Решение по делу № 33-9257/2014 от 10.09.2014

Судья: Бойко Л.А.                     гр.дело №33-9257/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 октября 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Елистратовой Е.В.

Судей: Занкиной Е.П., Желтышевой А.И.

При секретаре: Багровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Коледова С.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 16 июля 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования Коледова С.В. о признании права собственности на нежилое помещение - хозяйственную постройку номер 11, общей площадью 16 кв.м., расположенную на 1 этаже нежилого здания литера <адрес>».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., доводы в поддержание апелляционной жалобы Коледова С.В. и его представителя Ильясовой Ю.В., возражения представителя ТСЖ «Астрал» - Мельниковой М.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Коледов С.В. обратился в суд иском к Администрации г.о.Самара, ТСЖ «Астрал» о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Астрал» заключен предварительный договор ГБ 11 инвестирования в строительстве хозяйственных построек по <адрес>.

В соответствии с условиями договора застройщик (ООО «Астрал») и инвестор (истец) договорились о подготовке и заключении в последующем договора об инвестировании в строительстве хозяйственных построек по <адрес>. Застройщик передает, а инвестор получает право на инвестирование в проектировании и строительстве и получении в собственность после ввода в эксплуатацию и регистрации построенной хозяйственной постройки в Управлении Росреестра по <адрес>. Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение - хозяйственная постройка, строительный № расположенная на 1 этаже. Цена нежилого помещения 500000 рублей, оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

По договору застройщик принял на себя обязательства по заключению основного договора после получения разрешительной документации на строительство хозяйственных построек и обязательство по окончанию строительно-монтажных работ в срок ДД.ММ.ГГГГ Однако, договор инвестирования заключен не был, также не была получена разрешительная документация для государственной регистрации права собственности.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Астрал» передал Коледову С.В. указанную хозяйственную постройку, без устройства ворот в проеме, без внутреннего устройства полов и внутренней отделки стен и потолка.

ООО «Астрал» свои обязательства по заключению основного договора, ввода в эксплуатацию хозяйственных построек, передачи хоз.кладовой в собственность истца не исполнили.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Астрал» признано несостоятельным (банкротом), назначен конкурсный управляющий, определением от ДД.ММ.ГГГГ. конкурсное производство завершено, ООО «Астрал» было ликвидировано.

С момента передачи хозяйственной постройки истец пользуется ею, за свой счет установил металлические ворота, залил полы и выполнил внутреннюю отделку стен и потолка, несет бремя по содержанию данного помещения: организовал техническую инвентаризацию всего блока хозяйственных построек и поставил их на кадастровый учет. Однако зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке истец не может, т.к. не был заключен основной договор, застройщик признан банкротом и ликвидирован.

Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просил суд признать права собственности на нежилое помещение хозяйственную кладовую №11, общей площадью 16 кв.м. расположенную на 1 этаже, нежилого здания литера Г по адресу: <адрес>, в объекте незавершенного строительства.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Коледов С.В. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Считает, что суд не принял во внимание представленные им документы, которые подтверждают, что блок хозяйственных построек является неотъемлемой частью жилого дома и не является самовольной постройкой. Кроме того, указывает на то, что не имеет намерений чинить препятствий представителям ТСЖ «Астрал» в осмотре подпорной стены.

В заседании судебной коллегии истец Коледов С.В. и его представитель Ильясова Ю.В. доводы жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель ТСЖ «Астрал» - Мельникова М.Г. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснив, что хозяйственные постройки фактически располагаются вдоль фасада дома и являются подпорной стеной, обеспечивают безопасность дома. Хозяйственные постройки являются самовольными, разрешение на их строительство застройщик не получал, земельный участок был отведен под строительство жилого дома. Передача в собственность данных построек сделает невозможным обслуживание дома, будет препятствовать обслуживанию и осмотру для выявления изменений подпорной стены которые могут привести к обрушению всего дома. В дополнение отметила, что истец использует хоз.постройку как гараж, что запрещено нормами СНиП, в помещениях примыкающих к подпорной стене не допускается хранение легковоспламеняющихся жидкостей.

Представители Администрации г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области в суд не явились, причину неявки не сообщили, извещались надлежащим образом.

Судебная коллегия полагает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 25 ч.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена регистрация прав на объект незавершенного строительства при предоставлении документов, подтверждающих право собственности /пользования/ заявителя на земельный участок, разрешение на строительство, проектно-сметной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Коледовым С.В. и ООО «Астрал» был заключен предварительный договор ГБ11 инвестирования в строительство хозяйственных построек по <адрес>.

В соответствии с условиями договора застройщик (ООО «Астрал») и инвестор (истец) договорились о подготовке и заключении в последующем договора об инвестировании в строительстве хозяйственных построек по <адрес>. Застройщик передает, а инвестор получает право на инвестирование в проектировании и строительстве и получении в собственность после ввода в эксплуатацию и регистрации построенной хозяйственной постройки в Управлении Росреестра по <адрес>. Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение - хозяйственная постройка, строительный № расположенная на 1 этаже. Цена нежилого помещения 500000 рублей. Оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору застройщик принял на себя обязательства получить Постановление Главы <адрес>, иные правоустанавливающие документы, разрешающие строительство хозяйственных построек по <адрес>, после получения разрешительной документации на строительство осуществить функции «Застройщика», после получения разрешительной документации заключить с Инвестором договор о долевом участии. Основной договор должен быть заключен после получения разрешительной документации на строительство хозяйственных построек.

ДД.ММ.ГГГГ хоз. постройка была передана Коледову С.В.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Астрал» признано несостоятельным (банкротом), назначен конкурсный управляющий, определением от ДД.ММ.ГГГГ. конкурсное производство завершено, ООО «Астрал» было ликвидировано.

Договор инвестирования с истцом не был заключен, разрешительной документация для государственной регистрации права собственности на хоз. постройку не имеется.

Как следует из материалов дела, хозяйственная постройка была передана Коледову С.В. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. и фактически используется истцом под гараж.

Судом установлено, что ООО «Астрал» был предоставлен земельный участок площадью 5599,5 кв.м. под строительство 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>. Для укрепления фундамента, в целях противооползневой защиты вдоль фасада дома было выстроено капитальное инженерно-техническое сооружение, необходимое для обеспечения безопасного функционирования МКД, т.к. несет функции подпорной стены. Впоследствии ниши этого строения были достроены ООО «Астрал» до хозяйственных помещений и оборудованы пользователями под гаражи.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ., составленным ИП ФИО1, в отношении многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, со стороны фасада, в нижней части, возведена подпорная стена из системы уложенных железобетонных блоков.

Данная конструкция препятствует сползанию рельефа грунта и изменению свойств фундамента 1 и 2 секций, является неотъемлемой частью комплекса застройки объекта. Между подпорной стеной и линией застройки жилого дома проходят трассы водоснабжения, дренажной системы.

Из информационного письма ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что данное строение является капитальным инженерно-техническим сооружением, необходимым для обеспечения безопасного функционирования МКД, т.к. несет функции подпорной стены. Основным назначением сооружения является противооползневая защита земельного участка и соответственно фундамента МКД секций 1 и 2.

Сооружение является неотъемлемой частью инженерного состава конструкций, необходимых для надежной и безопасной эксплуатации фундамента здания. Изменения в конструкции сооружения подпорной стены, тем более отсутствие системы недопустимы, т.к. могут стать причиной возникновения аварийной ситуации.

В помещениях, примыкающих к подпорной стене допускается размещение хозяйственных кладовых без размещения и хранения легковоспламеняющихся жидкостей, и с обеспечением беспрепятственного доступа к конструктивным элементам для контроля за состоянием несущих конструкций и своевременного выявления и устранения недостатков.

Опрошенная в качестве специалиста в суде апелляционной инстанции ФИО2, пояснила, что работает в ООО «Горжилпроект» в должности ведущего инженера, ею составлялось заключение по результатам обследования спорного объекта, в заключении она обозначила исследуемый объект как гараж, т.к. гараж является одной из разновидностью хоз. построек. Впоследствии ею вносились исправления в заключение в части указания наименования исследуемого объекта, как хозяйственной постройки.

В дополнение отметила, что по пожарным нормам пустоты в подпорной стене существовать не могут, их нужно закрыть или засыпать землей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, что ООО «Астрал» выдавалось разрешение на строительство хоз.построек и отводился земельный участок под их строительство, следовательно, спорное нежилое помещение является самовольной постройкой. Кроме того, к подпорной стене необходим беспрепятственный доступ, однако, на спорное помещение Коледовым С.В. установлены ворота, что является препятствием к доступу в указанное помещение.

В апелляционной жалобе Коледов С.В. ссылается на то, что у суда не имелось оснований для отказа ему в признании права собственности на нежилое помещение, поскольку указанное помещение является неотъемлемой часть жилого дома, на строительство которого была получена разрешительная документация.

Однако, указанные доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией по следующим основаниям.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что постановлением Главы города № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект границ земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу <адрес>. На основании данного постановления ООО «Астрал» был предоставлен земельный участок площадью 5599,5 кв.м. для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ. между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Астрал» заключен договор аренды земельного участка по адресу <адрес>, площадью 5599,50 кв.м. под строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Срок действия договора ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Астрал» получено разрешение на строительство 10 этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, по адресу <адрес>.

17.03.2006г. жилому дому присвоен адрес <адрес>.

В материалах дела имеется письмо директора ООО «Астрал» от ДД.ММ.ГГГГ. адресованное в <адрес> из которого следует, что рельеф местности земельного участка по <адрес> диктует проектировщикам определенные проектные решения. Т.к. в реальности не хватает высоты уровня земли для проезда пожарных машин к строящемуся жилому дому, принято проектное решение по поднятию уровня земли до необходимой по расчету проектной отметки. В связи с тем, что эта отметка достаточно высока, возникла необходимость в возведении мощной подпорной стенки. В образовавшемся дополнительном пространстве проектировщики запроектировали хозблоки ( которые являются частью подпорной стенки) – для хранения домашней утвари жителей строящегося дома. Предусмотренные проектом хозблоки не могут быть использованы как гаражи, т.к. согласно проекта, в них отсутствует вентиляция, необходимая по санитарным и пожарным нормам.

Судом установлено, что в процессе строительства многоквартирного дома, ООО «Астрал» для укрепления фундамента, в целях противооползневой защиты вдоль фасада дома было выстроено капитальное инженерно-техническое сооружение ( подпорная стена), необходимое для обеспечения безопасного функционирования МКД.

Впоследствии ниши этого строения были достроены ООО «Астрал» до хозяйственных помещений и оборудованы пользователями под гаражи.

Из акта о приеме-передаче здания от 30.10.08г. следует, что ООО «Астрал» передал ТСЖ «Астрал» трехсекционный 10 этажный жилой дом.

27.12.13г. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Вместе с тем, из представленных в дело документов не следует, что застройщику выдавалось разрешение на строительство хоз. построек и отводился земельный участок под их строительство.

Ссылки истца в апелляционной жалобе на план хозкладовых и проектный план земельного участка на л.д. 10, 16 также не являются основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что в проектную документацию строительства вышеуказанного жилого дома вносились изменения в части возможности возведения хозкладовых. Проектная документация многоквартирного жилого дома, схема расположения здания на земельном участке, фотопроект многоквартирного дома, технический паспорт здания не содержат сведений о спорном объекте.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 16 июля 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Коледова С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи -