Решение по делу № 33-1924/2018 от 17.08.2018

Судья Гурьянова О.В. Дело № 33-1924

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«10» сентября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.,

судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,

при секретаре Черемухиной И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Козьминых В.Г. на решение Костромского районного суда Костромской области от 22 июня 2018 года, которым Козьминых В.Г. отказано в иске к администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, возмещении убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав Козьминых В.Г. и его представителя Чигарева Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Козьминых В.Г. обратился в суд с иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее также Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, возмещении убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Требования мотивированы тем, что 11 июля 2017 года между ним и комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее – Комитет) по результатам аукциона был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 933 кв.м., расположенного <адрес>. За участие в конкурсе истцом был внесен задаток в сумме 30 000 руб. Земельный участок получен с целью строительства жилого дома. Согласно п. 1.2.5 договора какие-либо обременения на участке отсутствуют. 14 августа 2017 года распоряжением главы Костромского района №№ утвержден градостроительный план земельного участка. 21 августа 2017 года истцом от администрации Костромского муниципального района получено разрешение на строительство. 15 августа 2017 года истцом с ООО «<данные изъяты>» был заключен договор на выполнение проектных работ для последующего возведения дома на предоставленном земельном участке. Стоимость работ по договору составила 300 000 рублей, которая была выплачена в полном объеме. Для перечисления указанной суммы истцом в ООО «<данные изъяты>» был открыт счет, за данную услугу было оплачено 1 000 рублей. 28 июля 2017 года истцом с ООО «<данные изъяты>» был заключен договор на проведение земляных работ с возведением фундамента цокольного этажа, за которые истцом оплачено 205 000 рублей. Для перечисления указных средств истцом также был открыт счет в «<данные изъяты> и оплачено 510 рублей. В ходе проведения строительных работ выявлен факт наличия обременения земельного участка в виде коммунальной инфраструктуры, проходящей по территории предоставленного земельного участка, не оговоренной изначально ни в конкурсной документации, ни в заключенном договоре аренды. При наличии данной информации истец не стал бы участвовать в конкурсе, ни оплачивать задаток в размере 30 000 рублей, а также не стал бы заключать договор аренды земельного участка. 26 сентября 2017 года истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды и возмещении понесенных убытков. На основании письма от 10 октября 2017 года ответчик отказался расторгнуть договор. Указывает, что земельный участок приобретался им для строительства жилого дома, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд не связанных с предпринимательской деятельностью. В результате действий ответчика ему причинен моральный вред, который истец оценивает в 100 000 рублей. Кроме того, по данным обстоятельствам 25 сентября 2017 года с Чигаревым Е.А. им был заключен договор на оказание юридических услуг, на сумму 30 000 рублей. Полагает, что в данном случае ответчик выступает как субъект предпринимательской деятельности, а он выступает как потребитель.

На основании вышеизложенного истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № № от 11 июля 2017 года, заключенный между ним и комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 933 кв.м. ориентир – <адрес> взыскать с ответчика в виде возмещения убытков 300 000 рублей уплаченных по договору от 15 августа 2017 года с ООО «<данные изъяты>» на выполнение проектных работ, 1000 рублей за открытие счета, 205 000 рублей уплаченных по договору от 28 июля 2017 года с ООО <данные изъяты>» за проведение земляных работ, 510 рублей за открытие счета, 30 000 рублей судебных издержек по договору об оказании юридической помощи, 30 000 рублей за участие в конкурсе, 750 рублей за открытие счета в банке, а всего 567 260 рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и штраф в соответствии с законом о защите прав потребителей размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

В процессе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда до 150 000 рублей.

В качестве третьего лица в деле участвовало МУП ЖКХ «Караваево», администрация Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, ООО «Промстройизыскания»

Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Козьминых В.Г. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование приводит те же обстоятельства, которые были изложены в исковом заявлении. Указывает, что в ходе исполнения договора им были обнаружены существенные недостатки земельного участка, препятствующие его использованию по прямому назначению (строительство жилого дома), поскольку по участку проходят две ветки сетей канализации, ранее неоговоренные ответчиком при заключении договора и которые невозможно было обнаружить до его заключения. Указывает, что суд согласился с утверждением ответчика о том, что данное обстоятельство не препятствует использованию земельного участка по прямому назначению, поскольку одна из линий затампонирована, а вторая является неучтенной. Однако в законодательстве непосредственно отсутствует понятие тампонирование. Так, специализированные организации указывают, что тампонаж канализации - это техническая заделка канализационной трубы тампонажным раствором или специальным устройством целью отключения от сетей канализации. Тампонаж является временным мероприятием по отключению канализационной сети для проведения ремонтно-восстановительных и других видов работ, в том, числе с целью консервации трубопровода до необходимости приведения его в рабочее состояние хозяйствующим субъектом. Таким образом, как считает заявитель, при тампонировании канализационные сети остаются действующими, могут быть использованы в любое время, в том числе при аварийной ситуации в основной ветке канализации. Обращает внимание, что ответчик не предпринял никаких мер по демонтажу второй канализационной линии. Отмечает, что ему до заключения договора аренды не было известно о наличии канализационных сетей, поскольку канализационные люки визуально не определялись ввиду зарастания спорного участки и отсутствия у арендодателя документации о наличии обременения. При исследовании земельного участка, и это подтверждено в судебном заседании, было установлено наличие действующих, ранее не оговоренных канализационных сетей на участке. Канализационные ветки проходят по пятну застройки, что препятствует строительству дома с ранее разработанной проектной документацией. Таким образом, если бы ему стало известно о данном факте, то он не стал бы участвовать в аукционе и заключать договор аренды. Обращает внимание, что колодцы были обнаружены только в ходе проведения изысканий. Схема с наличием ветвей канализации обнаружена позже и была приложена вместе к заявлению о расторжении договора, а не в момент получения разрешения на строительство. Указывает, что внесение изменений в проектную документацию приведет к незапланированным материальным затратам, а бездействие администрации по исправлению недостатков привело к утрате интереса к объекту договора. В связи с этим полагает, что имеются все правовые основания для расторжения договора аренды. Также ссылается на то, что суд в решении указал, что он (Козьминых В.Г.) отказался от проведения экспертизы и он действительно не настаивал на ее проведении, поскольку ответчик не ставил под сомнение наличие неучтенных канализационных труб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Козьминых В.Г. и его представитель Чигарев Е.А. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. В связи с этим на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных участников процесса.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, верно применил нормы материального права к возникшим правоотношениям, и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска. При этом суд, в частности обоснованно сослался на отсутствие доказательств того, что колодец и проложенные под земельным участком трубы, одна из которых является недействующей, препятствуют истцу в использовании земельного участка по назначению и не позволяют осуществлять на нем строительство жилого дома.

Данные выводы судом в решении мотивированы, они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

П. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать, в том числе досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Исходя из содержания приведенных норм, заявляя в подобных случаях требование о досрочном расторжении договора аренды, арендатор должен доказать, что обнаруженные недостатки арендованного имущества препятствуют пользованию им, возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, т.е. не были и не могли быть обнаружены в ходе обычного осмотра имущества.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Комитетом в информационном бюллетене «Вестник Костромского района» № 12 от 02 мая 2017 года, а также на сайте администрации Костромского муниципального района размещены объявления о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <адрес> площадью 933 кв.м, с кадастровым номером № В объявлении указано, что земельный участок без обременений.

Подготовка документации в отношении указанного земельного участка осуществлялась администрацией Караваевского сельского поселения, которая заказала кадастровые работы.

Администрацией Костромского муниципального района получены Технические условия на подключение индивидуального жилого дома на указанном участке к сети газораспределения, информация о возможности технологического присоединения к электрическим сетям, а также сведения из МУП ЖКХ «Караваево» о том, что на земельном участке сетей водоотведения и водоснабжения, находящихся на их балансе, не имеется.

11 июля 2017 года по результатам аукциона между Комитетом и Козьминых В.Г. заключен договор № № аренды земельного участка. Согласно п. 1.2.5 установленных обременений и ограничений на земельном участке нет.

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные дома с участками, расположенного по адресу: <адрес> каких-либо сведений об обременениях не содержится.

24 июля 2017 года Козьминых В.Г. обратился в администрацию Костромского муниципального района для утверждения градостроительного плана, который распоряжением от 14 августа 2017 г. № № был утвержден.

28 июля 2017 года после предоставления Козьминых В.Г. земельного участка в аренду он заключил договор подряда с ООО «<данные изъяты>». Согласно условиям договора и смете к нему подрядчик обязался в срок до 01 декабря 2017 года произвести земляные работы с возведением фундамента цокольного этажа индивидуального жилого дома, стоимость работ определена в размере 205 000 руб.

15 августа 2017 года Козьминых В.Г. заключил договор подряда на выполнение проектных работ с ООО «<данные изъяты>», стоимость работ по которому в размере 300 000 руб. Была уплачена истцом в полном объеме 13 сентября 2017 года. Работы по договору выполнены 21 августа 2017 года.

17 августа 2017 года Козьминых В.Г. обратился с заявлением на имя главы Костромского муниципального района Костромской области о выдаче разрешения на строительство, приложив необходимые документы, в том числе схему планировочной организации земельного участка.

21 августа 2017 года администрация Костромского муниципального района Костромской области выдано Козьминых В.Г. разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном выше земельном участке.

В претензии от 26 сентября 2017 года Козьминых В.Г. предложил Комитету расторгнуть договор аренды земельного участка. Указал, что в ходе выполнения строительных работ был выявлен факт наличия обременения земельного участка в виде коммунальной инфраструктуры, проходящей по территории предоставленного земельного участка, не оговоренной изначально ни в конкурсной документации, нив заключенном договоре аренды земельного участка.

Согласно представленной истцом съемке участка, выполненной в ходе проведения ООО «Промстройизыскания» инженерно-геодезических изысканий (согласно съемке и объяснениям старшего геодезиста ООО «Промстройизыскания» К. А.Г. – л.д. 67, 181, 183 - изыскания проведены в августе 2017 года), через территорию участка проходят две канализационные сети.

На претензию Козьминых В.Г. о расторжении договора аренды Комитет ответил отказом.

В ходе рассмотрения дела МУП ЖКХ «Караваево» представило информацию о том, что одна из сетей, проходящая по земельному участку с кадастровым номером №, затампонирована и является недействующей (л.д. 119).

Согласно отзыву на иск от ООО «Промстройизыскания» (л.д. 180) одна трасса канализации, проходящая по северо-восточному краю участка, проходит от канализационной насосной станции, находящейся на <адрес>, в настоящее время разрушена, последний колодец перед врезкой в центральную линию канализации затампонирован, т.е. лоток залит бетоном. Вторая линия канализации является действующей и проходит по юго-западному краю участка от дома <адрес> до врезки в центральную канализацию.

Свидетель Щ. А.С. в суде первой инстанции относительно второй линии канализации пояснил, что канализационная труба идет от его дома под земельным участком Козьминых В.Г. в колодец и далее в коллектор; истцу он сообщил о том, что может перенести свою трубу, в этом никаких проблем нет (л.д. 173).

Из материалов дела видно, что на момент обращения Козьминых В.Г. 17 августа 2017 года с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на арендованном земельном участке, ему уже было известно о наличии двух сетей канализации, проходящих под этим земельным участком. Это подтверждается приложенной к заявлению и утвержденной Козьминых В.Г. (что он не оспаривал) схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома (л.д. 89). На указанной схеме отражены как данные линии канализации, так и место размещения дома на земельном участке, обозначенное таким образом, что дом не находится ни на самих линиях канализации, ни на их охранных зонах.

Утверждения Козьминых В.Г. в жалобе и в суде апелляционной инстанции о том, что схема планировочной организации земельного участка была получена им значительно позже и приложена к заявлению о расторжении договора, нельзя признать состоятельными. В силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации такая схема является документом, прилагаемым к заявлению о выдаче разрешения на строительство, и данная схема была приложена к заявлению Козьминых В.Г. о выдаче разрешения на строительство, что следует из перечня приложений к нему (л.д. 88).

Таким образом, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство Козьминых В.Г. не усматривал препятствий в пользовании земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования, т.е. для строительства индивидуального жилого дома, полагая возможным осуществление такого строительства и при наличии двух линий канализации. Это обстоятельство при разрешении спора было обоснованно учтено судом первой инстанции.

По словам истца разработанная ООО «<данные изъяты>» на основании договора подряда от 15 августа 2017 года проектная документация не позволяет разместить индивидуальный жилой дом с гаражом на земельном участке, минуя подземные линии канализации. Однако в свете изложенного выше это не свидетельствует о наличии препятствий в пользовании земельным участком, поскольку ничто не препятствовало разработке проектной документации в соответствии с утвержденной истцом схемой планировочной организации земельного участка.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание вышеприведенные сведения, представленные МУП ЖКХ «Караваево» относительно одной из линий канализации, и свидетельские показания Щ. А.С. относительно второй, судебная коллегия не усматривает повода не согласиться с выводом суда первой инстанции о недоказанности наличия у истца препятствий в использовании земельного участка по назначению для осуществления строительства жилого дома.

Как справедливо указал суд в решении, в ходе судебного разбирательства обсуждался вопрос о назначении по делу строительной экспертизы с целью подтверждения либо опровержения доводов истца о наличии препятствий в использовании земельного участка по назначению, однако истец от заявления соответствующего ходатайства отказался (л.д. 114).

При таких обстоятельствах в иске судом отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы Козьминых В.Г. по поводу назначения экспертизы, не могут послужить поводом для отмены решения суда. Целью проведения такой экспертизы должно было стать не подтверждение наличия канализационных труб (что действительно ответчиком не оспаривалось), а наличие в связи с этим (либо отсутствие) препятствий в пользовании арендованным земельным участком.

Иные доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию заявителя с приведенными выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств дела, оснований к чему не имеется, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 22 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Козьминых В.Г. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: