Решение по делу № 2-3766/2023 от 15.05.2023

07RS0001 -02-2023 -002714-36 Дело № 2-3766/2023

Решение Именем Российской Федерации 29 июня 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего Пшуноковой М.Б., при секретаре Тиловой А.А.,

с участием представителя истца Луценко В.Г., действующего на основании доверенности от 11.04.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бабаевой Людмилы Николаевны к ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово­строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли- продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме,

установил:

Бабаева Л.Н. обратилась в суд с иском к застройщику ООО «Строй-Гарант» и подрядчику ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В обоснование иска указано, что 06.10.2020 между Бабаевой Л.Н. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 3-го квартала 2022 года. Согласно п. 1.3 договора продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным номером 65, общей площадью 39,39 кв.м., расположенная на 3 этаже в 3 блоке 7-секционного 10-этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

В день заключения предварительного договора обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1 200 000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома и со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 07.05.2018 года по делу № -ЭС15-3282, считает, что сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Указывая на то, что предварительный договор купли-продажи от 06.10.2020 обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных

домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просит признать указанный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 06.10.2020 заключенный между Бабаевой Л.Н. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между Бабаевой Л.Н. и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации и возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 06.10.2020.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Луценко В.Г., который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, письменные возражения на иск не представили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 06.10.2020 между Бабаевой Л.Н. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 3-го квартала 2022 года. Согласно п. 1.3 договора продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным номером 65, общей площадью 39,39 кв.м., расположенная на 3 этаже в 3 блоке 7-секционного 10-этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Стоимость указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.1 договора в размере 1 200 ООО руб., из которых 1 100 ООО руб. покупатель оплачивает при подписании договора, 100 000 руб. - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом обязательства по оплате 1 200 000 руб. исполнены в полном объем при подписании договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1 которого, Подрядчик обязуется своими силами либо с привлечение третьих лиц - субподрядчиков и материально-техническими средствами по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, блоки А, Б, В, Г, Д, Е, (далее - Объект) расположением по адресу: КБР, <адрес>, б/н, кадастровый №, в соответствии с согласованной Сторонами проектно-сметной документацией подготовленной ООО «Орнамент» Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и произвести их оплату путем предоставления Подрядчику квартир в построенном Объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 07.05. 2018 г. № -ЭС15-3282, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может в процедуре банкротства застройщика заявить о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома получено ООО «Строй-Гарант».

Объекты долевого строительства, находятся на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащий ООО «Строй-Гарант» на праве собственности.

Таким образом, ООО «Строй-Гарант» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года утвержден Обзор практики разрешения

судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В настоящем случае из содержания договора, заключенного между сторонами, бесспорно вытекает, что имелось в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире - одна, 1-комнатная квартира, расположена в 3 блоке на 3 этаже, общая проектная площадь квартиры - 39,39 кв. м., проектный номер квартиры - 65, цена 1 кв.м. - 30 465 руб.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде предварительного договора, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое не являются для него объектом предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 06.10.2020 соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Бабаевой Людмилы Николаевны удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 06.10.2020, заключенный между Бабаевой Людмилой Николаевной и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между Бабаевой Людмилой Николаевной и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 06.10.2020.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд,..

Дата составления мотивированного решения 29.06.2023. /

Председательствующий

М.Б. Пшунокова