Решение по делу № 2-130/2018 от 23.10.2017

Дело № 2-130/2018 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2018 года г. Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи	Артюховой О.С.,
при секретаре	Гейко И.М.,
с участием представителя истца – ТСЖ «Ново-Отрадное»	Харламовой С.Н.,
ответчика	Ковалева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Ново-Отрадное» к Ковалеву А. В. о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Ново-Отрадное» (далее – ТСЖ «Ново-Отрадное») обратилось в суд с настоящим иском, указав, что Ковалев А.В. с 20 июня 2013 года по настоящее время является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Данные дом и земельный участок были приобретены по договору купли-продажи дома и земельного участка №024 от 20.06.2013 года, пунктом 5.3 которого предусмотрена обязанность покупателя осуществить действия необходимые для обеспечения нормального пользования участка и объектов, расположенных на данном участке, по их целевому назначению и эксплуатации подведенных к участку объектов инфраструктуры, путем заключения договоров с соответствующей специализированной обслуживающей организацией, осуществляющей обслуживание объектов инфраструктуры, располагающихся на территории нахождения участка до его границ, в том числе путем вступления в члены специализированной обслуживающей организации при наличии таковой на территории нахождения участка, несения расходов по обслуживанию указанных объектов инфраструктуры.

Указанный земельный участок входит в состав территории коттеджного поселка «Ново-Отрадное», на территории которого кроме имущества в виде домов и земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам, расположены иные объекты недвижимого имущества, составляющие имущество общего пользования (дороги, инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения). Кроме того, в процессе жизнедеятельности поселка возникает необходимость по уборке и озеленению территории, сбору и вывозу мусора, ремонту инженерных коммуникаций и т.д. Каждый из жителей поселка осуществляет использование таких объектов имущества общего пользования. Ответственность по содержанию объектов имущества общего пользования лежит на эксплуатирующей организации, которой переданы все коммунальные сети и объекты.

На территории коттеджного поселка в целях содержания, ремонта и обслуживания объектов имущества общего пользования, оказания услуг гражданам по уборке территории и т.п. создано 10 сентября 2010 года ТСЖ «Ново-Отрадное», которое является добровольным объединением физических и/или юридических лиц для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Ответчику неоднократно направлялись письма с предложением о вступлении в ТСЖ «Ново-Отрадное» или же заключить договор на обслуживание, однако, ответчик на данные письма не отреагировал.

На основании изложенного ТСЖ «Ново-Отрадное» просило суд обязать Ковалева А.В. заключить договор на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению с ТСЖ «Ново-Отрадное».

В судебном заседании представитель истца – ТСЖ «Ново-Отрадное» - Харламова С.Н. – заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что сторона истца просит обязать Ковалева А.В. заключить договор на условиях приложенного к иску договора на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению либо на иных условиях с учетом наличия на участке ответчика собственной скважины. При этом Харламова С.Н. в обоснование заявленных требований о понуждении к заключению договора сослалась на ч.6 ст.155 ЖК РФ, предусматривающую обязанность по заключению договора. При этом Харламова С.Н. не отрицала, что квитанции об оплате содержания объектов инфраструктуры и тому подобное ТСЖ «Ново-Отрадное» ответчику не выставляются, поскольку с ним не заключен договор, о понуждении к заключению которого ТСЖ обратилось в суд. Полагает, что без заключения договора выставление квитанций является дорогостоящим мероприятием, лишних денежных средств у ТСЖ не имеется.

Ответчик Ковалев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что условия договора, предложенные истцом, являются расплывчатыми, не конкретизированными. Указал, что не имеет задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, в подтверждение чего представил оплаченные квитанции за газ и электричество. Также сообщил суду, что не отказывается производить оплату за используемые им объекты инфраструктуры коттеджного поселка при условии выставления ему квитанций с указанием вида каждого платежа. При этом Ковалев А.В. пояснил, что быть членом ТСЖ он не желает, также как и заключать с ТСЖ договор на обслуживание и оказание услуг по управлению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела ответчик Ковалев А.В. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно выпискам из ЕГРН право собственности Ковалева А.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 09.07.2013 года.

Как указал истец жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчику, расположены на территории коттеджного поселка «Ново-Отрадное». Данный факт ответчиком не оспаривался.

10 сентября 2010 года создано ТСЖ «Ново-Отрадное», целью создания которого согласно Уставу является совместное управление комплексом недвижимого имущества. Согласно п. 2.1 Устава комплекс недвижимого имущества – это единый комплекс, включающий в себя граничащие друг с другом земельные участки, а также земельные участки, входящие в состав проекта планировки территории межевания коттеджного поселка «Ново-Отрадное» и расположенные на них жилые дома (нежилые здания и сооружения), а также включающий в себя другие объекты недвижимости (здания, строения, сооружения и т.п.), сети инженерно-технического обеспечения, иные элементы инфраструктуры и общее имущество (не входящие в состав имущества собственников объекты, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к имуществу собственников – механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; места общего пользования).

Ответчик Ковалев А.В. членом ТСЖ «Ново-Отрадное» не является, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Полагая, что в силу закона ответчик обязан заключить с ТСЖ «Ново-Отрадное» договор на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению, истец обратился в суд с указанным иском.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По смыслу ст.445 ГК РФ понудить к заключению договора в судебном порядке можно лишь то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

В силу п.4 ст.445 ГК РФ, в действующей редакции, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст.135 ЖК РФ (в редакции на дату создания ТСЖ «Ново-Отрадное») товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п.2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ (в редакции на дату создания ТСЖ «Ново-Отрадное») товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Частью 1 ст.136 ЖК РФ (в редакции на дату создания ТСЖ «Ново-Отрадное») предусмотрено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Согласно ст.161 ЖК РФ (в редакции на дату создания ТСЖ «Ново-Отрадное») собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственниками помещений в коттеджном поселке «Ново-Отрадное» в качестве способа управления выбрано товарищество собственников жилья «Ново-Отрадное», которое осуществляет управление коттеджным поселком непосредственно без привлечения какой-либо управляющей компании.

В соответствии с ч.9 ст.162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Так, согласно ст.137 ЖК РФ, расположенной в его разделе VI, товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Частью 3 ст.137 ЖК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

При этом согласно ст.138 ЖК РФ, расположенной также в разделе VI ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

В силу ч.2.2 ст.161 ЖК РФ, расположенной в разделе VIII настоящего Кодекса, при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

В силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч.3 ст.154 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как видно из материалов дела 12.05.2017 года в адрес ответчика ТСЖ «Ново-Отрадное» направлялся проект договора на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению (вручено 18 мая 2017 года).

Стороной истца в материалы гражданского дела представлен проект договора на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению.

Согласно разделу 2 договора (предмет договора) цель договора – обеспечить собственникам, владельцам пользователям земельных участков, на территории компактной коттеджной застройки благоприятных и безопасных условий, необходимых для нормального функционирования объектов инфраструктуры, расположенных на территории компактной застройки, а также для обеспечения потребностей в проходе, проезде, охране, организации отдыха, бесперебойного получения ресурсов от ресурсоснабжающих организаций в пределах территории компактной коттеджной застройки.

ТСЖ «Ново-Отрадное» осуществляет обслуживание объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования, указанного в Приложении №1, расположенного в границах территории компактной застройки до границ земельного участка, находящегося в собственности, владении или пользовании собственника земельного участка, не являющегося членом ТСЖ, а также оказывает услуги по управлению, охране и иные виды услуг, перечень которых определяется решением уполномоченных органов ТСЖ, а также на основании расходов на обслуживание, утвержденных решением уполномоченных органов ТСЖ, производит расчет стоимости обслуживания за оказываемые услуги, а собственник земельного участка, не являющийся членом ТСЖ, несет расходы по содержанию объектов инфраструктуры и иного имущества общего пользования на условиях, определенных настоящим договором.

В Приложении №1 к договору указаны следующие объекты: электрические сети «Ново-Отрадное», дороги «Ново-Отрадное», водопровод «Ново-Отрадное» и газопровод «Ново-Отрадное».

В Приложении №2 к договору указаны стоимость содержания линий электроснабжения, газопроводов, автомобильных дорог, охраны, объектов общего пользования и инфраструктуры, расходов на управление - 1,00 руб. за квадратный метр; стоимость содержания водопроводной скважины и трассы – определяется бухгалтером ТСЖ.

Ответчик после получения проекта договора в досудебном порядке протокола разногласий в адрес ТСЖ «Ново-Отрадное» не направил, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела своей редакции договора не предложил.

В тоже время суд считает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат положений, обязывающих собственника жилого дома и земельного участка, расположенных в пределах коттеджного поселка, заключить соответствующий договор с ТСЖ или иной организацией, осуществляющей управление комплексом недвижимого имущества коттеджного поселка.

Соответствующая правовая позиция выражена Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 г. (п. 4 раздела III "Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений").

Согласно этой правовой позиции, положениями ст. 161 ЖК РФ обязанность заключить соответствующие договоры, обеспечивающие исполнение договора управления, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, возлагается на управляющую организацию. Незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений (если законодательством общее собрание наделено правом устанавливать такие условия).

Статьи 137 и 138 ЖК РФ, содержащие права и обязанности товарищества собственников жилья, не предусматривают ни права, ни обязанности товарищества собственников жилья на заключение таких договоров. Также из Устава ТСЖ «Ново-Отрадное» не следует ни такого права, ни такой обязанности.

Кроме того, истец не представил суду доказательств того, что проект договора на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению, о понуждении к заключению которого просит истец, был предметом обсуждения на общем собрании членов товарищества и является одинаковым для всех собственников помещений в коттеджном поселке и членов товарищества, и был утвержден в такой редакции высшим органом управления.

Стороной истца также не представлено доказательств того, что условия, изложенные в приложенном к исковому заявлению договоре, приведены исходя из перечня услуг, перечня общего имущества жилого комплекса «Ново-Отрадное» и объема расходов ТСЖ «Ново-Отрадное» на соответствующий год, оговоренных на общих собраниях собственников жилья. Из представленного протокола общего собрания членов ТСЖ «Ново-Отрадное» от 18 апреля 2014 года следует только то, что было принято решение об уплате собственниками земельных участков, не являющихся членами товарищества, ежемесячного платежа исходя из ставки 1 руб/кв.м. (для собственников имеющих готовые жилые постройки) на содержание и текущий ремонт общего имущества на 2014 год.

Кроме того, незаключение договора само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца и не может служить основанием для понуждения одной из сторон к заключению соответствующего договора. Довод стороны истца о том, что обязанность заключить ответчика соответствующий договор предусмотрена ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, не состоятелен, так как основан на неправильном применении этой нормы законы. Отсутствие заключенного в письменной форме договора между сторонами не освобождает ТСЖ «Ново-Отрадное» от обязательств по предоставлению ответчику услуг и не освобождает ответчика от несения бремени содержания общего имущества и оплаты коммунальных услуг на основании соответствующих платежных документов (квитанций). При этом Ковалев А.В. не лишен возможности возражать в установленном порядке против объема и качества оказываемых услуг, а также против предложенной ему к оплате стоимости услуг.

При этом как сообщили суду стороны, ответчику квитанции на оплату не выставлялись, что не может служить основанием для понуждения к заключению договора, поскольку отсутствие заключенного договора на обслуживание объектов инфраструктуры и оказание услуг по управлению ни коим образом не препятствует формированию лицевого счета на имя ответчика, определению размера стоимости соответствующих услуг и выставлению квитанций.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска товарищества собственников жилья «Ново-Отрадное» к Ковалеву А. В. о понуждении к заключению договора – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Брянского районного суда

Брянской области /подпись/ О.С.Артюхова

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2018 года.