Решение по делу № 2-9526/2014 от 24.10.2014

К делу № 9526/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«14» ноября 2014 г.                                    г.Краснодар

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего судьи     Карасевой Л.Г.

при секретаре             Тассо Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Б.Ю. к ООО <данные изъяты>» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ООО <данные изъяты>» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ООО Строительная компания <данные изъяты>» (переименована в ООО <данные изъяты>» (ООО <данные изъяты> в 2013 г. были заключены соглашения о намерениях (далее – договоры), в соответствии с которыми должны быть заключены в будущем договоры купли-продажи объектов недвижимости. В соответствии с условиями данных договоров ответчик          (ООО <данные изъяты> принял на себя обязательство возвести в 2013 г. многоквартирный жилой дом на земельных участках, расположенных по адресу: <адрес> Истцом в адрес ответчика (ООО <данные изъяты>») была направлена претензия с требованием заключить основные договоры купли-продажи, однако претензия была оставлена без ответа. В настоящее время многоквартирный жилой дом не достроен, степень его готовности составляет 4 %, основные договоры купли-продажи с истцом не заключены, обусловленные договорами квартиры не переданы. Строительство многоквартирного жилого дома не ведется с 2013 г. В связи с чем, истец вынуждена обратиться в суд и просит признать незавершенный строительством многоквартирный жилой 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, литер 2, процент готовности которого составляет 4%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) объектом незавершенного строительства и признать за истцом право собственности на доли в общей собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, литер 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> процент готовности которого составляет - 4%, а именно на: долю в размере – 1/630 в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на седьмом этаже, проектной планировкой 1Жд, Литер 2, указанной в соглашении о намерениях № от 02.09.2013 г., заключенном между истцом и ответчиком ООО <данные изъяты>», а также на долю в размере – 1/630 в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на шестом этаже, проектной планировкой 1Жд, литер 2, указанной в соглашении о намерениях                        № от 02.09.2013 г., заключенном между истцом и ответчиком ООО <данные изъяты>

Представитель истца по доверенности А.А. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО <данные изъяты>» и 3-е лицо И.И. извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о слушании дела в их отсутствие не просили. Согласно имеющихся сведений И.И. находится в розыске. В связи с изложенным, суд, в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель Администрации МО г. Краснодар по доверенности В.С. полагалась на усмотрение суда.

Выслушав мнение представителя истца, третьего лица по делу, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу – исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в 2013 г. между ответчиком (ООО <данные изъяты> и истцом были заключены следующие соглашения о намерениях, соглашение о намерениях № от 02.09.2013 г., в соответствии с п. 1.1. которого общество приняло на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в качестве которого будет выступать однокомнатная квартира, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на седьмом этаже, проектной планировкой 1Жд, литер 2; соглашение о намерениях № от 02.09.2013 г., в соответствии с п. 1.1. которого общество приняло на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в качестве которого будет выступать однокомнатная квартира, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на шестом этаже, проектной планировкой 1Жд, литер 2.

Денежные средства в счет стоимости квартир уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

В соответствии с условиями соглашений о намерениях многоквартирный жилой дом должен был быть возведен в 2013 г. на земельных участках, расположенных по адресу:                         <адрес>, принадлежащих на праве собственности И.И.

На дату судебного заседания судом установлено, что согласно кадастровой выписки о земельном участке от 09.04.2014 г. и адресной справки, выданной МКУ МО г. Краснодар <данные изъяты>» от 12.05.2012 г. №, земельные участки, расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), <адрес> (кадастровый номер № <адрес> (кадастровый номер №), <адрес> (кадастровый номер №), <адрес> (кадастровый номер №), <адрес> (кадастровый номер №) были объединены в земельный участок, с кадастровым номером №, которому был присвоен адрес: <адрес>.

Судом установлено, что ООО Строительная компания <данные изъяты>» заключила с истцом данные договоры в соответствии с соглашением о сотрудничестве и совместной деятельности от 05.09.2011г., заключенным между ООО <данные изъяты>» и ИП И.И., в соответствии с                    п. 3.3. которого ООО «<данные изъяты>» выступает в качестве продавца при подписании соглашений о намерениях о продаже квартир (помещений) в данном многоквартирном жилом доме.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания вышеуказанных соглашений о намерениях видно, что между продавцом и покупателем были заключены предварительные договоры купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а с п.п. 3. и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Так, в договорах были установлены сроки окончания строительства и заключения основных договоров купли-продажи квартир, истцом была произведена оплата стоимости квартир в полном объеме и в установленные договорами сроки.

Истцом в адрес ответчика (ООО <данные изъяты>») была направлена претензия с требованием заключить основные договоры купли-продажи, однако претензия была оставлена без ответа.

В настоящее время многоквартирный жилой дом не достроен, степень его готовности составляет 4 %, основные договоры купли-продажи с истцом не заключены, обусловленные договорами квартиры не переданы, строительство многоквартирного жилого дома не ведется с 2013 г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), которые согласно ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав, а, следовательно, закон допускает признание права на объекты незавершенного строительства.

В Определении от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34 ВС РФ указал, что:                                    «ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда».

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая то, что в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь, то включение в предварительный договор условия по установлению для Покупателей обязанности оплатить за квартиры, помещения позволяет квалифицировать данный предварительный договор как смешанный договор, который содержит элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Согласно разъяснениям данным Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 8 Постановления

Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключены смешанные договоры, которые содержат в себе элементы предварительного договора, а также договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, сторонами при заключении договоров соблюдены требования ст.ст. 429, 550, 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ, согласованы все существенные условия договоров.

Верховным судом РФ в разделе «Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что при вынесении решения по требованиям граждан о признании права собственности суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.06.2013 г. решение Прикубанского районного суда города Краснодара от 08.04.2013 г. по делу № по иску администрации муниципального образования город Краснодар к И.И. о сносе самовольной постройки было отменено, принято новое решение, которым администрации было отказано в удовлетворении иска к И.И. о сносе строения по адресу: <адрес> И.И. удовлетворены встречные исковые требования о признании права собственности. Судом было признано за И.И. право собственности на нулевой цикл жилого дома литер А, площадью застройки 3095,7 кв.м., расположенный по <адрес>

Судом апелляционной инстанции было установлено, что спорное строение - нулевой цикл жилого дома расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности И.И., находящемся в составе жилой зоны, возведено без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет. По результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы спорное строение соответствует всем строительным, санитарным, экологическим нормам и нормам пожарной безопасности, предъявляемым к аналогичным строениям, предельные параметры отступа здания от «красной линии» не нарушены, предельная площадь застройки для данной категории участков, установленная Правилами землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, не нарушена.

Данные выводы суда апелляционной инстанции были признаны обоснованными судьей кассационной инстанции Краснодарского краевого суда, которым Определением от 10.10.2013г. было отказано администрации в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В материалах дела имеется копия технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 17.10.2012 г. на незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 2, процент готовности которого составляет 4%, расположенный по адресу<адрес>

До завершения строительства объекта может быть признано только право общей долевой собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством дом.

Исходя из положений ст. 245 ГК РФ (п. п. 1 и 2) следует, что, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Истцом предоставлено в суд согласие о присоединении к соглашению об установлении порядка определения долей и их размера в объекте незавершенного строительства от 25.08.2014 г., из которого видно, что истцом согласован порядок определения долей, размер долей, общее количество помещений в доме-630 квартир и нежилых помещений. При этом общее количество помещений в доме определено участниками строительства исходя типовых поэтажных планов, которые прилагаются к договорам, заключенным между участниками строительства и ответчиком.

Судом установлено, что согласованный истцом в согласии о присоединении к соглашению об установлении порядка определения долей и их размера в объекте незавершенного строительства от 25.08.2014 г. порядок определения долей исходя из количества квартир (помещений), в отношении которых истцом заключены с ответчиком договоры (в числителе) и количества квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме (в знаменателе), а также условие, что доли истца, определенные расчетным путем, соответствуют до завершения строительства дома долям в существующем объекте незавершенного строительства, а после завершения строительства соответствуют конкретным квартирам (помещениям), определенным в заключенных между истцом и ответчиком договорах, не противоречат нормам законодательства, являются допустимыми.

Поскольку доли в праве истца привязаны к конкретным жилым помещениям, то определение долей истца в праве общей собственности не затрагивает прав и законных интересов иных участников строительства многоквартирного жилого дома. Отсюда, удовлетворение требований истца по настоящему иску не лишает иных участников строительства права определения своих долей в праве собственности на создаваемый многоквартирный жилой дом.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что заключенные между сторонами договоры соответствуют требованиям действующего законодательства, не нарушают права третьих лиц, многоквартирный жилой дом, в котором расположены квартиры, в отношении которых заключены договоры, до настоящего времени не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, однако стоимость квартир оплачена истцом в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Б.Ю. к ООО <данные изъяты>» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства – удовлетворить.

Признать заключенные между Б.Ю. и ООО <данные изъяты>» соглашения о намерениях действительными.

Признать незавершенный строительством многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, литер 2, процент готовности которого составляет 4%, площадью застройки 3095,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> объектом незавершенного строительства.

Признать за Б.Ю. право собственности на долю в размере 1/630 в праве общей собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, литер 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ), процент готовности которого составляет - 4%, площадью застройки 3095,7 кв.м., которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на седьмом этаже, проектной планировкой 1 Жд, Литер 2, указанной в соглашении о намерениях № от 02.09.2013г., заключенном между ООО <данные изъяты> и Б.Ю.

Признать за Б.Ю. право собственности на долю в размере 1/630 в праве общей собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, литер 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> процент готовности которого составляет - 4%, площадью застройки 3095,7 кв.м., которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 33,95 кв.м., на шестом этаже, проектной планировкой 1 Жд, Литер 2, указанной в соглашении о намерениях № от 02.09.2013г., заключенном между ООО <данные изъяты>» и Б.Ю.

Признать нежилые помещения (коридоры, лестничные площадки, подвал и т.д.) незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, литер 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (ранее земельные участки по                              <адрес>), до окончания строительства дома общим имуществом собственников долей в объекте незавершенного строительства, а после окончания строительства дома общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное решение является основанием для постановки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на кадастровый учет незавершенного строительством 9-ти этажного многоквартирного жилого дома, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, литер 2, процентом готовности - 4%, площадью застройки 3095,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Решение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности за Истцами на доли в общей собственности на незавершенный строительством 9-ти этажный многоквартирный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> процентом готовности - 4%, площадью застройки 3095,7 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме – 18.11.2014 г.

Председательствующий: подпись:

Копия верна: Судья:

                        Секретарь: