Решение по делу № 3а-16/2021 от 09.03.2021

Дело №3а-16/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2021 года                                   город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Ордоковой Д.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Белая Река» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Краснооктябрьское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

административный истец – ООО «Белая Река» обратился в суд с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Краснооктябрьское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, указав, что юридическому лицу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 22 424 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес>

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 01:04:3500001:9 составляет 16 792 660,88 рублей; кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2016.

Полагая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости завышенной, административный истец обратился к оценщику для определения его рыночной стоимости.

Согласно Отчету об оценке от 02.10.2020 №Б-20-034, выполненному ООО «Бизнес ОКС» (г. Краснодар, ул. Ставропольская, д.47, лит. А, пом.1), рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 01: 04:3500001:9, площадью 22 424 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного в границах участка относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес>, составляет 7 633 000 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений были оспорены административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая своим решением от 11 ноября 2020 года № 270 отклонила заявление ООО «Белая Река».

С учетом изложенного, в административном исковом заявлении административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего на праве собственности земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере его рыночной стоимости, определенном в Отчете об оценке от 02.10.2020 № Б-20-034 в размере 7 633 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Белая Река» – Пханаева С.А. уточнила заявленные требования, просила суд в соответствии с полученным заключением судебной оценочной экспертизы установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:3500001:9, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости в размере 8 719 000 рублей.

Представители административного ответчика: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Нагароков Р.Н., представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысова Н.Ю., заинтересованное лицо Администрация МО «Краснооктябрьское сельское поселение» вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляли на усмотрение суда, замечаний относительно заключения судебной оценочной экспертизы не заявляли.

Представители заинтересованных лиц: филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрации муниципального образования «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, сведений о причинах неявки не сообщили.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска ООО «Белая Река» по следующим основаниям.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела, административному истцу ООО «Белая Река» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 22424 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д. 15).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 16 792 660,88 рублей (л.д. 15).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд Отчет об оценке, выполненный ООО «Бизнес ОКС» от 02.10.2020 № Б-20-034, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:3500001:9, площадью 22424 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес> составляет 7 633 000 рублей (л.д. 18-86, 70).

В ходе рассмотрения дела от представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, поступили письменные возражения на административное исковое заявление ООО «Белая Река», в которых указывалось, что оформление и содержание Отчета от 02.10.2020 № Б-20-034 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Полагал, что изложенные в отзыве факторы свидетельствуют о необоснованном искажении рыночной стоимости объекта оценки и не подтверждают достоверность представленной в Отчете оценщика информации.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысова Н.Ю., филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея с отзывом административного ответчика согласились, административный иск полагали не подлежащим удовлетворению.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Пунктом 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Признав поступившие возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях установления и устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости от 02.10.2020 № Б-20-034, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Юг-Регион-Оценка» (г. Краснодар, ул. Комсомольская, д. 65), с постановкой вопросов об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 22 424 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес>; а также о наличии нарушений требований федеральных стандартов оценки и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства от 02.10.2020 №Б- 20-034.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21.05.2021 № 21-030, выполненному экспертом ООО «Юг-Регион-Оценка», размер рыночной стоимости земельного участка площадью 22424 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 8 719 000 рублей.

Также в своем заключении судебный эксперт указала, что отчет об оценке от 02.10.2020 № Б-20-034, выполненный ООО «Бизнес ОКС», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, п. 22е «Оценки недвижимости» (ФСО № 7) – л.д. 179, 127-207.

Принимая заключение судебного эксперта в качестве допустимого доказательства по делу, суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При определении рыночной стоимости земельного участка судебный эксперт использовал сравнительный подход, сравнивая объект оценки с аналогичными земельными участками, по которым известны их цены с внесением поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от оцениваемого земельного участка.

Применение указанной методики предусмотрено федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», и проведено в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено.

В связи с изложенным, оснований не доверять выводам заключения судебного эксперта не имеется. При этом суд учитывает отсутствие возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 21.05.2021 № 21-030, выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка», на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость в размере рыночной: - земельного участка площадью 22 424 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 8 719 000 рублей.

С учетом положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, то есть 11.11.2020.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Белая Река» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Краснооктябрьское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, удовлетворить.

Определить размер рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка площадью 22 424 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов с кадастровым номером: 01:04:3500001:9, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 8 719 000 рублей.

Датой подачи административного искового заявления ООО «Белая Река» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Краснооктябрьское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости 8 719 000 рублей считать дату 11 ноября 2020 года.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимости:

земельного участка общей площадью 22 424 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером 01:04:3500001:9, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 в размере 8 719 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                                Е.А. Тхагапсова