Решение по делу № 33-2638/2021 от 19.02.2021

Судья: Шадрина Т.В.

Дело № 33 – 2638/2021

Номер дела в суде первой инстанции 2-1270/2020

УИД 59RS0028-01-2020-002398-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Пьянкова Д.А.

и судей Петуховой Е.В., Стрельцова А.С.

при секретаре Носовой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 29 марта 2021 года дело по апелляционной жалобе Погудиной Т.А. на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 10 ноября 2020 года, которым постановлено:

иск Погудина Ю.А., Погудиной Т.А. и Горелко А.С. удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Погудиной Татьяны Абрамовны, Погудина Юрия Андреевича и Горелко Алексея Сергеевича выкупную стоимость изымаемого жилого помещения –двух комнат площадью 31,9 кв.м., расположенных в квартире № ** в доме № ** по ул. **** в г. Лысьве, в размере 248333 рубля 33 коп. в пользу каждого.

Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Погудиной Татьяны Абрамовны выкупную стоимость изымаемого жилого помещения – комнаты площадью 12,8 кв.м., расположенной в квартире № ** в доме № ** по ул. **** в г. Лысьве, в размере 353 000 рубля и судебные расходы в сумме 27 503 руб. 29 коп.

Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Погудина Юрия Андреевича и Горелко Алексея Сергеевича судебные расходы в сумме 2804 руб. 86 коп. в пользу каждого.

Прекратить право долевой собственности Погудиной Татьяны Абрамовны, Погудина Юрия Андреевича и Горелко Алексея Сергеевича на жилые помещения – две комнаты площадью 31,9 кв.м., и право собственности Погудиной Татьяны Абрамовны на жилое помещение - комнату площадью 12,8 кв.м., расположенные в квартире № ** в доме № ** по ул. **** в г. Лысьве с момента оплаты выкупной стоимости.

В удовлетворении остальной части требований Погудину Ю.А., Погудиной Т.А. и Горелко А.С. отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения представителя истца Погудиной Т.А. – Постоваловой Ю.Р., настаивавшей на удовлетворении поданной апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Погудина Т.А., Погудин Ю.А. и Горелко А.С. обратились в суд иском к администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указали на то, что Погудиной Т.А., Погудину Ю.А. и Горелко А.С. на праве общей долевой собственности по 1/3 доле каждому принадлежат 2 комнаты общей площадью 31,9 кв.м. в квартире по ул. **** в г. Лысьве. Более того, Погудина Т.А. является собственником комнаты площадью 12,8 кв.м., расположенной в этой же квартире.

Постановлением администрации г. Лысьвы от 13.12.2018 № 2974 жилой дом по адресу: г. Лысьва, ул. ****, признан аварийным и подлежащим сносу, а в мае 2019 года дом был снесен силами администрации Лысьвенского городского округа. В связи с отсутствием иного жилого помещения истцы обратились в администрацию Лысьвенского городского округа с просьбой заключить соглашение о выплате выкупной стоимости, однако до настоящего времени соглашение о выкупе жилого помещения не заключено.

Согласно отчету оценщика выкупная стоимость комнаты площадью 12,8 кв.м. составляет 529330 руб. и состоит из: рыночной стоимости жилого помещения, в том числе рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме – 383 600 руб., рыночной стоимости доли в праве на земельный участок - 63100 руб., суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 58500 руб., убытков, связанных с расходами по поиску другого жилого помещения, расходов, связанных с переездом, расходов по оформлению прав на другое жилое помещение – 24130 руб., а выкупная стоимость жилых помещений – 2х комнат площадью 31,9 кв.м. составила: 1302637 руб. и состоит из: рыночной стоимости жилого помещения, в том числе рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме – 969 700 руб., рыночной стоимости доли в праве на земельный участок – 157 400 руб., суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 147 407 руб., убытков, связанных с расходами по поиску другого жилого помещения, расходов, связанных с переездом, расходов по оформлению прав на другое жилое помещение – 28130 руб.

В связи с изложенным истцы просили взыскать с ответчика выкупную стоимость спорных жилых помещений, а также судебные расходы.

В судебное заседание истцы Погудина Т.А., Погудин Ю.А. и Горелко А.С. не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца Погудиной Т.А. - Шардина И.С. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель администрации города Лысьвы Пермского края Журавлева О.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Погудина Т.А.

Приводит доводы о несогласии с решением суда в части определения выкупной стоимости и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что суду следовало при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать представленные стороной истцов отчеты ООО «Экара». По мнению заявителя, определенные в данных отчетах суммы возмещения являются соразмерными и необходимыми для восстановления нарушенных прав истцов. В противном случае истцы будут лишены возможности приобрести равноценное жилье. Между тем данные экспертные заключения судом немотивированно отклонены судом.

Далее заявитель выражает несогласие с принятыми судом при определении размера выкупной цены изымаемых жилых помещений отчетами оценщика ООО «Финэкс», полученными в рамках назначенной судом экспертизы. Считает, что экспертом незаконно, вопреки требованиям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не включена в расчет выкупной стоимости стоимость вспомогательных помещений.

Оценочная экспертиза не соответствует требованиям законодательства, принята судом без соблюдения требований относимости и допустимости доказательств, противоречит нормам ст. 86 ГПК РФ. В решении суда не отражены доводы истцов о неправильных методах расчета экспертом П. стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (износ материалов в расчете 64 %). Считает, что заключения эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела в части предоставления экспертом ложных сведений, которыми эксперт руководствуется при предоставлении информации о согласии, так, стаж работы эксперта в ООО «Финэкс» не соответствует действительности; им неверно указано о снижении цены на двухкомнатные квартиры на 99,98 %, их стоимости 1500 руб. (30 рублей за 1 кв.м.); некорректно избраны объекты – аналоги, преднамеренно занижена стоимость оцениваемых объектов, что следует из расчета выкупной цены, где эксперт ссылается на среднюю цену на объекты, схожие по своим характеристикам, где цена составляет в среднем около 23000 руб./кв.м, в диапазоне от 16000 руб./кв.м до 36000 руб./кв.м, хотя при расчете полученное значение стоимости не более 16500 – 16800 руб./кв.м, что ниже среднего значения на 45 %. При выборе объектов-аналогов выбраны квартиры, расположенные в домах более поздней постройки, другого типа, построенные по более современным стандартам в отличие от исследуемого объекта. При этом в г. Лысьве присутствует достаточное количество предложений квартир, расположенных в домах старой постройки. Эксперт ООО «Финэкс» методологически неверно определяет величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, без расчета затрат на воспроизводство всего жилого дома и тех его конструктивных элементов, в отношении которых должен был производиться капитальный ремонт. Эксперт правильно применяет затратный подход с использованием методики расчета метода разбивки по компонентам, однако впоследствии необоснованно уменьшает полученные результаты на величину износа дома, что противоречит выбранной методике и приводит к значительному уменьшению полученной суммы. При расчете стоимости восстановления эксперт рассчитывает прибыль предпринимателя, что противоречит методологии, т.к. для целей компенсации выполняется расчет стоимости затрат на воспроизводство не для продажи, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта. Эксперт неверно определяет конструктивные элементы здания, которые в силу ст. 15 Федерального закона № 185-ФЗ относятся к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В суд апелляционной инстанции от администрации Лысьвенского городского округа поступили возражения на апелляционную жалобу Погудиной Т.А., в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда, а также ходатайство администрации Лысьвенского городского округа о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения.

Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что Погудина Т.А., Погудин Ю.А. и Горелко А.С. являются долевыми собственниками 2 комнат общей площадью 31,9 кв.м., расположенных в квартире по ул. **** в г. Лысьве, по 1/3 доле каждый. Более того, Погудина Т.А. является собственником комнаты площадью 12,8 кв.м., расположенной в этой же квартире (л.д. 65-72).

Постановлением администрации г. Лысьвы от 13.12.2018 № 2974 (л.д. 82-83) жилой дом по ул. **** в г. Лысьве признан аварийным и подлежащим сносу.

В мае 2019 года администрацией г. Лысьвы выполнены работы по сносу жилого дома по ул. **** в г. Лысьве (л.д. 89-93).

До настоящего времени соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не подписано, выкупная стоимость жилого помещения истцам не выплачена.

Ввиду наличия между сторонами спора о размере выкупной цены судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту П. (ООО «Финэкс»).

Согласно экспертным заключениям П. от 13.10.2020 выкупная стоимость изымаемого жилого помещения – комнаты площадью 12,8 кв.м. по адресу: ****. составляет 353000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли общедомового имущества – 297 800 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 24488 руб., убытки, понесенные в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, - 7670 рублей, услуги риэлтора – 18333 руб., расходы, связанные с переездом, – 2667 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение – 2 000 руб. Выкупная стоимость изымаемого жилого помещения – 2 комнат площадью 31,9 кв.м. по адресу: ****. составляет 745 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли общедомового имущества – 641 500 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 61 028 руб., убытки, понесенные в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, - 15 340 рублей, услуги риэлтора – 18333 руб., расходы, связанные с переездом, – 2667 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение – 6 000 руб.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что ответчиком процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, установленная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, нарушена, в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры утрачена. На момент рассмотрения дела принадлежащие истцам на праве собственности жилые помещения в результате распорядительных действий ответчика были фактически изъяты из их владения без предоставления равноценного возмещения. Между тем в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, что имеет место по настоящему делу, не должно умалять права истцов и препятствовать их восстановлению.

При определении размера выкупной стоимости жилых помещений суд согласился с заключениями ООО «Финэкс» (эксперт П.) от 13.10.2020, как более полными и обоснованными, отвечающими принципам достоверности.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" Верховный Суд РФ обращает внимание судов на то, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку истцы являются собственниками жилых помещений в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежат применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу ч. 10 ст. 32 названного Кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 данного Кодекса.

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как следует из материалов дела процедура изъятия жилых помещений в данном случае в полном объеме соблюдена не была, жилой дом фактически снесен, компенсация за изымаемые жилые помещения истцам не выплачена.

При таких обстоятельствах применительно к вышеизложенным разъяснениям Верховного Суда РФ изъятие жилого помещения не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, для муниципальных нужд, об изъятии жилого помещения, и, как следствие, совершения ответчиком необходимой процедуры в рамках положений ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно возложил на администрацию г. Лысьва обязанность по выплате истцам выкупной стоимости жилых помещений.

Доводы заявителя жалобы о неверной оценке заключений эксперта ООО «Финэкс» не могут являться основанием для отмены решения суда.

По существу указанный довод направлен на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств настоящего дела. Между тем несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая решение, суд первой инстанции правильно учёл наличие у судебного эксперта соответствующей квалификации и обладание научными познаниями для постановки всех выводов и проведения необходимых исследований. Экспертом были соблюдены все параметры проведения оценки в данном случае, был применён в том числе сравнительный метод, где объекты взяты примерно такой же площади; учтены местоположение, техническое состояние, время предложения продажи, благоустройство жилого помещения. Также эксперт ООО «Финэкс» был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии ст. 307 УК РФ непосредственно судом, в отличие от специалистов стороны истцов.

Доводы апелляционной жалобы о неправильных методах расчета, примененных экспертом ООО «Финэкс», неоднозначности выводов судебной коллегией отклоняются.

В противоречии с доводами жалобы выводы специалиста применительно к положениям ст.32 ЖК РФ являются достаточно ясными и последовательными.

Доводы жалобы о неправильном избрании экспертом ООО «Финэкс» аналогов жилых помещений для определения рыночной стоимости жилья, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании закона, поскольку закон прямо предусматривает равноценное возмещение за изъятое жилое помещение. Таким образом, размер рыночной стоимости в выкупной цене объекта недвижимости не может превышать его реальной стоимости с учётом всех обстоятельств, в том числе реального износа и условий проживания.

При определении стоимости объектов недвижимости, принадлежащих истцам, эксперт руководствовался методом подбора аналогов, учитывал при этом назначение объектов – аналогов, месторасположение объектов – аналогов, все подобранные объекты – аналоги находятся в техническом состоянии, соответствующему оцениваемым объектам. Методы, применённые экспертом, не противоречат требованиям действующего законодательства РФ. Вопреки доводам заявителя жалобы судебная коллегия считает, что судебный эксперт использовал для постановки выводов достоверную справочную информацию. Судебная коллегия также считает, что возможное отклонение при оформлении экспертного заключения от установленных требований закона не опровергает выводов эксперта и не свидетельствует об искажении результатов данного исследования.

Ссылка заявителя на неполноту исследования основана на предположениях, которые сами по себе не влекут недостоверности заключения эксперта. Субъективное мнение заявителя жалобы о наличии недостатков в заключениях эксперта ООО «Финэкс» № 516, 517 от 13.10.2020 не является допустимым доказательством, позволяющим усомниться в достоверности указанных в заключениях выводов, не лишает заключения доказательственного значения, о недостоверности проведенных исследований не свидетельствует.

Вопреки доводам жалобы экспертом ООО «Финэкс» в стоимости жилых помещений, принадлежащих истцам, учтена стоимость доли в праве на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире (листы заключений №№ 516,517 - 69).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, определяя размер выкупной цены за изымаемые у истцов жилые помщения, обоснованно исходил из заключений судебного эксперта ООО «Финэкс», оснований для признания недостоверной выкупной цены жилых помещений истцов в данном случае не имеется.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 10 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Погудиной Т.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: