Решение по делу № 33-180/2022 (33-3505/2021;) от 21.12.2021

Судья Алексеева К.В. Дело №33-180/2022

(дело №2-1267/2021)

УИД: 37RS0005-01-2021-001520-55

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Иваново 14 февраля 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:

председательствующего судьи Плехановой Н.А.,

судей Петуховой М.Ю., Воркуевой О.В.,

при секретаре Матвеевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Воркуевой О.В.

дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «АВТО-КОМПЛЕКС» ДИАГНОСТИКА-ПРОФИЛАКТИКА-ЛЕЧЕНИЕ» на решение Ивановского районного суда Ивановской области от 16 августа 2021 г. по иску Захарова Олега Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-КОМПЛЕКС» ДИАГНОСТИКА-ПРОФИЛАКТИКА-ЛЕЧЕНИЕ» о расторжении договора аренды нежилого помещения и возложении обязанности по его освобождению,

У С Т А Н О В И Л А:

Захаров О.В. обратился в суд с иском обществу с ограниченной ответственностью «АВТО-КОМПЛЕКС» ДИАГНОСТИКА-ПРОФИЛАКТИКА-ЛЕЧЕНИЕ» (далее – ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л») о расторжении договора аренды нежилого помещения и возложении обязанности по его освобождению.

Исковые требования обоснованы, тем что 6 февраля 2019 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 288,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> ФИО11, сроком с 6 февраля 2019 г. до 5 февраля 2034 г. Согласно акту приема-передачи от 25 мая 2019 г. данное помещение передано во временное пользование организации ответчика. Согласно условиям договора ответчик обязался вносить арендные платежи в размере 30000 рублей не позднее 15 числа месяца. В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 15 февраля 2021 г., в которой просил оплатить задолженность, а в случае невозможности ее погашения предложил расторгнуть договор и освободить помещение.

25 февраля 2021 г. ответчик направил в адрес истца встречную претензию, в которой просил урегулировать вопрос о порядке определения размера платы за электроэнергию, а также вопрос о возможности получения доступа к приборам учета данного ресурса для проверки правильности выставляемых ему к оплате объемов ее потребления. При этом 26 февраля 2021 г. ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» была погашена задолженность по арендной плате перед истцом.

Захаровым О.В. в адрес ответчика 10 марта 2021 г. направлено уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения к рассматриваемому договору аренды во исполнение требований арендатора, в котором ответчику предложено напрямую оплачивать потребленную электроэнергию путем заключения договора с ООО «Энергосбытовая компания Гарант». Также арендодателем указано, что в помещении имеется техническая возможность для свободного доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Для заключения договора с энергоснабжающей организацией арендатору необходимо осуществить действия по регистрации договора аренды в установленном законом порядке. При отказе подписать и исполнить условия дополнительного соглашения обязательства арендодателя по договору прекращаются с 10 апреля 2021 г. При этом в соответствии с условиями договора аренды ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» было предложено в срок до 20 апреля 2021 г. включительно передать Захарову О.В. арендуемое помещение в состоянии, существовавшем на дату его передачи в соответствии с актом приема-передачи к договору аренды.

Ответ на уведомление от ответчика не поступил, дополнительное соглашение между сторонами не подписано.

В связи с чем, Захаров О.В. просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от 6 февраля 2019 г. и обязать ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ФИО11

Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 16 августа 2021 г. с учетом определения суда от 8 ноября 2021 г. об исправлении описок исковые требования Захарова О.В. удовлетворены, договор № аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 288,3 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между Захаровым О.В. и ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л», расторгнут, на ответчика ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» возложена обязанность по освобождению арендуемого нежилого помещения.

С решением суда не согласен ответчик ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л». В апелляционной жалобе указывает на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, в связи с чем просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Истцом Захаровым О.В. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие истца Захарова О.В., представителя третьего лица ЗАО «Кохомское автопредприятие», извещенных о месте и времени рассмотрения дела в порядке норм Главы 10 ГПК РФ, о наличии уважительных причин неявки не сообщивших, об отложении рассмотрения дела не просивших. Истец на участие в судебном заседании уполномочил представителя Касьяненко А.П., ответчик на участие в судебном заседании уполномочил представителя Литвинович А.В.

Выслушав представителя ответчика Литвинович А.В., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя истца Касьяненко А.П., поддержавшего доводы возражений на жалобу, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 6 февраля 2019 г. между Захаровым О.В. (арендодатель) и ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» (арендатор) в лице директора ФИО10 и получателем денежных средств по договору ЗАО «Кохомское автопредприятие» заключен договор № аренды нежилого помещения, согласно п.1.1 которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект – нежилое двухэтажное здание с инвентарным №, ФИО11, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 288,3 кв.м.

Из акта приема-передачи здания от 25 мая 2019 г. следует, что Захаров О.В. передал, а ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» приняло нежилое здание ФИО11, площадью 288,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, представленное в аренду по договору №.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения – мойки, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №.

Истец Захаров О.В. статуса индивидуального предпринимателя не имеет, что подтверждается данными официального сайта налогового органа.

Согласно условиям договора № объект аренды, находящийся под охраной, с местами для парковки и проезда, передан арендатору для использования в целях организации проведения годового технического осмотра автомобилей с применением средств технического диагностирования (п.1.3 Договора).

Настоящий договор аренды считается заключенным с момента подписания. Договор заключен на срок до 5 февраля 2034 г. включительно. Срок аренды установлен с 6 февраля 2019 г. по 5 февраля 2034 г. (пункты 1.4.,1.5, 5.1 Договора).

В силу п.4.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи по данному договору в ЗАО «Кохомское автопредприятие» в общей сумме 104 рубля за 1 кв.м в месяц без НДС. Плата за коммунальные услуги (электроэнергию) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему ЗАО «Кохомское автопредприятие».

Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной настоящим договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет ЗАО «Кохомское автопредприятие» не позднее 15 числа месяца, с первого месяца аренды (п.4.2 договора).

Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора (п.4.3 договора).

Пункт 4.4 договора аренды предусмотрено, что в соответствии со ст.406.1 ГК РФ стороны договорились, что арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом, в том числе, не по своей вине, по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по решению суда в связи с невыполнением обязательств арендодателем.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату более трех раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа (пункты 5.3, 5.3.3 договора).

Договор № от 6 февраля 2019 г., заключенный между Захаровым О.В. (арендодатель), ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» (арендатор) и ЗАО «Кохомское автопредприятие» (получатель), в установленном законом порядке не был зарегистрирован ЕГРН. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Как следует из представленных платежных поручений ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л», карточки счета 62.4 контрагента, ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» допускались просрочки внесения арендных платежей в следующие периоды:

- январь 2020 года на 14 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- февраль 2020 года на 13 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- март 2020 года на 29 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- апрель 2020 года на 21 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- май 2020 года на 42 дня (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- июнь 2020 года на 39 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- июль 2020 года на 42 дня (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- август 2020 года на 31 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- сентябрь 2020 года на 31 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- октябрь 2020 года на 39 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- ноябрь 2020 года на 16 дней (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- декабрь 2020 года на 31 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- январь 2021 года на 23 дня (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- февраль 2021 года на 1 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- март 2021 года на 1 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ);

- апрель 2021 на 1 день (оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ).

Плата за май, внесенная в июне 2020 года, составила 15 000 рублей, за июнь 2020 года, внесенная в июле 2020 года, за июль 2020 года, внесенная в августе 2020 года, и за август 2020 года, внесенная в сентябре 2020 года, составила по 20 000 рублей, вместо установленных 30 000 рублей.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также с учетом положений Федерального закона от 1 апреля 2020 г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», указа Губернатора Ивановской области от 17 марта 2020 г. №23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности», установил, что у ответчика имелись просрочки внесения арендной платы 16 месяцев подряд, а возникшие впервые три просрочки подряд по внесению арендной платы, имели место до введения на территории Ивановского региона указом Губернатора Ивановской области от 17 марта 2020 г. №23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности» такого режима. Доказательства, подтверждающие обращение к истцу за предоставлением отсрочки платежа или изменением размера арендной платы из-за распространения коронавирусной инфекции, а также подписание между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, отсутствуют. При этом деятельность ответчика не относится к категории отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным судом обстоятельствам дела, основаны на правильно примененных нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и исследованных судом доказательствах.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л», не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для расторжения договора аренды, указывает, что при принятии судебного постановления судом не учтен факт наличия авансовых платежей арендодателю, согласно платежным документам с 13 декабря 2018 г.

Судебная коллегия не может согласиться с этими утверждениями апелляционной жалобы, так как они опровергаются материалами дела и установленными по делу обстоятельствами.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из платежного поручения от 13 декабря 2018 г. (т.1 л.д.128) следует, что ответчиком по данному документу произведена оплата в пользу ЗАО «Кохомское автотранспортное предприятие» по Договору № аренды нежилого помещения за январь 2018 г. Из платежного поручения от 14 января 2019 г. (т.1 л.д.129) следует, что ответчик вновь произвел оплату в пользу ЗАО «Кохомское автотранспортное предприятие» по Договору № аренды нежилого помещения за февраль 2019 г. Каких-либо доказательств относимости данных платежных поручений к рассматриваемому спору материалы дела не содержат. Вместе с тем, рассматриваемый договор аренды сторонами заключен 6 февраля 2019 г. за №. Условиями договора аренды № от 6 февраля 2019 г. предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно вносить платежи по договору в размере 30000 рублей не позднее 15 числа месяца. Согласно представленным платежным поручениям, акту сверки, карточки счета 62.4 в отношении контрагента ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» следует, что после заключения договора аренды № от 6 февраля 2019 г., арендные платежи в рамках данного договора от ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» стали поступать на расчетный счет ЗАО «Кохомское автопредприятие» с февраля 2019 года.

В связи с чем, принимая во внимание дату заключения между сторонами договора аренды 6 февраля 2019 г., отсутствие в договоре аренды условий о внесении арендатором авансовых платежей, отсутствие доказательств, подтверждающих относимость платежей от декабря 2018 г. и января 2019 г. к рассматриваемому договору, оснований согласиться с доводами жалобы у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что платежи в период с марта 2020 г. по сентябрь 2020 г. не вносились по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что ответчик не имел возможности пользоваться объектом, о чем стороны были уведомлены, имелась договоренность об отсрочке платежей и уменьшения суммы ежемесячной оплаты, повторяют позицию ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции. Данные доводы судом первой инстанции были проверены, правомерно признаны необоснованными. Мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, подробно изложены в решении. Оснований для иных выводов не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны истца имелись грубые нарушения договорных отношений, что объект был непригоден для использования, приведен в нормальное состояние силами арендатора, который произвел его капитальный ремонт, а вложенные денежные средства стороны определили зачесть в счет оплаты будущих арендных платежей, судебной коллегией отклоняются, в связи с их необоснованностью.

Как следует, из пунктов 3.2.3, 3.2.4 договора аренды, арендодатель сделал за счет собственных средств текущий и косметический ремонт. Арендатор сделал реконструкцию помещения, переоборудования сантехники и других ремонтных работ с согласия арендодателя.

В соответствии с п.3.2.10 арендатор имеет право своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в договоре.

Из анализа условий договора аренды № от 6 февраля 2019 г. следует, что произведенный ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» ремонт, реконструкция и установка оборудования, была произведена арендатором в целях осуществления им предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, при этом договор аренды не содержит условий, что стоимость выполненных арендатором ремонтных работ и реконструкций в переданном ему объекте будет учтена в счет будущих платежей по арендной плате.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что ответчиком не представлено документов, содержащих сведения об объемах выполненных ремонтных работ и работ по реконструкции объекта, а также согласие арендодателя на их совершение и зачет их в счет арендной платы.

Кроме того, судебная коллегия не соглашается с указанными доводами также по тем, основаниям, что согласно акту приема передачи здания от 25 мая 2019 г., собственник нежилого помещения Захаров О.В. передал, а ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» в лице директора ФИО10 приняло объект недвижимости в состоянии соответствующим условиям договора аренды. ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» не имеет каких-либо претензий к Захарову О.В. в отношении здания.

Материалы дела каких-либо актов, замечаний о непригодности здания и невозможности его использования по назначению при подписании договора аренды № от 6 февраля 2019 г. либо акта приема-передачи здания от 25 мая 2019 г., не содержат, также как и иных обращений со стороны ООО «АВТО-КОМПЛЕКС» Д-П-Л» к Захарову О.В. по данному вопросу в период действия договора.

Таким образом, данные доводы не могут повлечь изменение обжалуемого решения суда, так как истец наличие договоренности о зачете каких-либо работ в счет будущих платежей отрицает, доказательств достижения такой договоренности ответчиком не представлено, материалы дела таких доказательств не содержат, как и доказательств несения арендатором указанных им расходов и их размера. Как верно указал суд первой инстанции, при наличии предусмотренных на то законом оснований ответчик не лишен права на возмещение убытков в общем порядке путем подачи соответствующего иска.

Доводы жалобы, что ответчик не имел возможности пользоваться в определенный период времени помещением из-за нерасчищенной парковки истцом, в связи с чем у ответчика отсутствовал свободный доступ к объекту и к исправным подъездным путям, не опровергают законных и обоснованных выводов суда, поскольку связаны с неверным применением и толкованием условий, заключенного договора аренды.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, клиентов, проведения загрузочно-разгрузочных работ. Плата за пользование прилегающей территорией входит в арендную плату (п.3.2.8 Договора).

Иных условий по расчистке территории, прилегающей к зданию, от атмосферных осадков договор аренды не содержит. Напротив, в п.3.2.2 договора аренды указано, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, пожарной и электрической безопасности, соблюдать правила техники безопасности.

Наличие атмосферных осадков в виде снега, на прилегающей к нежилому помещению территории, не может быть расценено как обстоятельство, препятствующее арендатору в доступе к использованию автопарковкой на прилегающей территории в силу п.2.1.3 договора аренды и необеспечения арендатора исправными подъездными путями к нежилому помещению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда, что доводы ответчика о том, что истец не исполнил обязанности по расчистке парковки, являются неправомерными, поскольку таковая на него не возложена договором.

Довод апелляционной жалобы о непредставлении ответчиком доказательств письменных обращений к Захарову О.В., так как сотрудник ответственный за хранение данной документации отсутствовал и не мог представить указанные документы, был предметом исследования и оценки суда первой инстанции, мотивы по которым суд не принял данные доводы, указаны в решении суда и не требуют дополнительной мотивировки, а также не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Суду апелляционной инстанции указанных доказательств ответчиком также не представлено.

Ссылка в жалобе на неисполнение истцом налоговых обязательств не являлся предметом рассмотрения в рамках настоящего дела, к арендным правоотношениям сторон отношения не имеет, а, следовательно, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора.

По существу жалоба сводится к изложению обстоятельств, исследованных судом первой инстанции, и к выражению несогласия заинтересованной стороны с оценкой доказательств, произведенной судом, правовых оснований к отмене решения суда не содержит.

Оснований для переоценки доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции по делу полностью основаны на юридически значимых обстоятельствах данного дела, правильно установленных судом в результате исследования и оценки всей совокупности представленных по делу доказательств с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, полно исследовал представленные доказательства, постановив законное и обоснованное решение. Нормы материального и процессуального права судом применены верно. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводов, свидетельствующих о незаконности принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит, оснований для его отмены либо изменения, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ивановского районного суда Ивановской области от 16 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АВТО-КОМПЛЕКС» ДИАГНОСТИКА-ПРОФИЛАКТИКА-ЛЕЧЕНИЕ» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи