Решение по делу № 2-346/2020 от 29.01.2020

Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Канашский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Орлова Б.З.

при секретаре судебного заседания Ильиной В.Н.,

с участием: истца Ивановой М.Д. и ее представителя - адвоката Канашской коллегии адвокатов Чувашской Республики Хайнуса В.И., действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №,

ответчиков Смеловой З.Н., Смелова А.Е. и их представителя Красновой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Канашского районного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ивановой М.Д. к Смеловой Зинаиде ФИО13, Смелову А.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании в солидарном порядке уплаченных денежных средств и судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Иванова М.Д. обратилась в суд с иском к Смеловой З.Н., Смелову А.Е. и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) просила: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, сельское поселение <адрес>, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой М.Д. и Смеловой З.Н., Смеловым А.Е.; взыскать в солидарном порядке уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка денежные средства в размере № рублей, расходы по проведению строительно-оценочного исследования в сумме № рублей, по оплате услуг адвоката в размере № рублей, по оплате государственной пошлины в размере № рублей, ссылаясь в качестве правового обоснования иска на положения статей 453, 475, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой М.Д. и Смеловой З.Н., Смеловым А.Е. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, сельское поселение Новочелкасинское, <адрес>. Цена составила № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ивановой М.Д. произведена полная оплата стоимости жилого дома в размере № рублей и земельного участка в размере № рублей.

Согласно условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Смелова З.Н. и Смелов А.Е. должны были передать истцу жилой дом, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, кроме этого, пригодным для безопасного проживания в нем.

В процессе эксплуатации жилого дома стало очевидно, что ответчики ввели истца в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного дома. Согласно акту исследования № № были выявлены скрытые существенные недостатки жилого дома, техническое состояние строительных конструкций жилого дома можно считать ограниченно работоспособным и жилой дом по техническому состоянию не отвечает требованиям безопасности проживания в нем, поскольку строительство дома осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил.                   Для устранения выявленных дефектов и недостатков рекомендуется проведения работ по реконструкции. Стоимость устранения таких существенных недостатков составляет 460256 рублей 50 копеек, что составляет 80% от стоимости самого жилого дома.

Иванова М.Д. полагает, что данные недостатки невозможно было выявить визуально, и она как покупатель вправе требовать расторжения данного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Претензия, направленная ответчикам, оставлена без удовлетворения.

Истец Иванова М.Д. и ее представитель - адвокат Хайнус В.И. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям и просили их удовлетворить, ссылаясь на то, что в период проживания в доме выявились недостатки, которые, по их мнению, являются существенными и дающими Ивановой М.Д. право на расторжение указанного договора.

Ответчики Смелова З.Н., Смелов А.Е. и их представитель Краснова М.П. в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Представитель ответчиков Михайлов И.В., извещенный о месте и времени судебного разбирательства по правилам статьи 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился.

В письменном отзыве ответчики просили в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой М.Д. и Смеловой З.Н., Смеловым А.Е. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, сельское поселение Новочелкасинское, <адрес>.

Согласно условиям договора данное имущество оценивается по соглашению сторон в размере № рублей, из них: жилой дом - № рублей, земельный участок - № рублей.

Согласно пункту 5 договора продавцы обязаны передать покупателю недвижимое имущество в том качественном и пригодном для проживания и использования состоянии, как есть на день подписания договора. Покупатель Иванова М.Д. ознакомилась с техническим состоянием объектов недвижимости и претензий не имеет.

В исковом заявлении указано, что в соответствии с условиями договора ответчики обязаны передать истцу жилой дом, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, пригодным для безопасного проживания в нем. Данные доводы безосновательны, поскольку подобная формулировка в договоре отсутствует.               Истец ссылается на акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ. Бремя содержания имущества после его передачи лежит исключительно на новом собственнике. Ответчикам неизвестно, что произошло с имуществом за год. Ивановой М.Д. не представлено доказательств того, что ей не было известно состояние жилого дома, в котором он подлежал передаче.

Ответчики критически относятся к акту обследования № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Эксперт плюс», указывая, что согласно официальным данным налогового органа основным видом деятельности ООО «Эксперт плюс» является консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, дополнительными видами деятельности являются: выращивание однолетних и многолетних культур, животноводство, рыбоводство, переработка мяса и рыбы и т.д., в связи с чем выражают сомнения о возможности готовить и выдавать подобные акты обследования, наличие специалистов, обладающих компетенцией объективно оценить наличие и отсутствие каких-либо скрытых существенных недостатков жилого дома.

Кроме того, пригодность или непригодность жилого помещения для проживания устанавливается в соответствии с Положением о признанием помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Жилой дом может быть признан непригодным для проживания по результатам работы межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях в муниципальном образовании.

Таким образом, акт обследования № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Эксперт плюс», не свидетельствует ни о пригодности или непригодности жилого дома для проживания, ни о наличии каких-либо недостатках жилого дома, возникших и существовавших до заключения договора купли-продажи.

Истцом не представлено ни единого доказательства о наличии для покупателя такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитать при заключении договора, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется. Также доказательств того, что жилой дом и земельный участок были переданы в ином состоянии, нежели в том, в котором находились на момент заключения договора купли-продажи, не представлены (л.д.№).

Суд, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статья 549 ГК РФ).

Положениями статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено в пунктах 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В соответствии со статьей 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2).

В судебном заседании установлено и из материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Смеловым А.Е., Смеловой З.Н. (продавцы) и Ивановой М.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: Чувашская <адрес> (л.д.№). При заключении сделки стороны определили его существенные условия. Претензий к техническому состоянию дома и земельного участка на момент подписания договора покупатель не имеет.

Стоимость жилого дома (назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 37,1 кв.м, кадастровый №) определена в размере № рублей, земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 3080 кв.м, кадастровый №) - № рублей (пункт 3 договора) и была оплачена истцом в полном объеме.

Пунктом 6 договора стороны определили, что обязательство продавцов по передаче вышеуказанного недвижимого имущества покупателю считается исполненным без подписания дополнительного передаточного акта. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи за Ивановой М.Д. произведена государственная регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости (л.д.№).

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истица проживает в вышеуказанном жилом доме.

В подтверждение наличия недостатков жилого дома истцом представлен акт исследования № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Эксперт плюс» <адрес>, согласно которому строительство спорного дома осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил, выявлены следующие дефекты: фундамент жилого дома бетонный, имеет местами пористую поверхность, кое-где отсутствует бетон и виден крупный гравий, боковая гидроизоляция отсутствует, изнутри местами поверхность фундамента влажная, наружная часть фундамента на уровне земли имеет следы плесени; стены из кирпича керамического и силикатного, на отдельных участках зафиксировано выкрошивание цементного раствора в швах, многочисленные вертикальные и змеевидные сквозные трещины практически по всему фасаду жилого дома, развивающиеся, по некоторым углам оконных проемов величиной раскрытия до 3 мм и другие признаки осадочных деформаций; поверхность кирпичной кладки цоколя имеет желто-зеленоватые следы образования мха и плесени; в стене веранды наблюдаются просвечивающиеся швы между кирпичами; фиксируются дефекты конструкции отмостки по периметру наружных стен жилого дома с образованием поперечных и продольных трещин, сколов, выбоин, отмостка отошла от места примыкания на расстояние до 5 см; воздух в помещении влажный тяжелый, система вентиляции не действует, отсутствует нормальная циркуляция воздуха, воздуховод выполнен из канализационной трубы ПВХ диаметром 100 мм на высоту менее 1 метра и ниже самой кровли. Рыночная стоимость реконструкции объекта исследования составляет № рублей (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных по сделке денежных средств (л.д.№), которое последними исполнено не было.

Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчиками был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, истцом не представлено. При рассмотрении дела такие обстоятельства также не установлены.

При заключении сделки купли-продажи истица Иванова М.Д. не была лишена возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли, однако данным правом не воспользовалась, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий.

Истцом и его представителем не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его покупателю.

Исходя из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами сделки оговаривалось техническое состояние дома, как пригодного для проживания.

В ходе судебного разбирательства сторонами по делу также не оспаривалось, что на момент заключения договора купли-продажи спорный жилой дом и земельный участок осматривался истцом, никаких препятствий в полном осмотре жилого дома со стороны ответчиков не чинилось, также каких-либо дефектов либо недостатков обнаружено не было.

Суд считает, что, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истица Иванова М.Д. имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики знали об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыли их от покупателя и (или) создавали препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, истцом и его представителем суду не представлено.

То обстоятельство, что техническое состояние жилого дома было удовлетворительное и пригодным для проживания, подтверждается пояснениями ответчиков, письменными доказательствами, в частности, техническим паспортом на жилой дом, составленным № <адрес>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), и представленным представителем ответчиков разрешением на ввод построенного объекта в эксплуатацию, выданным администрацией Новочелкасинского сельского поселения <адрес> Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ.

Износу дома, который аварийным в установленном законом порядке не признавался, и образованию недостатков (дефектов) способствовало также отсутствие ухода за ним с ДД.ММ.ГГГГ года и по настоящее время.

Собственник жилого дома, которым является истец, обязан следить за его техническим состоянием.

Истцом и его представителем, которые ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявили, не представлены суду доказательства факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Утверждение в иске о том, что сумма, которая необходима для устранения недостатков, составляет примерно 80% от стоимости дома (№ рублей), не может быть принята во внимание судом, поскольку акт исследования, составленный ООО «Эксперт плюс» без участия ответчиков, не соответствует требованиям ст.ст.84-86 ГПК РФ.

Таким образом, оснований полагать, что истица Иванова М.Д. заблуждалась относительно предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению, не имеется.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенных спорных объектах существенных недостатков, дающих право требовать расторжения договора, а также того, что недвижимость была передана в непригодном для использования ее по назначению состоянии, принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между истцом и ответчиками, и, как следствие, возврата уплаченных по договору денежных средств.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в названной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку основные исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании в солидарном порядке уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению, у суда не имеется оснований для удовлетворения производных требований о взыскании судебных расходов по проведению строительно-оценочного исследования в сумме 15000 рублей, по оплате услуг адвоката в размере № рублей, по уплате государственной пошлины в размере 9700 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска Ивановой М.Д. к Смеловой З.Н., Смелову А.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании в солидарном порядке уплаченных денежных средств и судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Канашский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                                                                  Б.З. Орлов

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.