Решение по делу № 33-3944/2018 от 13.02.2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №33-3944/2018

г.Уфа                                      14 марта 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Голубевой И.В.,

судей Александровой Н.А., Минеевой В.В.,

при секретаре Сиразевой Н.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Набиева Л.Д. – Маликова И.Я. на решение Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 декабря 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Минеевой В.В., выслушав объяснения представителя Набиева Л.Д. – Маликова И.Я., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Набиев Л.Д. обратился в суд с исковым заявлением к администрации сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан о признании права собственности на гараж.

Требования мотивированы тем, что Набиеву Л.Д. на основании постановления администрации района от 27 мая 2011 г. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: адрес, кадастровый №..., целевое назначение: под промышленными предприятиями, сроком аренды до 27 мая 2017 г. Им было получено разрешение на строительство гаража до 15 марта 2018 г., был получен почтовый адрес на гараж. Так как срок аренды земельного участка истек к моменту окончания строительства гаража, он обратился в администрацию района с заявлением о продлении срока договора аренды или же заключения нового договора аренды, на что получил ответ, что новый договор может быть заключен без торгов при наличии на земельном участке в собственности здания.

В связи с этим с учетом дополнения к исковому заявлению истец просит суд признать за ним право собственности на гараж, расположенный по адресу: адрес.

Решением Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 декабря 2017 г. в удовлетворении исковых требований Набиева Л.Д. к администрации сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район, администрации района о признании права собственности на гараж отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, представитель Набиева Л.Д. – Маликов И.Я. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывая в обоснование жалобы на то, что земельный участок приобретался истцом в аренду именно для строительства навеса или какого-либо задания для обслуживания основного складского помещения на срок с 27 мая 2011 г. по 27 мая 2017 г., что подтверждается постановлением № 559 от 27 мая 2011 г. администрации МР Бакалинский район, договором аренды №... зем от 27 мая 2011 г. и дополнительным соглашением от 29 апреля 2014 г. к договору аренды №... от 27 мая 2011 г. Согласно справке Главного архитектора администрации МР Бакалинский район исх. №... от 2 ноября 2017 г. спорный гараж соответствует предельным параметрам, виду разрешенного строительства и требованиям, установленным к территориальной зоне, на которой расположен указанный земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки. Кроме того, в материалы дела представлено техническое заключение №.../с от 1 декабря 2017 г., согласно которому данная спорная постройка, и в частности несущие элементы постройки, а именно фундамент, стены, полы, перекрытия, кровля не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права других лиц.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу требований статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1,2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя Набиева Л.Д. – Маликова И.Я., поддержавшего доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение суда указанным требованиям закона не соответствует.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что возведенное истцом строение - гараж является самовольной постройкой ввиду несоответствия целевому назначению земельного участка.

Установив, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлен Набиеву Л.Д. на праве аренды с целевым назначением: под промышленными предприятиями, срок договора аренды истек, при отсутствии у Набиева Л.Д. предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на спорный земельный участок и с учетом его иного целевого назначения, суд первой инстанции посчитал спорный объект недвижимости самовольной постройкой, поскольку установил, что он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на гараж.

С данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска. Таким образом, суду надлежало выяснить, принадлежал ли земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, застройщику на каком-либо праве, указанном в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право на земельный участок должно подтверждаться соответствующими документами.

Из материалов дела следует, что 31 мая 2010 г. Набиев Л.Д. обратился к главе администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка для строительства навеса и обслуживания складского помещения, по адресу: адрес сроком на 49 лет (л.д. 8).

Постановлением главы администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан №... от 27 мая 2011 г. Набиеву Л.Д. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №... площадью 4372 кв.м. из земель Бакалинского сельсовета, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес адрес, под промышленными предприятиями.

Набиеву Л.Д. предписано обеспечить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», после заключения договора аренды оформить в отделе архитектуры и градостроительства муниципального района разрешение на строительство индивидуального жилого дома и надворных построек (пункты 5, 6 постановления) (л.д. 10).

В этот же день 27 мая 2011 г. между муниципальным районом Бакалинский район Республики Башкортостан, от имени которого действует Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бакалинскому району, и Набиевым Л.Д. заключен договора аренды земельного участка №...зем, целевое назначение: под промышленными предприятиями, категория земельного участка: земли населенных пунктов, срок аренды с 27 мая 2011 г. по 27 мая 2014 г. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан 09 апреля 2011 г. (л.д. 11-12).

Дополнительным соглашением от 29 апреля 2014 г. срок аренды земельного участка установлен с 27 мая 2014 г. до 27 мая 2017 г. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан 5 августа 2014 г. (л.д.16).

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (пункт 10 статьи 40 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости).

15 марта 2017 г. главным архитектором администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан Набиеву Л.Д. выдано разрешение №... на строительство гаража на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: адрес (л.д.17-18).

На основании указанного разрешения в период действия договора аренды земельного участка истцом возведен объект капитального строительства – гараж.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию 20 сентября 2017 г. Бакалинским участком Октябрьского филиала бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», на земельном участке по адресу: адрес, адрес, расположен гараж, 2017 г. постройки, площадью 104,5 кв.м (л.д.19-26).

Постановлением главы сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан №... от 21 сентября 2017 г. нежилому зданию (гаражу), расположенному на земельном участке с кадастровым номером №... присвоен почтовый адрес: адрес

Согласно выводу технического заключения Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» №.../с от 1 декабря 2017 г. спорная постройка, и в частности несущие элементы постройки, а именно фундаменты, стены, полы, перекрытия, кровля, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права других лиц и соответствуют действующим нормативным требованиям. Для производства работ использованы материалы, применяемые для строительства.

Как следует из письма главного архитектора администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан №... от 2 ноября 2017 г., строение – гараж, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: адрес, соответствует предельным параметрам виду разрешенного строительства и требованиям, установленным к территориальной зоне, на которой расположен указанный земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки (л.д. 40).

Поскольку между истцом и органом местного самоуправления был заключен договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования: под промышленными предприятиями, то у истца возникло право аренды на данный земельный участок. В связи с этим истцом правомерно возведен гараж в соответствии с целевым назначением земельного участка согласно Правил землепользования и застройки сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан №... от 10 февраля 2014 г.

Оценивая доводы стороны истца о фактическом продлении договора аренды, не прекращенного по заявлению какой-либо из сторон, исполнение которого сторонами продолжено после истечения его срока, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом правилами части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор Набиев Л.Д. продолжил пользование земельным участком на тех же условиях, что предусмотрены договором, вносил арендную плату, соблюдал имеющиеся ограничения и выполнял взятые на себя по договору обязательства.

В судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции представитель ответчика не возражал против удовлетворения исковых требований Набиева Л.Д. в полном объеме.

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от 27 мая 2011 г. прекращен, не представлено.

Продолжение арендных отношений подтверждается представленными суду квитанциями об оплате истцом арендных платежей (л.д.69-71).

Более того, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду, расположен объект капитального строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Для завершения строительства данное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», даже истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Регистрация в этом случае производится в соответствии со статьями 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 217-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее закон о регистрации недвижимости).

Согласно пункту 2 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. Ранее до 1 января 2017 года регистрация осуществлялась на основании статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку в рассматриваемом случае возражения арендодателя отсутствовали, возобновленный на неопределенный срок договор расторгнут в порядке, предусмотренном статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не был, договор аренды до настоящего времени считается продленным на неопределенный срок. Таким образом, условия для признания права на самовольный объект в части наличия у Набиева Л.Д. вещного права на земельный участок соблюдены.

Кроме того, в период действия договора аренды земельного участка 26 мая 2017 г. Набиев Л.Д. обратился к главному архитектору МР Бакалинский район Республики Башкортостан Хайдарову Р.З. с заявлением о выдаче разрешения для введения гаража в эксплуатацию ввиду окончания строительства на земельном участке, расположенном по адресу: адрес. Данное заявление зарегистрировано за вх. №... от 26 мая 2017 г. (л.д.68).

Таким образом, истец предпринял меры для получения акта ввода объекта в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный гараж.

При таких обстоятельствах, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам капитального строительства.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта, отсутствие создания угрозы жизни и здоровью граждан подтверждено заключением Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» №.../с от 1 декабря 2017 г., которое сторонами не оспаривалось.

Кроме того, согласно ответу главного архитектора Хайдарова Р.З. за №... от 2 ноября 2017 года спорное строение соответствует предельным параметрам, виду разрешенного строительства и требованиям, установленным к территориальной зоне, на которой расположен указанный земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки (л.д.40).

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации, в данном случае акта ввода объекта в эксплуатацию не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что объект капитального строительства создан на предоставленном истцу в установленном законом порядке земельном участке, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект капитального строительства - гараж, площадью 96,5 кв.м, расположенный по адресу: адрес.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Набиева Л.Д. к администрации сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан о признании права собственности на гараж, поскольку спорный объект возведен на земельном участке, отведенном истцу в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 декабря 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Набиева Л.Д. к администрации сельского поселения Бакалинский сельсовет муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан о признании права собственности на гараж удовлетворить.

Признать за Набиевым Л.Д. право собственности на гараж, общей площадью 96,5 кв.м, расположенный по адресу: адрес.

Председательствующий                        И.В. Голубева

Судьи                                 Н.А. Александрова

                                        В.В. Минеева

Справка: судья Исмагилова Г.А.