Решение по делу № 33-8410/2024 от 08.07.2024

Судья Виноградова О.Ю.             Дело № 33-8410/2024 (2-333/2024)

24RS0017-01-2023-002895-16

2.219

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 июля 2024 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Полянской Е.Н., Каплеева В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Семенищевой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании, по докладу судьи Полянской Е.Н.,

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Холмсервис» к А А В о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе представителя ответчика – Марченко И.В.

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 03 апреля 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Холмсервис» удовлетворить.

Взыскать с А А В, <дата> года рождения (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Холмсервис» (ИНН 2455095908) задолженность по договору аренды мест общего пользования №№ от 11.10.2017 за период с 14.04.2020 по 07.02.2022 в общем размере 45 363 рублей 20 копеек, государственную пошлину в размере 1 560 рублей 90 копеек».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО УК «Холмсервис» первоначально обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к А А.В. о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что ООО УК «Холмсервис» управляет многоквартирным домом № № по ул. <адрес> в г. Красноярске на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2017.

Договор управления утвержден протоколом общего собрания собственников помещений в МКД № 1 от 10.06.2015.

11.10.2017 между ООО УК «Холмсервис» и А А.В. заключен договор аренды помещения (межквартирного коридора) № №, по условиям которого должнику во временное владение и пользование за плату в размере 2 048 руб. ежемесячно передан межквартирный коридор площадью 5.12 кв.м., расположенный на 1 этаже по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>, д. №.

Договором аренды предусмотрено, что оплата по договору производится арендатором ежемесячно 15 числа месяца следующего за расчетным.

За период действия договора № № аренды общедомового имущества от 11.10.2017 А А.В. не вносил платежи по договору в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.12.2019 по 24.05.2022 в размере 54 596,50 руб..

26.11.2021 А А.В. направлена претензия о наличии задолженности по договору аренды с предложением погасить задолженность, а также с уведомлением о расторжении договора через 30 дней с момента получения настоящего уведомления, Вместе с тем, 27.12.2021 заказное письмо вернулось с отметкой «возвращено по истечению срока хранения», имеющая задолженность А А.В. не погашена.

С учетом уточнений просит взыскать с А А.В. в свою пользу задолженность по договору № № от 11.10.2017, за период с 14.04.2020 по 07.02.2022, в размере 45 363, 20 руб., расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально заявленным требований.

Определением от 13.06.2023 Арбитражного суда Красноярского края материалы дела № А33-10786/2023, для определения подсудности, переданы в Красноярский краевой суд.

17.07.2023 дело поступило в Железнодорожный районный суд г. Красноярска.

Определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 24.01.2024 к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены З И.Ю., В М.В., Г В.И..

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика – Марченко И.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что на момент заключения договора аренды часть мест общего пользования, в том числе и принятая в аренду часть межквартирного коридора, была огорожена путем оборудования соответствующей входной металлической двери. 20.04.2020 А в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды мест общего пользования от 11.10.2017, и, с указанного срока, А прекращено платное (возмездное) использование мест общего пользования, а договор аренды фактически расторгнут. Истцом на указанное уведомление было направлено письмо о погашении имеющейся задолженности в сумме 14 578 руб. и требование о приведении помещения в «прежнее состояние», что означает, со слов представителя истца, состояние в отсутствии входной металлической двери. Вместе с тем на момент заключения договора аренды металлическая дверь уже была установлена, в связи с чем предъявленное истцом требование не носило законный характер, а потому истец не имел оснований для отказа в принятии спорного помещения. Учитывая, что истец необоснованно отказался принимать имущество от А, он (истец) лишился права требования внесения арендной платы от ответчика. Кроме того, судом не учтено, что арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после расторжения договора аренды. Несоответствие состояния возвращаемого имущества может служить исключительно основанием для взыскания с арендатора убытков. В данном случае истец фактически принудил ответчика к использованию помещения на платной основе после прекращения договора аренды вопреки его воле, что недопустимо. При этом судом не учтено, что А, как собственнику квартиры в многоквартирном доме, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, что позволяет ему использовать межквартирную лестничную площадку, в том числе арендованную ранее, на безвозмездной основе при отсутствии договора аренды, либо после его расторжения. Обязанность А, как одного из солидарных ответчиков по демонтажу металлической двери, возложенная на него решением суда от 11.06.2015, не может являться основанием для отказа в принятии спорного помещения в рамках договора аренды.

Представителем ООО УК «Холмсервис» поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела, проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя ответчика – Марченко И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО УК «Холмсервис» осуществляет управление многоквартирным домом № № по ул. <адрес> в г. Красноярске, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.07.2015, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № 1 от 10.06.2015.

В соответствии с условиями договора управления, ООО УК «Холмсервис» уполномочено представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, представлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам в том числе, но не исключительно: договоры аренды нежилых помещений… производить начисление, получение, взыскание платы, взыскание убытков, предоставление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных структурах, судах.

Ответчик А А.В. является собственником квартиры № 3, общей площадью 51.3 кв.м., по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>, д. №.

Вступившим в законную силу заочным решением Советского районного суда г. Красноярска от 11.06.2015, на собственников правообладателей помещений № 2 - 6, по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>, д. №, в том числе, А А.В. возложена обязанность в течение 14 дней демонтировать металлическую дверь, установленную на площадке первого этажа многоквартирного дома № № по ул. <адрес> в г. Красноярске, отгораживающую часть лестничной клетки, где расположены квартиры № 2, 3, 4, 5, 6.

При вынесении указанного решения судом установлено, что на площадке 1 этажа указанного дома установлена металлическая дверь, отгораживающая часть лестничной клетки 1 этажа, где расположены квартиры со 2-й по 6-ю. Возлагая на собственников помещений, в том числе, А А.В. обязанность демонтировать перегородку суд исходил из отсутствия законных оснований для использования занятой площади.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>, д. № (протокол №1 25.04.2017) принято решение: предоставить собственникам квартир с № 2 по № 6 (включительно) право использования общего имущества многоквартирного дома № № по ул. <адрес>, а именно, отгородить от общего доступа часть межквартирного коридора и оборудовать входной дверью существующий проем. При этом данное право предоставляется на возмездной основе, стоимость аренды составляет 400 руб. за 1 кв.м. площади помещения ежемесячно. Полученные по договорам аренды мест общего пользования денежные средства зачислять на лицевой счет многоквартирного дома № № по ул. <адрес> в счет текущего ремонта. Собственники и пользователи квартир с № 2 по № 6 (включительно) обязуются не размещать мусор, громоздкие вещи и не захламлять отгороженный участок межквартирного коридора, соблюдать правила пожарной безопасности, а также обеспечивать беспрепятственный доступ к поэтажным электрощитовым представителям управляющей компании для снятия показаний счетчиков, проверки их работоспособности, и в случае необходимости проведения ремонтных и иных работ, а также предоставить доступ представителям провайдеров к поэтажным слаботочным щиткам.

11.10.2017 между ООО УК «Холмсервис» и А А.В. заключен договор аренды мест общего пользования № №, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование (аренду) за плату часть общего имущества – межквартирного коридора, расположенное на 1-м этаже в МКД по адресу: г. Красноярск, ул. <адрес>, д. №, в аренду по настоящему договору, общей площадью 5.12 кв.м, а арендатор обязался принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату за пользование помещением (п.1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи, помещение считается переданным с 25.04.2017.

В силу пункта 1.4 договора, договор действует в течение 11 месяцев со дня передачи помещения арендатору, а именно с 25.04.2017 по 25.03.2018. Обязательства сторон, вытекающие из отношений, возникающих после приемки арендатором помещения, подлежит исполнению со дня подписания акта приема-передачи. Обязательства сторон, вытекающие из отношений, возникающих до приемки арендатором помещения, подлежат исполнению в период со дня подписания сторонами настоящего договора и до дня приемки помещения арендатором. В том случае, если ни одна из сторон за месяц до даты окончания аренды письменно не уведомит другую сторону о прекращении действия настоящего договора, договор считается перезаключённым неограниченное количество раз на тех условиях на новый срок, равный первоначальному. В любом случае арендатор имеет преимущественное право аренды на занимаемое помещение.

Согласно пункту 2.2 договора аренды, арендатор имеет право: с письменного согласия арендодателя производить любые неотделимые улучшения помещения, досрочно расторгнуть договор в порядке и по основаниям предусмотренным законом и договором.

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности сторон, в том числе арендатор, в числе прочего, обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом; по истечении срока действия настоящего договора либо при досрочном его расторжении передать арендодателю помещение в 2-хдневный срок после истечении срока действия или расторжения договора в состоянии, пригодном для использования; в течение 5 (пяти) рабочих дней после прекращения действия договора по любым основаниям передать помещение арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в состоянии не хуже, чем при его передаче в аренду, с учетом нормального износа и произведенных улучшений (если таковые производились).

В силу пункта 4.1. договора аренды, арендная плата определена протоколом общего собрания № 1 от 25.04.2017 в размере 2 048 руб., включая НДС ежемесячно, исходя из расчета 400 руб. за 1 кв.м., арендная плата вносится ежемесячно 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере 2 048 руб. на счет дома: ул. <адрес>, д. №.

Согласно пункту 4.2 договора аренды, арендатор оплачивает арендную плату исходя из площади мест общего пользования 5.12 кв.м.

20.04.2020 А в ООО УК «Холмсервис» подано заявление о расторжении договора аренды от 11.10.2017.

Согласно ответу ООО УК «Холмсервис» на заявление о расторжении договора аренды, ООО УК «Холмсервис» просит оплатить задолженность по состоянию на 25.05.2020 в размере 17 246, 84 руб., привести арендуемое имущество в первоначальное состояние в срок до 31.05.2020.

21.01.2021 ООО УК «Холмсервис» получено заявление А о предоставлении рассрочки на погашении долга по договору аренды от 11.10.2017, до 01.09.2021. представитель ООО УК «Холмсервис».

Кроме того, между ООО УК «Холмсервис» и иными собственниками смежных к помещению ответчика квартир - З И.Ю., В М.В. и Г В.И., также были заключены договоры аренды мест общего пользования – межквартирного коридора, расположенного на 1-м этаже МКД № № по ул. <адрес> в г. Красноярске.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды, проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, уточненный истцом в пределах срока исковой давности, признав его верным и арифметически правильным, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу ООО УК «Холмсервис» задолженности по арендной плате за период с 14.04.2020 по 07.02.2022 в размере 45 363, 20 руб.. При этом суд признал несостоятельными доводы А А.В. о прекращении договора ввиду его отказа от договора в мае 2020 года, так как доказательств передачи предмета аренды арендодателю ответчик суду не представил, и исходил из того, что доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды № № от 11.10.2017 ответчиком не представлено, оснований для освобождения А А.В. от ответственности по договору не имеется.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Ответчиком расчет задолженности ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспорен, ответчик ссылаясь лишь на отсутствие оснований для взыскания с него задолженности по договору аренду в принципе, что не нашло подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Доводы жалобы о том, что договор фактически расторгнут в связи с направлением ответчиком соответствующего уведомления, отклоняются судебной коллегией.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения или прекращения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Доказательств того, что после уведомления о расторжении договора аренды А А.В. фактически передал ООО УК «Холмсервис» арендованное имущество, что возможно только путем демонтажа двери и обеспечения доступа к общему имуществу, ответчик суду не представил.

Доводы жалобы о том, что управляющая компания вынудила ответчика заключить договор аренды, являются голословными и неубедительными.

В силу ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.(пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. (пункт 2).

Доказательств того, что А А.В. заключил договор аренды вынужденно, под принуждением управляющей компании, ответчик суду не представил.

Очевидно, что договор аренды А А.В., так же как и другие собственники смежных квартир, заключили с целью сохранения ограждающей межквартирный коридор двери, ограничивающей часть общего имущества многоквартирного дома., то есть в собственных интересах. Указанный договор аренды не был оспорен, недействительным не признан, а потому должен исполняться надлежащим образом, в соответствии с его условиями, которые А А.В., подписав договор, обязался исполнять.

Поскольку фактически общее имущество ответчиком не было передано управляющей компании по акту приема- передачи, и не возвращено в общедоступное пользование всех собственников многоквартирного дома, само по себе заявление А А.В. о расторжении договора аренды, направленное в адрес управляющей компании не имеет правого значения и не освобождает его от обязанностей внесения арендной платы.

В целом доводы жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции и нашли верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств дела. Доводы заявителя по существу повторяют его позицию при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда, однако их не опровергают, о нарушении норм материального и процессуального права не свидетельствуют.

Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 03 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя А А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:                     А.Н. Крятов

Судьи                                      Е.Н. Полянская

В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 29.07.2024