Решение по делу № 2-425/2023 от 22.09.2023

Дело № 2-425/2023    

УИД 43RS0021-01-2023-000490-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2023 года                          г.Малмыж

Малмыжский районный суд Кировской области в составе: председательствующего судьи Бердниковой Я.В.,

при секретаре Заболотских Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-425/2023 по исковому заявлению Ермолаева Сергея Анатольевича к Толмачеву Михаилу Николаевичу о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Ермолаев С.А. обратился в суд с иском к Толмачеву М.Н. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование требований истцом указано, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО1 жилой дом с земельным участком и надворными постройками, расположенные по адресу: <адрес> за 650 000 рублей. Условия договора сторонами были исполнены, расчет между покупателем и продавцом произведен полностью в день совершения сделки, после чего ФИО1 со своей семьей переехал в д.Мелеть, где проживал с супругой, сыном и внуками, что подтверждается сведениями похозяйственной книги, однако государственная регистрация перехода права собственности сторонами не было произведена. Право собственности ФИО1 на жилой дом 1968 года постройки и земельный участок площадью 4732 кв.м. подтверждается справкой администрации Мелетского сельского поселения, а также свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ. Из справочной информации ЕГРН следует, что сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером № отсутствуют. На момент заключения сделки купли-продажи техническая инвентаризация жилого дома не была проведена, технический паспорт на данный объект недвижимости отсутствовал, на кадастровом учете жилой дом не значится. По заявлению ФИО4 в августе 2023 года Малмыжским представительством КОГБУ «БТИ» была проведена техническая инвентаризация жилого дома и изготовлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым жилой дом 1968 года постройки имеет инвентарный №/А. С 1995 года ФИО4 считает себя собственником жилого дома и земельного участка, проживает в доме с весны до осени, пользуется земельным участком, несет все расходы по содержанию, за счет собственных средств и своими силами осуществил ремонт дома и надворных построек: заменил оконные рамы на стеклопакеты, отремонтировал крышу дома и веранды, поставил новые ворота взамен старых, возвел новый забор, провел воду в дом и огород, установил теплицу, выращивает овощи, сажает картофель и собирает урожай, т.е. владеет приобретенным недвижимым имуществом непрерывно, открыто и добросовестно. Продавец ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ., его наследниками являлись супруга ФИО2, умершая ДД.ММ.ГГГГ, и сын – Толмачев Михаил Николаевич, который подтверждает факт совершенной сделки по продаже жилого дома и земельного участка, а также полный расчет по договору. С 1995 года совершенная сделка никем не была оспорена, истец добросовестно и открыто владеет спорным жилым помещением и земельным участком более 15 лет, поэтому считает, что приобрел право собственности на него. В связи с ненадлежащим оформлением договора купли-продажи, отсутствие зарегистрированного права продавца на отчуждаемое имущество, установить право собственности на жилой дом и земельный участок во внесудебном порядке не представляется возможным.

    На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью 4732 кв.м., с кадастровым номером № и жилой дом, 1968 года постройки, с инвентарным номером № расположенные по адресу <адрес>, и указать в решении суда, что оно является основанием для изготовления технического плана, осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности истца на жилой дом, площадью 35,1 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, и осуществления государственной регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №

В судебное заседание истец Ермолаев С.А. и его представитель ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, в представленных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия, указали, что исковые требования поддерживают в полном объеме.

Ответчик – Толмачев М.Н., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в представленном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, указал, что исковые требования признает в полном объеме и подтверждает, что в декабре 1995 года его отец – ФИО1 действительно продал Ермолаеву С.А. жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, расчет между ними был произведен полностью, претензий и спора о праве на жилой дом и земельный участок не имеется.

Третье лицо – администрация Мелетского сельского поселения Малмыжского района Кировской области, в представленном заявлении просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, в котором указала на отсутствие возражений против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо – Управление Росреестра по Кировской области, надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в представленном отзыве просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указало, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отсутствуют записи о правах, по сведениям государственного кадастра недвижимости правообладателем данного участка, права которого не зарегистрированы, является ФИО1 В ЕГРН сведение о жилом доме по адресу: <адрес>, отсутствуют. В случае, если истцом будет доказано, что спорные объекты были приобретены по договору купли-продажи у его правообладателя, денежные средства за переданы покупателем продавцу в полном объеме, объекты находятся во владении истца и отсутствуют правопритязания на объект со стороны третьих лиц, Управление не возражает в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности. В случае удовлетворения требований решение суда должно содержать указание на то, что оно является основанием для подготовки технического плана и основанием для постановки жилого дома на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса РФ, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ, к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения. Закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам (п. 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положении Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В соответствии со ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964, действующего на дату заключения договоров купли-продажи в ред. от 24.12.1992) по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии со ст. 135, 136 Гражданского кодекса РСФСР право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации. Передачей признается вручение вещей приобретателю.

В соответствии со ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964, действующего на дату заключения договоров купли-продажи в ред. от 24.12.1992), договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.

В соответствии с п. 31 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной приказом Минюста РСФСР от 06.01.1987 №01/16-01, государственные нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон могут удостоверяться и другие сделки, для которых законодательством не установлена обязательная нотариальная форма.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Как следует из материалов дела согласно свидетельству на право собственности на землю №, ФИО1, решением от ДД.ММ.ГГГГ № Мелетского сельского Совета для ведения личного подсобного хозяйства был предоставлен в собственность земельный участок площадью 47,32 кв.м. по адресу: д<адрес> (л.д.14-15).

Согласно справке администрации Мелетского сельского поселения <адрес> ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником земельного участка площадью 4732 кв.м. и расположенного на этом участке жилого дома, площадью 34,5 кв.м. (л.д.26).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р., проживающий в д.<адрес>, и покупатель - гр. Ермолаев Сергей Анатольевич, проживающий в <адрес>, ФИО1 продал, а Ермолаев С.А. купил дом с земельным участком, с подворными постройками (баня, два хлева, клеть, веранда, ворота и два сарая), находящиеся в д.<адрес> за 650 000 рублей 00 копеек ( л.д.13).

По сведениям администрации Мелетского сельского поселения от 25.11.2023г. отсутствуют сведения о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> ( л.д.57).

Согласно сведениям, представленным КОГБУ «БТИ» до 01.07.1998 года в реестре «БТИ» отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом расположенный по адресу: <адрес>. Сведения о правах на недвижимое имущество, зарегистрированное после 01.07.1998 года предоставляются Управлением Росреестра по Кировской области (л.д.42).

Согласно сведениям Управления Росреестра по Кировской области в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отсутствуют записи о правах, по сведениям государственного кадастра недвижимости правообладателем данного участка, права которого не зарегистрированы, является ФИО1, сведения о жилом доме по адресу: <адрес>, отсутствуют.

По сведениям похозяйственной книги по адресу: д<адрес> открыт лицевой счет №, согласно которому в январе 1996 года ФИО1 вместе со своей семьей (женой, сыном, снохой и внуками) выбыл в другое хозяйство (л.д.21-23) по адресу: <адрес>, где на его имя как главе хозяйства был открыт лицевой счет №, в качестве членов его хозяйства указаны жена ФИО2, сын Толмачев МЮ.Н. и сноха ФИО7, а также внуки (л.д.24-25). По адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. был открыт лицевой счет №, согласно которому главой хозяйства по указанному адресу с 1995 г. по настоящее время является Ермолаев Сергей Анатольевич, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д.43-52).

По сведениям паспорта истец Ермолаев Сергей Анатольевич, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес> (л.д.10), однако согласно справке администрации Мелетского сельского поселения Малмыжского района Кировской области Ермолаев Сергей Анатольевич с 1995 года по адресу: <адрес> <адрес> проживает с 1995 года по настоящее время в периоды с мая по октябрь (л.д.26).

По сведениям похозяйственной книги по адресу: <адрес> открыт лицевой счет №, в котором главой хозяйства до 15.01.1996 года значился ФИО1, в качестве членов его семьи указаны жена ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., сын – Толмачев М.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., сноха – ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и внуки – ФИО8, ФИО9, ФИО2

По сведениям ОМВД России по Малмыжскому району ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был снят с регистрационного учета по адресу: <адрес> в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.65), его супруга ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.66).

Согласно сведениям КОНП наследственное дело после смерти ФИО1 не заводилось (л.д.58).

Ответчик Толмачев Михаил Николаевич, являясь согласно свидетельству о рождении № (л.д.12) сыном умершего продавца спорного имущества ФИО13., и его потенциальным фактическим наследником первой очереди в представленном заявлении исковые требования признал полностью, подтвердил, что в декабре 1995 года его отец – ФИО1 действительно продал Ермолаеву С.А. жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, расчет между ними был произведен полностью, претензий и спора о праве на жилой дом и земельный участок не имеется.

Проанализировав представленные документы, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ., расположенных по адресу: <адрес>, был заключен ФИО1, обладающим правами продавца на спорные жилой дом и земельный участок, и в полном объеме исполнен сторонами, поскольку покупатель Ермолаев С.А. произвел продавцу оплату за жилой дом и земельный участок в сумме 650 000 рублей, а продавец передал спорные объекты недвижимости продавцу, добровольно выселившись на иное место жительство в д.<адрес>, из жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, в котором с указанного времени стал проживать Ермолаев С.А., таким образом с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец по настоящее время, то есть в течение более 27 лет открыто и непрерывно владеет указанным имуществом, что подтверждается сведениями администрации Мелетского сельского поселения Малмыжского района.

Действительно договор купли продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ вопреки установленному Гражданским кодексом РСФСР порядку не был зарегистрирован сторонами в администрации сельского поселения, однако в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Исходя из смысла вышеприведенных норм материального права, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и вправе осуществлять защиту нарушенного права любым из способов, перечисленных в статье 12 ГК РФ, в том числе посредством признания права.

Оценивая представленные доказательства с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, принимая во внимание признание исковых требований ответчиком Толмачевым М.Н., а также отсутствие правопритязаний со стороны третьего лица - администрации Мелетского сельского поселения, на территории которого расположено спорное недвижимое имущество, суд учитывает, что требования истца направлены на осуществление им государственной регистрации права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, при этом достоверно установлено, что истец выполнил свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, в связи с чем приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости, право собственности продавца ФИО1 на момент продажи жилого дома и земельного участка также подтверждено письменными доказательствами, однако в связи с отсутствием регистрации заключенного договора купли-продажи, а также смертью продавца ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, то есть через непродолжительное время после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец лишился реальной возможности зарегистрировать свое право собственности на вышеприведенные объекты недвижимости и, как следствие, права распоряжаться ими как своей собственностью, поэтому в целях восстановления нарушенного права истца в соответствии со ст.12 Гражданского права РФ суд приходит к убеждению признать право собственности Ермолаева А.С. на недвижимое имущество – земельный участок площадью 4732 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом, 1968 года постройки, с инвентарным номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Таким образом, исковые требования Ермолаева А.С. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ермолаева Сергея Анатольевича к Толмачеву Михаилу Николаевичу о признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать за Ермолаевым Сергеем Анатольевичем право собственности на земельный участок площадью 4732 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом, 1968 года постройки, с инвентарным номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для:

- составления технического плана в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений» на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

- осуществления государственной регистрации права собственности Ермолаева Сергея Анатольевича на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Малмыжский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья                                Я.В. Бердникова