Решение по делу № 2-32/2012 (2-2817/2011;) от 16.06.2011

РЕШЕНИЕ

Именем РФ

ДД.ММ.ГГГГ гор. Москва

Измайловский районный суд гор. Москвы в составе федерального судьи Голубевой Т.Ю., при секретаре Боринос А.Е., с участием представителя истца Блэзэ С.В. (по доверенности), представителя ответчика Горшенева С.А. - Масленникова А.С. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску: ООО «Земпроект» к Горшеневу Сергею Анатольевичу, УФМС России по гор. Москве о расторжении договора найма, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании денежных средств, судебных расходов и по встречному иску: Горшенева Сергея Анатольевича к ООО «Земпроект», Мошкину Владимиру Васильевичу о признании права собственности на квартиру, признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском к ответчику Горшеневу С.А., мотивируя свои требования тем, что ООО «ЗЕМПРОЕКТ» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ между Мошкиным Владимиром Васильевичем и ООО «ЗЕМПРОЕКТ». Свидетельство о государственной регистрации права выдано истцу ДД.ММ.ГГГГ. На момент приобретения в данной квартире был зарегистрирован гражданин Горшенев Сергей Анатольевич ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ДД.ММ.ГГГГ между Мошкиным В.В. (Наймодатель), являвшемся в этот период времени собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>, и ответчиком заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю помещение, состоящее из одной жилой комнаты с оплатой размер и порядок которой указан в пункте 4. вышеназванного договора. ООО «ЗЕМПРОЕКТ» на основании ст. 675 ГК РФ перешли права наймодателя. Согласно расчету, размер задолженности Ответчика на ДД.ММ.ГГГГ составляет: <данные изъяты>, что в рублевом эквиваленте составляет <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика была направлена претензия об оплате суммы долга, однако с его стороны оплата задолженности произведена не была. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о досрочном расторжении договора найма в связи с неисполнением существенных условий договора найма, на данное требование ответчик вновь не отреагировал, по настоящее время сумма задолженности не оплачена.

С учетом изложенного, истец просит расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с гражданином Горшеневым Сергеем Анатольевичем ДД.ММ.ГГГГ года рождения; обязать УФМС России по г. Москве по ВАО снять Горшенева Сергея Анатольевича ДД.ММ.ГГГГ года рождения с регистрационного учета по адресу: <адрес>; выселить Горшенева Сергея Анатольевича из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; взыскать с Горшенева Сергея Анатольевича сумму основного долга <данные изъяты>., пени <данные изъяты> коп., сумму госпошлины <данные изъяты>.

Ответчиком предъявлен встречный иск, в котором просил признать недействительным договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя требования тем, что данный договор ответчик не заключал (л.д. 80-81 том 1).

Впоследствии, ответчиком были изменены основания заявленных встречных требований, в которых просит признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ, а так же признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Свои встречные требования ответчик мотивировал тем, что существенным условием договора найма (выплаты процентов за пользование денежными средствами) являлось обязательство Горшенёва С.А. выплатить всю предусмотренную договором сумму в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя или прекращения договора по иным основаниям. Данное условие подразумевало обязательство Горшенёва С.А. выплатить проценты за пользование денежными средствами в полном объёме в случае досрочного исполнения обязательства по возврату суммы займа. ДД.ММ.ГГГГ Горшенёв С.А. подписал договор купли-продажи с ответчиком Мошкиным В.В., согласно п. 4 которого Мошкин В.В. был обязан выплатить Горшенёву С.А. денежные средства в размере <данные изъяты> в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Мошкину В.В. ДД.ММ.ГГГГ между Горшенёвым С.А. и Мошкиным В.В. был заключен договор найма квартиры. Однако никаких денежных средств Мошкин В.В. Горшенёву С.А. не выплатил. Поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал расторжение в случае невыплаты денежных средств и переход права собственности на квартиру обратно к продавцу, обратный договор купли-продажи сторонами заключен не был, как и не исполнялся договор выплаты процентов за пользование денежными средствами ввиду отсутствия их фактической выплаты. Кроме того, при государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации права собственности Мошкина В.В. на квартиру, также должны были быть внесены сведения о залогодержателе в силу закона - Горшенёве В.В., что не позволило бы Мошкину В.В. распорядиться квартирой без согласия залогодержателя в случае невыплаты ему денежных средств по договору купли-продажи. Так же, согласно п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если указанная в п. 4 договора сумма не будет уплачена Мошкиным В.В., указанный договор считается расторгнутым, что соответствует ст. 450 ГК РФ, допускающей включение в договор условий о его расторжении, в том числе при неисполнении условий договора одной из сторон. Совершив сделку по распоряжению квартирой без согласия Горшенёва С.А., Мошкин В.В. умышленно уклонился от подписания с Горшеневым С.А. соглашения о расторжении договора и возврата квартиры. Мошкин В.В., не уведомив об этом истца, ДД.ММ.ГГГГ заключил с Ответчиком ООО «ЗЕМПРОЕКТ» договор мены жилых помещений, согласно п. 1.4 которого обмениваемые помещения не обременены правами третьих лиц, что не соответствовало действительности. Однако, ООО «ЗЕМПРОЕКТ» при заключении указанного договора при должной осмотрительности на основании правоустанавливающих документов должен был усомниться в праве Мошкина В.В. на совершение сделок по отчуждению Квартиры, и обязан был потребовать от Мошкина В.В. предоставить ему сведения о выплате Горшеневу С.А. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть отсутствия расторжения договора и обременении передаваемого имущества, чего им сделано не было. Договор найма (платы за пользование денежными средствами), заключенный между Горшеневым С.А. и Мошкиным В.В. ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, что влечёт её недействительность на основании ст. 170 ГК РФ. Стороны, заключив указанный договор, никогда не исполняли своих обязательств по нему в части выплаты денежных средств и не требовали их исполнения. В то же время Мошкин В.В. никогда не оспаривал право Горшенёва С.А. безвозмездно пользоваться принадлежащей ему квартирой и не требовал выплаты денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 176-179 том 1).

Представитель истца, Блэзэ С.В. (по доверенности) в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «Земпроект» поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ответчика Горшенева С.А. - Масленников А.С. (по доверенности) в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований ООО «Земпроект» возражал, встречный иск поддержал.

Представитель ответчика УФМС России по гор. Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в материалах дела представлен отзыв на иск, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Третье лицо по первоначально заявленному иску и ответчик по встречному иску - Мошкин В.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Прокурор в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам п. 3 ст. 45 ГПК РФ (л.д. 175 том 2).

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «Земпроект» исковых требований и отклонению встречного иска Горшенева С.А. по следующим основаниям.

Конституция РФ (ч.2 ст. 35) гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Судом установлено, что спорная жилая площадь расположена по адресу: <адрес> представляет собой <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> жилую площадь <данные изъяты>., площадь балкона <данные изъяты>

Собственником указанной жилой площадью является ООО «ЗЕМПРОЕКТ» на основании договора мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мошкиным Владимиром Васильевичем и ООО «ЗЕМПРОЕКТ». Свидетельство о государственной регистрации права выдано истцу ДД.ММ.ГГГГ.

На момент приобретения в данной квартире был зарегистрирован гражданин Горшенев Сергей Анатольевич ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ДД.ММ.ГГГГ между Мошкиным В.В. и Горшеневым С.А. был заключен договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Мошкиным В.В. (наймодатель), являвшемся в этот период времени собственником, расположенной по адресу: <адрес>, и Горшеневым С.А. был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю помещение, состоящее из одной жилой комнаты с оплатой размер и порядок которой указан в пункте 4. вышеназванного договора.

Из показаний стороны ответчика следует, что указанный договор подписан Горшеневым С.А., подпись на договоре найма от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривает.

Согласно ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ч.1 ч.2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи, с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

При этом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, статья 170 ГК РФ подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Неисполнение одной стороной сделки своих обязательств само по себе не свидетельствует о мнимом характере сделки. Исполнение договора хотя бы одной из сторон уже свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой.

При таких обстоятельствах, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий.

Как следует из содержания ст. 170 ГК РФ сама по себе цель либо мотив сделки (получение прибыли либо иные) не являются основаниями для признания сделки мнимой. Основанием для признания сделки мнимой является совершение ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком Горшеневым С.А. не представлено бесспорных и достоверных доказательств того, что договор найма от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лишь для вида без намерения создать соответствующие ей последствия.

Кроме того, ответчиком Горшеневым С.А. не представлено бесспорных и достоверных доказательств порочности воли обеих сторон (как со стороны самого Горшенева С.А. так и Мошкина В.В.) при заключении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес> При этом, намерения одного участника на совершение мнимой сделки недостаточно, обе стороны должны преследовать общую цель.

Так же ответчиком Горшеневым С.А. не представлено бесспорных и достоверных доказательств в подтверждение оснований заявленного встречного иска о том, что стороны, заключив оспариваемый договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, никогда не исполняли своих обязательств по нему в части выплаты денежных средств и не требовали их исполнения.

При этом, суд исходит из того, что отсутствие документа, подтверждающего передачу денег между Горшеневым С.А. и Мошкиным В.В., не может служить основанием считать договор найма от ДД.ММ.ГГГГ безденежным, поскольку оформление расписки не является обязательным условием договора найма, заключенного между физическими лицами.

На основании п. 1 и 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Стороной ответчика так же не представлено бесспорных доказательств довода о том, что в ДД.ММ.ГГГГ Горшенёвым С.А. была достигнута договорённость о получении денежных средств в размере <данные изъяты> на <данные изъяты> с выплатой процентов и под залог недвижимого имущества и о предложении оформить сделку как договор купли-продажи квартиры, принадлежащей Горшеневу С.А. по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, и договора найма, предусматривающего выплаты процентов за пользование указанными денежными средствами. При этом, стороной ответчика не подтверждается обстоятельства с кем была достигнута указанная договоренность, при каких обстоятельствах, а так же наличие обязательства о заключении предварительного договора обратной купли-продажи с рассрочкой платежей на 3 года, при наличии существенного условия договора купли-продажи (займа) об его расторжение в случае неполучения денежных средств Горшенёвым С.А.

Довод стороны ответчика Горшенева С.А. о том, что Мошкин В.В. не выплатил Горшенёву С.А. денежные средства в размере <данные изъяты> в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Мошкину В.В. по договору купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мошкиным В.В. и Горшеневым С.А. так же ничем не подтвержден, а кроме того данное обстоятельство правового значения для данного спора не имеет. При этом, суд принимает во внимание, что договор купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мошкиным В.В. и Горшеневым С.А. не признан недействительным, не расторгнут, доказательств обратного ответчиком не представлено, судом не добыто. Так же в материалах дела отсутствуют доказательства о том, что Мошкин В.В. умышленно уклонился от подписания с Горшеневым С.А. соглашения о расторжении договора и возврата квартиры, а так же подтверждения требования со стороны Горшенева С.А. о подписании соглашения о расторжении договора и возврата квартиры, либо взыскания денежных средств, не выплаченных по договору, в том числе в судебном порядке.

Кроме того, представителем истца представлена подлинная расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которой следует, что Горшенев С.А. получил от ФИО6 денежные средства в размере <данные изъяты> в счет оплаты цены квартиры по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО6 Копия указанной расписки приобщена к материалам дела (л.д. 169 том 2). Как пояснил представитель ответчика Масленников А.С. - Горшенев С.А. не помнит как он подписывал указанную расписку. Однако, достаточных и бесспорных оснований сомневаться в подлинности указанной расписки, как по ее содержанию, так и в отношении подписи Горшенева С.А. у суда оснований не имеется. Довод ответчика о необходимости проведения почерковедческой экспертизы в отношении подписи Горшенева С.А. на указанной расписке не может быть применен при разрешении данного спора, поскольку к предмету и основаниям заявленных как ООО «Земпроект» так и встречных Горшеневым С.А. требований - не относится. Указанная расписка относится к исполнению договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Горшеневым С.А. и ФИО6, который в ходе данного судебного разбирательства не оспаривался. Одновременно, суд принимает во внимание, что не получение стороной по договору купли продажи (продавцом) денежных средств за недвижимое имущество, не влечет недействительность данного договора.

Одновременно, суд не может положить в основу решения суда довод ответчика о применении к договору купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мошкиным В.В. и Горшеневым С.А. требований ст. ст. 334, 488 ГК РФ, п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» как не состоятельный, направленный на иное толкование норм материального права. При этом, указанный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является предметом данного спора, как указано выше не признан недействительным, не расторгнут, и данное обстоятельство не является основанием для признания недействительным договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мошкиным В.В. и Горшеневым С.А.

В этой связи, суд так же не соглашается с доводом ответчика Горшеневым С.А. о том, что ФИО6, при заключении договора мены ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Земпроект», должен был уведомить об этом Горшенева С.А., поскольку данное обстоятельство основано на не правильном толковании норм материального права и переоценке имеющихся в деле доказательствах.

Ответчиком Горшеневым С.А. не подтвержден факт, что при заключении оспариваемого договора найма от ДД.ММ.ГГГГ у какой либо стороны по сделке имелись намерения причинения вреда другому лицу, в материалах дела доказательства тому отсутствуют, судом не добыто, в связи с чем суд приходит к выводу, что воля сторон при совершении оспариваемой сделки была направлена на создание предусмотренных законом правовых последствий.

Так же не состоятельным является довод ответчика во встречном иске, что ООО «ЗЕМПРОЕКТ» при заключении договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, не проявил должной осмотрительности и на основании правоустанавливающих документов должен был усомниться в праве Мошкина В.В. на совершение сделок по отчуждению квартиры, обязан был потребовать от Мошкина В.В. предоставить ему сведения о выплате Горшеневу С.А. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть отсутствия расторжения договора и обременении передаваемого имущества. Указанный довод ответчика не основан на законе. Кроме того, основания принадлежности Мошкину В.В. квартиры по адресу: <адрес> п. 1 договора мены.

Так же суд не может положить в основу решения суда довод ответчика Горшенева С.А. об его сомнениях в подлинности подписи Мошкина В.В. на договоре мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Земпроект», поскольку к предмету данного спора он не относится, а кроме того, у ФИО7 отсутствует материально правовой интерес к оспариванию указанного обстоятельства.

Кроме того, довод ответчика о необходимости проверки оснований приобретения в собственность спорной квартиры Мошкиным В.В., до совершения договора мены ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Земпроект» к предмету данного спора не относится.

Таким образом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчиком Горшеневым С.А. не представлено бесспорных доказательств, свидетельствующих о ничтожности договора найма от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям ее мнимости, с учетом положениями вышеназванных нормы закона, поскольку ответчиком не представлено, а судом не установлено, что оспариваемая сделка, совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора найма от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, которую стороны не намеревались исполнять.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, являющихся необходимыми для признания сделки - договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Горшеневым С.А. и Мошкиным В.В. недействительной в соответствии со ст. 10, 170, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования Горшенева С.А. о признании недействительным договора найма от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат, как необоснованно заявленные. Одновременно, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований Горшенева С.А. о признании за ним права собственности на квартиру по адрес: <адрес> как не обоснованных и производных от первоначально заявленных.

Как следует из ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора найма. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК).

Таким образом, после заключения договора мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ с Мошкиным В.В., ООО «Земпроект» стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Из смысла ст.558 ГК РФ, усматривается, что особенностью продажи жилых помещений является требование о защите прав лиц, проживающих в продаваемых жилых помещениях в виде указания их прав на пользование этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Из анализа в совокупности ст.ст. 558 и 675 Гражданского кодекса РФ применительно к конкретным обстоятельствам, установленным по делу, следует, что не включение в условия договора перечня лиц, сохраняющих право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем, в данном случае не повлекло нарушение права этих лиц на пользование жилым помещением. Переход права собственности на спорную квартиру, не повлек расторжения или изменения ранее заключенного договоров найма, новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров найма.

В то же время, собственник становится наймодателем по отношению к данным лицам и имеет те же самые права и обязанности по договору найма, что и предыдущий собственник.

Таким образом, пункт 12 договора найма от ДД.ММ.ГГГГ предполагает, что новый собственник не может без письменного согласия другой стороны (ответчика) передать обязательства по вышеуказанному договору. Данный пункт не касается прав наймодателя как собственника имущества. Тем более, что права наймодателя - собственника имущества не могут быть поставлены в зависимость от договора найма.

При толковании условий договора согласно ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, довод Горшенева С.А. о невозможности взыскания ООО «ЗЕМПРОЕКТ» с Горшенева С.А. суммы основного долга <данные изъяты>., пени <данные изъяты> по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является несостоятельным, поскольку пункт 12 договора найма трактуется именно как невозможность нанимателем передать свои обязательства по плате за пользование третьим лицам, без согласия как раз собственника имущества и ни в коем случае не лишает собственника имущества права, в случае нарушения условий договора найма, взыскивать сумму задолженности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2).

Из содержащегося в п.2 ст.450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

Согласно п.2 ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения и по смыслу данной статьи - достаточным основанием для предъявления данных требований является сам факт нарушения прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закон. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

ООО «ЗЕМПРОЕКТ» принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ между Мошкиным В.В. и ООО «ЗЕМПРОЕКТ». Согласно п. 6.1. данного договора, на основании ст. 558 ГК РФ Горшенев С.А. после регистрации перехода права собственности сохраняет право пользование и проживания, указанной квартиры, а так же регистрацию по месту жительства на условиях договора найма жилого помещения.

Судом установлено, что в соответствии с п. 4 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, оплата производится нанимателем в следующем порядке и сроки: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) включительно; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) включительно ежемесячный платеж составляет рублевый эквивалент <данные изъяты>; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) включительно ежемесячный платеж составляет рублевый эквивалент <данные изъяты>; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) включительно ежемесячный платеж составляет рублевый эквивалент <данные изъяты>.

Однако, судом достоверно установлено, что ответчик не исполняет обязательства по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, не производит ежемесячную оплату за пользованием жилым помещением, чем нарушает права ООО «ЗЕМПРОЕКТ». Доказательств обратного ответчиком не представлено, судом не добыто.

Курс доллара США согласно данным ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ составляет -<данные изъяты>., соответственно задолженность ответчика Горшенева С.А. по договору найма с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

Как следует из оснований заявленных ООО «Земпроект» требований, истец просит расторгнуть договор найма от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным его нарушением ответчиком.

С учетом установленных фактических обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Горшеневым С.А. и ФИО8, ввиду существенного нарушений условий договора.

Судом достоверно установлено, что Горшеневым С.А. не исполняются условия договора в том числе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для расторжения указанного выше договора.

В соответствии с положениями ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения от 21.12.2000 N263-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст.17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст.333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая размер задолженности ответчик по договору найма, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, суд полагает, что размер неустойки, определенный сторонами при заключении договора снижению не подлежит, поскольку будет направлен на нарушение условий договора, с учетом требований ст. 421 ГК РФ, а так же того обстоятельства, что истцом заявлены требования о расторжении договора ввиду нарушения его условий одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Размер неустойки за неисполнение денежного обязательства в соответствии с условиями договора составляет <данные изъяты> от невнесённой суммы за каждый день просрочки (п. 9 договора).

С учетом изложенного, с Горшенева С.А. в пользу ООО «Земпроект» подлежит взысканию пени в размере <данные изъяты>, из расчета представленного истцом (л.д. 6-7), с которым суд соглашается, т.к. является обоснованным, нарушений не установлено, ответчиком указанный расчет не опровергнут, доказательств несостоятельности указанного расчета, равно как и размера заявленных требований в части взыскания задолженности по оплате по договору найма и пени - не представлено, судом не добыто.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

С учетом удовлетворения требований ООО «Земпроект» о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по оплате платежей по договору, суд приходит к выводу о выселении Горшенева С.А. из квартиры <адрес>.

Факт регистрации или отсутствие таковой у ответчика по указанному выше адресу не является основанием ограничения или условием реализации прав и свобод, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г.Москве, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 31 октября 2006 г. №859-ПП, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Горшенев С.А. подлежит снятию с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В силу положений ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, с Горшенева С.А. в пользу ООО «Земпроект» подлежит взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Земпроект» к Горшеневу Сергею Анатольевичу, УФМС России по гор. Москве о расторжении договора найма, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании денежных средств, судебных расходов - удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Мошкиным Владимиром Васильевичем и Горшеневым Сергеем Анатольевичем.

Выселить Горшенева Сергея Анатольевича из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Обязать УФМС России по г. Москве по ВАО снять Горшенева Сергея Анатольевича с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Взыскать с Горшенева Сергея Анатольевича в пользу ООО «Земпроект» сумму основного долга <данные изъяты>., пени <адрес>., судебные расходы по оплате госпошлины <данные изъяты>.

В удовлетворении встречного иска : Горшенева Сергея Анатольевича к ООО «Земпроект», Мошкину Владимиру Васильевичу о признании права собственности на квартиру, признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд г.Москвы в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Т.Ю. Голубева