Решение по делу № 2-621/2015 (2-6169/2014;) от 28.10.2014

Дело № 2-621/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 февраля 2015 года                                  г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Мехряковой Л.И.,

при секретаре ФИО2,

с участием истца ФИО3,

представителя истца ФИО4, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 о признании незаконными действий Департамента земельных отношений администрации г. Перми, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

                         установил:

ФИО1 обратился суд с иском о возложении на Департамент земельных отношений администрации г. Перми обязанности произвести расчет арендной платы по земельному участку, расположенному по адресу: <Адрес> площадью 991 кв.м., кадастровый номер №, за период 2012-2014 г.г., с учетом применения коэффициента кадастровой стоимости 0,0020 (л.д. 2-7).

    В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним (истцом) и Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (далее – Департамент) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка площадью 991 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес> кадастровый номер №. Указанный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне, используется истцом для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>. В августе 2014 г. истцом получен произведенный ответчиком перерасчет арендной платы по земельному участку за 2012-2013г.г. и расчет указанной платы за 2014 г., в соответствии с которыми Департамент изменил коэффициент кадастровой стоимости с ранее применяемого – 0,0020 (или 0,2 %) на 0,04 (или 4%). Он (истец) не согласен с применением нового коэффициента для расчета арендной платы, поскольку такой расчет не соответствует виду разрешенного использования арендуемого им земельного участка, противоречит постановлению Правительства Пермского края № 1610-п от 21.11.2013г. и требованиям п. 1 ч. 1 ст. 1, абз. 4 ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010г. № 604-ПК. Принадлежащий ему (истцу) на праве собственности земельный участок по адресу: г. <Адрес>, кадастровый номер № и арендуемый земельный участок по адресу: <Адрес> кадастровый номер № однотипны по стоимости, по виду разрешенного использования и иным показателям. Кроме того, арендованный им земельный участок не используется в коммерческих целях.

    Впоследствии истец в соответствии со ст. 39 ГПК РФ изменил заявленные требования, просил признать незаконными действия Департамента земельных отношений администрации г. Перми по начислению платежей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с подп. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010г. № 604-ПК «Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края»; возложить на ответчика обязанность устранить допущенное нарушение, путем осуществления расчета арендной платы по земельному участку, расположенному по адресу: <данные изъяты> площадью 991 кв.м., кадастровый номер № за 2012-2014 годы с учетом требований п. 1 ч. 1 ст. 1, абз. 4 ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010г. № 604-ПК (л.д. 86-89).

    Истец в судебном заседании настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, указав, что арендная плата за 2011 г. по земельному участку площадью 991 кв.м, расположенному по адресу: <Адрес> кадастровый номер №, составила <данные изъяты>., за 2012 г. – <данные изъяты>., за 2013 г. – <данные изъяты> Из уведомления ответчика следовало, что расчет арендной платы производился в соответствии с Законом Пермского края от 07.04.2010г. № 604-ПК, действующим в редакции от 27.11.2012 г. Впоследствии, письмом от 01.08.2014г. ответчиком произведен перерасчет арендной платы указанного земельного участка, и ее размер за 2012 г. составил <данные изъяты>., за 2013г. – <данные изъяты>. Согласно уведомлению ответчика от 25.07.2014г., размер арендной платы за 2014г. составил <данные изъяты>. Указанные действия он (истец) считает незаконными и нарушающими его права и законные интересы. Предоставленный ему (истцу) участок для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки, относится к земельным участкам, занятым жилым фондом. Соответственно к нему применимы положения п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 604-ПК. Поскольку ставка земельного налога на территории г. Перми, установленная ст. 2 Положения о земельном налоге на территории г. Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 08.11.2005г. № 187, равна 0,1 %, ставка арендной платы – 0,2 % кадастровой стоимости земельного участка, применяемый ответчиком коэффициент кадастровой стоимости в размере 4 % является незаконным. Считает, что размер арендной платы, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента кадастровой стоимости в размере 0,2 % и уровня инфляции, не может превышать: в 2012 г. размере <данные изъяты> в 2013 г. - <данные изъяты> в 2014 г. - <данные изъяты> Ответчик нарушил требования действующего законодательства Российской Федерации, а также его (истца) законные интересы. Просит учесть, что является пенсионером, получает пенсию в размере <данные изъяты>., соответственно, требование ответчика о единовременной выплате арендной платы за три года (в общей сумме <данные изъяты>.), превышающей его годовой доход, является незаконным. Ссылаясь на положения Закона Пермского края от 07.04.2010г № 604-ПК, просит заявленные требования удовлетворить.

    Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, поддержала доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении. Дополнительно указала, что земельный участок, предоставленный истцу в аренду находится в санитарно-защитной зоне и используется истцом для проезда к дому. Использование земельного участка, предоставленного в аренду в коммерческих целях в данном случае не представляется возможным. Кроме того, данный участок находит в зоне жилой застройки Ж-4. Считает действия Департамента по изменению размера арендной платы незаконными.

    Представитель Департамента земельных отношений администрации г. Перми в судебном заседании с заявленными требованиями не согласен, поддержал возражения, изложенные в письменном отзыве на иск, из которого следует, что 25.07.2014г., 01.08.2014г. истцу направлены уведомления к договору аренды № от 07.12.2011г. о размере платежа, согласно которым истцу необходимо оплатить арендную плату по земельному участку площадью 991 кв.м., расположенному по адресу: <Адрес>, кадастровый номер № Поскольку земельный участок предоставлен ФИО1 не для индивидуального жилищного строительства, а для прочих целей, не связанных со строительством, следовательно, при расчете арендных платежей не может быть применен п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона ПК от 07.04.2010г. № 604-ПК. Исходя из норм Закона, отдельная категория земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством (для эксплуатации индивидуального жилого дома), не выделена. Арендная плата за данные земельные участки установлена в отношении «Прочих земельных участков», что соответствует п. 9 ч. 1 ст. 1 вышеуказанного Закона в размере 4 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 64-65 – отзыв).

    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

    Согласно ч. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Закон Пермского края № 604-ПК от 07.04.2010 г. «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края» (в ред. Закона Пермского края от 14.12.2013 № 268-ПК) в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Пермского края от 01.07.2009 № 463-ПК «О полномочиях органов государственной власти Пермского края в сфере земельных отношений» устанавливает порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края.

Согласно подп. 1 ч. 1 ст. 1 вышеуказанного Закона: размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным: двукратной ставке земельного налога, установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков: в составе зон сельскохозяйственного использования земель населенных пунктов и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для индивидуального жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, дачного строительства.

В соответствии с подп. 9 ч. 1 ст. 9 указанного Закона размер арендной платы составляет 4,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

На основании ч.3 ст.1 Закона № 604-ПК, представительные органы местного самоуправления в отношении земельных участков, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Закона, устанавливают корректирующие коэффициенты к ставке арендной платы (далее - корректирующие коэффициенты), учитывающие территориальные особенности условий хозяйствования.

Корректирующие коэффициенты могут быть повышающими и понижающими ставку арендной платы (абзац введен Законом Пермского края от 14.12.2013 № 268-ПК)

Размер арендной платы не может превышать размеров (предельных размеров) арендной платы, установленных федеральным законодательством.

Размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом ставки арендной платы и корректирующего коэффициента, не может превышать уровня размера арендной платы предыдущего года, увеличенного на размер уровня инфляции, установленного прогнозом социально-экономического развития Пермского края на очередной финансовый год и плановый период.

До установления представительными органами местного самоуправления корректирующих коэффициентов размер арендной платы в отношении земельных участков, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Закона, устанавливается в соответствии с частью 1 статьи 1 настоящего Закона.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Департаментом земельных отношений администрации г. Перми заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 15-21), в соответствии с которым ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 991 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: <Адрес> для целей, не связанных со строительством (для эксплуатации индивидуального жилого дома), в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение № 4) и в качественном состоянии (приложение № 1); разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации индивидуального жилого дома. Земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-4 (п. 1.1). Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1).

В соответствии с подп. 4.2. договора аренды арендная плата, действующая в течение 2011 года, устанавливается в размере, указанном в приложении № 2 к договору, и составляет <данные изъяты>., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5. настоящего договора.

Пункт 4.5 договора аренды предусматривает, что в случае централизованного изменения цен и тарифов, сроков уплаты, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативных актов Российской Федерации, Пермского края, города Перми, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в бесспорном и одностороннем порядке.

В соответствии с приложением №2 к договору аренды земельного участка, земельный участок расположен в кадастровом квартале: №, кадастровый номер участка: №; вид функционального использования земли - земли под домами индивидуальной жилой застройки (л.д.22).

Из материалов дела также следует, что ФИО1 является собственником одноэтажного бревенчатого жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, кадастровый номер № (л.д. 11 – свидетельство о государственной регистрации права), а также собственником земельного участка общей площадью 1008 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <Адрес>, кадастровый номер № (л.д. 10 – свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 25-27 – кадастровый паспорт).

ФИО1 на основании уведомлений ответчика от 15.05.2012г., от 12.03.2013г. (л.д. 40, 41) произведена оплата платежей по договору аренды № от 07.12.2011г. за 2012 г. в размере <данные изъяты>. (л.д. 40 – чек-ордер) и за 2013 г. – в размере <данные изъяты>. (л.д. 42 – чек-ордер). При этом, расчет арендной платы произведен ответчиком в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 года «Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края», с учетом применения коэффициента кадастровой стоимости земельного участка – 0,02.

Согласно уведомлениям Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 25.07.2014г. и от 01.08.2014г. к договору аренды от 07.12.2011г. № о размере платежа, арендная плата по земельному участку, расположенному по адресу: <Адрес> рассчитана в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 года, и за 2012 года составляет <данные изъяты>., исходя из удельной кадастровой стоимости за 1 кв. м – <данные изъяты>., коэффициента кадастровой стоимости – 0,04, за 2013 года составляет <данные изъяты>., исходя из удельной кадастровой стоимости за 1 кв. м – <данные изъяты>., коэффициента кадастровой стоимости – 0,04 и за 2014г. составляет <данные изъяты>., исходя из кадастровой стоимости с учетом площади земельного участка (991 кв.м.) - <данные изъяты>., коэффициента кадастровой стоимости – 0,04 (л.д. 43, 44, 45, 46).

Суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств приходит к выводу о том, что действия Департамента по исчислению арендной платы ФИО1 в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК являются незаконными, поскольку сторонами при заключении договора аренды согласован вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий его фактическому использованию (земли под домами индивидуальной жилой застройки).

Оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у Департамента не имелось. Необходимость применения указанных в уведомлениях от 25.07.2014г. и от 01.08.2014г. коэффициентов Департамент не обосновал, применение коэффициента в размере 4% противоречит приведенным правовым нормам.

Удовлетворяя требования истца, суд также полагает необходимым отметить, что порядок исчисления арендной платы в соответствии с положениями п. 1 ч 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК по существу определен в п. 4.2 Договора аренды от 07.12.2011г. № 198-11М, что соответствует фактической цели использования земельного участка. При этом в соответствии с п. 4.5 договора аренды основанием для изменения арендодателем арендной платы является централизованное изменение цен и тарифов, сроков уплаты, изменение методики расчетов арендных платежей, изменение нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы, а также изменение нормативных актов Российской Федерации, Пермского края, города Перми, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности Арендатора.

Доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо обстоятельств, являющихся в силу п. 4.5 договора аренды основанием для изменения арендной платы, Департаментом суду не представлено. При таких обстоятельствах изменение условий договора аренды в части размера арендной платы могло быть произведено лишь по соглашению сторон.

Департамент, осуществив перерасчет размера арендной платы за 2012-2013 годы и увеличив его размер в 2014 г. на основании п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК, предусматривающего начисление арендной платы за земли, относящиеся к категории - "прочие", в нарушение положений договора аренды, без доказанности наступления условий, предусмотренных п. 4.5 Договора аренды, при которых допускается одностороннее изменение арендодателем арендной платы, необоснованно увеличил ее размер, применив коэффициент 0,04, что не соответствует фактической цели использования земельного участка, не учел, что истцу по договору аренды земельный участок предоставлен с соответствующим разрешенным использованием – для эксплуатации индивидуального жилого дома, следовательно, арендную плату необходимо исчислять согласно положениям п. 1 ч. 1 ст. 1 названного Закона.

Решая вопрос об удовлетворении требования в данной части, суд принимает во внимание, что постановлением Правительства Пермского края от 03.10.2011г. № 727-п для целей определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по Пермскому краю, утверждены виды разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов, одним из которых указан – размещение домов индивидуальной жилой застройки (п. 2 приложения 146 к указанному Постановлению).

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013г. № 1610-п утверждены виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, одним из которых установлен – размещение домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (п. 2 приложения 146 к указанному Постановлению). Приложением №4 к указанному постановлению утверждена кадастровая стоимость земельных участков, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером № отнесен ко 2 виду разрешенного использования, то есть размещение домов индивидуальной жилой застройки в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-4.

Доказательств того, что земельный участок используется истцом не по целевому назначению либо в целях извлечения прибыли, суду на день рассмотрения дела не представлено.

Исходя из положений п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края №604-ПК в отношении земельных участков занятых жилищным фондом или предоставленных для индивидуального жилищного строительства, размер арендной платы равен двукратной ставке земельного налога, установленной нормативными правовыми актами представительных муниципальных образований в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса РФ. Статья 394 Налогового кодекса РФ определяет, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом. Согласно пункту 2 решения Пермской городской Думы от 8.11.2005 г. налоговые ставки в отношении земельных участков предоставленных физическим лицам или приобретенных физическими лицами для индивидуального жилищного строительства; занятых жилищным фондом установлены в размере 0,1 процент. Таким образом, размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края и занятые жилищным фондом устанавливается с применением коэффициента 0,002 (0,2%).

Доводы Департамента о том, что земельный участок предоставлен ФИО1 не для индивидуального жилищного строительства, а для прочих целей, не связанных со строительством, в связи с чем, не может быть применен п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК, основаны на неверном толковании закона, условий заключенного между сторонами договора.

Исходя из назначения земельного участка и вида разрешенного использования, определенного в договоре аренды, а также с учетом анализа положений части первой статьи 1 Закона Пермского края № 604-ПК, суд полагает, что уведомления о начисленной арендной плате от 25.07.2014 г. и от 01.08.2014г. в нарушение условий договора аренды в более высоком размере незаконно, поскольку нарушает права заявителя на начисление арендной платы в размере, установленном п. 1 ч 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК. Доказательств в опровержение изложенного Департаментом не представлено.

Также суд учитывает, что Департамент не вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору аренды, поскольку основания для такого изменения четко перечислены в п. 4.5 договора аренды, и в данном случае такие основания не наступили. Такое односторонне изменение условий договора противоречит положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, нарушает права арендатора по договору аренды, и, соответственно, влечет признание данных действий арендодателя незаконными.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца, признав действия Департамента земельных отношений администрации г. Перми по увеличению арендной платы за 2012-2014 годы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ незаконными, и возложив на ответчика обязанность произвести перерасчет арендной платы за указанный период с применением п. 1 ч. 1 ст. 1, абз. 4 ч.3 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 года № 604-ПК, то есть с применением коэффициента 0,02.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 255 ГПК РФ, суд

решил:

     признать незаконными действия Департамента земельных отношений администрации города Перми по увеличению арендной платы за 2012-2014 годы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному с ФИО1.

Возложить на Департамент земельных отношений администрации г. Перми обязанность произвести перерасчет арендной платы за 2012-2014 годы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному с ФИО1, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 1, ч.3 ст. 1 Закона Пермского края от 7 апреля 2010 года № 604-ПК «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края».

    Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми со дня изготовления решения в окончательной форме.

    Председательствующий:            (Л.И. Мехрякова)