Решение по делу № 2-23/2022 (2-826/2021;) от 25.11.2021

к делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

а. Кошехабль                                                25 января 2022 года

Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего-судьи                                                   Шебзухова С.И.,

при секретаре судебного заседания                                              Тлюповой С.К.,

с участием:

истца                                                  Даурова А.В.,

ответчика                                         Тутарищева Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

                                                         УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит обязать ответчика оформить в собственность земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>, и обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.

При этом указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом Майкопского городского нотариального округа, зарегистрированный в реестре: №

Ответчик заверил его, что является единственным наследником ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 при жизни принадлежали земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешённого использования, для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.

Право собственности на указанный жилой дом не зарегистрировано. Ответчик имел намерение продать указанные земельный участок и жилой дом ему.

По условиям предварительного договора ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформить в собственность вышеуказанные земельный участок и жилой дом и заключить со ним договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Со своей стороны он обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ответчику денежную сумму в размере 900000 рублей в счет оплаты цены данных объектов недвижимости, что будет подтверждено распиской.

ДД.ММ.ГГГГ он передал ответчику денежную сумму в указанном размере, что подтверждается распиской, подписанной ответчиком собственноручно.

ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ответчика предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, от получения которого ответчик уклонился.

По настоящее время ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Кроме того, ответчик в нарушение своих обязательств по предварительному договору не оформил в собственность данное недвижимое имущество.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал и суду пояснил, что по просьбе ФИО3 он представил ему денежные средства в размере 900000 рублей. Однако в установленный срок ответчик денежные средства не возвратил. Во избежания не возврата денежных средств между ним и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 обязался продать ему земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>, принадлежавшие при жизни бабушке ответчика ФИО1 Однако до настоящего времени условия предварительного договора им не исполнены, а также денежные средства не возвращены.

В судебном заседании ответчик ФИО3 иск ФИО2 не признал и суду пояснил, что ранее между ними были заключены договоры займа. В связи с тем, что у него было трудное материальное положение он обратился к истцу предоставить ему займ в размере 900000 рублей, для того чтобы он мог погасить ипотеку по которому заложена его квартира находящееся в городе Майкопе. В последующем он должен быть продать данную квартиру и из вырученных средств погасить перед истцом всю задолженность, в том числе и 900000 рублей. ФИО2 предоставил ему в заем денежные средства в размере 900000 рублей. Однако в оговоренный срок он денежные средства не выплатил. В подтверждения возврата всей займа в том числе и 900000 рублей он и истец ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>, принадлежавших при жизни его бабушке ФИО1, что истец мог вернуть свои денежные средства. Однако фактически продавать указанное домовладение он не собирался, так как заключил предварительный договор купли-продажи в подтверждение возврата денег. Данное домовладение стоит около десяти миллионов рублей и не разумно продавать его за 900000 рублей. В данном домовладении проживает его родной брат со своей семьей и он никаких прав на это имущество она сам не имеет. Его брат отказался от наследства по тем основаниям, что он не мог сам заниматься оформление имущества. Он сам проживает в городе Майкопе. То есть при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он не имел намерения продать указанное выше недвижимое имущество. При этом он не отрицает наличие долговых обязательств перед истцом. Просит в удовлетворении иска ФИО2 отказать.

Суд, выслушав истца ФИО2, ответчика ФИО3, исследовав представленные материалы, считает, что в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    Как следует из положений п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу указанной нормы закона, отчуждению подлежит то имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 и п.2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 заверяет, что является единственным наследником имущества ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, в собственности которой находится земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 01:02:1000045:12 и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.

ФИО3 имеет намерения продать указанные земельный участок и жилой дом ФИО2

В соответствии с этими намерениями ФИО3 обязуется перед ФИО6 в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформить в собственность вышеуказанный земельный участок и жилой дом и заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

ФИО2 обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО3 денежную сумму в размере 900000 рублей в счет оплаты цены вышеуказанных земельного участка и жилого дома, что будет подтверждено распиской.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по соглашению сторон будет заключен по цене 1 000 000 рублей.

    Договор подписан ФИО3 и ФИО2 и удостоверен нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО7

    Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 900000 рублей от ФИО2

    Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что данные денежные средства ФИО2 предоставил ФИО3 в заем. Однако в оговоренный срок ФИО3 денежные средства не выплатил. При этом предварительный договор между ФИО3 и ФИО2 был заключен ДД.ММ.ГГГГ в обеспечения исполнения ответчиком обязательств по договору займа. Следовательно, при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не имел намерения продать указанное выше недвижимое имущество. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

      Таким образом, между ФИО3 и ФИО2 был заключен договора займа, по условиям которого ФИО3 взял в заем у ФИО2 900000 рублей, под залог жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, а. Кошехабль, <адрес>.

Сделка - предварительный договор, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 фактически прикрывала собой сделку по договору займа, заключенную между ФИО3 и ФИО2, так как ФИО3 не имел намерения продать указанное выше недвижимое имущество.

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления Пленума).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учётом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Оценив представленные доказательства, факт заключения предварительного договора, оценив условия данного предварительного договора, суд считает, что сделка предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 свидетельствует о ее притворности, так как действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества. Предварительный договор фактически заключен в обеспечения договора займа, заключенного между ФИО3 и ФИО2

            Кроме того, в в соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 429 ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В этой связи, суд приходит к выводу, что продавец может совершить сделку купли-продажи (в том числе и предварительную) лишь в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества, либо имея на то, специальные полномочия собственника, то есть, на момент заключения предварительного договора должны были существовать все необходимые условия для заключения основного договора, в том числе предмет договора, а также лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

При заключении предварительного договора ответчик ФИО3 по сути, обязался распорядиться в дальнейшем не принадлежащим ему на момент заключения договора имуществом, не имея на то каких-либо полномочий от собственника указанного имущества, таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между сторонами, противоречит требованиям закона.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи, оснований для возложения обязанности на ФИО3 по заключению основного договора купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, путем оформления в собственность указанного земельного участка и жилого дома, собственник которого не определен и соответственно для удовлетворения заявленных требований, не усматривается.

Доводы истца о недобросовестном поведении ответчика, о причинении ущерба истцу, суд не принимает, поскольку о действительности предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ указанные доводы не свидетельствуют, и не являются основанием для возложения на ответчика заключить договор в порядке ст. 445 ГК РФ.

           При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома находящихся по адресу по адресу : <адрес>, аул Кошехабль, <адрес> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея.

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Судья