Решение по делу № 2-2933/2021 от 12.01.2021

РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                                              01 июля 2021 года

<адрес>

                                                               дело №

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества защиты прав потребителей «Щит» в интересах ФИО2 к ООО БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А», ООО «РФСК», 3-и лица: ООО «Капстрой-Девелопмент», АО «НС Банк», ООО «Объединенная УК», о признании права собственности на квартиру,

                                                              УСТАНОВИЛ:

Общество защиты прав потребителей «Щит» в интересах ФИО2 обратилось в суд с указанным выше иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ООО «БЭСТ Консалтинг» предварительный договор №Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 110,9 кв.м по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>, в соответствии с которым произвела в полном объеме оплату стоимости квартиры – 7 200 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и актом о частичном исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО2 во временное пользование, о чем составлен соответствующий акт.

Истец указал, что, поскольку ФИО2 оплатила полную стоимость квартиры, у нее возникло право собственности на квартиру. Так как направленная в адрес ООО «БЭСТ Консалтинг» претензия о предоставлении всех необходимых документов для оформления прав на квартиру, оставлена без исполнения, а из выписки из ЕГРН стало известно об оформлении права собственности на квартиру за ООО «РФСК», истец, уточнив исковые требования, просит суд признать за ФИО2 право собственности на спорную квартиру.

Ответчики – ООО «БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А» в суд не явились, отзыв по существу спора в суд не направили.

Ответчик – ООО «РФСК» иск не признал по изложенным в письменных возражениях основаниях, в которых указал на правомерность регистрации права собственности на квартиру за собой. По инвестиционному контракту спорная квартира распределена ООО «РФСК», которое являлось застройщиком дома. Денежные средства за спорную квартиру фактически не поступали. ФИО2 квартира не передавалась и она квартирой не пользуется, поскольку квартира находится в фактическом пользовании у ООО «РФСК». Все правоотношения по дому были закрыты в 2014 году, в то время как договор ФИО2 был заключен в 2019 году. Ответчик ходатайствует о применении к требованиям истца срока исковой давности.

3-и лица: ООО «Капстрой-Девелопмент», АО «НС Банк», ООО «Объединенная УК» в суд не явились, извещались. 3-е лицо АО «НС Банк» направил в суд письменный отзыв, в котором указал на свое согласие с иском.

Ознакомившись с доводами участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

Положениями ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Защита гражданских прав в соответствии с положениями ст.12 ГК РФ осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из смысла ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ – или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и материалами дела подтверждается, строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>, осуществлялось в порядке реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений истца следует, что в рамках реализации инвестиционного проекта ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ООО «БЭСТ Консалтинг» предварительный договор №Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 110,9 кв.м по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>, в соответствии с которым произвела в полном объеме оплату стоимости квартиры – 7 200 000 рублей, в подтверждение представила квитанции к приходным кассовым ордерам, акт о частичном исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ООО «РФСК» являлось застройщиком земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Павшинская пойма, мкр 4, на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за №, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «РФСК» (генеральный инвестор, застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «РУК» (управляющая компания), ООО «Эйфер» (инвестор-1).

Согласно п.1.13 инвестиционного договора акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта - документ, оформляемый сторонами по каждому объекту в составе инвестиционного объекта, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств в отношении данного объекта и закрепляющий за соответствующими участниками инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, либо нежилую площадь.

Согласно п.3.4 и п.3.6 инвестиционного договора по окончании строительства объекта в срок не позднее трех месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию стороны оформляют акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в котором устанавливается окончательное распределение квартир в объекте, на основании которого будут зарегистрированы права собственности сторон и привлеченных ими соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.

Акт о частичных результатах составляется отдельно по каждому объекту, регистрация права собственности сторон или привлеченных ими лиц в отношении объектов осуществляется с учетом всех дополнительных соглашений к инвестиционному договору на основании актов о частичных результатах реализации инвестиционного проекта по каждому объекту.

Согласно п.6.3 и п.6.4 инвестиционного договора каждая сторона вправе в течение срока его действия привлекать соинвестора с правом получения соинвестором имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте, что оформляется договором; ответственность по договорам, заключенным стороной инвестиционного договора несет указанная сторона.

ООО «РФСК» заключило с ООО Строительная фирма «Абсолют» договор соинвестирования №Пав-04/РФСК от ДД.ММ.ГГГГ, с последующими изменениями и дополнениями, оформленными дополнительными соглашениями к нему.

Условия договора соинвестирования в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривают, что: соинвестор ООО Строительная фирма «Абсолют» принимает участие в реализации инвестиционного проекта с правом получения и оформления квартир, предусмотренных договором, в собственность соинвестора или привлеченных последним лиц. Соинвестор приобретает права на квартиры в многоквартирных домах со строительными адресами: мкр.4 корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 36 (п.2.1 договора соинвестирования); приобретение соинвестором имущественных прав на квартиры в объеме, указанном в п.2.1 договора соинвестирования, и оплата их стоимости производится соинвестором поэтапно. Площадь квартир, имущественные права, на которые переходят к соинвестору, а также иные условия реализации этапов будут определяться по каждому этапу отдельно путем подписания сторонами дополнительных соглашений к договору. Имущественное право на квартиры, общая площадь которых согласована в дополнительном соглашении по соответствующему этапу, переходят к соинвестору с момента подписания сторонами акта приемки-передачи имущественных прав, который подписывается сторонами в течение 5 банковских дней с момента подписания дополнительного соглашения по указанному этапу и осуществления оплаты (п.26 договора соинвестирования).

Указанные условия соответствуют содержанию п.19 Приложения № к инвестиционному договору, согласно которому размер фактических затрат по инвестиционному объекту определяется на основании данных инвестора о фактических затратах по каждому объекту.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в договор соинвестирования был добавлен п.7.3, согласно которому стороны в течение 5 банковских дней с момента осуществления оплаты согласовывают и подписывают акт сверки платежей, который направляется соинвестором инвестору не позднее 2 дней с момента осуществления оплаты.

Однако, на следующий день дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ указанный пункт был исключен из условий договора соинвестирования.

Представленный ФИО2 акт сверки платежей от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует указанным выше условиям договора соинвестирования №Пав-04/РФСК с учетом дополнительных соглашений № и №, ни по форме, ни по содержанию, так как указанный акт не предусмотрен условиями договора соинвестирования, акты сверки платежей должны подписываться сторонами поэтапно по каждому корпусу, предусмотренному договором (мкр.4 корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 36) после ввода корпуса в эксплуатацию, с учетом доплаты по обмерам БТИ.

Дополнительными соглашениями в указанный договор соинвестирования были внесены изменения.

Согласно условиям договора соинвестирования в редакции дополнительных соглашений № и № ООО «Строительная фирма «Абсолют» исполняло свои обязанности по финансированию каждого корпуса поэтапно. По завершению строительства каждого корпуса и оплаты дополнительной площади квартир после обмера БТИ, ООО «РФСК» и ООО «Строительная фирма «Абсолют» подписали соответствующие дополнительные соглашения по каждому введенному в эксплуатацию корпусу:

                 дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>);

    дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>);

    дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>);

        дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилого дома по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>);

        дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилых домов по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>),

        дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части жилых домов по адресу: Павшинский бульвар, <адрес> (строительный адрес: Павшинская пойма, мкр.4, <адрес>).

ДД.ММ.ГГГГ стороны произвели взаимозачеты по обязательствам, в том числе и по договору соинвестирования, подписав соглашение о зачете № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО Строительная фирма «Абсолют» была ликвидирована. Согласно указанным выше документам на момент ликвидации соинвестора были введены в эксплуатацию корпуса 1, 2, 3, 6, 7, 36, по которым ООО «РФСК» и ООО Строительная фирма «Абсолют» закрыли надлежащим образом свои обязательства по реализации инвестиционного проекта, в порядке, предусмотренном договором соинвестирования.

        На момент ликвидации ООО Строительная фирма «Абсолют» не был построен и введен в эксплуатацию корпус 5 (<адрес> по Павшинскому бульвару), в котором находится спорная <адрес>.

        Корпус 5 (<адрес> по Павшинскому бульвару) был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU50505000-76, выданному застройщику ООО «РФСК» ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительных соглашений в отношении указанного корпуса ООО «РФСК» и ООО Строительная фирма «Абсолют» не подписывали. С требованиями в отношении имущественных прав (вещных или обязательственных) ни ООО Строительная фирма «Абсолют», ни иные юридические лица, считающие себя участниками инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, к ООО «РФСК» не обращались. Доказательств обратного суду не представлено.

        Доводы истца о том, что ООО Строительная фирма «Абсолют» заключило с ООО «МГСН» договор соинвестирования №/Д-И/м от ДД.ММ.ГГГГ, которое в свою очередь заключило договор соинвестирования №/Д-СИ/м от ДД.ММ.ГГГГ с Коммерческим Банком «Независимый Строительный Банк» материалами дела не подтверждаются.

        Истцом представлены суду только договоры уступки права (цессии), по которым права и обязанности соинвестора передаются от Коммерческого Банка «Независимый Строительный Банк» к ООО «ПКФ Три А», которые не могут подтверждать возникновение у ООО «ПКФ Три А» имущественных прав на спорную квартиру, вытекающих из реализации инвестиционного проекта в рамках инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Минмособлстрое ДД.ММ.ГГГГ за №.

        Из объяснений истца следует, что ФИО2, по сути, являлась соинвестором инвестиционного проекта, так ка уплаченные ею денежные средства по предварительному договору № Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ пошли на строительство спорной квартиры, а ООО «ПКФ Три А», фактически являясь субъектом инвестиционной деятельности, обладал правомочиями собственника на результат инвестиционной деятельности (квартиру) и на основании предварительного договора №Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ передал права соинвестора ФИО2

        Указанные доводы противоречат установленным по делу обстоятельствам. Многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как по заявлению истца, оплата по предварительному договору была произведена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то есть после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, в связи с чем к правоотношениям сторон не могут быть применены положения законодательства, регламентирующие участие граждан в долевом строительстве. Правоотношений, связанных с привлечением ООО «РФСК» (застройщиком) денежных средств ФИО2 (как дольщика) для строительства спорного многоквартирного дома не возникло, следовательно, имущественных прав, вытекающих из таких правоотношений, у ФИО2 на спорную квартиру также не возникло.

        Документом, представленным истцом в подтверждение своих исковых требований, является предварительный договор №Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен с ООО «БЭСТ Консалтинг» во исполнение агентского договора №ТА-БК/ПавНСб, заключенного ООО «БЭСТ Консалтинг» ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ПКФ Три А».

        Согласно условиям агентского договора ООО «БЭСТ Консалтинг», как агент ООО «ПКФ Три А», которому принадлежат права на объект купли-продажи, не имел права самостоятельно осуществлять права продавца по предварительному договору, указывать себя в договоре как продавца, самостоятельно устанавливать размер обеспечительного платежа, принимать от ФИО2 наличные денежные средства вместо зачисления их на расчетный счет ООО «ПФК Три А», принимать на себя заведомо неисполнимое обязательство зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, а также оформлять передачу квартиры по акту в пользование ФИО5

        Учитывая изложенное, предварительный договор № Пав-4-5-4-7-1 купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акт о частичном исполнении обязательств и акт приема-передачи жилого помещения во временное пользование, представленные истцом, не могут подтверждать возникновение у ФИО2 права собственности на спорную квартиру. Право собственности на приобретаемую вещь возникает у покупателя в том случае, если данное право возникло ранее у продавца, а в данном конкретном случае у продавца не могло возникнуть право собственности на продаваемую квартиру.

        Из представленных истцом суду документов следует, что оплата была произведена ею агенту продавца, а не самому продавцу, подтверждения того, что агент перечислил указанные денежные средства в порядке, предусмотренном законом и условиями агентского договора, суду не представлено.

        Получение продавцом денежных средств покупателя за продаваемую квартиру ФИО2 не подтверждено допустимыми доказательствами, что исключает удовлетворение иска о признании права собственности покупателя на предмет договора купли-продажи.

        При установленных судом обстоятельствах ФИО2 вправе потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, а также возмещения убытков (при их наличии).

        Анализируя установленные по делу обстоятельства и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что ООО «РФСК», являющийся застройщиком дома, правомерно по результатам реализации инвестиционного контракта оформило за собой право собственности на спорную квартиру, заключенный между ФИО2 и ООО «БЭСТ-Консалтинг» предварительный договор не порождает возникновение у ФИО2 права собственности на спорную квартиру, при фактической уплате ФИО2 в пользу ООО «БЭСТ-Консалтинг» денежных средств за квартиру, она не лишена возможности предъявить к ООО «БЭСТ-Консалтинг» иск о возврате денежных средств.

        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                            РЕШИЛ:

        Исковое заявление Общества защиты прав потребителей «Щит» в интересах ФИО2 к ООО БЭСТ Консалтинг», ООО ПКФ «Три А», ООО «РФСК», 3-и лица: ООО «Капстрой-Девелопмент», АО «НС Банк», ООО «Объединенная УК», о признании права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: