Решение по делу № 2-4656/2019 от 18.09.2019

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.                                         <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Ланцовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Шангина А. В. к Жалсараеву В. Б. о взыскании задолженности по договору аренды

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, Шангин А.В. просил взыскать с Жалсараева В.Б. задолженность по арендной плате за период с ноября ДД.ММ.ГГГГ. в размере 501000 руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме 8210 руб. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 561,2 кв.м., производственной части здания с кадастровым номером № площадью 486,3 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства по своевременной оплате арендной платы, размер которой составлял 240925 руб. ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Арендованное имущество было передано ответчику по акту приема-передачи, однако, обязательства по оплате арендной платы ответчиком в нарушении условий договора не исполняются. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, ответчику начислены пени.

Истец Шангин А.В. в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о рассмотрении дела.

Представитель истца по доверенности Елобогоев К.М. в судебном заседании просил с учетом увеличения исковых требований взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 8914225 руб., а также пени, начисленные за нарушение условий договора по внесению арендной платы, за период с ДД.ММ.ГГГГ., в размере 25722357,71 руб., мотивируя ненадлежащим исполнением ответчиком обязательство по договору. Указал на факт предоставления Жалсараеву В.Б. отсрочки по внесению арендных платежей для приведения переданного имущества в надлежащее состояние и наличие возможности для эксплуатации помещения по указанному в договоре назначению.

Ответчик Жалсараев В.Б. и его представитель Эрдынеев А.Э. с требованиями не согласились, ссылаясь на невозможность использования переданного в аренду имущества по назначению ввиду отсутствия в нем электричества, теплоснабжения и водоснабжения, а также расположения земельного участка в охранной зоне, что исключало возможность проведения в отношении расположенного на нем помещения капитального ремонта.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Судом установлено, что истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 561,2 кв.м., производственной части здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., выписками из ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГг. между Шангиным А.В. и Жалсараевым В.Б. был заключен договор аренды нежилых помещений с земельным участком, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду, вышеуказанное имущество, для организации общественного питания, спортивного комплекса, сроком на 10 лет (раздел 1 пункты 1-3 договора).

Согласно раздела 2 договора размер арендной платы установлен 240925 руб. в месяц, которая подлежит оплате с ДД.ММ.ГГГГг.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату за арендуемое помещение и использовать его по целевому назначению, указанному в договоре, своевременно производить текущий ремонт помещений, в течение месяца со дня заключения договора застраховать арендуемые помещения в пользу арендодателя, возмещать арендодателю денежные средства, оплаченные в качестве налога на имущество и <адрес> этом на арендодателя возложена обязанность по передаче арендатору имущества и выдаче доверенности на арендатора для взаимодействия последнего с ресурсоснабжающими организациями по всем вопросам, связанным с эксплуатацией помещений.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. арендованное имущество передано ответчику. Как следует из пояснений представителя истца, в настоящее время договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя. При этом судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в период действия договора арендованное имущество не использовалось по назначению.

В качестве возражений относительно предъявленных требований, ответчик указал на отсутствие у него обязанности по внесению арендной платы, ссылаясь на невозможность использования арендованного помещения по назначению ввиду отсутствия в нем электроснабжения, тепло- и водоснабжения и невозможность его подключения к централизованным системам для получения коммунальных ресурсов. В данном случае, суд находит указанные доводы стороны ответчика заслуживающими внимания.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В силу требований п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества. В данном случае, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору имущества и возможности его использования в целях, предусмотренных договором аренды. Данная позиция подтверждена в определении Верховного Суда РФ по делу №-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (Судебная коллегия по экономическим спорам, раздел III вопрос 3).

Статьей 616 ГК РФ распределены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, так, обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., помещение передавалось для организации общественного питания и размещения спортивного комплекса (п. 2 раздела 1 договора).

Пункт 5 договора предусматривал, что затраты на содержание помещения производятся арендатором. Арендатор также самостоятельно взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, иными административными органами по всем вопросам, связанным с эксплуатацией помещений. При этом арендодатель обязан выдать соответствующую доверенность в течение месяца с момента заключения договора.

Согласно сведениями директора МУП «<данные изъяты>» Цыбикова Ж.Е., нежилое здание по адресу: <адрес>, технологического подключения к сетям водоснабжения не имеет и с <данные изъяты>. за технологическим присоединением никто не обращался. Представленный стороной истца ответ главного инженера МУП <данные изъяты>» Очирова В.Р. от ДД.ММ.ГГГГ. указывает на обеспеченность водоснабжением здания, занимаемого ТЦ «<данные изъяты>», принадлежащего ИП Хомякову Н.В., а не Шангину А.В. На отсутствие договорных отношений между МУП «<данные изъяты>» и Шангиным А.В. указано и в ответе от ДД.ММ.ГГГГ., направленного по запросу суда с приложением акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

По данным филиала <данные изъяты>, здание, переданное в аренду ответчику и ранее занимаемое кафе «<данные изъяты>», к электрическим сетям также не подключено. Возможность подключения переданного в аренду помещения к электростанции, принадлежащей ИП Хомякову Н.В., об обеспеченности арендованного имущества электроснабжением не свидетельствует, поскольку как следует из ответа ИП Хомякова Н.В., условия подключения подлежат обсуждению исключительно с собственником имущества, а не арендатором. Тогда как с таким вопросом в <данные изъяты>. Шангин А.В. к ИП Хомякову Н.В. не обращался.

Доказательств, свидетельствующих о наличии в переданном в аренду помещении теплоснабжения и возможности обеспечить подачу данного вида коммунального ресурса, не представлено. Имеющаяся при здании котельная находится в нерабочем состоянии.

Указанная в п. 5 раздела 2 договора аренды обязанность по выдаче арендодателю доверенности для взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, истцом не исполнена. Представленная суду доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., выданная на имя Петровой Т.И., находящейся с ответчиком в трудовых отношениях, о выполнении вышеуказанной обязанности не свидетельствует, поскольку она выдана лишь для решения вопросов, связанных с регистрацией прав, сделок и права собственности.

Имеющиеся в технических паспортах, переданных в аренду помещений, сведения, свидетельствующие об обратном, судом не могут быть приняты как достоверные, ввиду давности их изготовления и несоответствия фактическим обстоятельствам дела.

Ссылки представителя истца о наличии договоренности с ответчиком по проведению ремонта, для чего была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на 6 мес., доводы ответчика о передаче ненадлежащего имущества в аренду, не опровергают, поскольку договор данного условия не содержит.

Кроме того судом принято во внимание, что в отношении переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером № установлены ограничения, в том числе по проведению капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, касающиеся их внешнего облика, размеров, пропорций и параметров, которые должны быть соподчинены условиям приведения их в соответствие градостроительному регламенту данной зоны, параметрам историко-градостроительной среды объектов культурного наследия, по размещению автостоянок,    по осуществлению деятельности по прокладке инженерных сетей, по осуществлению мероприятий по ремонту дорожного и тротуарного полотна уличной сети. Данные ограничения по использованию земельного участка в договоре аренды не содержатся. Между тем, использование арендованного имущества по назначению, а именно для организации общественного питания и спортивного комплекса, с учетом технического состояния здания, без проведения вышеуказанных мероприятий не представляется возможным. Доказательств осведомленности арендатора об указанных ограничениях по использованию земельного участка на момент заключения договора суду не предоставлено.

При осуществлении прав участники гражданского оборота должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное поведение.

Исходя из фактических обстоятельств по делу и пояснений представителя истца, Шангину А.В. было доподлинно известно об отсутствии осуществления ответчиком в переданном ему в аренду помещении какой-либо деятельности. Ответчик Жалсараев В.Б. обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. не исполнял, арендных платежей не вносил, имущество не страховал, расходы по оплате налога истцу не возмещал и истец, в свою очередь, с момента возникновения таких обязанностей, каких-либо требований к ответчику не заявлял, самостоятельно неся бремя содержания своего имущества и его страхования.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия в переданном помещении электроснабжения, тепло- и водоснабжения и невозможность его обеспечения данного вида коммунальными ресурсами, использование переданного в аренду помещения по назначению, а именно для организации общественного питания и размещения в нем спортивного комплекса, не представлялось возможным.

Таким образом, поскольку истец передал ответчику имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, руководствуясь п. 1 ст. 611 ГК РФ, следует признать, что арендодатель (истец по делу), передав имущество с такими недостатками, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора (ответчика по делу) не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

В связи с чем оснований для взыскания задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. суд не усматривает.

Ввиду отсутствия оснований для взыскания с ответчика задолженности по основному долгу, требования истца о взыскании пени как производные от требований о взыскании основной суммы долга, удовлетворению также не подлежат.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований в полном объеме, по правилам ст. 98 ГПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины не подлежат возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Шангина А. В. к Жалсараеву В. Б. о взыскании задолженности по договору аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья:              подпись                                         Н.А. Кузубова

    Копия верна: Судья                                                                         Н.А. Кузубова

    Секретарь:                                                                                       Е.В. Ланцова