Решение по делу № 33-2502/2020 от 23.04.2020

Дело № 33-2502/2020

(номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, - 2-9/2020)

апелляционное определение

г.Тюмень                                 27 мая 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего         Кучинской Е.Н.,

судей                     Забоевой Е.Л., Николаевой И.Н.,

при секретаре                 Моравской Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков Пономарев Я.Г. , Пономаревой Е.Ю. на решение Ялуторовского районного суда Тюменской области от 06 февраля 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования Визнюк С.В. к Пономарев Я.Г. , Пономаревой Е.Ю. об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании убытков, судебных расходов – удовлетворить.

Уменьшить покупную цену жилого дома с кадастровым номером <.......>, общей площадью 64,5 кв.м, находящегося по адресу: <.......>, приобретённого на основании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 11 октября 2018 года, удостоверенного 11 октября 2018 года нотариусом нотариального округа <.......> и <.......> Терещенко С.В., зарегистрированного в реестре № <.......> на сумму 1 147 042 рубля 27 копеек.

Взыскать с Пономарев Я.Г. в пользу Визнюк С.В.

573 521 рубль 13 копеек в счет уменьшения покупной цены жилого дома;

10 991 рубль 50 копеек в счет возмещения убытков;

10 000 рублей в счет возмещения расходов по составлению технического заключения ООО «ГРАНД»;

3 500 рублей в счет возмещения расходов по составлению искового заявления;

97 рублей 84 копейки в счет возмещения почтовых расходов;

29 290 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы;

31 500 рублей в свет возмещения расходов на представителя;

5 860 рублей 92 копейки в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Пономаревой Е.Ю. в пользу Визнюк С.В.

573 521 рубль 13 копеек в счет уменьшения покупной цены жилого дома;

10 991 рубль 50 копеек в счет возмещения убытков;

10 000 рублей в счет возмещения расходов по составлению технического заключения ООО «ГРАНД»;

3 500 рублей в счет возмещения расходов по составлению искового заявления;

97 рублей 84 копейки в счет возмещения почтовых расходов;

29 290 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы;

31 500 рублей в свет возмещения расходов на представителя;

5 860 рублей 92 копейки в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Забоевой Е.Л., об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы и возражений относительно неё, объяснения представителя ответчиков Пономарева Я.Г., Пономаревой Е.Ю. Бортниченко А.Л., подержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Визнюк С.В., согласившегося с решением суда первой инстанции, судебная коллегия

установила:

Визнюк С.В. обратился в суд с иском к Пономареву Я.Г., Пономаревой Е.Ю. об уменьшении покупной цены жилого дома с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......>, приобретённого им на основании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 11 октября 2018 года, на сумму 1 609 079 руб. 18 коп.; взыскании с Пономарева Я.Г. и Пономаревой Е.Ю. 804 539 руб. 55 коп. с каждого в счет уменьшения покупной цены жилого дома, о взыскании с ответчиков убытков в размере в размере 10 991 руб. 50 коп. с каждого, возмещении судебных издержек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 11.10.2018 между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиями которого Пономарев Я.Г. и Пономарева Е.Ю. продали ему принадлежащие на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) земельный участок с кадастровым номером 72:26:0303003:14 и жилой дом с кадастровым номером <.......>, находящиеся по адресу: <.......>. Истцом было уплачено за продаваемые ответчиками объекты недвижимости 2 797 500 рублей, из них: 800 000 рублей - за земельный участок (п. п. 2.3, 2.4. договора), с учетом оплаты за его счет кадастровых работ общая цена составила 2 800 000 рублей. Перед заключением договора ответчики убедили его о том, что продаваемый ими жилой дом построен в 2009 году, является достаточно новым, однако в ноябре 2018 года ответчиками был передан технический паспорт на жилой дом, а также домовая книга, из которых он узнал, что <.......> года постройки и реконструирован в 2007 году. Внешний визуальный осмотр до совершения сделки не выявил существенных недостатков в продаваемом имуществе, и, как следствие, договор был заключён, выплачена покупная цена, он (истец) въехал в дом, стал в нем проживать. В начале весны 2019 года через отделку стали проступать грибок в доме, на предметах, мебели, одежды стала появляться налёт - коричневая пыльца и появился характерный запах плесневелого, в подполе дома он увидел, что подвальное пространство примерно на 80 % поражено грибком, поражены нижние бревна (венцы), частично стали разрушаться балки перекрытия первого этажа и половые доски. Когда он вскрыл декоративную обшивку дома, то обнаружил прорастание грибка на внешнею сторону дома. Полагая, что жилой дом можно отремонтировать, он обратился 22.05.2019 к ответчикам с уведомлением о непригодности дома для проживания, в котором высказал требование об урегулировании ситуации в досудебном порядке путём приведения жилого дома в пригодное для проживания состояние за счет ответчиков, а в случае отказа от оплаты ремонтных работ с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченной покупной цены. Ответа не последовало. Между тем, ситуация стала усугубляться, несмотря на принятие мер, в доме стало невозможно проживать, что также подтверждается Техническим заключением по результатам обследования строительных конструкций указанного индивидуального жилого дома. Согласно локальному сметному расчету ООО «Гранд», стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 1 609 079 руб. 18 коп. Истцом к возмещению за счет ответчиков в качестве убытков заявлены следующие расходы: по микологическому исследованию по экспертизе № 76808/2 от 22.07.2019 на сумму 508 руб.; по влажной уборке мебели, посуды, матраса, химической чистке ковров на сумму 8 475 руб.; на дезинфекционные мероприятия на сумму 13 000 руб., а всего – 21 983 руб. Истец также просил возместить судебные издержки: на подготовку Технического заключения по результатам обследования строительных конструкций индивидуального жилого дома в размере 20 000 руб.; на подготовку настоящего иска в суд в размере 7 000 руб.; почтовые расходы – 195 руб. 67 коп.; которые просил взыскать с ответчиков в равных долях.

В последующем истец Визнюк С.В. в порядке ст.39, ст.173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования, просил уменьшить покупную цену жилого дома на сумму 1 147 042 руб. 27 коп., взыскать с Пономарева Я.Г. и Пономаревой Е.Ю. с каждого в счет уменьшения покупной цены 573 521 руб. 13 коп., в остальной части требования остались без изменения, к возмещению дополнительно в качестве судебных издержек заявил расходы на проведение судебной экспертизы в размере 58 580 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 56 000 рублей в равных долях.

Истец Визнюк С.В., его представитель Хлопов Н.П. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования с учетом уточнения поддержали, согласились с выводами судебной экспертизы.

Ответчики Пономарев Я.Г. и Пономарева Е.Ю. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены, письменно просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель ответчиков Бортниченко А.Л. в судебном заседании возражал относительно заявленного иска с учетом уточнений, мотивируя тем, что вины ответчиков в появлении грибка в проданном им доме не имеется, ранее они проживали в этом доме, но никаких грибков, пор не было, чтобы конструкции разваливались, в 2007 году они сами делали ремонт, с их слов, реконструировали дом полностью, сами себе не оставили бы непригодные материалы. Возражал относительно сметной стоимости по ремонту дома, определённой судебным экспертом, оценку выводов судебной экспертизы оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ИП Окунева А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не известила.

Судом принято указанное выше решение, с которым не согласились ответчики Пономарев Я.Г., Пономарева Е.Ю., в апелляционной жалобе просят об отмене решения суда. В обоснование своих доводов, полагая решение незаконным, указывают, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, неправильно применил закон, не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Отмечают, что им предложили заняться продажей жилого дома специалисты агентства недвижимости «Этажи»., которые сами предлагали дом своим клиентам, какими методами убеждения при этом они пользовались, ответчики не знают. Считают, что передаточный акт подтверждает тот факт, что претензий у покупателей по передаваемому недвижимому имуществу не имеется. Этим же актом подтверждается, что дом не поражен грибком. Ответчики полагают, что суд не учел их доводы о том, что они не знали и не могли знать о возможных скрытых недостатках жилого дома, так как до сделки дом постоянно ими эксплуатировался и находился под постоянным наблюдением. Обращают внимание, что также не исключено, что гриб мог завестись в результате неправильной эксплуатации дома покупателями. Податели жалобы также отмечают, что настораживает истинное намерение покупателя на законное решение вопроса об устранении возникших недостатков, в частности, является непонятным последовательность действий истца: то расторжение договора купли-продажи, то уменьшение покупной цены, то поиск организаций, которые выполнят частичную реконструкцию максимально-завышенной стоимости. Считают, что суд неверно при уменьшении покупной цены принял за основу смету на проведение строительно-ремонтных работ на основании заключения №042-04-00072 от 26.12.2019. Полагают, что данная смета носит рекомендательный характер, считают, что нельзя опираться на виртуальные цифры и выносить решение на событие, которого фактически не было, поскольку работы проведены не были, нет подтверждающих документов о расходах. Кроме того, ответчики считают, что суд рассмотрел дело не по основному направлению, а по направлению - частичное нарушение строительных работ при сдаче дома в эксплуатацию в 2009 году после реконструкции. Вынесенное решение в дальнейшем может создать прецедент для мошеннических действий, когда при покупке земельного участка с домом после реконструкции можно будет проводить экспертизу со сметой равной стоимости строительства нового дома и требовать уменьшения покупной стоимости.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Визнюк С.В. в лице представителя Хлопова Н.П. выражает несогласие с доводами жалобы. Указывает, что доводы ответчиков относительно роли специалистов агентства «Этажи» и используемых ими методах при продаже дома не относятся к предмету спора. Доводы относительно возможности возникновения гриба в результате неправильной эксплуатации дома самим покупателем носят предположительный характер, противоречат показаниям эксперта и заключению судебной экспертизы, показаниям свидетелей Бондаренко Л.В., Устюгова А.С. Результатом домысла ответчиков являются ссылки относительно истинного намерения истца. Полагает, что судом обосновано принята смета на проведение строительно-ремонтных работ, поскольку последняя является частью экспертного заключения. Судом рассмотрен спор в пределах заявленных требований, доводы ответчиков о рассмотрении судом дела не по основному требованию являются надуманными.

Представитель ответчиков Пономарева Я.Г., Пономаревой Е.Ю. –Бортниченко А.Л. в судебном заседании на стадии апелляционного рассмотрения поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на её удовлетворении.

    Истец Визнюк С.В. в судебном заседании в суд апелляционной инстанции, поддержав письменные возражения на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

    Ответчики Пономарев Я.Г., Пономарева Е.Ю., третье лицо ИП Окунева А.А. при их надлежащем извещении в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ответчики ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, третье лицо на уважительность причин своей неявки не указала, ходатайств от неё в адрес судебной коллегии об отложении судебного заседания и личном участии не поступило. Судебная коллегия на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно неё, заслушав объяснения представителя ответчиков Бортниченко А.Л., истца Визнюк С.В., проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как того требуют положения ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого ответчиками решения суда первой инстанции в силу следующих мотивов.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется.

    Судом установлено, следует из материалов дела, что 11.10.2018 между Пономаревым Я.Г., Пономаревой Е.Ю. (Продавцы) и Визнюк С.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее – договор), согласно которому покупателем приобретен жилой дом, общей площадью 65,4 кв.м, кадастровый <.......>, и прилегающей к нему земельный участок, площадью 587,3 кв.м, с кадастровым номером <.......>, расположенные по адресу: <.......> (т.1 л.д.224-228).

В соответствии с п. 2.3. договора стороны оценили указанный земельный участок в 800 000 руб., жилой дом – в 2 000 000 руб., общая стоимость передаваемых объектов составила 2 800 000 руб.

Как следует из договора (п.1.3), продаваемый жилой дом принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности- по ? доли каждому. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела правоустанавливающих документов (т.1 л.д.142-157).

Факт приобретения истцом у ответчиков жилого дома и земельного участка 11.10.2018 подтверждается материалами дел правоустанавливающих документов (т.1 л.д.158-177, 193-201, 211-229).

Расчёт за жилой дом и земельный участок между сторонами договора произведён в полном объеме и своевременно, что подтверждается платёжными документами (т.1 л.д.22-25), не оспаривалось ответчиками.

Из пояснений истца Визнюк С.В., показаний свидетеля Пшеничной Н.Б. судом установлено, что жилой дом был продан ответчиками, соответственно, приобретен истцом как вновь построенный в 2009 году дом, при сделке истец как покупатель не был уведомлен о том, что дом старый (как указано в техническом паспорте 1938 года постройки) и был реконструирован, домовую книгу и технический паспорт на дом был передан продавцами только после оформления сделки. В начале весны 2019 года через отделку в доме стали проступать грибок, на предметах, мебели, одежды стал появляться как налёт в виде коричневой пыльцы, появился характерный запах плесени, в подполе дома обнаружено поражение грибком подвального пространства в объеме 80%, после вскрытия декоративной обшивки дома обнаружено прорастание грибка на внешнею сторону дома.

Полагая, что жилой дом можно отремонтировать, 22.05.2019 обращался к ответчикам с уведомлением о непригодности дома для проживания, в котором предлагал урегулировать спор в досудебном порядке путём приведения жилого дома в пригодное для проживания состояние за счет ответчиков, а в случае отказа от оплаты ремонтных работ расторгнуть договора купли-продажи и возвратить уплаченную покупную цену. Ответа на указанное уведомление не последовало (т.1 л.д.26-27), обратное ответчиками не доказано.

При разрешении спора сторона ответчиков не отрицала тот факт, что продаваемый ими дом был на момент сделки с истцом 11.10.2018 старым реконструированным домом, а также то обстоятельство, что они (ответчики) не доводили до сведения истца о фактическом состоянии дома на момент сделки.

В настоящее время истец в доме не проживает в связи с опасностью проживание в нем.

Согласно Техническому заключения по результатам обследования строительных конструкций спорного жилого дома, выполненному на основании договора №72/19 от 12.07.2019 ООО «Гранд» (расходы истца на составление данного заключения составили 20 000 руб. – т.1 л.д.39-40), состояние несущих стен недопустимое, перекрытие на отметке 0,000 аварийное, состояние кровли работоспособное, помещения объекта являются не пригодными для проживания и не пригодными для целевого использования в соответствии с п.33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», также установлено, что конструкции индивидуального жилого дома на момент осмотра создают угрозу жизни и здоровью людей. Рекомендованы работы по демонтажу всех строительных конструкций, подвергшихся биопоражению грибком и гнилью, замене их на новые конструкции аналогичных параметров с обязательной обработкой антисептическими составами, что требует демонтажа кровли, демонтажа наружного и внутреннего отделочных слоёв наружных, внутренних стен и перегородок, демонтажа внутренних инженерных сетей, демонтажа перекрытия, демонтажа стен, переборки всех деревянных конструкций с отбраковкой конструкций, поражённых грибком и гнилью, поднятия верха фундамента выше планировочной отметки двора на 0,3 м для обеспечения вентиляции подполья, монтажа стен, перекрытия, кровли, монтажа наружного отделочного слоя стен с утеплением минеральной ватой, восстановления внутренних инженерных сетей, выполнения внутренней отделки помещений (т.1 л.д.41-89). Согласно локальному сметному расчету ООО «Гранд», стоимость ремонтно-восстановительных работ составит на момент оценки 1 609 079 руб. 18 коп.

Определением суда от 14.10.2019 (т.2 л.д.131-138) по ходатайству стороны истца по данному делу на предмет определения недостатков в указанном жилом доме, причин их возникновения и стоимости их устранения назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Центра независимой экспертизы, оценки и сертификации Торгово-промышленной палаты Тюменской области.

Согласно выводами судебной экспертизы - экспертного заключения № 042-04-00072 от 26.12.2019 (т.2 л.д.150-201), по результатам обследования техническое состояние конструкций спорного дома оценено:

1. для комнат №№1-5 постройки 2007 года: фундаменты ленточные бетонные находятся в работоспособном состоянии, выполнены без вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, что может привести к снижению несущей способности от морозного разрушения; стены из бруса находятся в ограниченно работоспособном состоянии, т.к. имеют поражение грибком вследствие отсутствия обработки антисептиком и нарушения технологии устройства теплоизоляции (без вентиляционного зазора) и гидро-ветрозащитной мембраны; полы из ламината на основании из фанеры по черновому полу из доски по деревянным и металлическим лагам находятся в недопустимом состоянии, а в коридоре № 1 - в аварийном состоянии, так как имеют нулевую несущую способность из-за биопоражения грибком вследствие нарушения технологии работ при изготовлении: отсутствие обработки антисептиком, отсутствие гидроизоляции мест опирания на металлические и каменные конструкции; перекрытие выполнено по деревянным прогонам с подшивкой снизу досками и находится в ограниченно работоспособном состоянии, так как доски подшивки поражены грибком и их несущая способность снижена.

2. для комнаты № 6 постройки 1938 года: фундаменты отсутствуют; стены из круглого леса находятся в недопустимом состоянии, так как выполнены по грунту без гидроизоляционной отсечки от грунта и обработки антисептиками, что привело к снижению прочности нижних венцов и поражению грибком всей остальной поверхности стен; полы из ламината на основании из фанеры по черновому полу из доски по деревянным и металлическим лагам находятся в аварийном состоянии, так как имеют нулевую несущую способность из-за биопоражения грибком вследствие нарушения технологии работ: отсутствие обработки антисептиком, отсутствие гидроизоляции мест опирания на металлические и каменные конструкции; перекрытие выполнено по деревянным прогонам с подшивкой снизу досками и находится в ограниченно работоспособном состоянии, так как доски подшивки поражены грибком и их несущая способность снижена. Конструкции кровли выполнены в 2007 году и находятся в исправном состоянии».

Согласно выводам судебной экспертизы угрозу жизни и здоровью людей представляют следующие конструкции: стены и полы комнаты №6 построены в 1938 году и имеют III степень биопоражения грибком и представляют угрозу здоровью людей от поражения спорами; стены и перекрытия комнат №№ 1-5, построенные в 2007 году, имеют I степень биопоражения грибком вследствие распространения спор из комнаты №6 по дому и представляют угрозу здоровью людей от поражения спорами; полы комнаты № 6 и коридора № 1 находятся в аварийном состоянии, так как имеют III степень биопоражения, потеряли свою несущую способность в результате поражения грибком и ломаются от веса человека. В остальных помещениях полы имеют I степень биопоражения грибком. Биопоражение конструкций полов грибком представляет угрозу здоровью людей от поражения спорами; перекрытия выполнены по деревянным прогонам с подшивкой снизу досками и находятся в ограниченно работоспособном состоянии, так как доски подшивки снизу поражены грибком и их несущая способность снижена. Биопоражение конструкций перекрытий грибком вследствие распространения спор из помещения № 6 по дому представляет угрозу здоровью людей от поражения спорами».

В связи с изложенным эксперт пришел к выводу о том, что жилой дом по адресу: <.......>, является не пригодным для проживания и целевого использования, так как не отвечает требованиям п.33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, ввиду ухудшения условий проживания в связи с физическим износом полов в процессе эксплуатации комнаты № 6 постройки 1938 года и коридора № 1 постройки 2007 года, приводящего к снижению до недопустимого уровня их надежности, прочности и устойчивости; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилых помещений, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ – споры грибов».

Отвечая на вопрос, поставленный судом в определении о назначении судебной экспертизы, эксперт в своем заключении описал виды и объемы работ, которые необходимо выполнить для восстановления конструкций жилого дома, произвел расчет их стоимости, пришел к выводу о том, что сметная стоимость работ по восстановлению дома составляет 1 147 042 руб. 27 коп., при этом, при расчете стоимости материалов исходил из того, что полученные после проведения демонтажных работ материалы кровли, стропил, утеплитель перекрытия и стен, обшивки наружных стен, окна могут быть использованы для повторного применения.

Из показаний в судебном заседании эксперта Щелконогова С.П., составившего указанное выше заключение судебной экспертизы, следует, что поражения стен и пола дома грибком, отображенные на фототаблицах Технического заключения, составленного ООО «Гранд», совпадают с теми же поражениями пола и стен дома, которые были установлены им при составлении экспертного заключения в декабре 2019 года, при этом, поражение дома грибком стало сильнее, а именно, стены дома в настоящее время поражены грибком до самого верха. Из показаний эксперта следует, что в доме в настоящее время нельзя проживать, это опасно для жизни и здоровья людей, поскольку дом находится в аварийном состоянии, по биологическим показаниям в нем также опасно проживать, споры от грибка рыжего цвета находится везде в доме, на стенах, мебели и прочее. Эксперт также показал, что во время проведения экспертизы лично присутствовали представители сторон, эксперт лично осматривал техническое состояние конструкций дома, с учетом выявленной степени поражения конструкций дома грибком, нулевой несущей способности древесины, характера и скорости распространения грибка, пришел к выводу о том, что грибковое поражение появилось до того, как жилой дом был закрыт конструкциями, улучшающими его внешний вид, после его закрытия произошло его интенсивное разрастание.

Свидетель Пшеничная Н.Б. в судебном заседании показала, что в доме они с истцом начали проживать с момента его покупки, на момент его приобретение дом выглядел хорошо, был обшит, был свежий ремонт, агент говорил, что был старый дом, продавцы его снесли и построили новый, ничего не вызвало у них подозрений, посмотрели документы, уведомление, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию 2009 год, выписку ЕГРН. Только в ноябре 2018 года им передали домовую книгу, в которой было указано, что дом 1938 года постройки. В этот же день она (свидетель) вызвала слесарей для установки душевой кабины, которые при установке канализационной разводки сообщили, что у них в доме гриб. По семейным обстоятельствам до января 2019 года они с мужем в доме отсутствовали, по возвращении следы гриба появились на пластике в ванной комнате, на обивке, в апреле 2019 года начался рост грибка, заглянули в подпол, там было все в грибах, до вскрытия пола, в доме была рыжая пыльца – продукт жизнедеятельности гриба, все было в пыльце, мебель, шторы, ковер. При продаж дома следы грибка видны не были, на полу был ламинат, ответчики о поражении грибком не сообщили, скрыли дату строительства дома.

Свидетель Ермоленко А.С. в судебном заседании показала, что была в спорном доме с ноябре 2018 года, чувствовала в доме запах гриба, в декабре 2018 года видела, что на кухне белая мебель и в зале стеклянный пол были в рыжем налете, позднее обнаружила в проходе белые пятна, небольшие пятна были на стенах, пластике, на стыках, вылезали в виде ваты, была в доме после вскрытия полов, видела там грибы большого размера, грибы на стене, в ванной все в грибах, балка была разрушена, сырая и гнилая. Все нужно было убрать, вызывали клининговую компанию, они все мыли, были в масках.

Свидетель Устюгов А.С. в судебном заседании показал, ы ноябре 2018 года выполнял заявку «Империя услуг» на монтаж, установку душевой кабины по адресу: <.......>, приезжал в дом с напарником, когда прокладывали коммуникации, залезли под пол, заметили мох, грибок на дереве, на бревнах, на досках, он был белого, серого цвета. Сообщили об этом хозяйке, посоветовали от грибка избавиться. Свидетель Устюгов А.С. также сообщил, выезжал в этот адрес также летом 2019 года, также по заявке от «Империи услуг», необходимо было собрать пол в прихожей, комнате и дверной проем. Когда приехал, то было все вскрыто, надо было собрать обратно. Попросили собрать из этих же досок. Свидетель пояснил, что это невозможно, крепить такую доску нельзя. Половину собрал из старых, половину из новых досок. Пояснил, что когда собирали пол, то в полу вентиляции не видел, обычно ставят ее с боков дома, а он работал внутри в середине дома, не по краям. Пояснил, что под полом была земля, расстояние было меньше 1 м, лаги лежали на земле, теплоизоляции не было.

Свидетель Бондаренко Л.В. в суде показал, что проживает по соседству с истцом с рождения, соседей по адресу: <.......>, знает хорошо, ее дом находится на другой стороне улицы. Показала, что 2 года назад на Ишимской, 8, жила семья, жена Елена, муж Слава и их сын. Купили этот дом они давно, был старый, бревенчатый, небольшой дом. Затем они сделали пристрой, потом обшили дом. Бонадренко Л.В. показала, что там сильные грунтовые воды, в 2013 году дома затапливало, в подполье стояла вода. Слышала, что дом они выставили на продажу, за неимоверную сумму, а дом гнилой. Дом действительно был старый, на их улице все дома старые. Показала, что бревна разваливались и снизу видно, когда обшивали, что там нет фундамента, бревна как будто на земле лежат. Соседи не понимали, зачем они это сайдингом закрывают, внешне там, как будто, труха была. Грунтовые воды сильно поднимались. Когда затопило в марте 2013 года, то они вызывали МЧС, те все откачивали. Затопило <.......>. Показала, что последние года два прежние хозяева не убирали снег возле дома.

    Разрешая спор, удовлетворяя требования Визнюк С.В., оценив представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание Техническое заключение ООО «Гранд» 25 июля 2019 года по результатам обследования строительных конструкций индивидуального жилого дома, заключение эксперта № 042-04-00072 от 26 декабря 2019 года, показания эксперта, свидетелей, допрошенных в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п.1 ст. 549, п.1,2 ст. 469, ст. 475 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных истцом требований к ответчикам об уменьшении покупной цены, установив, при этом, факт наличия скрытых недостатков, о которых Визнюк С.В. не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки, а также факт того, что ответчики передали истцу жилой дом с некачественным выполнением части строительных работ. Суд взыскал с каждого из ответчиков в пользу истца по 573 521 руб. 13 коп. в счет уменьшения покупной цены жилого дома, а также понесенные истцом убытки в связи с продажей некачественного товара, судебные издержки в равных долях с каждого из ответчиков в заявленном истцом размере фактически понесенных расходов в полном объеме.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого ответчиками решения, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку всем собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалам дела, в том числе, заключением эксперта №042-04-00072 от 26.12.2019, техническим заключением ООО «Гранд» по результатам обследования строительных конструкций индивидуального жилого дома, показаниями эксперта, Щелконогова С.П., что жилой дом, расположенный по адресу: <.......>, имел недостатки на момент его покупки истцом, которые носят скрытый характер и не могли быть обнаружены путем визуального осмотра. Без обладания специальными строительно-техническими знаниями и технической подготовкой истец Визнюк С.В. самостоятельно не мог обнаружить выявленные недостатки при предпродажном визуальном осмотре.

Факт поражения дома грибком также подтверждён в ходе судебного разбирательства показаниями свидетелей и не опровергнут ответчиками.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в данном случае установленные недостатки жилого дома, которые сторонами не оспаривались, не были оговорены в договоре, в связи с чем истец был вправе ставить требование от ответчиков соразмерного уменьшения покупной цены. Стоимость недостатков составила 1 147 042 руб. 27 коп., что составляет 57,35% от стоимости жилого дома. При этом суд первой инстанции справедливо принял во внимание тот факт, что спорный жилой дом не может быть использован по прямому назначению, поскольку он признан экспертом не пригодным для проживания с точки зрения его опасности для жизни и здоровья, и при определении его цены не было учтено снижение качества дома.

Таким образом, учитывая заявленные истцом требования, суд пришел к правильному и обоснованному выводу об уменьшении покупной цены жилого дома на 1 147 042 руб. 27 коп.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суждение ответчиков в апелляционной жалобе о том, что не исключается возможность появления «гриба» в доме в результате неправильной эксплуатации его покупателем, является голословным, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что перед заключением договора купли-продажи Визнюк С.В. осматривал дом, претензий по передаваемому недвижимому имуществу у него не имелось, что подтверждается актом приема-передачи от 11.10.2020, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, выявленные экспертом недостатки спорного жилого дома уже имели место на момент приобретения истцом дома, то есть по состоянию на 11 октября 2018 года. Для обнаружения выявленных недостатков при осмотре исследуемого жилого дома необходимо иметь определенные научные и технические знания, а именно: знание технологических процессов строительства всех конструктивных и отделочных технологий, предусмотренных действующей нормативной документацией и техническими регламентами в Российской Федерации, что позволяет обнаружить явные и скрытые недостатки. Без обладания специальными строительно-техническими знаниями и технической подготовкой истец Визнюк С.В. не мог обнаружить выявленные недостатки при предпродажном визуальном осмотре.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт Щелконогов С.П., при осмотре было установлено, что дом сильно поражен грибком, что не соответствует санитарным нормам. Дом был закрыт конструкциями, улучшающими его внешний вид. Однако, через время спрятанные проблемы выходят наружу. Грибковое поражение появилось до того, как оно было закрыто материалами. Указал, что грибы размножаются в темных условиях, его бессмысленно закрывать, так как происходит интенсивное разрастание гриба. Также отметил нарушение при облицовке дома сайдингом, поскольку отсутствует утеплитель, что способствует размножению гриба. Полагает, что установленные в ходе осмотра недостатки можно назвать скрытыми дефектами.

Показания эксперта обосновано приняты судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства.

Утверждение подателей жалобы о том, что суд изменил предмет спора, рассмотрел дело не основному направлению, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Суд определяет ту правовую норму, которая должна применяться в конкретном рассматриваемом деле (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчиков о том, что суд неверно принял за основание при уменьшении покупной цены смету на проведение строительных-ремонтных работ в соответствии с заключением эксперта №042-04-00072 от 26 декабря 2019 года подлежат отклонению, поскольку право оценки доказательств принадлежит только суду.

Сметный расчет, являющийся неотъемлемой частью проведенной по делу судебной экспертизы №042-04-00072 от 26 декабря 2019 года, подтверждает расчет объемов и стоимости работ по демонтажу части дома и выполнению мероприятий по восстановлению конструкций дома. Вместе с тем, иные доказательства, подтверждающие расчет объемов и стоимости работ, в материалы дела не представлено.

Оценивая выводы судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции правомерно принял заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по делу и положил его в основу решения суда.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков фактически сводятся к переоценке исследованных доказательств, однако, оснований для этого не усматривается.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий. Иными словами, судом не могут быть установлены факты на основании только предположений и разумных допущений, юридически значимые обстоятельства устанавливаются судом на основании представленных участниками спора доказательств, которые оцениваются по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июня 2012 года № 13-П).

Полагают, что данная смета носит рекомендательный характер, считают, что нельзя опираться на виртуальные цифры и выносить решение на событие, которого фактически не было, поскольку работы проведены не были, нет подтверждающих документов о расходах. Кроме того, ответчики считают, что суд рассмотрел дело не по основному направлению, а по направлению - частичное нарушение строительных работ при сдаче дома в эксплуатацию в 2009 году после реконструкции. Вынесенное решение в дальнейшем может создать прецедент для мошеннических действий, когда при покупке земельного участка с домом после реконструкции можно будет проводить экспертизу со сметой равной стоимости строительства нового дома и требовать уменьшения покупной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о рекомендательном характере сметы стоимости восстановительного ремонта, о недопустимости расчета возможных будущих расходов при отсутствии доказательств их понесения подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

При разрешении спора и расчете уменьшения стоимости покупной цены жилого дома суд первой инстанции, вопреки утверждению подателей жалобы, правомерно исходил из понятия убытков, определенного п.1 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п.13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы относительно намерений истца, в которых податели жалобы усматривают недобросовестность действий, являются надуманными, какими-либо допустимыми доказательствами в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены, при этом, в ходе рассмотрения спора достоверно установлено нарушением именно прав истца действиями ответчика при продаже имущества ненадлежащего качества, свойства переданного товара создают опасность жизни и здоровью истца.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания, собирая и представляя доказательства без учета окончания рассмотрения дела по существу судом первой инстанции при исследованных судом доказательствах, на что выразили свое согласие. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для изменения, состоявшегося по настоящему делу решения, обжалуемого ответчиками.

Решение суда принято в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных исковых требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.

Апелляционная жалоба иных доводов не содержит, иными лицами, участвующими в деле, решение суда в апелляционном порядке не обжаловалось. Руководствуясь положениями ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия не усматривает оснований для выхода за пределы доводов жалобы (абз.2 ч.2 ст.327.1 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ялуторовского районного суда Тюменской области от 06 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков Пономарев Я.Г. , Пономаревой Е.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий:                     Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии:                             Забоева Е.Л.

Николаева И.Н.