Решение по делу № 2-1467/2022 от 24.02.2022

К делу №2-1467/ 2022

УИД 23RS0029-01-2022-000971-20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Лазаревское г. Сочи     « 31 »    октября    2022 года

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

судьи	С.П. Богдановича,
при секретаре	А.А. Скляровой,

с участием:

истца                                          П.М. Календжян,

представителя истца П.М. Календжян                   Д.В. Чайко,

действующего на основании доверенности от 10.02.2022 года №23/73-н/23-2022-1-857,

представителя ответчика С.В. Штейн                  М.Л. Мовсесян,

действующей на основании доверенности от 26.07.2022 года №23/54-н/23-2022-6-18,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Календжян Пепроны Мкртичевны к Сутуловой Татьяне Константиновне, Полеевой Галине Николаевне и Штейн Светлане Валерьевне о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, по встречному иску Сутуловой Татьяны Константиновны к Календжян Пепроне Мкртичевне о признании добросовестным приобретателем, третьи лица: Штейн Светлана Валерьевна и Полеева Галина Николаевна,

У С Т А Н О В И Л:

Календжян П.М. обратилась в суд с иском к Сутуловой Т.К., Полеевой Г.Н. и Штейн С.В., в котором с учетом уточнения первоначально заявленных требований просит:

признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 18.02.2020 года между Календжян П.М. и Штейн С.В.;

признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 07.10.2020 года между Штейн С.В. и Полеевой Г.Н.;

признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 20.04.2021 года между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К.;

применить к указанным сделкам последствия недействительности путем возврата в собственность Календжян П.М. жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, а также аннулирования записей о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных объектов на имя Штейн С.В. номер и номер от 27.02.2021 года; на имя Полеевой Г.Н. номер и номер от 07.10.2020 года, а также на имя Сутуловой К.И., восстановив запись о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости за Календжян П.М.;

истребовать жилой дом с кадастровым номером номер и земельный участок с кадастровым номером номер, расположенные по адресу: <адрес>, из незаконного владения Сутуловой Т.К.

Обосновывая свои требования, Календжян П.М. указывает, что в связи с финансовыми трудностями она решила продать принадлежащие ей жилой дом с кадастровым номером номер и земельный участок с кадастровым номером номер, для чего 21.09.2019 года заключила с ООО «Рост Недвижимость» агентский договор, по условиям которого последнее приняло на себя обязательство оказать Календжян П.М. услуги по поиску покупателя на указанные объекты недвижимости по цене 15 000 000 рублей, осуществив действия по сопровождению сделки. Однако потенциальных покупателей на имущество длительное время не находилось, а финансовое положение истца ухудшалось, в связи с чем Штейн С.В. предложила истцу заключить договор займа, по которому данный ответчик передала Календжян П.М. денежные средства в размере 4 100 000 рублей под 4,5% ежемесячно, оформив договоренность не как договор займа под залог недвижимости, а как договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, пояснив, что заключенный договор будет носить формальный характер до возвращения истцом Штейн С.В. денежных средств в размере 4 750 000 рублей, из которых 4 100 000 рубле    й – сумма займа, 650 000 рублей – сумма процентов за четыре месяца, после чего это имущество будет истцу возвращено.

18.02.2022 года Календжян П.М. заключила со Штейн С.В. договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, стоимость которых определена в договоре равной 4 750 000 рублей, согласно п. 4.3 которого до момента полной оплаты стоимости предмета сделки он будет находиться у истца в залоге в силу закона с правом проживания в данном объекте.

Фактически Календжян П.М. ответчику Штейн С.В. жилой дом и земельный участок не передавала, продолжала пользоваться объектами как своими собственными, неся бремя их содержания.

В июне 2020 года истец не смогла вернуть Штейн С.В. ни сумму займа, ни проценты за пользование займом, в связи с чем последняя предложила Календжян П.М. услуги Полеевой Г.Н., которая согласилась с целью погашения задолженности истца перед Штейн С.В. занять ей 4 750 000 рублей под проценты, заявив о необходимости заключения с ней в качестве обеспечения договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка с целью обеспечения займа.

07.10.2022 года между Штейн С.В. и Полеевой Г.Г. заключен договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, стоимость которых определена в договоре равной 4 750 000 рублей. Однако и Полеевой Г.Г. истец спорное имущество не передавала, продолжая проживать в жилом доме и пользоваться земельным участком как своими собственными, неся бремя их содержания.

В связи с тем, что в оговоренные с Полеевой Г.К. сроки истец не смогла осуществить возврат заемных средств, размер которых с учетом процентов к апрелю 2021 года составил уже более 6 000 000 рублей, Календжян П.М. с помощью риелторов подыскала потенциального покупателя спорного имущества Сутулову Т.К., которая выразила желание приобрести спорные земельный участок и жилой дом за 15 000 000 рублей. В подтверждение своих намерений Сутулова Т.К. выплатила Календжян П.М. денежные средства в размере 100 000 рублей, однако поскольку у Сутуловой Т.К. отсутствовала возможность единовременной выплаты 15 000 000 рублей, она предложила истцу осуществить возврат суммы долга последней перед Полеевой Г.Н. в размере 6 000 000 рублей, а после заключения сделки и регистрации права собственности на имущество на свое имя – пообещала заложить данное имущество в банк и произвести с Календжян П.М. окончательный расчет.

20.04.2021 года между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К. заключен договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, стоимость которых была вновь указана в договоре равной 4 750 000 рублей с целью исключения необходимости уплаты Полеевой Г.Н. подоходного налога. Денежные средства в указанном размере были внесены на публичный депозитный счет нотариуса, а остаток долга истца перед Полеевой Г.Н. в размере 1 250 000 рублей Сутулова Т.К. выплатила кредитору наличными денежными средствами.

Однако Сутулова Т.К. оставшиеся денежные средства исходя из оговоренной стоимости проданного имущества (15 000 000 рублей) и выплаченных Полеевой Г.Н. денежных средств (6 000 000 рублей) истцу Календжян П.М. не отдала, инициировав 05.07.2021 года выселение семьи истца из спорного домовладения.

Истец настаивает, что заключенные со Штейн С.В. и Полеевой Г.Н. сделки купли-продажи являлись притворными, прикрывающими сделку займа денежных средств с обеспечением в виде залога, а потому являются ничтожными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ. Соответственно, последующая сделка между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К. также является недействительной.

Ответчик Сутулова Т.К. обратилась в суд со встречным иском к Календжян П.М., в котором просит признать ее добросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование встречных требований указала, что 20.04.2021 года она по возмездной сделке купли-продажи приобрела у Полеевой Г.Н. спорные жилой дом и земельный участок. Сутулова Т.К. полностью рассчиталась с Полеевой Г.Н., внеся на публичный депозитный счет нотариуса денежные средства в размере 4 750 000 рублей. В настоящее время спорное имущество находится во владении Сутуловой Т.К., она имеет регистрацию по данному адресу и проживает совместно с членами семьи. На момент приобретения указанного имущества Сутулова Т.К. никакими сведениями о спорности не обладала и не могла о них знать, поскольку продавец об этом не сообщал. При этом Сутулова Т.К. проявила разумную осмотрительность и проверила юридическую чистоту недвижимости до заключения сделки по ее приобретению, а о наличии спора ей стало известно в начале августа 2021 года после обращения Календжян П.М. в суд с иском о расторжении договоров купли-продажи этого имущества.

В судебном заседании истец Календжян П.М. и ее представитель Чайко Д.В. доводы иска поддержали и просили удовлетворить его уточненные требования. В удовлетворении требований встречного иска просили отказать. Пояснили, что заключенные между истцом и Штейн С.В., а затем между Штейн С.В. и Полеевой Г.Н. сделки являются цепочкой сделок для прикрытия фактически заключенного между Календжян П.М. и Штейн С.В., правопреемником которой является Полеева Г.Н., договора процентного займа денежных средств с обеспечением в виде залога спорных дома и земельного участка, о чем было известно и Сутуловой Т.К., фактически воспользовавшейся сложившейся ситуацией с целью обогащения.

    Ответчик Штейн С.В. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом. Просила рассмотреть дело без ее участия.

    В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Штейн С.В.

    Представитель ответчика Штейн С.В. – Мовсесян М.Л. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований иска Календжян П.М. Как в письменных возражениях на исковое заявление, так и в судебном заседании указала, что ее доверитель никогда не заключала с истцом договор займа с обеспечением в виде залога спорного имущества, а заключала именно договор купли-продажи спорного имущества. При этом семья Календжян оставалась проживать в спорном доме до полного расчета между сторонами по договору купли-продажи, поскольку договор предусматривал рассрочку платежей. Доводы истца о том, что рыночная стоимость спорных объектов на момент совершения сделок составляла 15 000 000 рублей опровергаются заключением эксперта ООО «Эксперт Консалтинг» по проведенной на основании определения суда по делу экспертизы. Кроме того, по мнению Мовсесян М.Л., единственная сделка, которая могла бы затрагивать права Календжян П.М., была сделка между ней и Штейн С.В., которая соответствует требованиям действующего законодательства, как и последующие сделки, что подтверждено апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.02.2022 года по делу №33-5169/2022.

    Ответчик Полеева Г.Н. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом. Просила рассмотреть дело без ее участия. В письменных возражениях на исковое заявление указала, что 07.10.2020 года она путем заключения со Штейн С.В. договора купли-продажи приобрела спорные жилой дом и земельный участок, которые 20.04.2021 года продала Сутуловой Т.К. Доводы иска о притворности совершенных ею сделок отрицала.

Ответчик Сутулова Т.К. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Ее представитель по доверенности – Шарапова Е.А. ходатайствовала об отложении судебного заседания в связи с болезнью, в чем ей было судом отказано ввиду отсутствия доказательств уважительности причин ее неявки.

В письменных возражениях на исковое заявление Сутулова Т.К. указала, что 20.04.2021 года она приобрела спорные жилой дом и земельный участок по возмездной нотариально удостоверенной сделке с Полеевой Г.Н. На момент совершения сделки купли-продажи Календжян П.М. правом собственности на указанную недвижимость не обладала, стороной совершенной между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К. сделки не являлась, доказательств нарушения ее прав и законных интересов данной сделкой не предоставила. Согласно акту приема-передачи спорные объекты переданы Сутуловой Т.К. 25.04.2021 года. 15.05.2021 года Сутулова Т.К. заключила с ООО «Потенциал» договор строительного подряда на выполнение строительно-монтажных и отделочных работ, после чего в доме были начаты строительные работы. В этой связи доводы истца о несении бремени содержания дома после того, как его собственником стала Сутулова Т.К., являются голословными. Истец и члены ее семьи были сняты с регистрационного учета 14.05.2021 года, однако из жилого дома выезжать не торопились, всячески препятствовав нахождению Сутуловой Т.К. и строителей в доме, ограничивая доступ к дому путем смены замков, в связи с чем Сутулова Т.К. обращалась в правоохранительные органы. По утверждению данного ответчика, Календжян П.М. ввела ее в заблуждение, сообщив недостоверные сведения о наличии у нее права собственности на спорное имущество, предоставив свидетельство о государственной регистрации права, в связи с чем похитила принадлежащие Сутуловой Т.К. денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные истцу по расписке. Данный факт явился поводом для проведения сотрудниками полиции проверки в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ, окончательное процессуальное решение по которой не принято. Сутуловой Т.К. произведены значительные улучшения жилого дома, в связи с чем она полагает необоснованными выводы экспертов о стоимости спорного имущества на момент заключения между ней и Полеевой Г.Н. сделки купли-продажи.

Во встречном иске указала, что сделка между ней и Полеевой Г.Н. полностью отвечает признакам действительности сделки. Спорные объекты отчуждены правомочным лицом. Расчет между сторонами произведен полностью. До заключения договора купли-продажи Сутулова Т.К. проявила разумную осмотрительность и проверила юридическую чистоту недвижимости, узнав о наличии споров только в начале августа 2021 года. В этой связи Сутулова Т.К. полагает себя добросовестным приобретателем спорных жилого дома и земельного участка, что явилось поводом для ее обращения в суд со встречными требованиями к Календжян П.М.

    Свидетель ФИО1 в судебном заседании показал, что между ним и Календжян П.М. имелась договоренность о приобретении последней у него жилого дома по <адрес> в <адрес> за 15 000 000 рублей, однако всей суммы у истца не имелось. Календжян П.М. пояснила, что покупатель ее дома еще полностью не рассчитался с ней. Потом к нему приходил мужчина по имени Ренат, со слов истца приходящийся Сутуловой Т.К. зятем, который сообщил, что они купили у Календжян П.М. дом, однако полностью ей деньги не выплатили, но выплатят в ближайшее время, когда оформят кредит в банке.

    Свидетель ФИО2 в судебном заседании показал, что, являясь риелтором, сопровождал сделку купли-продажи дома Календжян П.М. гражданке Сутуловой Т.К. Спорные дом и земельный участок продавались за 15 000 000 рублей. При этом Сутуловой Т.К. и ее зятю Ренату было сообщено, что формально дом зарегистрирован на иное лицо, поскольку ранее Календжян П.М. заключила договор займа денежных средств, который формально был оформлен договором купли-продажи этого имущества. Сутулова Т.К. должна была первоначально внести 5 000 000 рублей (денежные средства от продажи ее квартиры), а на оставшиеся 10 000 000 рублей взять ипотеку. В договоре купли-продажи между процентщиком (Полеевой) и Сутуловой Т.К. фигурирует сумма в 4 750 000 рублей с целью уклонения Полеевой Т.Н. от уплаты налога на доходы. За сопровождение сделки между Календжян П.М. и Сутуловой Т.К. истец оплатила ему 50 000 рублей, а оставшиеся 450 000 рублей должна была выплатить после того, как покупатель рассчитается с ней в полном объеме. При этом с Полеевой Т.Н. свидетель никогда не контактировал. Спорное имущество продавала именно Календжян П.М., так как ранее заключенные между ней и процентщиками договоры купли-продажи являлись формальными, в действительности представляли собой договор займа с обеспечением в виде залога имущества.

    Свидетель ФИО3 в судебном заседании показал, что, являясь другом семьи истца, присутствовал как при беседах Календжян П.М. с Сутуловой Т.К., так и при заключении сделки Календжян П.М. со Штейн С.В. А именно, в 2019 году у сына истца возникли финансовые и экономические проблемы, в связи с чем им требовалась значительная денежная сумма. В риелторском агентстве «МосНедвижимость» в г. Сочи истцу предложили предоставить сумму займа в обмен на оформление договора купли-продажи спорных дома и участка. Поскольку другого выхода у Календжян П.М. не было, она согласилась на эти условия. Штейн С.В. предоставила истцу взаймы 4 100 000 рублей под проценты в 650 000 рублей на 4 месяца с условием оформления на Штейн С.В. спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи. После возвращения истцом ей денежных средств с процентами, Штейн С.В. должна была переоформить дом и участок на имя Календжян П.М. Но поскольку к оговоренному ими сроку истец деньги не смогла вернуть, в том же агентстве недвижимости подыскали Полееву Т.Н., которая фактически выкупила долг Календжян П.М. перед Штейн С.В., и теперь уже истец была должна Полеевой Т.Н., но чуть большую сумму. При этом Штейн С.В. заключила с Полеевой Т.Н. договор купли-продажи спорных объектов. По прошествии времени истец нашла реального покупателя на дом и участок – Сутулову Т.К., которая должна была приобрести эти объекты за 15 000 000 рублей. Сутулова Т.К. была поставлена в известность, что дом оформлен на другого человека в связи с долгом Календжян П.М., поэтому они договорились, что Сутулова Т.К. гасит долг истца перед Полеевой Т.Н. (чуть больше 6 000 000 рублей), а затем оставшуюся сумму отдает Календжян П.М. Однако переоформив дом на себя, Сутулова Т.К., не выплатив истцу оставшуюся сумму (9 000 000 рублей), инициировала обращение в полицию. Когда истец с сыном были вызваны в отдел, а ее муж оставался дома, Сутулова Т.К. и приведенные ею люди вытащили мужа Календжян П.М. из дома и заняли дом, отказавшись затем впускать семью истца в дом.

    Свидетель ФИО4 в судебном заседании показал, что является соседом семьи Календжян, которая до 2021 года проживала в спорном доме, а после дом был обнесен колючей проволокой и Календжян П.М. перестала там проживать.

    Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что проживает по соседству с семьей Календжян на <адрес>. Календжян П.М. со своей семьей проживала в спорном доме до июня 2021 года, в июне 2021 года ее принудительно выселили.

    Свидетель ФИО5 показал, что приходится истцу сыном. В 2019 году ему срочно потребовались деньги. По объявлению он нашел общество «МосНедвижимость», которое предоставляло займы под залог недвижимости. Он привел в агентство свою мать, где составили договор, по которому на 4 месяца предоставляется заем. Позже переделали договор на Полееву. Затем риелтор привел Сутулову Т.К., которая хотела реально приобрести дом и участок за 15 000 000 рублей. В договоре должна была быть указана сумма в 4 750 000 рублей, чтобы уйти от подоходного налога. Покупатель должна была погасить долг Календжян П.М. перед Полеевой Г.Н. в размере 6 900 000 рублей (основной долг с процентами), а оставшиеся 8 100 000 рублей отдать истцу. На вырученные деньги семья Календжян хотело приобрести дом у ФИО1 за 15 000 000 рублей. Недостающая сумма для приобретения у ФИО1 дома была у свидетеля арестована, а позже обременения были сняты.

Выслушав участников судебного заседания, свидетелей, изучив материалы дела, суд полагает требования иска Календжян П.М. удовлетворить, а в удовлетворении требований встречного иска Сутуловой Т.К. отказать по следующим основаниям.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

Судом установлено, что Календжян П.М. на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.07.2009 года являлась собственником земельного участка с кадастровым номером номер площадью 300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, номер (свидетельство о государственной регистрации права серии номер номер, запись регистрации от 24.08.2009 года номер), из которого 30.11.2012 года образован земельный участок с кадастровым номером номер площадью 184 кв.м, расположенный по <адрес> (выписка из ЕГРН от 30.03.2022 года №КУВИ-001/2022-45200188), право собственности на который принадлежало истцу (запись регистрации от 25.12.2012 года номер).

Также Календжян П.М. по праву собственности принадлежал жилой дом с кадастровым номером номер площадью 178,2 кв.м, расположенный по <адрес> (запись регистрации от 08.04.2010 года номер).

18.02.2020 года между Календжян П.М. (продавец) и Штейн С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома с указанием продажной цены объектов 4 750 000 рублей. В соответствии с п. 4 договора денежные средства в размере 1 500 000 рублей переданы продавцу покупателем до подписания настоящего договора, 3 150 000 рублей будут переданы в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за покупателем, 100 000 рублей – передаются продавцу покупателем до 30.09.2020 года, но не ранее 17.08.2020 года. Стороны согласовали, что до момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости они находятся в залоге у продавца в силу закона, и продавец имеет право проживать в жилом доме.

В ЕГРН договор зарегистрирован 27.02.2020 года (выписка из ЕГРН от 28.07.2022 года №КУВИ-001/2022-127402608).

Также в материалах дела имеется расписка от 29.02.2020 года (т. 1 л.д. 24), согласно которой Календжян П.М. по договору купли-продажи от 18.02.2020 года согласно п. 4.1 указанного договора получила от Штейн С.В. 2 600 000 рублей.

07.10.2020 года Штейн С.В. по договору купли-продажи передала спорные жилой дом и земельный участок в собственность Полеевой Г.Н. по той же цене 4 750 000 рублей. Договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН 20.10.2020 года (выписка из ЕГРН от 28.07.2022 года №КУВИ-001/2022-127402608).

Далее 20.04.2021 года между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К. заключен договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка по той же цене 4 750 000 рублей, который зарегистрирован в ЕГРН 21.04.2021 года.

Обращаясь в суд с иском, Календжян П.М. просила признать заключенный между ней и Штейн С.В. договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости.

Разрешая требования первоначального иска, суд руководствуется п. 2 ст. 170 ГК РФ, согласно которому притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Р от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Приходя к выводу об удовлетворении требований иска Календжян П.М., суд находит установленными обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности первоначальной сделки со спорным имуществом, поскольку воля сторон этой сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки, а именно – договора займа с его обеспечением залогом спорных жилого дома и земельного участка.

По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок (Календжян П.М., Штейн С.В. и Полеевой Г.М.) направлена на достижение одних правовых последствий и такие обстоятельства нашли свое подтверждение в суде путем допроса свидетелей.

А именно свидетели ФИО4 и ФИО6 последовательно утверждали, что владение спорным имуществом Календжян П.М. осуществляла непрерывно, в том числе и после заключения договора с Сутуловой Т.К., в плоть до июня 2021 года, когда ее семья была выселена из жилого дома принудительно. Эти обстоятельства подтверждены также свидетелями ФИО3, ФИО5 и ФИО2, которые, кроме того, указали об осведомленности Сутуловой Т.К. об истинных правоотношениях, сложившихся у Календжян П.М. с Штейн С.В. и Полеевой Г.М., добровольном принятии ею на себя обязательств Календжян П.М. перед Полеевой Г.М., а также согласования ею цены спорного имущества в сумме 15 000 000 рублей.

Таким образом, в судебном заседании установлено (и не оспаривалось ответчиками), что Календжян П.М. со своей семьей продолжала проживать в спорном жилом доме как после сделки между ней и Штейн С.В., так и после сделки между Штейн С.В. и Полеевой Г.Н., неся бремя его содержания (т. 2 л.д. 171-179). Таким образом, названные договоры купли-продажи фактически сторонами не исполнялись, спорное имущество никогда не передавалось истцом Штейн С.В. и, соответственно, Полеевой Г.Н., а содержащиеся в договорах сведения об этом не соответствуют действительности и являются заведомо ложными.

Перечисленные обстоятельства косвенно подтверждены и выводами экспертов по произведенной ими оценочной судебной экспертизе, изложенными в заключении №629-06-22 от 16.06.2022 года, согласно которым по состоянию на 2020 год, в котором были совершены сделки между Календжян П.М., Штейн С.В. и Полеевой Г.Н. рыночная стоимость спорного имущества превышала более чем в два раза стоимость, указанную в оспариваемых истцом договорах, и была близка к 15 000 000 рублей к моменту заключения сделки с Сутуловой Т.К.

С учетом приведенных выше фактических обстоятельств, свидетельствующих о цепочке притворных сделок купли-продажи, прикрывающих сделку между Календжян П.М. и Штейн С.В. о займе с обеспечением в виде залога спорных объектов недвижимости, а также сделку между Штейн С.В. и Полеевой Г.Н., а в последующем между последней и Сутуловой Т.К. о передаче прав и обязанностей по договору займа с обеспечением в виде залога спорных объектов недвижимости, принимая во внимание положения ст. 334.1 ГК РФ, п. 1 ст. 356 ГК РФ, п. 1 ст. 382 ГК РФ, ст.ст. 384, 387, 807-809 ГК РФ, требования иска о признании указанных сделок притворными являются обоснованными.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд принимает во внимание и правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года, согласно которой признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия – применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Таким образом, с учетом существа и содержания прикрываемой сделки (договор между истцом и Штейн С.В. займа с обеспечением в виде залога недвижимого имущества с последующей передачей прав и обязанностей кредитора от Штейн С.В. к Полеевой Г.Н., а после и к Сутуловой Т.К.), последствием недействительности оспариваемых договоров является восстановление записи о государственной регистрации права собственности Календжян П.М. на спорное имущества и погашение соответствующих записей о государственной регистрации права собственности Штейн С.В., Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К. на него, поскольку при заключении договора займа с обеспечением в виде залога имущества переход права собственности на залоговое имущество к залогодержателю не производится.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Сутуловой Т.К., суд исходит из приведенных выше фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о злоупотреблении данным ответчиком своими правами, в связи с чем данные права защите не подлежат (ст. 10 ГК РФ).

Суд также учитывает, что между Календжян П.М. и Сутуловой Т.К. договор купли-продажи спорного имущества с соблюдением предъявляемых к нему законом требований заключен не был. Напротив Сутулова Т.К., злоупотребляя правом, с целью уплаты за спорное имущество меньшей, нежели 15 000 000 рублей, стоимости, от заключения договора купли-продажи с Календжян П.М. на указанных условиях уклонилась, обогатившись тем самым за счет истца и завладев спорным имуществом помимо ее воли, в связи с чем предусмотренные законом основания для признания Сутуловой Т.К. добросовестным приобретателем отсутствуют.

Суд также руководствуется ст. 302 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленума №10/22) о том, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В п. 13 Постановления Пленума №10/22 указано, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В п. 35 Постановления Пленума №10/22 разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ).

Согласно п. 39 того же Постановления Пленума, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года №6-П указано, что добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Из толкования п. 1 ст. 302 ГК РФ следует, что субъектом права на виндикацию является невладеющий собственник истребуемого имущества, а субъектом обязанности по виндикации выступает незаконный владелец. Он должен фактически обладать вещью, и владеть ею, не имея на то правового основания.

Условиями для удовлетворения виндикационного иска являются: наличие у истца права собственности, вещного права либо иного юридического титула на обладание вещью; утрата титульным владельцем фактического владения вещью; возможность конкретизировать вещь при помощи индивидуально-определенных признаков из однородных вещей; фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика.

Таким образом, требования первоначального иска следует удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения.

Доводы стороны ответчика суд отклоняет, поскольку они опровергнуты представленными истцом доказательствами, направлены на искажение фактического смысла правоотношении сторон и фактически направлены на незаконное приобретение Сутуловой Т.К. права собственности на спорное имущество.

Суд отклоняет доводы стороны ответчиков о наличии установленной судом преюдиции, учитывая, что выводы Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда о законности оспариваемых сделок, приведенные в апелляционном определении от 03.02.2022 года, сделаны без учета доводов истца об их притворности. На данное обстоятельство истец ранее не ссылалась. Это обстоятельство и доказательства его наличия не являлись предметом судебного разбирательства.

    При подаче иска Календжян П.М. произведена оплата государственной пошлины в общем размере 60 000 рублей    (т. 1 л.д. 21, 48), а также понесены почтовые расходы на отправку в адрес участников процесса исковых заявлений на сумму 763,99 рублей (т. 1 л.д. 17-20), которые в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования иска Календжян Пепроны Мкртичевны (СНИЛС номер) к Сутуловой Татьяне Константиновне (СНИЛС номер), Полеевой Галине Николаевне (СНИЛС номер) и Штейн Светлане Валерьевне (СНИЛС номер) о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности и истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 18.02.2020 года между Календжян П.М. и Штейн С.В.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 07.10.2020 года между Штейн С.В. и Полеевой Г.Н.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 20.04.2021 года между Полеевой Г.Н. и Сутуловой Т.К.

Применить к указанным сделкам последствия недействительности в виде применения к прикрываемой вышеуказанными договорами сделке займа с обеспечением в виде залога объектов недвижимости, заключенной между Календжян П.М. и Штейн С.В., с последующей передачей прав и обязанностей кредитора от Штейн С.В. к Полеевой Г.Н., а затем от Полеевой Г.Н. к Сутуловой Т.К., относящихся к ней правил с учетом существа и содержания договора займа с обеспечением в виде залога недвижимого имущества, путем возврата в собственность Календжян Пепроны Мкртичевны жилого дома с кадастровым номером номер и земельного участка с кадастровым номером номер, аннулирования записей о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных объектов на имя Штейн С.В. номер и номер от 27.02.2020 года; на имя Полеевой Г.Н. номер и номер от 22.10.2020 года, а также на имя Сутуловой Т.К. номер от 21.04.2021 года и номер от 04.05.2021 года, восстановив запись о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости за Календжян Пепроной Мкртичевной.

Истребовать из незаконного владения Сутуловой Татьяны Константиновны жилой дом с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером номер, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований встречного иска Сутуловой Татьяны Константиновны к Календжян Пепроне Мкртичевне о признании добросовестным приобретателем – отказать.

Взыскать с Сутуловой Татьяны Константиновны, Полеевой Галины Николаевны и Штейн Светланы Валерьевны в равных долях в пользу Календжян Пепроны Мкртичевны в счет возмещения понесенных по делу судебных расходов 60 763 (шестьдесят тысяч семьсот шестьдесят три) рубля 99 копеек.

Мотивированное решение суда составлено 03 ноября 2022 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Лазаревский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                              С.П. Богданович

Копия верна:

Судья

Лазаревского районного суда г. Сочи                          С.П. Богданович