Решение по делу № 33-4880/2023 от 26.06.2023

УИД: 47RS0004-01-2021-014413-76

Дело № 33-4880/2023

№ 2-1/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург         5 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего     Боровского В.А.,

судей:             Алексеевой Г.Ю., Бумагиной Н.А.,

с участием прокурора      Спировой К.В.

при секретаре          ФИО7

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Содействие малому предпринимательству» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, исключении сведений о праве собственности из Единого государственного реестра недвижимости.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Боровского В.А., объяснения представителя ФИО1 – Яковененко И.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в Сланцевский городской суд <адрес> с иском к ФИО1, ФИО3 с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать ФИО1 и ФИО3 утратившими пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, выселить ФИО1 и ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп., расходы по оплате стоимости юридических услуг в сумме <данные изъяты> коп.

В обоснование заявленных требований указала на то, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В настоящее время факт регистрации и проживания ответчиков в указанной квартире ущемляет права истца как собственника.

ФИО1 обратилась в Сланцевский городской суд <адрес> со встречным иском к ФИО2 признании за ней право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, обязании ФИО2 не чинить препятствия в пользовании указанной квартирой.

В обоснование заявленных требований указал на то, что между ФИО1 (мать) и ФИО3 (сын) был заключен договор дарения от 25.10.2015, согласно которому мать безвозмездно передает в дар сыну квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, при этом в соответствии с п.3 заключенного между ними договора ФИО1 сохраняет за собой право проживания и пользования квартирой, так как квартира является для престарелой матери единственным местом проживания. Даритель имеет право проживать в подаренной квартире и при последующей ее продаже. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право ФИО1 на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. Также ст. 157, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) разрешают согласовывать в договоре такое существенное условие, как право дарителя на проживание. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

В договоре купли-продажи квартиры нового собственника указанной квартиры ФИО2 должны были быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав.

Согласно справке формы №9 ФИО1 состоит на регистрационном учете с 02.09.1997 по настоящее время.

Соответственно, на момент сделки по покупке указанной квартиры ФИО2 при условиях заключения подобных сделок должна была знать о зарегистрированной в квартире ФИО1, однако в представленном в материалы дела договоре купли-продажи квартиры от 09.11.2020 ФИО1 не поименована в качестве зарегистрированного лица с указанием ее прав.

Кроме того, ФИО1 плохо передвигается, и всегда находится по месту проживания, ФИО2 как покупатель должна была при просмотре покупаемой квартиры увидеть, что ФИО1 постоянно проживает в квартире, там находятся ее вещи, и узнать, на каком основании или соглашении она там проживает.

Исходя из предписаний ст.ст. 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

Таким образом, условие о бессрочном проживании собственника по первичной сделке, сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о бессрочном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.

ФИО1 также обратилась в Сланцевский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2, ООО «Содействие малому предпринимательству» с требованиями признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от 09 ноября 2020 года, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Содействие малому предпринимательству» и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру путем исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что между ООО «Содействие малому предпринимательству» и ФИО2 09.11.2020 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности на ФИО2 было зарегистрировано 26.11.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области.

В соответствии с п.9 указанного договора купли-продажи от 09.11.2020 лиц, сохраняющих в соответствии со ст.558 ГК РФ право пользования этим жилым помещением не имеется, а согласно п.6 договора, в квартире никто не зарегистрирован.

Однако на момент отчуждения квартиры и до настоящего времени ФИО1 зарегистрирована по адресу указанной квартиры.

Кроме того, между ФИО1 (мать) и ФИО3 (сын) был заключен договор дарения от 20.10.2015, согласно которому мать безвозмездно передает в дар сыну квартиру по указанному адресу, и в соответствии с п.3 заключенного между ними договора ФИО1
сохраняет за собой право проживания и пользования квартирой, без указания срока, так как квартира является для престарелой матери единственным местом проживания.    

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что её сын - ФИО3, заложил указанную квартиру, заключив со ФИО9 договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) №182 от 23.03.2016.

Впоследствии ФИО9 уступил все права по указанному договору ООО «Содействие малому предпринимательству», на основании соглашения об уступке прав (цессии) от 21.12.2017.

29.01.2018 ООО «Содействие малому предпринимательству» обратилось в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) № от 23.03.2016, заключенному со ФИО9, и обращения взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов.

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 03.07.2018 по делу №2-1221/2018 было утверждено мировое соглашение между сторонами, согласно которому право собственности ФИО3 на предмет залога было прекращено, и право собственности на квартиру впоследствии было зарегистрировано за ООО «Содействие малому предпринимательству».

Между ООО «Содействие малому предпринимательству» и ФИО2 09.11.2020 заключается договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Однако продавец ООО «Содействие малому предпринимательству», в п.9 договора купли-продажи от 09.11.2020 указывает, что лиц, сохраняющих в соответствии со ст.558 ГК РФ право пользования этим жилым помещением не имеется, а согласно п.6 договора, в квартире никто не зарегистрирован, что является нарушением положений указанной нормы закона.

Также и покупатель ФИО2, при обычных условиях заключения подобных сделок (истребование справок ф.7 и ф.9 у продавца, выписки из ЕГРН о переходе прав, копий договоров (оснований прав), а также осмотр квартиры и пр.), должна была знать о прописанной и проживающей в квартире ФИО1, однако в договоре купли-продажи квартиры от 09.11.2020 ФИО1 не поименована в качестве зарегистрированного лица с указанием ее прав.

Кроме того, отсутствует акт приема-передачи указанной квартиры, как собственница она не оплачивала коммунальные платежи, что свидетельствует о том, что фактически ФИО2 не принимала во владение указанную квартиру, а продавец не передавал ее покупателю.

Все указанные обстоятельства не позволяют считать действия ФИО2 и ООО «Содействие малому предпринимательству» добросовестными, а не указание в указанном договоре в качестве зарегистрированного в квартире лица ФИО1 нарушает ее право пользования указанной квартирой.

Полагает, что последствием признания оспариваемой сделки незаключенной будет являться внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности в отношении указанной квартиры у ФИО2, так как в соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Определением суда от 6 марта 2023 года указанное исковое заявление принято к производству Сланцевского городского суда <адрес> с присвоением гражданскому делу №.

Определением суда от 10 марта 2023 года гражданские дела соединены в одно производство с присвоением гражданскому делу №2-1/2023.

Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2023 года исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением удовлетворены, постановлено:

признать ФИО1, 15 октября 1939 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии <данные изъяты>, и ФИО3, 27 февраля 1975 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии 4103 №, утратившими право пользования жилым помещением - квартирой расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО1, 15 октября 1939 года рождения, и ФИО3, 27 февраля 1975 года рождения, из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии <данные изъяты> и ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации серии <данные изъяты>) в пользу ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) судебные расходы, состоящие из расходов по оплате государственной пошлины в сумме 1 200 (одна тысяча двести) рублей 00 копеек и судебных издержек по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением отказать.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Содействие малому предпринимательству» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, исключении сведений о праве собственности из Единого государственного реестра недвижимости отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит данное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что право проживания и пользования квартирой сохраняется за апеллянтом на неопределенный срок, то есть пожизненно, также указывает, что при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования и распоряжения имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, условие о бессрочном проживании собственника по первоначальной сделке, сохраняет свое действие на все последующие сделки. Указала также, что дело было неправомерно рассмотрено в ее отсутствие, считает взысканную сумму расходов на оплату услуг представителя значительно завышенной.

ООО «Содействие малому предпринимательству» представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав, явившихся участников процесса, представителя ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене в части, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Действуя в соответствии с положениями абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности постановленного решения, исходя из доводов апелляционной жалобы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2015 года между ФИО1 и её сыном ФИО3 был заключен договор дарения трёхкомнатной квартиры под номером 9 в доме номер <адрес> общей площадью – 63,8 кв.м, расположенной на втором этаже двухэтажного кирпичного дома. Произведена государственная регистрация права собственности за ФИО3 11 ноября 2015 года, номер регистрации: <данные изъяты>.

Пунктом 3 указанного договора дарения квартиры предусмотрено условие о том, что ФИО1 сохраняет за собой право проживания и пользования квартирой

На основании договора купли-продажи квартиры от 09 ноября 2020 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Содействие малому предпринимательству», ФИО2 приобрела в собственность квартиру общей площадью 63,8 кв.м, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 26 ноября 2020 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно справке формы 9, выданной ООО «Лучки», в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированы: ФИО1 с 02.09.1997 и ФИО3 с 09.04.2013.

Разрешая заявленные требования в части признания ФИО1 утратившей права пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, ее выселении, отказывая в удовлетворении встречных требований в части о признании за ФИО1 права пользования жилым помещением квартирой, суд первой инстанции указал на незаконность проживания ответчиков в спорном жилом помещении, договор дарения не предусматривал пожизненного сохранения за ФИО1 права пользования и проживания в спорном жилом помещении, то указанное право сохранялось за ФИО1 до перехода права собственности на жилое помещение от ФИО3 к ООО «Содействие малому предпринимательству», у нового собственника - ФИО2 не возникло обязанностей перед членом семьи прежнего собственника на сохранение права пользования жилым помещением на прежних условиях, также указал на отсутствие доказательств в чинении ФИО1 препятствий в пользовании спорной квартирой.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит указанный вывод суда первой инстанции ошибочным, не соответствующим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ, физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей в соответствии с договором и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 3 договор дарения трёхкомнатной квартиры под номером 9 в доме номер 15 по <адрес> от 20.10.2015 заключенного между ФИО1 и ФИО3, ФИО1 сохраняет за собой право проживания и пользования квартирой.

Внесение в договор дарения условия о сохранении за проживающими в этой квартире ответчиками права пользования данной квартирой, свидетельствует о наличии установленных законом ограничений, в целях соблюдения интересов проживающих на данной площади лиц, не являющихся собственниками этого жилого помещения.

Заключая договор дарения, стороны согласовали условия сохранения за ФИО1 права пользования спорной квартирой, условия о периоде проживания и регистрации данный договор не содержит, следовательно, в силу п. 3 указанного договора право пользования ФИО10 спорным жилым помещением носит бессрочный характер, доказательства, свидетельствующие о добровольном ее отказе от имеющегося права пользования в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, принимая во внимание что между ФИО1 и прежним собственником спорной квартиры ФИО3 при заключении договора дарения квартиры от 20.10.2015 было достигнуто соглашения о сохранении за ФИО1 право на проживание и пользование квартирой, такое права не может быть нарушено, в том числе при последующей продаже спорной квартиры.

Учитывая, что имелось обременение в виде проживания в квартире ФИО1, возникшее на основании договора, то оснований для признания ее утратившей право пользования жилым помещением, у судов первой инстанции не имелось.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части признания ФИО1 утратившей право пользования спорным жилым помещением, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанной части и удовлетворении встречного требования последней о сохранении за ней права пользования и проживания в спорном жилом помещении.

Вместе с тем как верно указал суд первой инстанции предусмотренных законом оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 9 ноября 2020 года незаключенным, не имеется.

Так, переход к иному лицу права собственности на квартиру действительно влечет утрату бывшим собственником права пользования жилым помещением, поскольку это право для собственника основано на праве собственности

Вместе с тем содержание указанного договора купли-продажи квартиры от 9 ноября 2020 года никак не влияет на возможность защиты жилищных прав ФИО1

Так, норма пункта 1 ст. 558 ГК РФ, в силу которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, направлена на защиту интересов покупателя, который в силу содержащегося в ней требования должен быть информирован о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, и в противном случае вправе оспаривать соответствующий договор купли-продажи, в том числе требовать его признания незаключенным, на что указывает правовая позиция, высказанная в пункте 45 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, утвержденного 01.03.2006.

Вместе с тем, поскольку в пункте 1 ст. 558 ГК РФ идет речь о лицах, чье право пользования жилым помещением основано на законе, а не на каком-либо соглашении сторон договора купли-продажи, содержание последнего не может влиять на вывод о существовании указанного права, а соответственно, отсутствие в договоре упоминания о таких лицах не может само по себе повлечь нарушение их прав и законных интересов и не лишает их возможности ссылаться на свое право пользования жилым помещением, т.е. может создавать негативные последствия только для сторон договора.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сланцевского городского суда <адрес> от 27 апреля 2023 года отменить в части удовлетворения иска ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой расположенной по адресу: <адрес>, и выселении из данного жилого помещения, взыскания с ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> копеек и судебных издержек по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> копеек, и в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением квартирой расположенной по адресу: <адрес>, принять в данной части новое решение.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, выселении ФИО1 из данного жилого помещения, взыскании с ФИО1 судебных издержек по оплате юридических услуг в размере, расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Встречный иск ФИО1 к ФИО2 удовлетворить в части признания права пользования жилым помещением квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Сохранить за ФИО1 право пользования и проживания в жилом помещении – квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий                     

Судьи: