Решение по делу № 2-692/2021 от 30.11.2020

66RS0001-01-2020-004787-07

2-4594/2020

Мотивированное решение суда

Изготовлено и подписано 01.02.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2021 года                                                  г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Евграфовой Н.Ю.,

при секретаре Свагузовой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калугиной Натальи Владимировны к АО «ЛСР.Недвижимость-Урал» о защите прав потребителей,

установил:

истец Калугина Н.В. обратилась в суд к АО «ЛСР.Недвижимость-Урал» о взыскании денежных средств, внесенных за приобретении жилья, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Калугиной Е.В. (покупатель) и ответчиком АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» (продавец) заключен Предварительный договор № купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1. Предварительного договора Продавец обязался заключить с Покупателем основной договор купли-продажи на условиях, установленных указанным договором, на следующее недвижимое имущество: автономный жилой блок: Здание. Назначение: жилой дом. Площадь 212,30 кв.м., Количество этажей 3. Кадастровый №, расположенный по адресу: Свердловская область, <адрес>.

Согласно пункту 1.2. Предварительного договора ориентировочный срок заключения основного договора купли-продажи Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ Калугина Н.В. приняла недвижимое имущество и оплачивала все коммунальные расходы за недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к Предварительному, в котором стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № к Предварительному договору, в котором стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени основной договор между Калугиной Н.В. и АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» не заключен.

Уведомлений от АО «ЛСР. Недвижимость - Урал» о готовности заключить основной договор с Калугиной Н.В. истец не получала. Соглашений о расторжении предварительного договора № купли-продажи жилого помещения не заключалось.

Руководствуясь п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили основной договор купли-продажи жилого помещения и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение его заключить, обязательства по Предварительному договору в силу пункта 6 стати 429 ГК РФ прекращены.

В рамках исполнения условий Предварительного договора истцом был перечислен обеспечительный платеж в размере 400000 рублей, что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ, который подлежит возврату истцу ответчиком.

Также на данную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в счет приобретения жилого помещения в размере 40000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 44039,36 рублей, штраф в размере 50 % от суммы удовлетворённых требований, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей, штраф.

В судебном заседании истец и ее представитель требования искового заявления поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске. Полагали, что договор не расторгнут, а прекращен, в связи с не заключением основного договора.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск. Указал, что согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются. В настоящее время в связи с нарушением условий договора, Ответчиком в адрес Истца направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора, возврате недвижимого имущества, оплате денежных средств за пользование жилым помещением и пени.

Свидетель <ФИО>4 суду пояснила, что является риэлтором и оказывала помощь истцу в заключении договора переуступки прав требования. однако один клиент не дождался с ипотекой, второй был с наличными денежными средствами, однако договор не был заключен.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетеля <ФИО>5, исследовав письменные доказательства по делу, считает следующее.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Калугиной Е.В. (покупатель) и ответчиком АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» (продавец) заключен Предварительный договор № купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1. Предварительного договора Продавец обязался заключить с Покупателем основной договор купли-продажи на условиях, установленных указанным договором, на следующее недвижимое имущество: автономный жилой блок: Здание. Назначение: жилой дом. Площадь 212,30 кв.м., Количество этажей 3. Кадастровый №, расположенный по адресу: Свердловская область, <адрес>.

Согласно пункту 1.2. Предварительного договора ориентировочный срок заключения основного договора купли-продажи Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ Калугина Н.В. приняла недвижимое имущество и оплачивала все коммунальные расходы за недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к Предварительному, в котором стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № к Предварительному договору, в котором стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени основной договор между Калугиной Н.В. и АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» не заключен.

В рамках исполнения условий Предварительного договора истцом был перечислен обеспечительный платеж в размере 400000 рублей, что подтверждается квитанцией № от 18.11.2017

Истец основывает свои исковые требования на том, что до настоящего времени основной договор между ней и продавцом не заключен, уведомлений о готовности заключить основной договор от ответчика не поступало, соглашений о расторжении предварительного договора не заключалось.

Оценивая данные доводы и требования иска, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного постановления.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Кроме того, в связи с дальнейшей реализацией указанного выше разъяснения, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ19-3, закреплена позиция о том, что в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1.5.1 Договора определена общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества в размере 8000000,00 (восемь миллионов) руб. а п. 3.2. Договора Стороны определи порядок расчетов, согласно которому 400000,00 (четыреста тысяч) руб. Истец должен оплатить, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Второй платеж в размере 7600000,00 (семь миллионов шестьсот тысяч) руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ чего до настоящего времени сделано не было.

Более того, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение №, которым были определены сроки и порядок уплаты денежных средств.

Материалам дела подтверждается, что обязательства по уплате обеспечительного платежа в размере 400000 рублей исполнены Калугиной Н.В. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением и не оспаривается сторонами, однако иных платежей Калугиной Н.В. внесено не было.

Истец направляла в адрес ответчика требование от ДД.ММ.ГГГГ о возврате обеспечительного платежа. Ответчик на данное требование направил ответ от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), согласно которому указано, что срок для заключения основного договора купли-продажи является ориентировочным, наступление его обусловлено действиями истца по внесению обеспечительного платежа, соответствующего цене недвижимого имущества. В ответе ответчик потребовал от истца соблюдений условий Договора по оплате обеспечительного платежа и суммы пени.

Также в ответе на требование ответчик ссылался на претензию № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой с истца требовалась оплата задолженности и неустойки, после чего он приглашался в офис продаж для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Суд находит, что заключенный между сторонами договор является не предварительным договором, а договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. При этом суд принимает во внимание, что этим договором, поименованным как предварительный, была установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полностью цену имущества.

Иное толкование существа этого договора как предварительного, на котором настаивал истец, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Согласно п. 6.3 договора продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения покупателем сроков внесения одной или нескольких частей обеспечительного платежа.

В случае расторжения договора покупатель обязуется перевести продавцу оплату за пользование квартирой из расчета 50000 рублей в месяц. Указанная оплата за пользование квартирой может быть удержана продавцом из внесенной покупателем суммы обеспечительного платежа (п. 4.1.1 договора).

В связи с нарушением условий договора, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора, возврате недвижимого имущества, оплате денежных средств за пользование жилым помещением в размере 1411505,36 рублей, а также суммы пени в размере 4993200 рублей.

Сторонами не оспаривается, что до настоящего времени обязанность истца по оплате цены имущества в полном объеме не исполнена.

Таким образом, правовых оснований для взыскания с ответчика уплаченной истцом в добровольном порядке на основании собственноручного заявления обеспечительного платежа в размере 400000 рублей не имеется.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключен сторонами добровольно, а условия договора не противоречат действующему законодательству, устанавливают, в том числе и ответственность сторон договора, которые они сами определили.

Исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа являются производными от основного искового требования, в удовлетворении которого судом было отказано, поэтому в данной части иска также следует отказать.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Сторонам был разъяснен предмет и бремя доказывания, предоставлялось время для собирания и предоставления доказательств в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации им не представлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Калугиной Натальи Владимировны к АО «ЛСР.Недвижимость-Урал» о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья:                                                                           Н.Ю. Евграфова