Решение по делу № 3а-7/2018 от 25.10.2017

Дело № 3а-7/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 марта 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ордынского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

Ордынское районное потребительское общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. В обоснование требований указав, что данный земельный участок использовался административным истцом на основании Договора аренды земельного участка №123 от 13 августа 2010 года по 29 июля 2017 года (л.д. 10-21). Согласно приложению к соглашению о продлении договора аренды земельного участка от 22 июля 2013 года, расчет размера арендной платы участка исчислялся исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 18, 21).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12334 048 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости – 8450000 рублей, поскольку установлением кадастровой стоимости земельного участка напрямую затронуты его права и обязанности: с 1 января 2017 года по 29 июля 2017 года Общество являлось арендатором спорного земельного участка, соответственно вправе произвести перерасчет арендных платежей за указанный период.

В судебном заседании представитель административного истца Анкудинова А.С. поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представители Правительства Новосибирской области, Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Представитель администрации Ордынского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, также представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 116-120, 132).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки.

Как следует из материалов дела, Ордынское районное потребительское общество на основании Договора аренды земельного участка №123 от 13 августа 2010 года с приложением (срок договора: с 28 июля 2010 года по 28 июля 2013 года), Соглашения о продлении договора аренды земельного участка от 22 июля 2013 года, которое вступает в силу с 29 июля 2013 года и действует по 29 июля 2017 года (л.д. 10-21) осуществляло пользование спорным земельным участком 4640,00 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для территории рынка, местоположение: <адрес>.

Спорный земельный участок был предоставлен арендатору для территории рынка (пункт 1.1 Договора аренды земельного участка №123 от 13 августа 2010 года с приложением, л.д. 10-18).

В соответствии с пунктом 3.3 указанного Договора, расчет арендной платы определен в приложении к настоящему договору и установлен на основании Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Ордынского района Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного решением Совета депутатов Ордынского района от 26 марта 2008 года №244 и вступившего в силу с 1 апреля 2008 года, с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Совета депутатов Ордынского района Новосибирской области от 18 декабря 2009 года №348 (л.д. 11). Согласно приложению № 2 к указанному Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с представленными в материалы дела документами, административный истец является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости:

- здания общей площадью 383,1 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, назначение: нежилое здание, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права № 240404 серия 54 АЕ от 16 января 2014 года, л.д. 133);

- модуля рынка общей площадью 575,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, назначение: нежилое, инвентарный номер: №, Литер: А, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права № 091213 серия 54 АД от 17 сентября 2010 года – повторное, взамен свидетельства № 012758 серия 54 АД от 28 июля 2010 года, л.д. 134);

- здания общей площадью 1404,1 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, назначение: нежилое здание, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права № 240405 серия 54 АЕ от 16 января 2014 года, л.д. 135).

В государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены 20 августа 2004 года (кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственной кадастра недвижимости) от 12 августа 2009 года №5420/102/09-514, л.д. 14-17, 92-95), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 12334 048 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 сентября 2017 года №54/ИСХ/17-705299, л.д. 22).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным восстановить административному истцу срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден, 12 октября 2017 года Ордынское районное потребительское общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области. Указанное заявление было возвращено административному истцу с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (уведомление Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 17 октября 2017 года № 01-17-2991/17, л.д. 80-82).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзацах 6,7 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Поскольку общество являлось арендатором спорного земельного участка по 29 июля 2017 года, а арендная плата за пользование которым исчислялась исходя из его кадастровой стоимости, и продолжает использовать данный земельный участок в настоящее время, поскольку на нем расположены объекты недвижимости собственником которых является административный истец, соответственно, определением кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, административный истец представил суду Отчет № 26/06 Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2017 года, подготовленный оценщиком ООО «Интеллектуальная собственность», согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составила 8450 000 рублей (л.д. 51, оборотная сторона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об определении рыночной стоимости названного земельного участка, и его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, а для правильного разрешения дела требуются специальные познания в области оценочной деятельности, на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Новосибирского областного суда от 6 декабря 2017 года по административному делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 157-160).

По заключению эксперта №3278/9-4 от 29 января 2018 года (л.д. 183), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 8450000 рублей.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 167, 168). Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости размере его рыночной стоимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 12 октября 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

До настоящего времени административным истцом оплата за проведение экспертизы не произведена.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Ордынского районного потребительского общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4640 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для территории рынка, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 8450000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Ордынского районного потребительского общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 12 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.