Решение по делу № 2-674/2023 от 28.02.2023

УИД 23RS0015-01-2023-000435-58                                 К делу № 2 - 1552/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск                                                                                    16 августа 2023 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                           Коваленко А.А.

при секретаре                                                             Пискловой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сидоров А.В. к ТСЖ «Новостройка», третье лицо - ООО «Гражданпромстрой» об истребовании недвижимого имущества из чужого владения и по исковому заявлению ТСЖ «Новостройка» к Сидоров А.В. о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение,-

У С Т А Н О В И Л:

Сидоров А.В. обратился в суд и просит обязать ТСЖ «Новостройка», <данные изъяты>, адрес местонахождения: <адрес>, освободить занимаемое им нежилое помещение №, общей площадью 16,9 кв.м., с кадастровым номером № находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес> демонтировать установленное им в указанном помещении № оборудование.

        ТСЖ «Новостройка» обратилось в суд и просит признать отсутствующим право собственности Сидорова А.В. на нежилое помещение №, общей площадью 16,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже второго подъезда многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, исключив его из Единого государственного реестра недвижимости государственную регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сидоров А.В. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Есиков А.А. просит удовлетворить их исковые требования в полном объеме, в иске ТСЖ «Новостройка» отказать в полном объеме.

Представитель ТСЖ «Новостройка» по доверенности Абрамов В.А. в судебном заседании настаивает на удовлетворении своих требований, считает иск Сидорова А.В. нельзя удовлетворять, поскольку он абсурдный и не логичный.

Третье лицо - ООО «Гражданпромстрой», представитель в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Сидорова А.В. подлежащими удовлетворению, а исковые требования ТСЖ «Новостройка» не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

        Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между БВ (правопредшественником Сидорова А.В.) и ООО «Гражданпромстрой» заключен договор № по условиям которого Застройщик обязался построить и передать, а Дольщик оплатить и принять нежилое помещение в цокольном этаже в секции № расположенное под жилым домом по адресу: <адрес>, общей площадью 16,9 кв.м. по цене 2500 рублей за один квадратный метр (том 1 л.д. 5).

      На основании акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ указанная недвижимость передана Дольщику (том 1л.д. 6).

         Право собственности БВ в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 7).

По договору аренды нежилого помещения №н/ж от ДД.ММ.ГГГГ БВ передал в аренду указанное выше нежилое помещение ТСЖ «Новостройка». Из пункта 1.3 договора аренды следует, что помещение будет использоваться арендатором для насосной станции (том 1 л.д. 8-9).

Договор аренды заключен сроком на 12 месяцев, с возможностью его пролонгации на тот же срок в случае отсутствия намерений сторон о прекращении договора (пункт 7.5 Договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ между БВ и Сидоровым А.В. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №, общей площадью 16,9 кв. метра, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес> (том 1 л.д. 10-11).

Право собственности на данный объект зарегистрировано за Сидоровым А.В. ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 11-12).

ДД.ММ.ГГГГ Сидоров А.В. направил ТСЖ «Новостройка» уведомление о смене собственника указанного выше нежилого помещения и о нежелании продолжать арендные отношения, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения № н/ж от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ТСЖ «Новостройка» и БВ (том 1 л.д. 13), но данное уведомление оставлено без ответа.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендодатель обязан освободить помещение не позднее окончания срока аренды и передать его арендодателю по Акту приема-передачи.

Срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, однако, несмотря на истечение срока аренды и предложение об освобождении помещения, ТСЖ «Новостройка» продолжает занимать указанное помещение до настоящего времени.

В соответствие со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно требованиям пункта 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

        При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Сидорова А.В. подлежат удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, создано ТСЖ «Новостройка, <данные изъяты> (том 2 л.д. 9).

Согласно п. 1.1. Устава ТСЖ «Новостройка», товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Застройщиком многоквартирного жилого дома являлось ООО «Гражданпромстрой» (том 2 л.д. 10-17).

Как указывает ТСЖ «Новостройка» нежилое помещение №, расположенное в цокольном этаже второго подъезда многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> является типовым подвальным помещением в котором смонтирована подкачивающая насосная станция в количестве трех насосов с гидроаккумулятором, обеспечивающая подачу холодной воды на верхние этажи многоквартирного жилого дома. Помещение конструктивно-функционально представляет собой неотъемлемую часть технического подвала, оно не имеет самостоятельного назначения. Его эксплуатация без создания препятствий для собственников по обслуживанию инженерной системы холодного водоснабжения жилого дома невозможна.

Из материалов дела следует, что возведение многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес> производилось застройщиком ООО «Гражданпромстрой» на основании постановления главы <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, по проекту ООО «Стандарт» (том 1 л.д. 91, 92).

Из указанного выше постановления главы <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Гражданпромстрой» было разрешено строительство 5-ти этажного 197-ми квартирного жилого дома с шестым мансардным этажом с магазинами и офисами в цокольном этаже в 36-м микрорайоне по <адрес> №.

Постановлением главы муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт № приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, из которого следует, что предъявленные исполнителем к приемке 59 квартир 2 блок-секции 5-ти этажного 197 квартирного жилого дома с шестым жилым мансардным этажом литер «А1», «А2», цокольный этаж литер под «А1», «А2», входы в цокольный этаж литеры «а2», «а3», «а4» имеет основные показатели: цокольного этажа: общая площадь цокольного этажа литер под «А1», «А2» - 633,7 кв.м., общая площадь входов в цокольный этаж литеры «а2», «а3», «а4» - 45,4 кв.м. (пункт 8 Акта №).

Из пунктов 9, 10 указанного акта следует, что на объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в количестве согласно акту по его приемке после индивидуального испытания комплексного опробования. Внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями – городскими (районными) эксплуатационными организациями (том 1 л.д. 94-95).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 названного постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно подпункту «а» п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из буквального толкования приведенных правовых норм, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

Как разъяснено в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения в здании) возникает у собственников основных помещений в здании в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности на основные помещения при наличии следующих условий: помещения должны обладать основным признаком, позволяющим отнести эти помещение в здании к общему имуществу, а именно быть предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании; имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на основные помещения в здании у нескольких лиц; имущество (помещения в здании, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании), поступившее в собственность нескольким лицам, не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др.).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как видно из материалов дела, в спорном нежилом помещении размещены инженерные коммуникации, однако обоснований для отнесения указанного помещения к техническому, требующему постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, материалы дела не содержит. Доказательств того, что помещение является техническими (вспомогательным) и функционально предназначено исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, нет. Самостоятельное использование нежилого помещения, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, возможно, что подтверждается разрешительными документами на строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Как отмечено выше, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу, поскольку, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Указанные инженерные коммуникации, установлены ТСЖ «Новостройка» в нарушение требований пункта 13.6 Свода правил СП 30.13330.2020 "СНИП ДД.ММ.ГГГГ-85* Внутренний водопровод и канализация зданий" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр), согласно которому насосные установки (кроме противопожарных) не допускается располагать непосредственно над, под и смежно с жилыми квартирами, комнатами дошкольных образовательных организаций, классами общеобразовательных организаций, больничными и офисными помещениями, рабочими комнатами административных зданий, аудиториями образовательных организаций и другими подобными помещениями.

Согласно сообщению застройщика - ООО «Гражданпромстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу установленного насосного оборудования в помещении № цокольного этажа по адресу: <адрес> следует, что в связи с тем, что законодательство РФ запрещает располагать над, под и смежно с жилыми квартирами насосные установки, данные работы не могли быть включены в проектно-сметную документацию по строительству нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже секции № жилого дома по адресу: <адрес>.Следовательно, указанные работы ООО «Гражданпромстрой» (Застройщик) не выполнял (л.д. 103).

Представитель ТСЖ «Новостройка» Абрамов В.А. мотивирует требования тем, что согласно решению Ейского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что насосная станция была установлена для того, чтобы вода поднималась до шестого этажа данного дома, при разбирательстве было установлено, что застройщик сам установил насосную станцию.

Однако, в указанном решении Ейского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не указано, что именно в спорном нежилом помещение №, расположенном в цокольном этаже второго подъезда многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> установлен насос для подачи воды. Между тем вышеуказанное решение суда не является какой-либо преюдицией при рассмотрении настоящего гражданского дела.

В связи с отсутствием доказательств того, что спорное помещение изначально не создавалось для самостоятельного использования, оно не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, оснований для удовлетворения требования ТСЖ «Новостройка о признании отсутствующим права собственности Сидорова А.В. на нежилое помещение и исключение из Единого государственного реестра недвижимости записи государственной регистрации не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковое заявление Сидорова А.В. к ТСЖ «Новостройка» следует удовлетворить, в удовлетворении искового заявления ТСЖ «Новостройка» к Сидорову А.В.- отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Обязать ТСЖ «Новостройка», <данные изъяты>, адрес местонахождения: <адрес>, освободить занимаемое им нежилое помещение №, общей площадью 16,9 кв. м., с кадастровым номером №, находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес> демонтировать установленное им в указанном помещении № оборудование.

        В удовлетворении искового заявления ТСЖ «Новостройка» к Сидоров А.В. о признании отсутствующим право собственности Сидоров А.В. на нежилое помещение №, общей площадью 16,9 кв.м., расположенного в цокольном этаже второго подъезда многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> об исключении из Единого государственного реестра недвижимости государственную регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий