, двухэтажное, площадью 753 кв.м. по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном порядке (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.63). (ДД.ММ.ГГГГ) заключено дополнительное соглашение между (Госорган2) <адрес> и (Наименование3) (ОАО) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) в части арендатора: вместо ОАО (Наименование2) арендатором именовался (Наименование3) (л.д.64-70). Первоначальный договор от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) предусматривал передачу в долгосрочное пользование на условиях договора аренды земельного участка для административного здания и гаражей по <адрес>.

В настоящее время Шахторина В.М. является собственником трансформаторной подстанции <данные изъяты> площадью 38,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, о чем имеется запись в ЕГРПН от (ДД.ММ.ГГГГ), на основании договора купли продажи, заключенного с ООО (Наименование1) (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.165, 81-83). Право собственности ООО (Наименование1) возникло на основании договора купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенного с ОАО (Наименование2) (л.д.77-80). Право собственности ОАО (Наименование2) на указанный объект на момент совершения сделки (ДД.ММ.ГГГГ) принадлежало на основании решения Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.71-76, 196). Арбитражный суд пришел к выводу, что в процессе приватизации путем преобразования государственного предприятия (Наименование2) в Акционерное общество открытого типа (последнее зарегистрировано (ДД.ММ.ГГГГ)) в стоимость ремонтных мастерских, включенных в План приватизации, утвержденный (ДД.ММ.ГГГГ), включена стоимость трансформаторной подстанции, и, руководствуясь ст.217 ГК РФ о возникновении права собственности в порядке приватизации государственного имущества, а также разъяснениями п.12 Постановления Пленума ВАС от 25.02.1998г. №8 о том, что акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного имущества, включенного в Уставной капитал акционерного общества в соответствии с Планом приватизации, признал за ОАО (Наименование2) право собственности на нежилое строение (здание электроподстанции) Литер Е площадью 38,5 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.71-76). Сведений об отмене указанного судебного постановления, пересмотре его по вновь открывшимся обстоятельствам, суда при рассмотрении настоящего дела не сообщено.

Согласно п.п. 3 и 4 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

В силу ч.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку по договору об ипотеке, заключенному (Наименование3) (ОАО) И ОАО (Наименование2), в залог одновременно передавалось право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего объект недвижимости – здания, то самостоятельным предметом залога в данном случае являлся объект недвижимости – само здание, а земельный участок в силу п.3 ст.340 ГК РФ был обременен залогом дополнительно как сопутствующий объект. Об этом свидетельствует установленная сторонами в договоре залоговая стоимость в отношении права аренды – <данные изъяты> рублей. Поэтому основания для применения в данном случае положений п.4 ст.340 ГК РФ, п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые относятся исключительно к правовому институту ипотеки земельных участков, отсутствуют. Довод истца о том, что регистрация права собственности ОАО (Наименование2) на подстанцию на основании решения Арбитражного суда <адрес> произведена без обременения ипотекой в пользу банка в нарушении п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являются ошибочными, так как положения об ипотеке земельных участков применяются в тех случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки.

Следует также учесть, что на момент заключения договора об ипотеке (ДД.ММ.ГГГГ) трансформаторная подстанция уже была расположена на земельном участке по адресу: <адрес>, и не включение ее в предмет договора свидетельствует о том, что действительная воля сторон была направлена на обеспечение обязательств залогом именно отдельно стоящего здания по этому адресу, указанного в договоре, но не иных объектов, соответственно ипотека в силу закона не возникла на трансформаторную подстанцию, не указанную в договоре. Доводы о том, что ОАО (Наименование2) злоупотребило своими правами в момент заключения договора ипотеки, умышленно не сообщив о наличии на участке второго объекта недвижимости, суд не принимает. Доказательств, подтверждающих, что до заключения договора ипотеки или после его заключения залогодатель препятствовал истцу произвести осмотр залогового имущества и установить наличие на земельном участке иных строений, не предусмотренных договором, не имеется.

Ссылка банка на ст.350 ГК РФ, п.4 ст.58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.11 ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве», как на основания возникновения у (Наименование3) (ОАО) права собственности на трансформаторную подстанцию по адресу: <адрес>, не состоятельна, поскольку спорный объект недвижимости предметом залога не являлся, взыскания на него в установленном законом порядке обращено не было, торги по реализации не проводились.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Решение Арбитражного суда <адрес> о признании за ОАО (Наименование2) права собственности на нежилое строение (здание электроподстанции) Литер Е площадью 38,5 кв.м. по адресу: <адрес>, вступило в законную силу и являлось основанием для регистрации права собственности (ДД.ММ.ГГГГ) (Л.Д.196). Как уже было сказано выше, сведений об отмене указанного судебного постановления, пересмотре его по вновь открывшимся обстоятельствам, суду при рассмотрении настоящего дела не сообщено. Являясь собственником объекта недвижимости ОАО (Наименование2) распорядилось им, передав по договору купли продажи (ДД.ММ.ГГГГ) в собственность ООО (Наименование1) (регистрация права собственности произведена (ДД.ММ.ГГГГ)), а последнее (ДД.ММ.ГГГГ) в собственность Шахториной В.М. (регистрация права собственности (ДД.ММ.ГГГГ).) (л.д.22,195). Следовательно, нарушений ст.209 ГК РФ, на которую истец ссылается как на основание для признания договоров купли продажи недействительными в силу ст.168 ГК РФ, допущено не было.

Ссылка на то, что сделка по продаже спорного объекта не может являться действительной без одновременного оформления прав на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, не может служить основанием для удовлетворения иска (Наименование3) (ОАО). Статья 273 ГК РФ, на нарушение которой ссылается истец, применяется при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится. Земельный участок по адресу: <адрес>, не находился и не находится в собственности сторон настоящего спора. Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности банка на отдельно стоящее здание по адресу: <адрес>, возникло с момента государственной регистрации прав, то есть с (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.63). С момента регистрации перехода права собственности на недвижимость (Наименование3) (ОАО) приобрело право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования, на праве аренды в силу закона на основании положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст.35 ЗК РФ, дополнительное соглашение к договору аренды оформлено ранее (ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрировано (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.69-70). В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, ст.271 ГК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичные права возникли и у собственника спорного объекта – трансформаторной подстанции. В связи с наличием на земельном участке двух объектов недвижимости (отдельно стоящего здания и трансформаторной подстанции), принадлежащих разным лицам ((Наименование3) (ОАО) и Шахториной В.М.) на праве собственности, (Госорган2) <адрес> предлагало банку заключить дополнительное соглашение к договору аренды с учетом обращений Шахториной В.М., не оспаривая при этом право пользования земельным участком, принадлежащее банку (л.д.84-87).

Учитывая все изложенное, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска (Наименование3) (открытое акционерное общество) к Открытому акционерному обществу (Наименование2), обществу с ограниченной ответственностью (Наименование1) и Шахториной В. М. о признании договоров купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ) недействительными, признании права собственности на трансформаторную подстанцию <данные изъяты> площадью 38,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                    Г.В.Маркина