Решение по делу № 2-982/2015 от 28.08.2015

дело № 2-982/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Козьмодемьянск                                                           28 октября 2015 года

Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Шаховой К.Г., при секретаре судебного заседания Ерофеевой Н.Н.,

с участием представителя истца Башковой С.А. - Казукова С.А., действующего на основании доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» Ашпатрова Н.Н., действующего на основании доверенности №-И от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл Шихматова Н.В. и Веселовой Л.А., действующих на основании доверенности <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуБашковой <данные изъяты> к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл, обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок,

установил:

Башкова С.А. обратилась в суд с впоследствии измененным иском Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл, обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс», в котором просила признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи арестованного имущества по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и применить последствия недействительности данных сделок. В обоснование иска указано, что по результатам торгов арестованного имущества ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истица на основании договора купли - продажи, заключенных с ООО «Недвижимость Плюс», приобрела 4 объекта недвижимости: незавершенные строительством здание гаража, нежилое здание, здание трансформаторной подстанции, здание пожарного депо, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>. По условиям договоров уплатила стоимость указанных объектов недвижимости в общей сумме <данные изъяты> рублей. Однако ввиду отсутствия подтверждающих продажу земельного участка, на котором расположены объекты, документов регистрация в установленном порядке права собственности на объекты незавершенные строительством не состоялась. В предоставлении в собственность земельного участка администрация МО «Горномарийский муниципальный район» истице отказала. Полагает, что все договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные ею, по условиям которых ей проданы только незавершенные строительством здания и сооружения без земельного участка под ними, являются незаконными и ничтожными.

В суд истец Башкова С.А. не явилась, ее представитель Казуков С.А. измененные исковые требования поддержал, пояснил, что истица при заключении спорных договоров в силу юридической неграмотности не была осведомлена о необходимости приобретения одновременно с незавершенными

строительством объектами земельного участка под ними. В продаже земельного участка в дальнейшем ей было отказано. Ввиду допущенных при заключении указанных сделок нарушений закона она лишена возможности зарегистрировать с установленном порядке право собственности на приобретенные объекты недвижимости, пользоваться и распоряжаться ими.

Ответчики Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл, ООО «Недвижимость Плюс», будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. В предоставленном в суд отзыве на иск ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл, возражая против удовлетворения заявленных требований, указало, что при двухсторонней реституции вещь принадлежит возврату прежнему собственнику, каковым ответчик не является. Денежные средства, уплаченные по сделкам, были перечислены в счет погашения долга взыскателям по исполнительному производству в отношении администрации МО «Горномарийский муниципальный район». В случае применения судом последствий недействительности сделок решение суда становится неисполнимым.

Представитель третьего лица администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» Ашпатров Н.Н., возражая против удовлетворения иска, заявил о недобросовестности поведения истицы, которая при заключении спорных сделок вела себя так, что не возникало сомнений, что она намерена придерживаться их условий, но впоследствии обратилась в суд с требованием о признании этих сделок недействительными.

Представители третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл Шихматов Н.В. и Веселова Л.А. полагали исковые требования Башковой С.А. удовлетворению не подлежащими, ссылаясь на проведение торгов по реализации истице арестованного имущества в соответствии с требованиями закона.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав объяснения представителей истца, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, истцу Башковой С.А. по результатам торгов по продаже арестованного у должника - администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» имущества во исполнение распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> Эл №, № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договоров купли-продажи, заключенных между поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл - ООО «Недвижимость Плюс» и ФИО1, №, № от ДД.ММ.ГГГГ приобретены незавершенное строительством здание гаража общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м со степенью готовности 35% и незавершенное строительством нежилое здание площадью застройки <данные изъяты> кв.м со степенью готовности 44%, на основании договоров купли-продажи №, № от ДД.ММ.ГГГГ приобретены незавершенное строительством здание пожарного депо общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м со степенью готовности 22% и незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м со степенью готовности 56%. Все незавершенные строительством объекты находятся по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Приходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение Башковой С.А. средств в счет уплаты стоимости приобретаемого по спорным договорам имущества.

Указанное имущество передано истице по актам передачи реализованного арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

На момент заключения договоров названные объекты, находились на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию «Горномарийский муниципальный район», что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается сторонами. В настоящее время указанный земельный участок разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, находящимися в собственности МО «Горномарийский муниципальный район» (свидетельства о государственной регистрации права от 05.05.2015).

Государственная регистрация перехода по оспариваемым договорам купли-продажи к Башковой С.А. права собственности на объекты недвижимости до настоящего времени не осуществлена, в том числе ввиду отсутствия документов, подтверждающих продажу земельного участка, на котором расположены незавершенные строительством зданиегаража, нежилое здание, здание пожарного депо и трансформаторной подстанции. При этом в письме от 30.01.2015 № 01-07/17 администрация Горномарийского муниципального района указала на невозможность заключения с заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка до государственной регистрации прав истицы на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке.

Оспаривая законность заключенных 08 сентября 2014 г. и 21 октября 2014 г. договоров купли-продажи, истица ссылается на нарушение ее права на оформление собственность приобретенного по этим договорам имущества.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующаятребованиям законаили иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии со статьями 217 и 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в процессе приватизации.

Статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, реализация объекта недвижимости возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

По делу установлено, что предметом торгов являлись спорные объекты недвижимости без земельного участка, на котором они расположены, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства выражения воли сторон оспариваемых договоров, направленной на отчуждение земельного участка, в форме, соответствующей форме договоров купли-продажи незавершенных строительством объектов.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как следует из материалов дела и объяснений участников, поскольку переход права собственности на объекты недвижимости не произошел, титульным собственником этих объектов является муниципальное образование «Горномарийский муниципальный район». Оно же является собственником земельного участка, на котором расположены незавершенные строительством здание гаража, нежилое здание, здание пожарного депо и трансформаторной подстанции. Доказательств того, что земельный участок ограничен в обороте, в материалах дела не содержится.

Таким образом, спорные объекты недвижимости не могли быть отчуждены без находящегося под ними и необходимого для их эксплуатации земельного участка. Указанное нарушение закона повлекло неправильное определение цены продажи. Отчуждение объектов недвижимости по договорам купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГпроведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащий части 4 статьи 35 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Уплаченные по оспариваемым договорам денежные средства в общем сумме <данные изъяты> рублей внесены Башковой С.А. на банковский счет ООО «Недвижимость плюс», что подтверждается платежными документами и ответчиками не оспаривается.

Таким образом, ввиду недействительности (ничтожности) договоров № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между Территориальным управлением Росимущества в <адрес> Эл в лице ООО «Недвижимость плюс» и ФИО1, следует применить последствия недействительности ничтожных сделок путем возложения на Территориальное управление Росимущества в Республике Марий Эл в лице ООО «Недвижимость плюс» обязанности возвратить Башковой С.А. уплаченные ею по указанным договорам денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно и возложения на Башкову С.А. обязанности возвратить Территориальному управлению Росимущества в Республике Марий Эл в лице ООО «Недвижимость плюс» незавершенные строительством здание гаража, нежилое здание, здание пожарного депо и трансформаторной подстанции, расположенные по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Довод ответчика о неисполнимости решения суда в случае применения последствий недействительности сделок, поскольку вырученные от продажи денежные средства перечислены взыскателям по исполнительному производству, судом отклоняется. В данном случае ни должник, ни взыскатель по исполнительному производству не являются стороной в оспариваемых сделка и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении них не могут быть применены.

Правовые последствия признания недействительной сделки по отчуждению спорных объектов, реализованных на торгах в рамках исполнительного производства, не предусматривают возможность возврата покупателю денежных средств, оплаченных им за приобретенное на торгах имущество и выплаченных взыскателю (кредитору должника) в счет погашения задолженности должника в рамках исполнительного производства. Денежные средства покупателю в порядке реституции возвращает организатор торгов, а имущество подлежит повторной продаже на торгах, после проведения которых организатор торгов, возвративший денежные средства покупателю, получает возмещение своих расходов за счет проданных объектов недвижимости за исключением затрат на проведение повторных торгов.

Довод о недобросовестности поведения истицы подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашел, доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении Башковой С.А. своими процессуальными правами, суду представлено, притом, что из материалов дела следует, что истицей предпринимались меры по приобретению земельного участка под спорными объектами.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования Башковой С.А. законными и обоснованными, и потому подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Территориального управления Росимущества в Республике Марий Эл, ООО «Недвижимость плюс» подлежат взысканию в равных долях в пользу истицы понесенные ею расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Башковой <данные изъяты> удовлетворить.

Признать недействительными заключенные между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл в лице общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс» и Башковой <данные изъяты> договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством здания гаража общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 35 %, договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством нежилого здания общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 44 %, договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством здания пожарного депо общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 22 %и договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством здания трансформаторной подстанции общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 56 %, расположенные по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл в лице общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс» возвратить Башковой <данные изъяты> уплаченные по договорам купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей.

Обязать Башкову <данные изъяты> возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл в лице общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс» незавершенные строительством здание гаража, нежилое здание, здание пожарного депо и трансформаторной подстанции, расположенные по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл, общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс» в пользу Башковой <данные изъяты> расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты> копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                          Шахова К.Г.

решение принято в окончательной форме 30 октября 2015 г.