Решение по делу № 2-6014/2023 от 21.03.2023

УИД 50RS0021-01-2023-002851-62

Дело № 2-6014/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2023г

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, регистрации права собственности, возмещении судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, регистрации права собственности, возмещении судебных издержек.

В обоснование заявленных требований указал, что 13.04.2017г заключил с ООО Хайгейт договор участия в долевом строительстве № ДУ-09-Н19-Н-003, предметом которого явилось участие ФИО2 в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, жилой <адрес>, и получения в собственность нежилого помещения площадью 46,5 кв.м.

Договор исполнен со стороны ФИО2 надлежащим образом, прошел регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда <адрес> от 09.07.2018г застройщик ООО Хайгейт признан банкротом.

Однако, заочным решением Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № Н-003 в секции №, общей площадью 51,1 кв.м., расположенного на первом этаже строящегося многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, вблизи <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.

          Этим же решением суд обязал ответчика - ООО «Хайгейт» предоставить ФИО2 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 27.03.2019г удовлетворены заявления Фонда Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о намерении исполнить обязательства ООО Хайгейт перед участниками строительства ЖК Опалиха О3.

Постановлением Администрации городского округа Красногорск от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства жилому дому № жилого комплекса общей площадью 23066,80 кв.м., строящемуся на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48, присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, микрорайон Опалиха, <адрес>.

         Разрешением Министерства жилищной политики <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № RU№ объект капитального строительства - жилой комплекс, расположенный по указанному адресу, введен в эксплуатацию.

27.06.2022г спорному нежилому помещению присвоен кадастровый №. Следовательно, именно с даты присвоения кадастрового номер нежилому помещению у истца возникла возможность оформления своих имущественных прав в отношении данного объекта.

С целью государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости в виде нежилого помещения № Н-003, общей площадью 51,1 кв.м, в <адрес> по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, ФИО2 обратился в Управление Росреестра по <адрес>.

          Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2022-32745501/1 осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ в связи с имеющимися противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в документах, представленных ФИО2, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком же объекте.

09.11.2022г в регистрации права собственности истца на нежилое помещение отказано ввиду вышеуказанных расхождений адресных данных ЕГРН и договора участия в долевом строительстве.

В производстве Красногорского городского суда <адрес> находилось гражданское дело по иску ФИО2,А. к ППК Фонд развития территорий о признании права собственности на нежилое помещение. Решение об отказе в удовлетворении данных требований постановлено 19.01.2023г.

Однако, не смотря на то обстоятельство, что Фонду было известно о наличии правопритязаний истца на нежилое помещение, о наличии вступившего в законную силу решения суда о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения, 30.12.2022г ППК Фонд развития территорий оформило право собственности на спорное нежилое помещение.

Далее, 12.01.2023г между ППК Фонд развития территорий и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения, право собственности ответчика зарегистрировано 17.01.2023г.

Истец полагает, что Фонд не имел права оформлять свое право собственности на нежилое помещение, а в последующем продавать спорный объект, учитывая, что Фонд является приобретателем прав застройщика, а застройщик прав в отношении нежилого помещения лишился по вступлению в законную силу решения Красногорского городского суда <адрес> от 14.08.2018г по делу №.

Истец считает, что действия ППК Фонд развития территорий по регистрации своего права собственности на нежилое помещение, а также по заключению сделки купли-продажи с ответчиком, являются умышленными действиями.

С учетом того обстоятельства, что в настоящее время собственником нежилого помещения является ответчик, при этом истец не утратил своего права в отношении спорного объекта несмотря на отсутствие зарегистрированного права, в настоящем иске истец просит истребовать у ответчика и передать истцу нежилое помещение с кадастровым номером 50:11:0040203:10129 площадью 47,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, пом. 305Н; возложить на Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать право собственности истца не нежилое помещение; взыскать с ответчика судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 39 401 руб, оплаты услуг экспертов в сумме 45 000 руб.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Обеспечил явку своих представителей, которые исковые требования поддержали, полагали их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Обеспечил явку своего представителя, который исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица – ППК Фонд развития территорий, Управление Росреестра по <адрес>, ИП ФИО5, ООО Винлаб-Запад в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей истца, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 301-302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 36-38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Из материалов дела усматривается, что 13.04.2017г истец заключил с ООО Хайгейт договор участия в долевом строительстве № ДУ-09-Н19-Н-003, предметом которого явилось участие ФИО2 в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, жилой <адрес>, и получения в собственность нежилого помещения площадью 46,5 кв.м.

Договор исполнен со стороны ФИО2 надлежащим образом, прошел регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда <адрес> от 09.07.2018г застройщик ООО Хайгейт признан банкротом.

Однако, заочным решением Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № Н-003 в секции №, общей площадью 51,1 кв.м., расположенного на первом этаже строящегося многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, вблизи <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.

          Этим же решением суд обязал ответчика - ООО «Хайгейт» предоставить ФИО2 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 27.03.2019г удовлетворены заявления Фонда Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о намерении исполнить обязательства ООО Хайгейт перед участниками строительства ЖК Опалиха О3.

Постановлением Администрации городского округа Красногорск от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства жилому дому № жилого комплекса общей площадью 23066,80 кв.м., строящемуся на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48, присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, микрорайон Опалиха, <адрес>.

         Разрешением Министерства жилищной политики <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № RU№ объект капитального строительства - жилой комплекс, расположенный по указанному адресу, введен в эксплуатацию.

27.06.2022г спорному нежилому помещению присвоен кадастровый №.

С целью государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости в виде нежилого помещения № Н-003, общей площадью 51,1 кв.м, в <адрес> по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, ФИО2 обратился в Управление Росреестра по <адрес>.

          Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2022-32745501/1 осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ в связи с имеющимися противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в документах, представленных ФИО2, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком же объекте.

09.11.2022г в регистрации права собственности истца на нежилое помещение отказано ввиду вышеуказанных расхождений адресных данных ЕГРН и договора участия в долевом строительстве.

В производстве Красногорского городского суда <адрес> находилось гражданское дело по иску ФИО2 к ППК Фонд развития территорий о признании права собственности на нежилое помещение. Решение об отказе в удовлетворении данных требований постановлено 19.01.2023г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31.07.2023г решение Красногорского городского суда <адрес> от 19.01.2023г оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

Между тем, как усматривается из регистрационного дела в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0040203:10129, 12.01.2023г между ППК Фонд развития территорий и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения №ОП19-км-Н-003, по условиям которого ответчик приобрел право собственности на нежилое помещение №Н с кадастровым номером 50:11:0040203:10129, общей площадью 47,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>. Стоимость нежилого помещения составила 5 971 706 руб.

Переход права собственности зарегистрирован 17.01.2023г,с указанной даты собственником нежилого помещения стал ответчик.

Истец утверждает, что ППК Фонд развития территорий не имел права регистрировать свое право собственности на нежилое помещение, а в последующем продавать помещение ответчику, поскольку истец стал законным собственником данного нежилого помещения с момента вступления в законную силу решения Красногорского городского суда <адрес> от 14.08.2018г.

Между тем, суд полагает, что данный доводы истца основаны на неверном толковании решения суда и действующего законодательства, учитывая следующее.

Как следует из текста заочного решения суда от 14.08.2018г., за истцом не было признано право собственности на конкретное нежилое помещение после ввода дома в эксплуатацию.

Более того, из прямого толкования статьей 8.1, 131, 219 ГК РФ, а также статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, то есть с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Как следует из материалов дела, на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-44405/2018, Фонду Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (в настоящее время – ППК Фонд развития территорий) передан земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Опалиха ОЗ» с кадастровым номером 50:11:0040203:48, расположенный по адресу обл. Московская, р-н Красногорский, вблизи <адрес>, принадлежащий ООО «Хайгейт» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ), со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, в том числе спорный Объект долевого строительства, и обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, микрорайон Опалиха, <адрес>, в том числе, в отношении спорного нежилого помещения №-Н, общей площадью 47,7 кв.м., перешли к Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства».

          На основании подпунктов 1 и 2 части 12 статьи 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Фонда «Специальные проекты фонде защиты прав граждан - участников долевого строительства» (некоммерческая организация Фонда) перешли к Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (Фонд), при этом заключение дополнительных соглашений к договорам (контрактам, соглашениям), заключенным некоммерческой организацией Фонда, не требуется.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Как указано выше, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-44405/2018 Фонду передано имущество и включенные в реестр требований участников строительства обязательства ответчика перед участниками строительства о передаче помещений.

Таким образом, обязательства Фонда перед иными кредиторами, в том числе перед истцом, который по смыслу подпунктов 2 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве не является участником строительства и требования которого не включены в реестр требований участников строительства, Фонду не передавались, а следовательно, по окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию у ППК Фонд развития территорий возникло самостоятельное право собственности на помещения, в отношении которых Закон о банкротстве не предусматривает ведение реестра требований о передаче в собственность.

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве, участник строительства – это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

          При этом, согласно п.п. 3.1 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве, под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров, в то время как предметом договора участия в долевом строительстве является нежилое помещение площадью выше 7 квадратных метров.

          В соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

          В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

          К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

То обстоятельство, что обращение истца в суд по вопросу признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения состоялось до признания застройщика ООО Хайгейт банкротом, не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку до момента признания ООО Хайгейт банкротом и открытия реестра кредиторов в ЕГРН не имелось записей о регистрации за истцом права собственности на нежилое помещение, а следовательно данное имущество правомерно вошло в конкурсную массу банкрота. По вопросу исключения имущества из конкурсной массы должника истец не обращался, как и не предъявил свои требования застройщику в рамках дела о банкротстве, требования истца в реестр кредиторов ООО Хайгейт не включены.

Также, следует принимать во внимание, что ведение дела о банкротстве ООО Хайгейт осуществлялось в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а следовательно статус истца как участника долевого строительства, имеющего право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м в собственность, претерпел изменения, а именно истец в рамках дела о банкротстве застройщика имел бы статус залогового кредитора, а обязательства застройщика по передаче нежилого помещения трансформировались в денежное обязательство.

С учетом данных обстоятельств, суд полагает, что ППК Фонд развития территорий правомерно оформил право собственности на спорное нежилое помещение и, как собственник имущества, имел право совершать сделки по отчуждению такого имущества. Суд также учитывает, что материалы дела не содержат доказательств того, что на момент совершения сделки купли-продажи ответчик знал или должен был значить о наличии правопритязаний истца на спорное нежилое помещение, а следовательно, сделать вывод о его, ответчика, недобросовестности не представляется возможным.

Доводы стороны истца о продаже нежилого помещения ответчику по цене, ниже рыночной и установленной в договоре участия в долевом строительстве, что свидетельствует о недобросовестности как Фонда, так и ответчика, отклоняются судом за несостоятельностью, поскольку не могут явиться основанием для удовлетворения требований истца, учитывая установленный законом принцип свободы договора и свободы определения цены товара.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, регистрации права собственности, возмещении судебных издержек – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.

Судья                                 А.И. Пушкина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг

Судья                                 А.И. Пушкина