Решение по делу № 2а-642/2020 от 29.10.2019

50RS0039-01-2019-010227-02

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

23 января 2020г.               г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Ермиловой О.А., при секретаре Парамоновой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело <номер> по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО3 об оспаривании решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

<дата> ФИО2 обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Управлению Росреестра по МО) о признании незаконным решения Управления Росреестра по МО от <дата> <номер> об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и обязать Управление Росреестра по МО осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый <номер>, по заявлению <номер> от <дата>, считая данное решение незаконным, поскольку любой залог недвижимого имущества подлежит гос. регистрации, при этом продажа заложенного имущества в порядке Закона о банкротстве приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

В судебном заседании административный истец ФИО2 поддержал административные исковые требования.

Представитель ответчика Управления Росреестра по доверенности ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Также заявила о применении последствия пропуска истцом срока обращения в суд.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий должника ФИО7 -ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв, которым поддержал исковые требования, указав, что ФИО2 произведена оплата по договору от <дата> в полном объеме.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Как установлено судом и следует из копии дела правоустанавливающих документов, представленного Управлением Росреестра по МО, ФИО2 обратился в Управление Росреестра по МО с заявлением <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

Решением Управления Росреестра по МО от <дата> <номер> было приостановлено на 3 месяца, со ссылкой на п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закона о регистрации недвижимости), по тем основаниям, что в представленном договоре купли-продажи от <дата> Продавцом является ФИО7, а по данным ЕГРН –иное лицо, т.е., что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, а также то, что поскольку в договоре имелась содержание о том, что его стороны полностью не расплатились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ свидетельствовало о возникновении залога в пользу Продавца, и документов подтверждающих полную оплату стоимости сделки не было представлено, то было указано о том, что гос. регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, однако на гос. регистрацию заявителем не было представлено соответствующее заявление.

<дата> <номер> было представлено заявление о возобновлении гос. регистрации прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. И были представлены: свидетельство о заключении брака от <дата> серии <номер> <номер>, в связи с чем Управление Росреестра по МО сообщило заявителю о частичном устранении недостатков заявления – препятствующих гос. регистрации прав. Однако по-прежнему заявителем не было устранено замечание регистрирующего органа– о подтверждении полной оплаты сделки, поскольку сведений о том, что имеется залог в пользу Продавца в договоре не содержалось.

Решением от <дата> <номер> было отказано в осуществлении государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество со ссылкой на п. 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закона о регистрации недвижимости), поскольку заявителем не были устранены приведенные в уведомлении о приостановлении причины препятствующие осуществлению гос. регистрации права.

Частью 1 ст. 26 Закона о регистрации предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации, в том числе, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (п. 2) и не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5).

Основания отказа осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 27 Закона о регистрации. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи от <дата> был заключен между истцом ФИО2 – Покупателем и Продавцом от ФИО7 в лице финансового управляющего ФИО4. Продажа данного объекта недвижимости осуществлялась на основании Закона о банкротстве в рамках процедуры реализации имущества гражданина, введенной в отношении ФИО7, на основании решения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № <номер>, путем реализации на открытых торгах с открытой формой предложения <номер>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или уполномоченный им обладатель имущественного права.

В данном случае ФИО3 действовал как организатор торгов и как арбитражный управляющий. Торги по продаже недвижимого имущества никем не обжаловались и в установленном законом порядке недействительными не признаны. Действия финансового управляющего ФИО4 по заключению договора купли-продажи земельного участка с ФИО2 никем не обжаловались и в установленном законом порядке незаконными не признаны.

Как указано выше выявленные противоречия Управлением Росреестра по МО в фамилии Продавца сделки и сведений в ЕГРН были устранены заявителем путем представления свидетельства о заключении брака от <дата> серии <номер> <номер> с переменой фамилии ФИО8 на Трунину.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит гос. регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования договора от <дата> следует, что стоимость Имущества составила 171 300 руб. и за вычетом суммы задатка в размере 37 800 внесенного Покупателем при подаче заявки на участие в торгах, Покупатель в течение 30 дней с момента подписания Договора обязуется оплатить 133 500 руб. на расчетный счет Продавца. В Обязанностях сторон указано, что Покупатель обязуется принять, а Продавец передать Имущество по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента полной оплаты. Акт приема-передачи Имущества Сторонами сделки подписан <дата>.

Кроме того, как следует Описи докумен тов, принятых от ФИО2 подразделением г.<адрес> МКУ «МФЦ <адрес>» <дата> в 18ч.45 мин., заявителем во исполнение уведомление о приостановлении гос. регистрации были представлены: Платежное поручение от <дата> <номер> на сумму 37800 руб. и Платежное поручение от <дата> <номер> на сумму 133500 руб.

Указанное обстоятельство, свидетельствует об исполнении истцом обязательства по оплате имущества в полном объеме и свидетельствует о том, что обязательства, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Таким образом, в срок до <дата> заявителем были устранены приведенные в уведомлении о приостановлении причины препятствующие осуществлению гос. регистрации права и решение от <дата> <номер> об отказе в осуществлении государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество со ссылкой на п. 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закона о регистрации недвижимости), является незаконным, в связи с чем административный иск подлежит удовлетворению.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о пропуске истцом срока на обращение в суд, поскольку <дата> ФИО2 обратился с жалобой на действия Росреестра по МО и ответ он получил только <дата> за <номер> (л.д. 7), а затем первоначально иск заявителем в суд был подан <дата> М-7448 (л.д. 13) и после устранения причин без движения <дата> (л.д. 3).

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от <дата> <номер> об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, по заявлению <номер> от <дата>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья                            Ермилова О.А.

Мотивированное решение изготовлено 23.01.2020 г.