Решение по делу № 66а-4265/2020 от 13.08.2020

Дело № 66а-4265/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                        22 сентября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Поповой А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3211/2020 по административному исковому заявлению Никулина Андрея Владимировича, Лангман Марка, Журавлева Дмитрия Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 июня 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административных истцов Зиненко А.И., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Никулин А.В., Лангман М. и Журавлев Д.Ю. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости 4-этажного нежилого здания с кадастровым номером №, 1872 года постройки, площадью 3 287,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> долевыми собственниками которого они являются, в размере рыночной стоимости объекта 154 193 734 рубля по состоянию на 1 января 2018 года, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта № ГИ-141/19 от 26 декабря 2019 года, выполненного оценщиком ООО «Гилберт Инвест» ФИО1

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная в размере 285 076 877, 5 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает их права как налогоплательщиков, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административные истцы уточнили требования и просили установить рыночную стоимость нежилого здания в размере 198 496 476 рублей.

Решением Московского городского суда от 3 июня 2020 года требования административных истцов удовлетворены, кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административными истцами не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. В жалобе также утверждается, что действия административных истцов по оспариванию кадастровой стоимости здания фактически имеют своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная в рамках сравнительного подхода итоговая величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости в размере 77 845 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как среднее значение стоимости продажи 1 кв.м офисной недвижимости, расположенной в районе местоположения объекта исследования (район Соколиная гора, ВАО), составляет 115 600 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода разбег величин цен объектов-аналогов (разница между максимальным и минимальным значением) составляет более 1,9 раз, что свидетельствует о некорректности выборки объектов аналогов и не позволяет признать их в качестве таковых.

Указано подателем жалобы и на то, что в сравнительном подходе не введена корректировка на удаленность от центра города, как и не применена корректировка на качество ближайшего окружения для аналога № 4. Экспертом не запрошены и не исследованы действующие договоры аренды. Полученная величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года ниже на 18% рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, при этом анализ рынка в сегменте офисной недвижимости указывает на незначительный рост цен за период 2016 – 2018 годов.

Таким образом, по мнению апеллянта, указанные нарушения привели к некорректному расчету рыночной стоимости, заключение эксперта не могло быть признано достоверным и положено в основу решения суда. Между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отклонено, замечания оставлены без внимания, в связи с чем апеллянтом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Административными истцами представлены письменные возражения относительно доводов апелляционного жалобы, в которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Административные истцы, представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых по данному делу не является обязательной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административных истцов права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Пунктами 1 и 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения, в том числе в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, обращение административных истцов обусловлено уплатой налога на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку они являются долевыми собственниками нежилого здания с кадастровым номером №

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила 285 076 877, 50 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административные истцы, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставили отчет об оценке рыночной стоимости объекта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «Гилберт Инвест» ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила 154 193 734 рубля.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству представителя административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению эксперта по делу № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО2 отчет, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 198 496 476 рублей.

Административные истцы выводы судебной экспертизы не оспаривали и уточнили заявленные требования в части размера рыночной стоимости объекта, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на ошибочное применение корректировки на удаленность от центра города, не применение корректировки на качество ближайшего окружения, неверное определение потенциального валового дохода в рамках доходного подхода, без исследования и анализа действующих договоров аренды были предметом анализа и оценки суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты с учетом письменных пояснений эксперта.

Суд верно указал, что такой фактор как «удаленность объектов аналогов от центра города Москвы» не может быть принят во внимание, поскольку в ходе проведения экспертизы экспертом введены корректировки на местоположение объекта экспертизы (престижность района, расположения относительно основных транспортных магистралей, доступность объекта, качество окружения), что в данном случае является достаточной оценкой местоположения и не приводит к искажению результатов экспертизы.

Утверждения о том, что экспертом необоснованно не затребованы действующие договоры аренды не могут повлиять на объективность оценки, поскольку существующая рыночная информация по условиям аренды аналогичных объектов широко представлена в источниках, используемых экспертами, и достаточна для определения арендной ставки. Использование именно указанной информации снижает влияние субъективных факторов, возникающих между арендатором и собственником объекта недвижимости.

Оснований для переоценки правильных выводов не имеется.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1,5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом административным ответчиком в апелляционной жалобе письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России №19-8157 от 22 января 2015 года способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. Так в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 10,36%, что безусловно с необходимостью свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости офисного назначения с учетом сопоставимой удаленности от Садового кольца, определенного экспертом от 53 469 руб./кв.м до 124 498 руб./кв.м. Поскольку стоимость 1 кв.м единого объекта недвижимости за вычетом скидки на торг (12%) составила 72 455 рублей, соответственно без учета скидки на торг составит 81 150 руб./кв.м.

Таким образом, в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, как и суд первой инстанции. В связи с чем полагает, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено, основания для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 3 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)