Решение по делу № 3га-450/2018 от 28.12.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-450/2018

19 июня 2018 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Рафиенко Е.Р.,

с участием представителя административного истца ООО «Офис» - Файзуллиной З.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Офис» (далее ООО «Офис») к Правительству Республики Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Офис», являясь собственником пяти нежилых помещений с кадастровыми номерами ..., расположенных по адресу: адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов капитального строительства в результате проведенной государственной кадастровой оценки жилого и нежилого фонда в Республике Башкортостан не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата.

Данное обстоятельство затрагивает законные интересы общества как плательщика налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной в размерах, установленных оценщиком в Отчете об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Файзуллина З.З. поддержала заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводами эксперта об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по проведенной повторной оценочной экспертизе.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО5, письменные пояснения эксперта ... ФИО6, специалиста ФИО7, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

На основании пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации с 1 января 2014 г. законами субъектов Российской Федерации могут определяться особенности определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

На территории Республики Башкортостан в соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан от 30 октября 2014 года № 141-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» с 01 января 2015 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ООО «Офис является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ..., расположенных по адресу: адрес, что подтверждается выписками из ЕГРН от дата.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества №... от дата объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м расположено на ...-м этаже, на государственный кадастровый учет поставлен 23 марта 2011 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества №... от дата объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м расположено на ...м этаже, на государственный кадастровый учет поставлен 14 февраля 2011 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества №... от дата объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м расположено на ...-м этаже, на государственный кадастровый учет поставлен 11 марта 2011 года.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества №... от дата объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м расположено на ...-м этаже, на государственный кадастровый учет поставлен 13 июня 2017 года.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества №... от дата объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м расположено на ...-м этаже, на государственный кадастровый учет поставлен 13 июня 2017 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2015 года утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 ноября 2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2015 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2015 года http://www.npa.bashkortostan.ru.

Вышеуказанным постановлением, а также на основании утвержденных постановлением удельных показателей кадастровая стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 23 665 056,35 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 23 322 089,97 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... - 23 754 025,09 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 5 597 501,15 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года,

- с кадастровым номером ... – 9 764 310,01 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года

согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т.1 л.д.16-20).

Оспаривая кадастровую стоимость нежилых помещений, административный истец 4 декабря 2017 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства – нежилых помещений, предоставив отчет оценщика .... №... от дата, согласно которому рыночная стоимость объектов капитального строительства определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 12 928 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 12 677 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... - 12 994 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 2 795 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года,

- с кадастровым номером ... – 4 206 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года.

Решением комиссии от 22 декабря 2017 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 5 ФСО №3 отчет вводит в заблуждение относительно корректности отобранных объектов-аналогов для итоговых расчетов

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству представителя административного истца назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ... ФИО8

Согласно заключению эксперта ... ФИО8 от дата №... рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 23 444 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 22 987 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... - 23 563 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 5 222 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года,

- с кадастровым номером ... – 7 787 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года.

При исследовании указанного экспертного заключения в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд согласился с доводами представителя административного истца о недостоверности выводов эксперта, поскольку некорректно проведены расчеты корректировок на местоположение, отсутствуют корректировки на этажность в отдельных исследованиях, не учтен состав. Структура помещений объектов оценки на предмет пригодности их сдачи в аренду, что повлияло на итоговую стоимость объектов оценки.

В соответствии с пунктами 10, 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки в рамках сравнительного подхода, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Объектом аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Указанные требования экспертом при проведении исследования нарушены, в связи с чем величины рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, указанные в экспертном заключении нельзя признать достоверными.

При указанных обстоятельствах, по административному делу удовлетворено ходатайство представителя административного истца и назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ... ФИО6

Согласно заключению эксперта ... ФИО6 №... от дата рыночная стоимость объектов капитального строительства определена в размере следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 23 396 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 22 889 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... - 23 462 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года,

- с кадастровым номером ... – 3 911 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года,

- с кадастровым номером ... – 6 820 000 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 82,84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... года, наличие квалификационного аттестата по оценке недвижимости). Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. Оценщик использовал при оценке нежилых помещений метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, доходный подход и определил итоговую рыночную стоимость объектов оценки, согласовав результаты, полученные в рамках выбранных подходов, с присвоением удельных весов 0,9 и 0,1 соответственно по каждому из выбранных подходов. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток.

Изучив заключение эксперта, его пояснения относительно поступивших возражений на заключение со стороны административного истца, а также заключение специалиста ФИО7, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд приходит к выводу о признании надлежащим доказательством по делу об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной повторной судебной экспертизой.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Офис» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, этаж №..., в размере его рыночной стоимости 23 396 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, этаж №..., в размере его рыночной стоимости 22 889 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, этаж №..., в размере его рыночной стоимости 23 462 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, этаж №..., номер на этаже №..., в размере его рыночной стоимости 3 911 000,00 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, этаж №..., номер на этаже №..., в размере его рыночной стоимости 6 820 000,00 руб. по состоянию на 13 июня 2017 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 4 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан                    Е.А. Старичкова