Решение по делу № 2-2502/2023 от 26.05.2023

57RS0023-01-2023-002566-54

2-2502/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2023 года г.Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Смирновой П.А.,

с участием представителя истца Миназовой Ю.Г.,

представителя ответчика Митюшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело дела № 2-2502/23 по иску Щекотихиной Ираиды Ивановны к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

В производстве Советского районного суда г.Орла находится вышеуказанное гражданское дело. Основанием исковых требований являются следующие обстоятельства: истец является собственником <...>, общей площадью 59,6 кв.м, кадастровый №***.

Постановлением администрации г.Орла № 4626 от 19.10.2017 года на основании заключения межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29.08.2017 года №1005 многоквартирный жилой дом № 2 по ул.Жилинская признан аварийным и подлежащим реконструкции.

На настоящее время состояние дома таково, что проживание в нём угрожает жизни и здоровью людей. В связи с этим истец обратилась в суд с иском об изъятии у неё указанного жилого помещения, с выплатой ей его выкупной цены.

В ходе судебного заседания представитель истца Миназова Ю.Г. согласилась с заключением судебной экспертизы, на его основании уточнила исковые требования – просила суд взыскать в пользу истца с ответчика выкупную стоимость заявленного к изъятию аварийного жилого помещения в суммах, определённых судебным экспертом, за вычетом части расходов, связанных с переездом (ДОС суммы 148 015 руб. до суммы 78 633 руб.) – указала, что у истца имеется иное жилое помещение для проживания.

Истец Щекотихина И.И. в судебное заседание не явилась, личного участия в судебном разбирательстве не принимала.

Представитель ответчика администрации г.Орла по доверенности Митюшкина А.А. уточнённые исковые требования не признала, возражала относительно удовлетворения иска – указала, что срок расселения данного дома не наступил, на настоящее время права истца ответчиком не нарушены.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что истцу Щекотихиной Ираиде Ивановне на праве собственности принадлежит <...>, общей площадью 59,6 кв.м, кадастровый №***; право собственности приобретено в 2009 году на основании договора купли-продажи.

Из технического паспорта жилого помещения следует, что год постройки многоквартирного дома 1994.

В соответствии с заключением ООО «НЕСКО» о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов указанного многоквартирного дома от 15.08.2017, общий физический износ дома составляет 53,5%, дом признан аварийным, что является критерием его отнесения к категории непригодного для проживания.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла от 29.08.2017 № 1005 жилой <...> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Орла от 19.10.2017 № 4626 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <...>» на Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, предписано направить собственникам помещений дома требования о реконструкции дома в срок до 30.12.2018.

Территориальному управлению по Советскому району администрации г.Орла в срок до 16.02.2018 организовать проведение общего собрания собственников дома по вопросу реконструкции.

Согласно протоколу общего внеочередного собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.02.2018, собственниками принято решение против проведения реконструкции многоквартирного жилого <...>.

В процессе рассмотрения иного судебного спора по жилому помещению, расположенному в данном доме (гражданское дело № 2-147/2022 по иску Мизеровой Ларисы Васильевны к администрации г.Орла о взыскании выкупной стоимость аварийного жилого помещения), судом назначалась судебная строительная экспертиза, производство которой было поручено ИП Шевчуку В.В., согласно его заключению от 17 июня 2021 г.№ 32 на момент приватизации первого жилого помещения – 24 июня 1997 г., капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: <...>, требовался.

Суд принимает в качестве доказательства указанное экспертное заключение, поскольку выводы, содержащиеся в нём, экспертом мотивированы, основаны на нормах права и действующих методиках в данной области деятельности, в заключении подробно описана исследовательская часть, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. Суд не усматривает противоречий в выводах эксперта, поскольку эксперт ответил на поставленный вопрос, установил и отразил в заключении все обстоятельства, которые могут иметь значение для гражданского дела, в том числе в своем заключении перечислил виды работ, которые необходимы для проведения капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенные в указанном выше заключении, в котором также указано на недопустимое аварийное состояние многоквартирного дома в целом, отсутствия доказательств проведения каких либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, а также проведения капитального ремонта, приходит к убеждению о том, что отселение истцов из квартиры спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нём, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Поскольку указанным вше заключение ИП Шевчука В.В была установлена нуждаемость дома в капитальном ремонте на 1997 год, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате Прохоровой Н.М. включаются рыночная стоимость квартиры, с учётом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество, убытки, причинённые собственнику его изъятием, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

В связи с несогласием представителя ответчика с выкупной ценой, заявленной истцом судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Независимая оценка».

Согласно заключению эксперта № 84 от 20.09.2023 года рыночная стоимость жилого помещения – <...>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество, была определена судебным экспертом в сумме 4 853 955 руб.; размер убытков истца, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, включающих в себя возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение и др., был определён в сумме 148 015 руб.; размер компенсации истцу за не произведенный капитальный ремонт был определён судебным экспертом в сумме 1 127 751 руб. (выводы, лист 38 экспертного заключения).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения ООО «Независимая оценка», поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющими значительный стаж экспертной работы, сторонами выводы эксперта не оспаривались.

Суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в данном заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственников жилья в полном объеме, в связи чем исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым после выплаты выкупной стоимости прекратить право собственности истца на <...> с признанием права собственности на данное жилое помещение за муниципальным образованием «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на ответчика (л.д.63). Согласно заявлению эксперта стоимость экспертизы составила 15 000 руб. и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была. В связи с этим, учитывая исход судебного разбирательства, с муниципального образования «город Орел» в пользу ООО «Независимая оценка» взыскиваются расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Щекотихиной Ираиды Ивановны к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с администрации г.Орла за счёт казны муниципального образования «город Орёл» в пользу Щекотихиной Ираиды Ивановны, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <...>, паспорт №***, зарегистрированной по адресу: г.Орёл, <...>, выкупную цену за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – <...>, общей площадью 59,6 кв.м, кадастровый №***, с учётом в её составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок под домом, в сумме 4 853 955 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом, в сумме 78 633 руб.; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в сумме 1 127 751 руб.

После выплаты компенсации прекратить право собственности Щекотихиной Ираиды Ивановны на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – <...>, общей площадью 59,6 кв.м, кадастровый №***.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» жилое помещение – <...>, общей площадью 59,6 кв.м, кадастровый №***.

Взыскать с администрации г.Орла за счёт казны муниципального образования «город Орёл» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья                                          Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено 11.10.2023 года.