Решение по делу № 2-2173/2024 от 11.03.2024

Дело №2-2173/2024

УИД: 59RS0004-01-2024-001922-49

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 июня 2024 года                                 г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Шпигарь Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Томиловой Е.Д.,

с участием представителя ответчика Мейтарджевой С.М.,

представителя третьего лица Турцевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах Цермолонской Олеси Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Погода 3.5» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда,

установил:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах Цермолонской О.В. к ООО СЗ «Погода 3.5» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 112 840,51 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа.

В обоснование требований указано, что участник долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес>, обратился в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» с заявлением о защите его прав как потребителя. Ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>. Право ответчика на привлечение денежных средств участников долевого строительства, в силу ст.1 ФЗ №214-ФЗ напрямую зависит от возникающего у граждан права собственности на помещения в многоквартирных домах. Таким образом, имеется прямая связь между основными характеристиками объекта, в отношении которых возникает право собственности у дольщика, с одной стороны, и размером привлекаемых ответчиком денежных средств. Денежные средства, привлекаемые ответчиком сверх основных характеристик объекта, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу. Участник долевого строительства неоднократно обращался к ответчику с просьбами произвести перерасчет по фактической площади квартир, но получал отрицательный ответ (л.д.4-5).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 15.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строй-Комплекс» (л.д.44).

Истец в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Представитель Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем представил соответствующее ходатайство (л.д.50).

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями иска не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.56-57).

Представитель третьего лица в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.20004 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 указанного Закона, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения 9погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Частью 1 ст.1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Судом из письменных материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Погода 3.5» (застройщик) и Цермолонской О.В. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д.11-13, 61-66), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участника долевого строительства <Адрес>, расположенную в 6 подъезде на 11 этаже в <Адрес>, проектной общей площадью с холодными помещениями 62,70 кв.м, проектной общей площадью <Адрес>,30 кв.м, проектной жилой площадью квартиры 42,50 кв.м, площадью помещений вспомогательного использования - 18,80 кв.м (п.1.1); цена договора составляет <данные изъяты>. (п.3.1.); стороны договорились, что принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади квартиры с холодными помещениями по проектной документации и фактической общей площадью квартиры с холодными помещениями, которая будет установлена после сдачи дома в эксплуатацию (п.3.3.)

Согласно п.8.2 стороны договора не считают нарушением отклонение фактической площади квартиры от проектной в пределах 5%;. Отклонение фактической площади квартиры в больших пределах является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Погода 3.5» и Цермолонской О.В. подписан акт приема-передачи <Адрес>, расположенной на 11 этаже, в 6 подъезде, общей площадью с холодными помещениями с учетом понижающего коэффициентов (терраса – 0,3, лоджия – 0,5) 63,10 кв.м, площадью <Адрес>,70 кв.м.. жилой площадью 42,80 кв.м., вспомогательной площадью 18,90 кв.м., площадь холодных помещений: лоджия – 2,80 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <Адрес> (л.д. 8, 72).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру по адресу: <Адрес>, общей площадью 61,70 кв. зарегистрировано за Цермолонской О.В. (л.д.9-10).

Как следует из уведомления об увеличении площади объекта долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве, адресованного Цермолонской О.В., по результатам проведенной технической инвентаризации общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <Адрес> увеличилась на 0,40 кв.м и составляет 63 10 кв.м., в связи с чем стоимость квартиры составляет 7 120 236,20 руб. (л.д.73).

Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ Цермолонская О.В. оплатила образовавшуюся задолженность по договору в размере 45 587,56 руб. (л.д.74).

Размер фактической площади квартиры по адресу: <Адрес>, согласно сведениям из ЕГРН составил 61,7 кв.м, что превышает общую проектную площадь квартиры на 0,40 кв.м.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали цену объекта долевого строительства, установили возможность корректировки площади жилого помещения после окончательного строительства, а также изменения цены объекта пропорционально изменению площади объекта.

Указание на проектную площадь объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающее в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии/балкона, является существенным условием данного вида договора и не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии/балкона, иной подход к толкованию названного договора противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии/балкона с применением понижающего коэффициента.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии/балкона с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Доводы представителя общественной организации являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права.

Оснований для перерасчета цены договора не имеется. Поскольку фактическая площадь квартиры истца увеличилась на 0,40 кв.м., истцом была произведена соответствующая оплата, что соответствует условиям договора.

Действующим правовым регулированием достаточно подробно определяются понятия жилого (нежилого) помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем, следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30.03.2023 N° 674-0 указал, что содержащиеся в части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения направлены, в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве, не препятствуют применению понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установленных в приложении к приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» жилого помещения.

В соответствии с пунктом 12.1 приказа Росреестра от 23.10.2020 Ns П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

На основании изложенного с учетом того, что условиями договоров участия в долевом строительстве предусмотрено строительство квартиры с балконом/лоджией, все условия договоров стороны оговорили, цена договора в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ определена с учетом балкона/лоджии и иных вспомогательных помещений и понижающего коэффициента, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру, балкон/лоджия в квартире истца является неотъемлемой ее частью, оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения не имеется.

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа основаны истцом на требовании о взыскании неосновательного обогащения. Поскольку в данной части требования истца признаны необоснованными, оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Доказательств нарушения, прав истца как потребителя, материалы дела не содержат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах Цермолонской Олеси Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Погода 3.5» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 112 840,51 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                Шпигарь Ю.Н.

Копия верна. Судья

Мотивированное решение изготовлено судом 27.06.2024.

Подлинный судебный акт находится в материалах дела №2-2173/2024 Ленинского районного суда г. Перми.